Decisión nº 087 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Cabimas), de 29 de Enero de 2008

Exp. No. 34079

Sent. No. 087

Motivo: Apelación Desalojo

k.l.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA,

CON SEDE EN CABIMAS

RESUELVE:

PARTE DEMANDANTE: A.A.Z.A., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-7.738.635, domiciliado en la Parroquia M.G.M.d.M.B.d.E.Z..

PARTE DEMANDADA: L.C., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-4.801.508, domiciliado en el Municipio Torres del Estado Lara y MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A., inscrita en fecha veintinueve (29) de diciembre de 1999 ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Zulia, bajo el Nº 08, tomo 75 A de los libros respectivos y acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de fecha cuatro (4) de octubre de 2005.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado en ejercicio F.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 46.509.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados en ejercicio D.N., B.C. y R.E.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.896, 117.281 y 46.362 respectivamente.

I

Producto de la competencia jerárquica vertical de Ley, corresponde conocer a este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio D.N.V., apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia, proferida por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintiuno (21) de mayo del año 2007, resolución ésta mediante la cual el juzgado a quo declaró Con Lugar la demanda de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano A.A.Z.A. en contra del ciudadano L.C. y MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A., y así mismo, declara Sin Lugar la Reconvención, interpuesta por el ciudadano L.C. y Multitienda Agrícola C.A., ya identificados.

Apelada dicha resolución y oído el recurso en ambos efectos, éste tribunal con vista a las actas que conforman la causa, procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones.

II

DE LA COMPETENCIA

Este tribunal resulta competente por orden de Jerarquía Jurisdiccional y Territorial para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser éste Juzgado Superior, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien conoció de la presente causa en primera instancia. ASÍ SE DECLARA.

III

DE LA SENTENCIA APELADA

La decisión apelada se contrae a la resolución del juzgado a quo, de fecha veintiuno (21) de mayo del año 2007, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano A.A.Z.A. en contra del ciudadano L.C. y MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A., y así mismo, declaró Sin Lugar la Reconvención, interpuesta por el ciudadano L.C. y Multitienda Agrícola C.A., señalando lo siguiente:

(…Omissis…)

"...Habiendo incumplido los arrendatarios L.C. y MULTITIENDA AGRÍCOLA, C.A. con sus obligaciones legales y contractuales, y demostrada como está la insolvencia en el pago de más de dos (2) mensualidades o cánones de arrendamiento, es procedente en derecho declarar CON LUGAR la pretensión de DESALOJO…”

IV

DEL RECURSO DE APELACIÓN

El recurso de apelación es conferido por la ley a la parte o a aquel que tenga interés inmediato en lo que sea objeto o materia del juicio, cuando se considera agraviado por una sentencia o mandato de un Juez o Tribunal inferior, para que el Tribunal Superior, modifique enmiende o revoque la decisión dictada por el juzgado que la haya dictado. Tenemos entonces, que el objeto de la apelación es provocar un nuevo examen de la relación controvertida mediante el Juez del segundo grado de jurisdicción. Esta es la razón por la cual la doctrina, al definir el interés de la apelación, expone que está determinado por el vencimiento de uno de los litigantes o de los dos recíprocamente; en esencia es una instancia sobre los hechos que debe culminar en una nueva resolución.

Así las cosas, el día veintitrés (23) de mayo del año 2007, el abogado en ejercicio D.N.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presenta diligencia ante el juzgado de la causa, mediante la cual apela de la decisión dictada por ese tribunal de Municipio, en fecha veintiuno (21) de mayo del año 2007.

En fecha ocho (8) de noviembre del año 2007, éste Juzgado de alzada, le da entrada al presente expediente, y fija el décimo (10mo) día hábil de despacho siguiente, para dictar el fallo correspondiente.

En tal sentido, habiendo sido ejercido el derecho sujetivo de apelación por la parte demandada, procede este Tribunal Superior a dictar su decisión, considerando necesario pronunciarse como punto previo sobre la defensa invocada por el apoderado judicial de la parte demandada, referida a la falta de cualidad e interés jurídico actual de la parte actora, de la siguiente manera:

V

PUNTO PREVIO

Observa esta jurisdicente que el abogado en ejercicio D.N.V., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes ante ésta segunda instancia, en fecha veintinueve (29) de noviembre de 2007, mediante el cual alegó como defensa la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la presente acción, argumentando lo siguiente:

…la recurrida al valorar el contrato de arrendamiento celebrado y suscrito por el difunto padre de la parte actora, ciudadano A.A.Z., así como, el documento de partición autenticado, le otorgó cualidad procesal a dicha parte actora, sin que conste debidamente tal cualidad procesal…

(…omissis…)

…la recurrida incurrió en el vicio de FALSO SUPUESTO, al darle valor probatorio a la Partición amistosa celebrada, entre los supuestos sucesores del ciudadano: J.D.D.Z., así como la compra venta entre A.Z. y F.Z., en forma autentica, cuyas documentales solo tienen efectos jurídicos entre las partes contratantes, pero su contenido nunca podrá ser opuesto contra terceros, por no estar debidamente protocolizado conforme a la ley, asimismo, la parte actora no probó mediante certificación de liquidación sucesoral expedida por el órgano competente, su cualidad de heredero para subrogarse en la relación locativa objeto de la presente acción…

Es por todo ello, que a tenor de lo dispuesto por los artículos 16 y 361 del Código de Procedimiento Civil; de los artículos 1.133, 1.167, 1.474, 1.487 y 1.488, del Código Civil, la parte actora ciudadano: A.A.Z. no tiene acreditado su cualidad o legitimation ad-causan, ni INTERÉS JURÍDICO ACTUAL para intentar la presente acción, tal como ha quedado expresado ut supra, menos aún, por lógica semántica y jurídica, mi representado sostener los embates de la presente acción de DESALOJO, y así solicito SEA DECIDIDO…

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Ahora bien, es oportuno recordar, el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha tres (3) de noviembre de 1993, en el juicio seguido por W.R.B. y otro contra Luferca de Oriente C.A., con respecto a los alegatos esgrimidos en informes, que generan el obligatorio pronunciamiento de los jueces de instancia, el cual señala lo siguiente:

"...Cuando en los escritos de informes sólo se sinteticen los hechos acaecidos en el proceso y se apoye la posición de la parte informante en razonamientos, doctrina y jurisprudencia aplicables a su juicio al caso, tales alegatos no son vinculantes para el Juez, en el sentido de que no está obligado a pronunciarse particularmente sobre todos ellos. Y que, en cambio, cuando en aquellos escritos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa y otras similares, en estos casos sí debe el sentenciador pronunciarse expresamente sobre los mismos en la decisión que dicte, so pena de incurrir en violación de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse a lo alegado y probado en autos y por menoscabo al derecho de defensa; y 243 ordinal 5°; de ese mismo Código, porque contraría el principio de la exhaustividad de la sentencia...”.

En tal sentido, en base al anterior criterio jurisprudencial, esta juzgadora considera necesario pronunciarse sobre la falta de cualidad de la parte actora, alegada por la parte demandada en segunda instancia, tomando en cuenta que, a pesar de que la referida defensa no fue alegada por la parte demandada en la oportunidad de ley, por cuanto no se encuentra contenida en el escrito de contestación a la demanda del presente juicio de Desalojo, constituye una defensa de fondo que puede tener una influencia determinante en el presente proceso, ya que de existir la falta de cualidad e interés del actor, se vería afectada la acción.

Ahora bien, conforme a los argumentos esbozados por el apoderado judicial de la parte demandada, en el escrito de informes presentado ante éste órgano superior, esta juzgadora considera necesario resaltar, que del análisis del libelo de la demanda se observa que los documentos acompañados por el actor, constituidos por el contrato de arrendamiento celebrado en fecha (25) de octubre de 2001, entre su difunto padre ciudadano J.D.D.Z. y la parte demandada en este proceso, así como, el documento de compra venta autenticado en fecha cinco (5) de marzo de 2004, mediante el cual la parte actora adquiere las bienhechurías del inmueble objeto de litigio por parte de su hermano F.Z., constituyen documentos fundantes de la presente acción de desalojo, que no fueron impugnados ni tachados por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente.

En el caso bajo análisis, si bien es cierto, la persona que suscribe en calidad de arrendador el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción de desalojo, era el progenitor de la parte actora, quien falleció en el año 2003 según lo alegado por el propio actor en su escrito de demanda, y demostrado plenamente en actas; se debe tener en cuenta que el artículo 1603 del Código Civil establece que: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”. Asimismo, el artículo 1163 ejusdem establece lo siguiente:

Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato

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De lo que se colige que la muerte del causante de la parte actora no es motivo para la ineficacia del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, el cual continúa en cabeza de sus herederos, tomando en cuenta que el inmueble era propiedad del causante, lo cual se encuentra plenamente demostrado en actas mediante documento registrado; y que el referido contrato de arrendamiento, no establece una cláusula que acuerde lo contrario, tal y como lo señala la norma legal antes transcrita, no siendo necesario para el actor en su condición de hijo del causante, a los fines de ejercer la acción de desalojo, la certificación de liquidación sucesoral expedida por el órgano competente para probar su cualidad de heredero, a fin de subrogarse todos los derechos derivados del contrato de arrendamiento, pudiendo ejercer la presente acción de Desalojo cualquiera de los herederos del causante, ya que conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la vigencia de un contrato de arrendamiento es independiente de los cambios del propietario que pueda experimentar el inmueble. Así se establece.

Al respecto, es importante resaltar el criterio jurisprudencial proferido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha quince (15) de diciembre de 2005, con ponencia de la Magistrado Dra. L.E.M.L., en relación a la legitimación activa para demandar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por dos coarrendadores:

En efecto, si bien es cierto que el ciudadano A., suscribió conjuntamente con el ciudadano G., el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.

Más aún las disposiciones legales aplicables al caso, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), ni el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, establecen que en casos como el de autos, donde un determinado bien es arrendado por más de una persona, no pueda uno de los co-arrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo por alguna de las causas contempladas en la ley; siendo que por regla general en nuestro ordenamiento jurídico, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por la ley, por lo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin base legal que lo sustente…

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Tenemos entonces que la pretensión del actor no es contraria a derecho, ya que no se encuentra prohibida por la ley, y el demandante demostró ser titular del derecho que reclama, en su condición de causahabiente del arrendador y propietario del inmueble ciudadano J.D.D.Z.. Ahora bien, en relación al documento autenticado de compra venta del inmueble, suscrito entre A.Z. y F.Z., acreditado a las actas procesales con el libelo de la demanda para demostrar su cualidad de propietario del inmueble arrendado, se desprende que no cumple con la formalidad esencial del registro, en consecuencia, el contenido del mismo sólo tiene efectos jurídicos entre las partes contratantes, y no puede ser oponible a terceros, de conformidad con el artículo 1.924 del Código Civil, el cual establece que:

Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble…

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Sin embargo, es importante resaltar, que la presente acción de Desalojo tiene su fundamento en un contrato de arrendamiento, el cual conforme lo establece el artículo 1.579 del Código Civil, es un contrato mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. De tal forma, de la lectura de esta disposición, se aprecia que la cualidad de arrendador no implica la de propietario y las partes en el contrato de arrendamiento, son por una parte el arrendador, que puede o no ser propietario y por la otra el arrendatario. En el presente juicio no se discute el carácter de propietario que pueda o no tener el demandante sobre el inmueble arrendado, por lo tanto, la apreciación del referido documento autenticado no puede tener influencia en la decisión de la causa, como lo pretende hacer ver la parte demandada, toda vez que en la presente acción lo que se discute es el desalojo de un inmueble arrendado, conforme a la causal establecida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en virtud de la existencia de una relación de carácter arrendaticio. Así se considera.

En tal sentido, en base a los fundamentos antes expuestos, considera esta jurisdicente que la parte actora tiene cualidad para ejercer la presente acción de desalojo, en razón de lo cual le es impretermitible declarar Sin Lugar, la defensa opuesta por el abogado D.N.V., apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de informes presentado ante este órgano superior en fecha veintinueve (29) de noviembre de 2007, referida a la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la presente acción de Desalojo. Así se decide.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el caso in examine, la resolución recurrida declaró Con Lugar la demanda de Desalojo de inmueble, propuesta por el ciudadano A.A.Z.A., en virtud de lo cual la parte demandada, apela de dicha resolución.

Ahora bien, observa esta juzgadora en el presente juicio, que la parte actora fundamentó su acción, en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, por lo que respecta a la brevedad de éste procedimiento y en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, normativa esta referida a los casos en los cuales se puede demandar el desalojo de un inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y se basó en la causal establecida en el literal “a” del referido artículo, al respecto se hace necesario apuntar lo siguiente:

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, en su literal “a”, establece:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En el presente juicio, la parte actora fundamenta su acción en la causal establecida en el literal “a”, del artículo 34 antes transcrito, en la cual el derecho a pedir el desalojo se aplica cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Ahora bien, la parte actora demanda en ocasión del incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento y señala en el libelo de la demanda, que la relación arrendaticia ha estado vigente, que el contrato de arrendamiento existente entre ambas partes, se transformó de tiempo determinado a tiempo indeterminado por cuanto se produjeron sucesivas prorrogas, y que los demandados no han cumplido con la obligación del pago del canon de arrendamiento mensual de 250.000,00 Bolívares, a pesar de las múltiples gestiones realizadas para tal fin.

Ahora bien, se desprende de las actas procesales que conforman la presente causa, que siendo la oportunidad legal para el acto de contestación a la demanda, la parte demandada presenta escrito mediante el cual conviene en que la relación arrendaticia alegada por el actor se mantiene vigente, que existe una tacita reconducción del contrato de arrendamiento y alega que hubo un acuerdo verbal entre las partes para la prorroga del contrato y la forma de pago; pero niega, rechaza y contradice lo alegado por el actor, en cuanto a que la relación arrendaticia se inició en el año 2001, puesto que señala que dicho arrendamiento ocurrió desde el año 1992, asimismo, niega que no haya cumplido con la obligación del pago de los cánones de arrendamiento; y reconviene por retracto legal arrendaticio, a la parte actora ciudadano A.A.Z.A. y al ciudadano F.Z.A., quienes suscribieron la compra venta del inmueble, para que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal a venderle el inmueble por el derecho de preferencia que le asiste sobre el mismo en su condición de arrendatario por más de dos años, así como, estima la reconvención en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00).

Al respecto observa esta juzgadora que la parte actora, estando dentro del lapso legal para dar contestación a la reconvención, formulada por la parte demandada, presenta escrito mediante el cual contradice la reconvención y señala que los arrendatarios y/o reconvinientes de autos no se encuentran solventes en el pago de los cánones de arrendamiento consecutivos desde el mes de octubre, noviembre y diciembre del año 2006 y enero, febrero y marzo del 2007, y como tal no satisfacen las aspiraciones del propietario arrendador por ser inquilinos que nunca ocupan o atienden el local comercial.

Ahora bien, en razón del principio general de la carga de la prueba, sabemos que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; así mismo, de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora según disposición del artículo 509, tiene como obligación lo siguiente:

Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ella

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Lo anterior apareja que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la misma ley lo autorice y le impide sacar elementos de convicción fuera del proceso.

En tal sentido, este Tribunal de alzada conforme a la anterior disposición, pasa a a.t.l.p. promovidas y evacuadas por las partes en el presente juicio, en su deber de actuar exhaustivamente, así como los alegatos de defensa invocados por las partes, de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

La parte actora acompañó con el libelo de la demanda y con su escrito de contestación a la reconvención los siguientes documentos:

a.- Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil “Multitienda Agrícola Compañía Anónima” (MULTI AGRÍCOLA C.A.).

El anterior documento constituye copia simple de un instrumento público el cual no fue objeto de impugnación en la oportunidad legal correspondiente y demuestra la existencia y cualidad de la sociedad mercantil demandada en el presente litigio, en razón de lo cual se valora y se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, en este caso no se trata de comprobar la existencia de la referida sociedad mercantil, sino en todo caso se persigue demostrar el cumplimiento o no del pago de los cánones de arrendamiento derivados de la relación arrendaticia objeto del presente litigio, en razón de lo cual el aporte de esta prueba no lleva a la verdad de los hechos controvertidos que se buscan demostrar en la presente acción de Desalojo. Así se decide.

b.- Copia simple del acta de Asamblea General Extraordinaria de los accionistas de la Sociedad Mercantil “Multitienda Agrícola Compañía Anónima” (MULTI AGRÍCOLA C.A.).

La presente prueba constituye copia simple de un instrumento público, el cual al no ser objeto de impugnación por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tal y como lo estableció el juzgado a quo en la sentencia recurrida constituye prueba de la cualidad activa del ciudadano L.C. como representante legal de la sociedad mercantil “Multitienda Agrícola. C.A.”. Así se decide.

c.- Documento original de compra venta del inmueble arrendado, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda en fecha 5 de marzo de 2004, inserto bajo el Nº 77, tomo 12, de los libros de autenticaciones respectivos.

El documento antes descrito, constituye un documento privado mediante el cual el ciudadano F.d.J.Z.A., vende unas bienhechurías realizadas en el inmueble objeto del presente litigio, ubicado en la población de El Venado, Parroquia Dr. M.G.M., Municipio Baralt del Estado Zulia, en la carretera L.Z., al ciudadano A.A.Z.A., parte actora en este proceso, el cual sólo surte efectos entre las partes contratantes ya que no cumple con la formalidad de registro establecida en la ley para la enajenación de bienes inmuebles, sin embargo, por cuanto el carácter de propietario que pueda o no tener el demandante sobre el inmueble arrendado, no forma parte de los hechos que deben ser debatidos en la presente acción de desalojo, se desecha la referida instrumental en virtud de que carece de valor probatorio para la decisión de la causa. Así se decide.

d.- Documento original de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 25 de octubre de 2001, inserto bajo el Nº 16, tomo 16 de los libros de autenticaciones respectivos.

En el referido contrato de arrendamiento, se encuentra impregnado el nacimiento de una relación jurídica suscrita entre el ciudadano J.d.D.Z. y el ciudadano L.C. representando a la sociedad mercantil Multitienda Agrícola C.A. Aquí se puede constatar una serie de derechos y de obligaciones entre el arrendador y el arrendatario, sobre un inmueble conformado por un local comercial, ubicado en la carretera L.Z., frente a la Jefatura Civil de El Venado, en jurisdicción de la Parroquia Dr. M.G.M.d.M.B.d.E.Z., y constituye el instrumento fundamental de la presente acción ya que es demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio, alegada por el actor entre su progenitor ciudadano J.D.D.Z., fallecido en el año 2003 y la parte demandada ciudadano L.C.. Así se decide.

e.- Inspección Judicial realizada en fecha once (11) de enero de 2007, al inmueble ubicado en la parte este de la carretera Lara-Zulia, sector El Venado, Jurisdicción de la Parroquia M.G.M., Municipio Baralt del Estado Zulia.

Se encuentra agregado a las actas el expediente Nº 04-06 contentivo de la solicitud de inspección judicial, evacuada en fecha (11) de enero de 2007 por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la dirección antes indicada, la cual fue acompañada con el libelo de la demanda; y constituye una prueba preconstituida fuera del juicio, evacuada anticipadamente.

Ahora bien, por cuanto no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente y constituyen actuaciones de un órgano jurisdiccional competente, se tiene como cierta la información aportada en cuanto a la descripción del inmueble, su ubicación y linderos, que el ciudadano J.d.D.Z. era el propietario del local, que el actor, ciudadano A.Z. es su hijo, que L.C. es el arrendatario y está domiciliado en Carora, Estado Lara, que el canon de arrendamiento es por la cantidad de Bs. 250.000,00, el cual es recibido por el ciudadano A.Z. y que B.M. es el encargado del establecimiento desde hace dos años; sin embargo, a juicio de éste órgano superior la información aportada en los puntos inspeccionados no permite esclarecer los hechos que deben ser dilucidados en el presente juicio de Desalojo. Así se decide.

f.- Talones de recibos de pagos, de parte de MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A. por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo hasta diciembre del año 2003 por la cantidad de 200.000,00 Bs. cada uno, y desde febrero hasta diciembre de 2004, por la cantidad de 250.000,00 Bs. cada uno.

En relación a la presente prueba se desestima de este proceso, en virtud de que los referidos talones de recibo de pago, tal y como lo señaló el juzgado a quo en la sentencia recurrida, no cuentan con la firma del presunto obligado, aunado a que no especifica el local a que se refiere el alquiler y provienen de la misma parte que los promovió, en razón de lo cual, no aportan elemento probatorio alguno a los efectos de este proceso. Así se decide.

g.- Copia certificada del acta de defunción Nº 2108, correspondiente al ciudadano J.D.D.Z..

Del acta de defunción que corre inserta al folio (86) de la presente causa, se constata que el ciudadano J.D.D.Z., falleció el día veintinueve (29) de octubre de 2003, y que en vida fue el progenitor de la parte actora y reconvenida en el presente juicio ciudadanos A.A. y F.d.J.Z.. Ahora bien, por cuanto no fue impugnada por la parte demandada en los lapsos establecidos en la Ley, y emana de un ente público competente que posee fe pública, se valora como prueba del fallecimiento del referido ciudadano quien fungió hasta esa fecha como arrendador del inmueble objeto de litigio, y del parentesco existente con la parte actora y reconvenida. Así se decide.

h.- Avalúo realizado por el Ingeniero Civil J.M.A. en fecha 30 de marzo de 2007, sobre el inmueble objeto de litigio.

En relación a la presente prueba es importante resaltar que de acuerdo a lo enmarcado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los instrumentos privados provenientes de terceros que no forman parte en el juicio, deben ser ratificados con la evacuación de la prueba testimonial; y de lo verificado en actas, se evidencia que no se llevó a cabo la ratificación por el Ingeniero Civil Evaluador que suscribe el informe, del contenido y firma del respectivo avalúo, a los fines de cumplir lo requerido en la disposición del artículo 431 ejusdem.

En tal sentido, dicho avalúo carece de eficacia probatoria, aunado a que no aporta elementos que permitan esclarecer los hechos controvertidos en la presente acción de Desalojo, ya que los aspectos desarrollados en el mismo, a juicio de esta juzgadora no forman parte de la pretensión del actor, en consecuencia, se deja sin efecto el referido informe de avalúo, por cuanto no cumple con los requisitos esenciales para su validez. Así se decide.

Estando en el lapso de promoción de pruebas, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, presentó escritos de pruebas en fecha veinticuatro (24) de abril de 2007 y dos (2) de mayo de 2007, y promueve las siguientes:

a.- Invocó el mérito favorable de las actas.

Al respecto, ésta juzgadora considera necesario señalar que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, usada corrientemente por los profesionales del derecho en sus escritos de promoción de pruebas, no es un medio de prueba, es decir, no debe ser empleado como un mecanismo para traer a las actas hechos que la parte pretende probar, ya que en todo el sistema probatorio venezolano rige el principio de comunidad de la prueba, y el juez esta en el deber de aplicarlo de oficio, sin necesidad de alegación de las partes, razón por la cual dicha solicitud no constituye un medio probatorio susceptible de valoración. Así se establece.

b.- Pruebas testimoniales. Promueve las testimoniales de los ciudadanos J.G.R. y G.N.V., venezolanos, mayores de edad y con domicilio en el Municipio Baralt del Estado Zulia.

Los testigos J.G.R. y G.N.V., acudieron al Tribunal a quo y rindieron sus respectivas testimoniales, contestando las preguntas que le formularon de viva voz, evidenciándose la contesticidad de dichos testigos, por cuanto sus testimonios avalan con sus respuestas los hechos alegados por la parte actora en el presente juicio, ahora bien, se observa que dicho interrogatorio estuvo dirigido a determinar circunstancias que no contribuyen a esclarecer los hechos que deben ser debatidos en el presente juicio, tales como que el arrendatario no ha hecho mejoras al local arrendado, que no tiene su domicilio en El Venado, y que siempre le están suspendiendo el servicio de electricidad en el local.

Sin embargo, se observa que en el particular tercero de ambas declaraciones, los testigos afirman que el ciudadano L.C. y Multitienda Agrícola C.A. deben mensualidades atrasadas al ciudadano A.Z., y señalan que tienen conocimiento de ese hecho porque han estado presente en algunas ocasiones cuando el ciudadano A.Z. le ha llegado cobrando al encargado del galpón, ahora bien, no comparte esta jurisdicente el criterio del juzgado a quo en la sentencia recurrida al otorgar valor a las referidas declaraciones, ya que las simples declaraciones de dos personas no constituyen prueba idónea en este proceso de desalojo a los fines de comprobar fehacientemente la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, esto es, el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, en razón de lo cual se desestiman en su totalidad las referidas testimoniales por no demostrar hechos relevantes y elementos de convicción y/o probatorios para la procedencia de la causal invocada en la presente acción de desalojo. Así se decide.

En refuerzo de lo antes decidido, se hace necesario puntualizar, que si bien es cierto y perfectamente lógico que el arrendador tenga acción para obtener el desalojo del inmueble en contra del arrendatario que no es consecuente con sus obligaciones contractuales, en especial siendo el pago de los cánones de arrendamiento una de las obligaciones fundamentales del contrato de arrendamiento; en la práctica en cuanto a la forma y modalidad de pago de los cánones de arrendamiento pueden las partes acordar mutuamente que dicha prestación sea efectuada de manera diferente, con lo cual se podría evidenciar un desequilibrio en los derechos y obligaciones de algunas de las partes, que es menester ponderar y a.p.p.d.e. juzgadora, a la luz de todas las pruebas promovidas y evacuadas.

Y así las cosas, no puede pasarse por alto las declaraciones de los demás testigos, muy específicamente de los ciudadanos A.O.S. y J.J.L., quienes en sus exposiciones afirman el acuerdo de pago de varios cánones de arrendamiento reflejados en la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), lo cual será objeto de valoración en la oportunidad legal correspondiente. Así se considera.

c.- Documento original de construcción autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas en fecha 14 de noviembre de 2003, inserto bajo el Nº 18, tomo 50 de los libros de autenticaciones respectivo.

Del referido documento privado autenticado, se constata la declaración unilateral del ciudadano L.C. (en su carácter de constructor), mediante la cual deja constancia de la construcción realizada en el año 1990, sobre un terreno que dice ser de la municipalidad, por orden del ciudadano F.D.J.Z., a los fines de que le sirva de justo titulo de propiedad; del mismo se evidencia que la ubicación y linderos de dicha construcción se corresponden a las del inmueble objeto de litigio, y constituye el documento de origen mediante el cual el ciudadano F.Z. le vende el inmueble al ciudadano A.A.Z., en fecha (5) de marzo de 2004, según consta en documento de compra venta que fue acompañado con el libelo de la demanda. Ahora bien, esta documental traída a las actas, la cual se encuentra sujeta al cumplimiento de determinadas formalidades, no fue impugnada por la parte demandada en los lapsos establecidos en la Ley, sin embargo, no constituye un medio de prueba que permita demostrar los hechos que deben ser esclarecidos en la presente acción de desalojo. Así se decide.

d.- Posiciones juradas. Promueve la prueba de posiciones juradas, a fin de que las mismas sean absueltas por el ciudadano L.C.G., en representación de la sociedad mercantil Multitienda Agrícola C.A., así como, manifiesta estar dispuesto a absolverlas recíprocamente a la contraria, de conformidad a lo establecido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto al día fijado para el acto de posiciones juradas, que debía absolver la parte demandada ciudadano L.C.G. en representación de Multitienda Agrícola C.A., se observa de actas su comparecencia y la de sus apoderados judiciales, así como, se verificó la comparecencia del abogado en ejercicio F.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, quien procedió a formular las posiciones juradas entre las cuales están las siguientes:

TERCERA: Diga el absolvente si es cierto que desde el año 2003, una vez acaecida la muerte del arrendador J.D.D.Z., la persona que recibe los cánones de arrendamiento es el arrendador A.A.Z.. Contestó: Es cierto que los cánones de arrendamiento se los he entregado a A.Z.. SEXTA: Diga el absolvente si es cierto que hasta la presente fecha adeuda por cánones de arrendamiento los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, y lo que va del año ? Contestó: En éste caso quiero decir que habíamos llegado a un acuerdo para el mes de Octubre, donde el me pidió por necesidad urgente que tenía, que necesitaba que le adelantara ciertos meses de pago por el local; para ese entonces me dijo que si le podía adelantar la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), los cuales correspondían a 12 meses de cánones de arrendamiento, y al acuerdo que llegamos fue que ibamos a dejar transcurrir seis meses, los cuales e.O., Noviembre y Diciembre, Enero, Febrero y Marzo del 2007, mas seis meses que iban a estar por transcurrir, que serían Abril, Mayo, Junio, Agosto y Septiembre, que suman los doce meses por un valor de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00). Para esa negociación el me exigió que se los cancelara en el mes de Abril, que era el tiempo en que el necesitaba cubrir una eventualidad personal, y llegado el momento para entregar el dinero, me refiero, el mes de Abril, no me lo quiso recibir

.SEPTIMA: Diga el absolvente si es cierto, de acuerdo a lo manifestado, si tiene medios probatorios para demostrar lo alegado. Contestó: Este tipo de negociaciones, no es la primera vez que lo hacíamos, y debido a que, quizás por tanto tiempo yo habitando locales de su propiedad, pensaba que podría existir cierto vínculo afectuoso donde negocios de éste tipo se pueden hacer; medios probatorios, siempre que yo le cancelaba él me emitía los recibos, pero como hicimos este tipo de negociación, seis meses sin cancelar y seis meses por adelantado, él no me recibió el dinero y por supuesto no me dio recibo de cancelación. NOVENA: Diga el absolvente cual es la razón de llamar al señor F.Z. por reconvención, siendo un tercero ajeno al presente procedimiento de desalojo. Contestó: Porque veo cercenado mis derechos que me asisten como inquilino.”

Ahora bien, del análisis de las posiciones juradas absueltas por el ciudadano L.C.G., se observan ciertas afirmaciones realizadas por el absolvente en cuanto a que el contrato de arrendamiento lo suscribió con quien en vida fuera J.D.D.Z., que desde el año 2003 acaecida la muerte del referido ciudadano, la persona que recibe los cánones es el arrendador A.Z., que los cánones de arrendamiento acordados fueron en principio de Bs. 200.000,00 y luego se incrementaron de común acuerdo a 250.000,00, Bs. mensuales, así como el hecho de que el ciudadano A.Z. se negara a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, afirmaciones éstas que no contribuyen a esclarecer los hechos que deben ser demostrados en la presente acción de desalojo; asimismo, es importante señalar, que la mecánica de las posiciones juradas o confesión provocada, se obtiene a través de la formulación de proposiciones asertivas o afirmativas, lo cual no se hizo uniformemente en el acto bajo análisis, tal y como se aprecia de las posiciones séptima y novena las cuales no se valoran por ser formulaciones interrogativas o indagatorias, no permitidas por la ley.

Con respecto a la posición sexta y octava anteriormente transcritas no comparte esta jurisdicente el criterio del juzgado a quo en la sentencia recurrida, al declarar confesa a la parte por no haber contestado categóricamente, tomando en cuenta que no se puede valorar la confesión por una o dos preguntas aisladas, y que del análisis de las respuestas dadas por el absolvente, no se evidencia confesión alguna, a la que se le pudiera atribuir pleno valor probatorio, tal como lo regula el artículo 1401 del Código Civil venezolano, entendiendo pues que la confesión judicial mediante el interrogatorio, se obtendrá en la medida que se reconozca un hecho desfavorable, y en este caso la parte absolvente no reconoce las afirmaciones que le efectuaron, sino que realiza una serie de argumentaciones alegando hechos en su defensa. Así se establece.

La confesión provocada o posiciones juradas es considerada doctrinariamente como el método o instrumento para provocar la confesión de la otra parte, sobre hechos propios o el conocimiento que sobre hechos ajenos tiene la parte que le perjudica o simplemente favorecen a la contraparte, y en el caso bajo análisis tomando en cuenta que la prueba de posiciones juradas es reina por los efectos que ella produce y por su especial mecánica de promoción y evacuación, a juicio de éste órgano superior en la mecánica desarrollada en la prueba, no se detecta la confesión sobre hechos suficientes que perjudiquen a la parte demandada, en razón de lo cual se desestima la presente prueba. Así se decide.

En cuanto al día fijado para el acto de posiciones juradas, que debía absolver la parte demandante reconvenida ciudadano A.Z., se observa de actas su comparecencia y la de su apoderado judicial, así como, se verificó la comparecencia de los abogados en ejercicio D.N. y B.C., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, quienes procedieron a formular las posiciones juradas entre las cuales están las siguientes:

SEGUNDA: Diga el absolvente si es cierto que su hermano FROILAN le vendió a Usted el local objeto del presente litigio. Contestó: No, porque eso era una repartición amigable entre nosotros mismos, porque como yo era el que estaba cerca con mi mamá, me dejaron ese local para que estuviera pendiente de mi madre y me encargara de los cobros de dicho local. TERCERA: Diga el absolvente si el ciudadano L.C. realizó alguna mejora al local objeto de la presente acción por cuenta de su hermano FROILAN. Contestó: No, en ningún momento, porque todo eso lo hizo en vida mi difunto padre J.D.D.Z., y el documento donde aparece él ahí es porque, como éramos vecinos, a la hora de hacerlo él se ofreció para hacer dicho documento.

Del análisis de las anteriores posiciones juradas, no se evidencia que el absolvente confiese o admita hechos suficientes que le perjudiquen, aunado a que se observa que algunos particulares fueron formulados de manera interrogativa, y no asertiva, como lo exige la norma del artículo 409 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual se desestiman las referidas posiciones juradas. Así se decide.

Por su parte, el ciudadano F.Z. parte reconvenida, compareció el día fijado para absolver las posiciones juradas asistido por el abogado F.R., así como, se verificó la comparecencia del apoderado judicial de la parte demandada abogado D.N., quien procedió a formular las posiciones juradas entre las cuales están las siguientes:

SEGUNDA: Diga el absolvente como es cierto que usted le vendió por documento autenticado a su hermano A.Z. el local objeto del presente litigio. Contestó: Es falso porque en ningún momento eso ha sido un traspaso, yo nunca he vendido eso, ese es un traspaso que se le hizo a él, como él es el que está encargado del local que son bienes de herencia de mi papá. TERCERA: Diga el absolvente como es cierto que usted le vendió a su hermano ALBERTO dicho local por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00). Contestó: Eso lo hicimos así en el documento para hacer constar que se lo pasé a él en esa cantidad, pero no estoy vendiendo a particulares, eso es un traspaso entre familia. CUARTA: Diga el absolvente como es cierto que usted celebró un contrato de mejora de dicho local con el señor L.C.. Contestó: Ese local estaba construido ya.

Considera esta jurisdicente que las referidas posiciones no contienen la confesión de hechos que permitan esclarecer la presente acción de Desalojo, y la reconvención propuesta, ya que del análisis de las respuestas dadas por el absolvente F.Z., parte reconvenida en este litigio, se observa que sus respuestas no se dieron en la forma indicada por la ley, por cuanto no respondió de una manera directa y categórica conforme a lo normado en el artículo 414 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que la parte absolvente no reconoce las afirmaciones que le efectuaron, sino que realiza una serie de argumentaciones y aclaratorias sin confesar o negar el hecho objeto de la posición jurada, en tal sentido, no se determina que efectivamente el acto de posiciones juradas celebrado arrojara una confesión por parte del reconvenido. Así se decide.

e.- Estado de cuenta de electricidad emitido por la empresa ENELCO, correspondiente a la empresa MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A.

Al respecto comparte esta jurisdicente el criterio del juzgado a quo, en no apreciar la presente prueba, ya que dicha documental constituye un documento privado emitido por la empresa ENELCO como un documento informativo para sus suscriptores que no surte efectos a terceros, y por cuanto emana de terceras personas que no son parte en el juicio, debió ser ratificado por el emisor, o en su defecto incorporarse al proceso a través de un elemento idóneo, como sería la prueba de informes contemplada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

f.- Copia simple de documento autenticado por ante el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción judicial del estado Zulia, en fecha 14 de junio de 1989, inserto bajo el Nº 22, folios 25 al 26, tomo IV de los libros de autenticaciones respectivos y registrado ante la oficina Subalterna de Registro del Distrito Baralt del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de 1989.

El documento antes descrito consignado en copia simple, constituye un instrumento público que cumple con todas las formalidades de ley para la venta de bienes inmuebles y contiene la convención mediante la cual la ciudadana M.R.G. le vende un inmueble al ciudadano J.D.D.Z. (padre de la parte actora), cuya ubicación y linderos coinciden con el inmueble arrendado, más no así la edificación ya que habla de una casa para habitación familiar, sin embargo, por cuanto no fue objeto de impugnación por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y es demostrativo de que el ciudadano J.d.D.Z. era en vida el propietario del inmueble objeto del presente litigio. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

a.- Invocó el mérito favorable de las actas, en especial la institución procesal de la confesión.

Con respecto a la promoción del mérito favorable de actas, es importante señalar que en párrafos anteriores se dejó constancia que la misma no constituye un medio de prueba.

En cuanto al hecho de invocar la institución procesal de la Confesión, sin expresar los argumentos o motivos en los cuales basa dicho alegato, y los hechos sobre los cuales trata la confesión, señalando que la parte actora promovió con el libelo de la demanda el documento de compra venta del inmueble arrendado, autenticado en fecha cinco (5) de marzo de 2004, mediante el cual adquiere la propiedad del inmueble, es importante resaltar que la confesión judicial es una declaración que realiza una de las partes en el proceso, de la verdad de los hechos afirmados por la contraria y que perjudican al que confiesa, es un acto procesal que puede realizarse en forma espontánea o bien en forma provocada, como sucede en materia de posiciones juradas.

Ahora bien, la confesión judicial debe reunir ciertos requisitos para su existencia y validez, entre los cuales están: que necesariamente debe ser una declaración personal de quien sea parte en el proceso judicial, donde reconozca un hecho propio, personal que le sea perjudicial o que beneficia a su contendor judicial, debe ser seria, expresa y terminante, es inadecuado hablar de confesiones por deducción o implícitas, por ello la confesión debe suponer la manifestación específica y tajante de la existencia de un hecho, y es indispensable que exista el propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte. Asimismo, se requiere que la prueba de confesión sea viable para demostrar el hecho concreto, lo cual no sucede en el presente caso, toda vez que el documento de compra venta invocado por la parte demandada no puede constituir una confesión de la parte actora, por cuanto no reúne los requisitos esenciales para su validez como tal. Así se considera.

b.- Pruebas testimoniales. Promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos G.V.A., A.O.S., J.J.L. y R.I.P., venezolanos, mayores de edad y con domicilio en el Municipio Baralt del Estado Zulia.

Se observa de actas que los testigos antes mencionados, acudieron al Tribunal a quo y rindieron sus respectivas testimoniales, contestando las preguntas que le formularon de viva voz, evidenciándose la contesticidad de dichos testigos, por cuanto en sus respuestas afirmaron los hechos alegados por la parte demandada en el presente proceso, sin embargo, se observa que el interrogatorio estuvo dirigido a demostrar dos hechos referidos a: 1) el tiempo que tiene el arrendatario ocupando el inmueble objeto de litigio, y, 2) la presunta convención celebrada entre el arrendador y el arrendatario, sobre la forma de pago de los cánones de arrendamiento. En relación al primer hecho los testigos d.f.d. que el arrendatario ha permanecido en el inmueble por varios años, y dos de los testigos confirman que ha sido por más de 12 años, hecho este que no fue refutado por la parte actora en el presente juicio, quedando plenamente comprobado en actas que la relación arrendaticia alegada por la parte actora en su libelo de la demanda no se originó desde el año 2001, por cuanto surgió en fecha anterior al contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción.

En relación al segundo hecho, es de acotar como ya se dijo en párrafos anteriores, que en la práctica las partes intervinientes en un contrato de arrendamiento, pueden acordar mutuamente que el pago de los cánones de arrendamiento sea realizado de manera diferente a lo pactado en el contrato, tal y como lo alegó la parte demandada en el presente juicio, lo cual es afirmado por los testigos antes mencionados en sus declaraciones, especialmente por los ciudadanos A.S. y J.J.L., quienes aseguran que presenciaron el momento en el cual las partes acordaron el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre, y diciembre de 2006 y enero, febrero y marzo de 2007, más seis meses por adelantado, en un pago único completo para ser cancelado en el mes de abril de 2007, lo cual ascendía a la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), asimismo, los testigos aseveran que ese tipo de negociación era frecuente entre las partes.

En tal sentido, en cuanto a los testimonios rendidos por los referidos ciudadanos, los cuales coinciden entre sí, observa esta juzgadora que tienen conocimiento directo de los hechos alegados por la parte demandada, por cuanto fueron percibidos por sus propios sentidos, y evidencian con sus declaraciones la modalidad de pago de los cánones de arrendamiento, acordada por las partes intervinientes en el presente juicio, la cual sin duda alguna, evidencia un desequilibrio en las obligaciones del arrendatario al acordarse que la prestación sea efectuada de manera diferente a lo establecido contractualmente, por lo cual mal podría la parte actora exigir el desalojo del inmueble en base a la causal establecida en el literal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referida a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, toda vez que fue modificada la forma de pago de los cánones en la relación arrendaticia. Así se considera.

Así las cosas, y dado el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento alegado por el actor, es menester, para el órgano jurisdiccional valorar el tipo de incumplimiento en base a los acuerdos pactados o ejecutados por las partes, observándose que no estamos entonces, en presencia de un incumplimiento de modo definitivo, y la justicia y equidad imponen, en determinados casos, no declarar procedente la resolución o desalojo invocados. Así se considera.

Con relación al testigo C.M.S., igualmente promovido por la parte demandada, en virtud de lo manifestado en las actas de examen de testigo se evidencia su falta de comparecencia al acto fijado por el Tribunal a quo, trayendo como resultado declarar desierto el acto. De tal forma, para esta Juzgadora es imposible otorgarle un valor determinado por la incomparecencia acaecida, en razón de lo cual declara sin eficacia probatoria la promoción del referido testigo en el desarrollo de la presente decisión. Así se decide.

c.- Inspección Judicial. Solicita una inspección judicial en el inmueble objeto de litigio.

La parte demandada solicitó la practica de una inspección judicial en el local arrendado objeto de la presente acción de desalojo, la cual fue acordada por el juzgado a quo y llevada a cabo en fecha treinta (30) de abril de 2007, como consta del acta respectiva que cursa a los folios 102, 103 y 104, del presente expediente.

Del análisis del acta que contiene la referida Inspección, se evidencia que en cuanto a los aspectos solicitados por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, se dejó constancia de las condiciones generales en que se encuentra el inmueble arrendado, de las personas que laboran en él, sus medidas y linderos actuales, de la ausencia de electricidad en el local arrendado, entre otras cosas. Dicha inspección se ilustra con fotografías de lo observado por el Tribunal, por lo que de este medio probatorio, este órgano superior aprecia los elementos antes transcritos y contenidos en las actas de su evacuación, los cuales se tienen como ciertos por haber sido evacuados por un Tribunal legítimamente constituido, sin embargo, la información aportada en la referida inspección, a juicio de esta jurisdicente no permite obtener elementos de prueba que conlleven a esclarecer los hechos que han de ser probados en el presente litigio, en tal sentido, es procedente para esta Juzgadora declarar ineficaz la referida prueba, y se desestima como prueba favorable a la parte demandada. Así se decide.

d. Documento original de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha cinco (5) de noviembre de 1999, inserto con el Nº 57, tomo 17 de los libros de autenticaciones respectivos.

El anterior documento constituye un documento privado debidamente autenticado, mediante el cual el ciudadano J.D.D.Z. (progenitor de la parte actora reconvenida) dio en arrendamiento el inmueble objeto de litigio, a la parte demandada ciudadano L.C., en fecha cinco (5) de noviembre de 1999, por lo tanto, al no ser impugnado por la parte contraria en los lapsos establecidos en la ley, se aprecia y se le da pleno valor probatorio como prueba de la celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble en litigio, en la fecha y entre las partes antes señaladas, lo cual contribuye a corroborar los hechos alegados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda en cuanto al tiempo real de duración de la relación arrendaticia entre las partes en litigio. Así se decide.

e- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 25 de octubre de 2001, inserto bajo el Nº 16, tomo 16 de los libros de autenticaciones respectivos y cuyo original fue acompañado con el libelo de la demanda por la parte actora reconvenida.

Con respecto a la presente prueba se deja constancia que fue apreciada en párrafos anteriores.

f.- Copia simple de contrato de arrendamiento privado celebrado entre J.d.D.Z. y A.A.E.V. C.A. representada por el ciudadano L.C..

El anterior documento constituye un contrato de arrendamiento privado sobre el inmueble objeto de litigio, celebrado entre el ciudadano J.D.D.Z. (progenitor de la parte actora reconvenida) y la sociedad mercantil A.A.E.V. C.A., representada por el ciudadano L.C.G. (parte demandada en el presente juicio), de su redacción se observa que el contrato comenzó a regir a partir del primero (1) de septiembre de 1998. Ahora bien, por cuanto no fue impugnado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio por cuanto constituye un indicio del tiempo real en el cual se inició la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente litigio. Así se decide.

VII

DE LA RECONVENCIÓN

Con respecto a la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación, mediante la cual reconviene a la parte actora ciudadano A.A.Z.A., y al ciudadano F.Z.A., por la institución procesal del Retracto Legal Arrendaticio, alegando que le asiste un derecho de preferencia sobre el inmueble vendido por el ciudadano F.Z. al demandante A.Z., según consta de documento autenticado en fecha cinco (5) de marzo de 2004, acompañado por el actor con el libelo de la demanda, estimando la reconvención en la cantidad de Dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), que constituye el precio de la venta a rescatar; se evidencia que la parte demandada reconviniente, pretende el ejercicio del derecho al retracto legal subrogándose en la persona de la parte reconvenida, en los mismos términos, condiciones y precio estipulado en el documento de compraventa cursante en actas.

En tal sentido, se hace necesario a.l.d. legales que desglosan los requisitos fundamentales para el ejercicio de la acción del retracto Legal arrendaticio tales como el artículo 42 y 43 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

Articulo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

El Retracto Legal arrendaticio, es una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, cuando esta no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera sus derechos, el cual ante esta falta o menoscabo tiene la posibilidad de intentar acción Judicial en contra de su arrendador, con el propósito de subrogarse en la relación en la persona del nuevo adquiriente.

El artículo 42 antes transcrito establece los requisitos que exige el legislador para tener derecho al ejercicio del retracto legal arrendaticio: que el arrendatario sea titular del derecho de preferencia ofertiva, que no es otra cosa que poseer la cualidad de arrendatario durante una relación Arrendaticia superior a dos años, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Por su parte el artículo 43 nos señala uno de los elementos distintivos para que surja el derecho a retracto legal, como lo es la venta por parte del propietario del bien inmueble arrendado, mediante un acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, en menoscabo al derecho de preferencia ofertiva del arrendatario.

Ahora bien, del análisis del documento de compra venta del inmueble, consignado por la parte actora reconvenida con el libelo de la demanda, se observa que constituye un documento privado autenticado ante la Notaria Segunda de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha cinco (5) de marzo del año 2004, mediante el cual el ciudadano F.Z.A., le vende unas bienhechurías construidas en un inmueble cuya ubicación coincide con la del inmueble objeto de litigio.

De tal forma, por cuanto se desprende del documento de compra venta, acreditado a las actas procesales, que el mismo no ha cumplido con la formalidad esencial del registro, esta juzgadora considera importante resaltar las normas que rigen las formalidades de los actos traslativos de propiedad de bienes inmuebles, contenidas en la normativa sustantiva Civil vigente:

Artículo 1.924:“Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier titulo hayan adquirido y conservado derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un titulo registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”. (Subrayado del Tribunal).

Artículo 1.920: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca. …”.(Subrayado del Tribunal).

Las normas anteriores revelan que todo acto traslativo de propiedad de bienes inmuebles debe ser registrado, si no se cumple con la formalidad del registro, no tiene ningún efecto contra terceros y la venta del inmueble no se ha perfeccionado, en consecuencia, no puede ser opuesta a persona distinta al comprador.

En el caso bajo estudio, el documento consignado por el actor con el libelo de la demanda a los fines de demostrar su derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado, es un instrumento privado autenticado por un notario, que únicamente tiene efecto entre las partes firmantes de conformidad con el artículo 1361 del Código Civil, pero no contra terceros, en este caso el tercero es la parte demandada reconviniente, quien pretende subrogarse la referida venta en las mismas condiciones que el comprador, alegando el derecho a retracto legal arrendaticio que le asiste en su condición de arrendatario del inmueble.

Ahora bien, tomando en cuenta que el contenido del documento de compra venta del inmueble arrendado, no puede ser oponible a terceros, concluye quien acá decide que la acción de retracto legal arrendaticio no puede prosperar, en razón de que el ya referido documento no podía surtir efectos frente a la parte demandada, para quien no ha nacido el derecho de preferencia ofertiva, previsto en el artículo 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende la oportunidad de ejercer la demanda de retracto legal arrendaticio, hasta tanto se perfeccione la venta con el cumplimiento de la formalidad legal de registro. Así se decide.

Decidido de esta manera el presente caso, se hace innecesario el análisis de los elementos que pueden dar nacimiento a la nombrada acción de retracto legal arrendaticio, tales como: el tiempo de duración del contrato, la omisión de notificación al arrendatario, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento; así como, el estudio de la caducidad de la acción, por cuanto no se encuentra lleno uno de los elementos expresados en el citado artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo es la existencia de un acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad del inmueble arrendado, en tal sentido, le es impretermitible a esta juzgadora declarar SIN LUGAR la acción de reconvención por retracto legal arrendaticio, ejercida por la parte demandada ciudadano L.C. y la sociedad mercantil Multiagrícola C.A., en contra de los ciudadanos A.A.Z.A. y F.Z.A.. Así se decide.

VIII

DECISIÓN

Analizados como han sido los alegatos, defensas y las pruebas que conforman las actas procesales, y conforme a la distribución de la carga probatoria, ha quedado establecido en el presente juicio la existencia de una relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado, por cuanto al vencimiento del término inicial del contrato fundante de la presente acción, suscrito por el arrendador y el arrendatario en fecha veinticinco (25) de octubre de 2001, ambas partes aceptaron que continuara la relación jurídico arrendaticia, operando la tácita reconducción del mismo, lo cual fue reconocido plenamente en actas por las partes. De igual manera, quedó demostrado lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en cuanto al tiempo de inicio de la relación arrendaticia, puesto que la relación se originó mediante contrato celebrado con el hoy difunto ciudadano J.D.D.Z. (padre del demandante), lo cual se evidencia en actas mediante el acta de defunción del referido ciudadano y los documentos de arrendamientos suscritos en los años 1998 y 1999, entre el causante y la parte demandada ciudadano L.C., los cuales constituyen prueba de que la relación arrendaticia se inició antes de la fecha señalada por el actor en el libelo de la demanda.

En el caso de autos, se ha intentado una demanda de desalojo por la falta de pago de sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, la cual conlleva a la entrega del inmueble desocupado. Ahora bien, en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos; sin embargo, en el presente juicio la parte demandante no demostró que el ciudadano L.C., se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento que señaló en su libelo de la demanda, vale decir, los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006 y el mes de enero de 2007; lo cual conlleva a establecer que los hechos sostenidos por el demandante no se subsumen dentro de la causal prevista en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé el desalojo del inmueble cuando exista incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario.

Ahora bien, con respecto a la actuación del demandado de autos, se observa que en su escrito de contestación realizó contradicción a la demanda, y niega que no haya cumplido con la obligación del pago del canon de arrendamiento, menos aun que se haya gestionado en múltiples ocasiones el pago del mismo, por parte del demandante ni por intermedio de persona alguna, asimismo, realiza una serie de argumentos referidos a un acuerdo suscrito por solicitud del demandante para el pago de los cánones de arrendamiento, y contradictoriamente luego de afirmar que se encuentra solvente en sus pagos, señala que el actor se negó a recibirlos en forma reiterada. De la misma forma, en su escrito de contestación a la demanda reitera el hecho de estar solvente con el pago de los cánones, ya que reconviene al ciudadano A.Z.A. y al ciudadano A.A.Z.A. por retracto legal arrendaticio, alegando que por el hecho de estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el legislador le concede el derecho de preferencia ofertiva y de subrogarse el derecho para adquirir el inmueble arrendado.

Al respecto, considera esta juzgadora que las defensas opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, son deficientes y contradictorias, aunado a que no existe en actas pruebas fehacientes que demuestren cualquiera de los hechos alegados por la parte demandada en el presente juicio. Si bien es cierto, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir, que las alegaciones de los hechos de las partes deben ser objeto de pruebas judiciales, en el caso bajo análisis, las partes intervinientes no probaron nada respecto a lo alegado, ya que promovieron y evacuaron una serie de pruebas que no estuvieron orientadas a la comprobación de los hechos que deben ser debatidos y esclarecidos en una acción de desalojo.

La labor del Juez se debe sustentar en las normas jurídicas consagradas en la Ley y en la que se fundamenta la pretensión, conjuntamente con los hechos cuyo conocimiento deben suministrar las partes, y es mediante las pruebas que el Juez la examinará y valorará para formar su convicción acerca de la verdad o falsedad de ellos, en tal sentido, al no constar en autos elementos idóneos que prueben con certeza la insolvencia en los cánones de arrendamiento alegada por la parte demandante, tomando en cuenta que la parte demandada negó la existencia de la misma, generando de esta forma indicios a su favor, y en virtud de que en caso de duda y de no haber elementos suficientes en autos debe favorecerse a la parte demandada, tal y como lo dispone el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala textualmente que: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados por ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma...”; esta Sentenciadora, considera que es menester declarar SIN LUGAR la demanda de desalojo presentada por el ciudadano A.A.Z.A. en contra del ciudadano L.C. y la sociedad mercantil Multitienda Agrícola C.A. Así se decide.

En mérito de los razonamientos expuestos y los fundamentos de derecho antes explanados, este Órgano Subjetivo actuando como Tribunal Superior o Tribunal de Alzada, debe declarar Parcialmente Con Lugar la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio D.N.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano L.C., en fecha veintitrés (23) de mayo del año 2007; y declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano A.A.Z. en contra del ciudadano L.C. y la sociedad mercantil Multitienda Agrícola C.A.; y SIN LUGAR la Reconvención, interpuesta en el presente juicio por la parte demandada, en contra de los ciudadanos A.Z.A. y F.Z.A., en tal sentido, en el dispositivo del presente fallo se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Así se decide.

IX

DISPOSITIVO

Por los fundamentos y razonamientos antes expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

1. - SIN LUGAR, la defensa opuesta por el abogado en ejercicio D.N.V., apoderado judicial de la parte demandada, en el escrito de informes presentado ante este órgano superior, en fecha veintinueve (29) de noviembre de 2007, referida a la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la presente acción de Desalojo.

2. - PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN, interpuesta por el abogado en ejercicio D.N.V., en fecha veintitrés (23) de mayo del año 2007, contra la sentencia dictada en fecha veintiuno (21) de mayo del año 2007, por el JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

3. - SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano A.A.Z. en contra del ciudadano L.C. y la sociedad mercantil Multitienda Agrícola C.A.; y SIN LUGAR la Reconvención, interpuesta en el presente juicio por la parte demandada, en contra de los ciudadanos A.Z.A. y F.Z.A., en consecuencia:

   - Queda en los términos expresados revocada la decisión apelada, únicamente en cuanto a la declaratoria Con Lugar de la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano A.A.Z. en contra del ciudadano L.C. y la sociedad mercantil Multitienda Agrícola C.A.

4. No hay condenatoria en costas.

5. Se ordena remitir el presente expediente al tribunal del conocimiento de la causa, quien deberá notificar a las partes a los fines de preservar el derecho a la defensa de las mismas. Remítase con oficio.

   Publíquese, regístrese.

   Déjese por secretaría copia certificada de éste fallo conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil, y el artículo 72, numerales 3 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los veintinueve ( 29 ) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008).- Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-

   LA JUEZ,

   DRA. M.C.M.

   LA SECRETARIA

   Abog. A.V.

   En la misma fecha siendo las 09:00 a.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó sentencia que precede quedando inserta bajo el número 087 . -

   La Secretaria

   La suscrita Secretaria del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, abogada A.V., CERTIFICA: Que las copias que anteceden es traslado fiel y exacto de su original. Hay sello y tinta del Tribunal. Cabimas, veintinueve (29) de enero de 2008.

   LA SECRETARIA,

   Abog. A.V.