Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 17 de Septiembre de 2009

A los folios 1 al 21 corre libelo de demanda junto con anexos presentada por los abogados J.A.M. y E.J.R.G..

En fecha 25 de enero de 2.007 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira recibió la demanda junto con sus respectivos anexos, la admitió, le dio entrada y ordenó la citación de la parte demandada (folio 22).

Mediante diligencia de fecha 27 de abril de 2.007 la codemandada P.B.O. confirió poder apud acta a los abogados W.J.M. GAMBOA, ANGGIE M.R.E., G.Z.M. y CRISSELOY J.C.G. (folio 39 y vuelto).

Al folio 40 y su vuelto corre poder apud acta otorgado al abogado J.O.C.C. por la codemandada E.M.M..

El 18 de mayo de 2007 la representación de la codemandada E.M.M. dio contestación a la demanda (folios 42 al 53). En la misma fecha el abogado CRISSELOY J.C.G. en su carácter de co-apoderado de la ciudadana P.B.O. igualmente contestó la demanda (folios 54 al 74).

El 21 y 22 de mayo de 2007 el abogado CRISSELOY J.C.G. presentó escrito de promoción de pruebas (folios 76 al 87 y de los folios 159 al 162), las cuales se agregaron y admitieron por autos de esas mismas fechas (folios 88 y 163 respectivamente).

El 25 de mayo de 2007 el abogado J.O.C.C., presentó escrito de promoción de pruebas junto con sus respectivos anexos (folios 169 al 197), las cuales se agregaron y admitieron en esa misma fecha.

Riela a los folios 232 al 240 escrito de pruebas con anexos presentado por el abogado J.A.M.R., agregándose y admitiéndose por auto del 30 de mayo de 2.007.

En fecha 17 de diciembre de 2008 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictó la sentencia hoy apelada y relacionada ab initio (folios 485 al 549).

En fecha 5 de febrero de 2009 el abogado J.O.C.C., apoderado judicial de la codemandada E.M.M. apeló de dicha sentencia (folios 560 al 562). En fecha 10 de febrero de 2009 el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folios 563 y 564).

El 17 de febrero de 2009 este Juzgado Superior recibió el expediente, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 1982 (folio 565 y 566).

El día 20 de febrero de 2009 el abogado J.O.C.C. presentó diligencia consignando copias certificadas de expediente de consignación de alquileres (folios 567 al 610).

En fecha 4 de marzo de 2009 la abogada G.Z.M. en representación de la codemandada P.B.O. presentó escrito de alegatos ante esta Alzada (folios 611 al 634).

Corre agregado un cuaderno de medidas, en que consta que el tribunal de la causa decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble en litigio, todo en treinta y siete (37) folios útiles.

II

DE LA LITIS PLANTEADA

DE LA DEMANDA Y LA CONTESTACIÓN

Del escrito libelar se desprende:

…Con fecha 11 de febrero de 2005, nuestro representado y la ciudadana P.B.O., antes suficientemente identificada, suscribieron un Contrato de Arrendamiento, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, que fue autenticado bajo el N° 57, Tomo 17, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; en dicho contrato, concretamente en la Cláusula Segunda se estableció, que la vigencia del mismo era a partir del 1° de a.d.A. 2004, prorrogable por períodos iguales de mutuo acuerdo entre las partes, y en los actuales momentos, nuestro representado continúa ocupando dicho inmueble y cancelando puntualmente y por adelantado el canon de arrendamiento correspondiente a los seis (6) meses, contados a partir del mes de enero del presente año, e igualmente ha venido cancelando, todos los cánones de arrendamiento, tal y como se demostrará de los recibos o depósitos bancarios que se anexarán en la etapa probatoria del presente juicio…

…Posteriormente, nuestro representado fue comunicado de manera informal, que el inmueble por él ocupado, debía desocuparlo de manera perentoria, ya que el mismo había sido vendido,…había sido negociado a la ciudadana E.M.M., antes identificada, el día 18 de octubre del año 2006, mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., bajo el N° 29, Tomo 085, Folios 1 y 2, del Protocolo Primero. Es de hacer notar, que dicha venta se realizó sin haber notificado o realizado la correspondiente preferencia ofertiva a nuestro representado…

…Ciudadano Juez, los hechos narrados anteriormente evidencian una conducta dolosa, que ha violentado y menoscabado los derechos de nuestro representado, por parte de la ciudadana P.B.O., ya identificada en su carácter de propietaria-arrendadora del inmueble que nuestro representado ocupa como arrendatario desde hace aproximadamente 33 meses, pues vendió a la ciudadana E.M.M., igualmente antes identificada, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin que mediara la notificación por documento auténtico para nuestro representado, a la cual se refiere el artículo 44 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.

Nuestro representado, es acreedor del Derecho a la Preferencia Ofertiva, ya que cumple con los supuestos de hecho previstos en el artículo 42 eiusdem, en razón de que como se expuso en el Capítulo I, tiene más de dos (2) años como arrendatario en el inmueble objeto del contrato y se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, además de tener las posibilidades de satisfacer las aspiraciones de la propietaria-arrendadora en caso de habérsele ofrecido en venta el referido inmueble…

. (Negritas y subrayado de quien decide).

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la codemandada E.M.M. alegó que:

“…En forma precedente, a dar contestación al fondo de la demanda incoada contra mí; y, con la finalidad de que sea resuelta, como de previo pronunciamiento, a la sentencia definitiva; promuevo como en efecto, opongo la cuestión previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la caducidad de la acción establecida en la Ley…

…no es cierto, lo manifestado por el demandante, en este sentido, y, es cuando entra en contradicción, su alegación; de que la venta se realizó sin haber sido notificado o realizado la preferencia ofertiva; ya que lo cierto, de este propósito, lo conocía el ARRENDATARIO, cuando al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, como tal, el día 11 de febrero de 2005, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda, de esta ciudad de San Cristóbal; en su CLAÚSULA DÉCIMA QUINTA, quedó establecido lo siguiente: “EL ARRENDATARIO conoce perfectamente que el inmueble que se le está otorgando en calidad de arrendamiento, se encuentra a la venta, y que de concretarse la compra-venta del mismo, por persona distinta a ésta…(sic)”. Con ello, se demuestra que los alegatos del demandante, son totalmente falsos; y, el demandante y Arrendatario, había sido notificado y, se le había ofrecido, igualmente, a la venta el inmueble que ocupa como arrendatario, desde el mismo comienzo de la relación arrendaticia; la cual, quedó comprobada en la Cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento…

…y, por la otra, el demandante y arrendatario, no dio cumplimiento, con lo establecido en la parte final del artículo 42 de la ley especial, en cuanto, a “…que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”…, y, no habiendo ejercido el demandante su derecho de retracto legal arrendaticio dentro de los dos términos establecidos, conforme a lo señalado en la Ley; demuestra evidentemente, su marcado desinterés, en la adquisición del inmueble que ocupa como su arrendatario, y que ahora pretende hacer uso, de un derecho que no ejerció, en su debida oportunidad legal; …Por todas las razones anteriormente expuestas, alego y hago valer la falta de cualidad y la falta de interés en el demandante para intentar la presente acción, que ahora nos ocupa; y, en mí, como demandada, la falta de cualidad y la falta de interés para sostener el presente juicio incoado contra nuestras personas; de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la que pido así, sea decidida, ya que no es procedente la acción del derecho de preferencia o retracto legal arrendaticio…” (Negritas de quien aquí decide).

III

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE AMBAS PARTES ALEGADA POR LA CODEMANDADA E.M.M.

En la litis contestación alegó la falta de cualidad y la falta de interés en el demandante para intentar la acción, y también alegó su falta de cualidad como codemandada para sostener el juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

La cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia del 14 de julio de 2003, N° 1919, expediente 03-0019). Desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia fechada 14 de diciembre de 2004, dictada en el Expediente N° 03-1487, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, dejó sentado:

(…). Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión, a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar y c) en algunos casos, el cumplimiento de algunos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, la preparación de la vía ejecutiva, en algunos procedimientos especiales. La legitimatio ad causam, tal y como lo ha dejado sentado esta Sala en reiteradas oportunidades, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado, la obligación que se le trata de imp utar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos, se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador, sobre la pretensión, para poder proveer a la pretensión en ella contenida. (…)

.

La misma Sala Constitucional, en sentencia N° 102 de fecha 6 de febrero de 2001 (caso: Oficina G.L. C.A.), expresó lo siguiente:

“…La legitimación a la causa alude a quienes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.: “Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en el proceso” (J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193)”.

A los fines de determinar la cualidad en el presente asunto, resulta imperante tomar en consideración los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ARTÍCULO 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. (Subrayado y negritas de quien sentencia).

ARTÍCULO 43: “El Retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. (Subrayado y negritas de quien sentencia).

Estas normas establecen la preferencia ofertiva y el retracto legal, operando el primero de los casos en el supuesto de que el arrendador vaya a vender el inmueble, y por ende, el arrendatario tendrá el puesto preferencial con respecto a cualquier tercero. Ahora bien, será acreedor a la preferencia ofertiva el inquilino que posea más de dos (2) años como tal, y siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por supuesto, que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador, es decir, en cuanto al precio; lo cual significa, en primer término, que el arrendador esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.

Así pues, para la existencia del derecho de preferencia o tanteo legal, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos:

1. Es un derecho exclusivo del arrendatario.

2. La existencia de un contrato de arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a dos (2) años.

3. La solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.

4. La voluntad del propietario arrendador de vender el inmueble arrendado. (Negritas y subrayado).

El segundo de los casos, el retracto legal arrendaticio, cual es la pretensión vertida en el escrito libelar, exige que el arrendatario cumpla con las mismas condiciones previstas en el artículo 42 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que el arrendatario “tenga más de dos (2) años como tal, y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

En el caso sub examine se constata la existencia de un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble consistente en un apartamento distinguido con el N° PH-1, planta primer nivel y segundo nivel PH de la Torre “D” del Conjunto Residencial Camino Real, con un área aproximada de ciento setenta y seis con setenta y dos metros cuadrados (176,72 mts 2) y que consta de los siguientes ambientes: Primer Nivel: Un (1) vestíbulo, una (1) sala-comedor, una (1) habitación principal con un baño, un (1) baño auxiliar, una (1) cocina con pantry, un (1) área de oficios, una (1) habitación de servicio con un (1) baño y escalera; y un segundo nivel: que consta de escalera, un (1) hall, dos (2) habitaciones auxiliares y un (1) baño auxiliar, más dos (2) puestos de estacionamiento con los números 103 y 104; ubicado en la Avenida Principal de P.N. entre Avenida Las Pilas y Avenida Ferrero Tamayo, Parroquia San J.B.d.M.S.C.d.E.T.; suscrito entre P.D.L.T.B.O. y Y.O.S., de fecha 11 de febrero de 2005 y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de San C.d.e.T., el cual quedó anotado bajo el N° 57, Tomo 17 de los libros llevados por esa Notaría (folios 14 al 17).

También consta el documento de compra-venta del referido apartamento celebrada entre P.D.L.T.B.O. y E.M.M., de fecha 18 de octubre de 2006, el cual se registró por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.e.T. y quedó anotado bajo el N° 29, Tomo 085, Protocolo 1, Folios 1-2 de los libros respectivos (folios 18 al 21).

Del contrato de arrendamiento se desprende que las partes fijaron como inicio de la relación arrendaticia “a partir del 1° de a.d.a. 2004” (aún y cuando se notarió el documento el 11 de febrero de 2005). La venta efectuada a la tercera adquirente E.M.M. aparece fechada 18 de octubre de 2006, lo que significa que el inquilino contaba con más de dos (2) años en el inmueble, acarreando como consecuencia que se cumpla el primer requisito para ser acreedor a la preferencia ofertiva que señala el artículo 42 de la ley especial. Pero para que se configure este derecho y pueda el inquilino ejercer el retracto legal arrendaticio, se requiere además el requisito de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. En tal sentido, las partes en el contrato de arrendamiento previeron en la cláusula tercera que: “EL CANON DE ARRENDAMIENTO ES POR LA SUMA DE TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000) MENSUALES, PAGADEROS POR MENSUALIDADES VENCIDAS BIEN EN LA OFICINA DE LA ARRENDADORA UBICADA EN LA CARRERA 3 CON CALLE 4, EDIFICIO CENTRO COLONIAL DR. TOTO GONZÁLEZ, N° 6, PLANTA BAJA, SAN CRISTÓBAL, ESTADO TÁCHIRA, O BIEN MEDIANTE DEPÓSITO EN DINERO EN EFECTIVO EN LA CUENTA CORRIENTE N° 219-101230-1 DEL BANCO DE VENEZUELA, CUYO TITULAR ES INBACOBI C.A., EN ESTE ULTIMO CASO, LAS FACTURAS DE DEPÓSITO O COMPROBANTES, SE TENDRÁN COMO EQUIVALENTES AL RECIBO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DEL MES QUE CORRESPONDA, EN CASO DE INSOLVENCIA POR MÁS DE DOS MESES DE FALTA DE PAGO DE CANON, EL DEPÓSITO EN CUENTA CORRIENTE FUERA DEL LAPSO NO OTORGARÁ SOLVENCIA AL ARRENDATARIO. EL ARRENDATARIO PAGARÁ POR SEPARADO LA CUOTA DE CONDOMINIO QUE CORRESPONDE AL INMUEBLE EN VIRTUD DEL USO QUE HACE DEL MISMO”.

En razón de lo previsto en la cláusula anteriormente trasladada, el arrendatario debió probar que estaba solvente para la fecha en que se efectuó la venta, es decir para el 18 de octubre de 2.006.

En la etapa probatoria el inquilino y demandante consignó tres bauches de depósitos de BANESCO BANCO UNIVERSAL, cada uno de los cual es por un monto de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000) y fechados 21 de marzo de 2006, 6 de noviembre de 2006 y 5 de enero de 2.007, corrientes a los folios 236, 237 y 238, argumentando que con ello prueba que está solvente con el pago de los cánones de arrendamiento respectivos, lo que ha realizado puntualmente y por adelantado.

El pago del canon de arrendamiento debía efectuarse por el monto y en la forma establecida en el contrato de arrendamiento, esto es, trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000) por mensualidades vencidas, bien en la oficina de la arrendadora o en la cuenta corriente N° 219-101230-1 del BANCO DE VENEZUELA cuyo titular es “INBACOBI”; pues no existe prueba escrita que lleve al convencimiento a esta juzgadora de que las partes convinieron otra cosa, tal y como lo pretende la parte actora.

Ello así, se observa que los bauches presentados por el demandante no se corresponden con lo pactado contractualmente, y si bien es cierto aparecen hechos los depósitos en cuenta a nombre de la demandada y entonces arrendadora, no son suficientes para demostrar que venía pagando puntualmente el canon de arrendamiento, pues entre el 21 de marzo de 2006 y 6 de noviembre de 2006 transcurrió poco mas de seis (6) meses, y entre el 6 de noviembre de 2.006 y el 5 de enero de 2007, transcurrieron dos (2) meses, generando incertidumbre sobre si tales pagos eran adelantados o más bien se trataba del pago tardío de varios cánones acumulados; aunado a que de autos se desprende que el inquilino Y.O.S. pagó los recibos de condominio en forma atrasada (245), se concluye sin lugar a dudas que Y.O.S. no demostró que estaba solvente con el pago del cánon de arrendamiento para ser acreedor de los derechos de preferencia ofertiva y el retracto legal.

Así, las cosas, y dado que la legitimatio ad causam alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para demandar, en el presente caso se observa que el actor no demostró que estaba solvente con el pago del canon de arrendamiento para la fecha en que se realizó la venta del inmueble cuyo retracto legal pretende, por lo que no reúne los requisitos para acceder a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, evidenciándose así su falta de cualidad y también de la parte demandada, ASI SE RESUELVE.

En razón de lo decidido precedentemente y por motivos de economía procesal, es inoficioso entrar a resolver las cuestiones previas opuestas y se inhibe esta juzgadora de entrar a revisar el fondo.

III

DISPOSITIVA

Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE: