Decisión nº 128 de Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 21 de Julio de 2006

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

VISTO, CON PRUEBAS

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DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ZARELLA LOZANO BARREAT, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Tejerías, Estado Aragua, titular de la cédula de identidad Nº 5.659.131.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio M.B.A. y K.D.B., titulares de las cédulas de identidad Nros V- 19.203.562 y 12.305.941, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 74.406 y 110.762, respectivamente, según consta en Poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de octubre de 2005, bajo el N° 50, Tomo 117, de los libros respectivos, inserto a los folios 9 y 10.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana R.A.C.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.198.560.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado H.V.B.T., titular de la cédula de identidad N° V- 9.467.007, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 63.164, según consta en Poder Apud Acta conferido en fecha 21 de febrero de 2006, inserto al folio 47.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: N° 10.997-05.

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PARTE NARRATIVA:

La presente litis se inicia mediante escrito libelar, recibido por distribución, presentado por el abogado en ejercicio M.B.A., ya identificado, quien actuando con el carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana ZARELLA LOZANO BARREAT, ya identificada, expresa:

* Que la Sociedad Mercantil VIVAS VILCHEZ C.A, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de abril de 1999. bajo el N° 70, folios 161-166, de los libros respectivos, actuando con el carácter de Administradora, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana R.A.C.M., ya identificada, sobre un inmueble propiedad de su mandante, consistente en una casa para habitación, excluida su parte trasera, denominada Quinta “El Rostro”, ubicada en la Avenida Ferrero Tamayo de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

* Asimismo manifiesta, que en el contrato de arrendamiento antes referido, en la Cláusula Segunda, se pactó entre las partes, que el inmueble sería destinado única y exclusivamente para habitación, siendo el caso, a decir suyo, que la arrendataria, haciendo caso omiso del contrato de arrendamiento y sin autorización, conocimiento, ni consentimiento expreso o tácito, decidió darle un uso comercial al mismo, contraviniendo directamente lo pactado con el arrendador.

* De igual manera alega, que este Juzgado, previa solicitud de su representada ZARELLA LOZANO BARREAT, ya identificada, se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, y practicó inspección judicial dejando constancia que en dicho inmueble se encuentra constituido un Fondo de Comercio denominado “Taller de Arte Popular Manos y Barro” el cual, a su decir, ocupa la totalidad de la vivienda.

* Que en razón de lo anterior, y constatada como quedo, a criterio suyo, la violación del contrato de arrendamiento, específicamente de la Cláusula Segunda, es por lo que procede a demandar a la arrendataria, ciudadana R.A.C.M., ya identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: Primero: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado. Segundo: Desocupar inmediatamente el inmueble arrendado, libre de personas y bienes y entregarlo en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en que lo recibió. Tercero: Pagar las costas y costos del juicio.

Fundamentó su acción en los artículos: 1592 y 1160 del Código Civil, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la acción, estimándola en la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00). (Folios 1 y 2).

Acompañó el libelo con: El contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de abril de 1999. bajo el N° 70, folios 161-166, de los libros respectivos. (Folios 3 al 8); Poder que le fue conferido. (Folios 9 y 10); Solicitud de Inspección Judicial N° 5855-05, evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Tpachira. (Folios 11 al 16).

En fecha 16 de diciembre de 2005, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la ciudadana R.A.C.M., ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos su citación, a los fines de dar contestación de la demanda. (Folio 18).

En fecha 19 de diciembre de 2005, el Alguacil del Tribunal informó que el en esa misma fecha, la demandada, ciudadana R.A.C.M., se negó a firmar el recibo de citación. (Folio 20).

En fecha 12 de enero de 2006, conforme a lo solicitado por el demandante, se ordenó la notificación de la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la respectiva boleta. (Folios 21 y 22).

En fecha 01 de febrero de 2006, el Secretario del Tribunal informó haber cumplido con la notificación personal de la demandada, en cumplimiento a lo ordenado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 23).

En fecha 03 de febrero de 2006, la demandada asistida de abogado, mediante escrito procedió a dar contestación a la demanda, en los términos siguientes:

* Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la estimación de la demanda, por considerarla improcedente, pues a decir suyo, en el libelo no se establece ni señala el porque de la estimación, si es por daños o por cual otro concepto.

* Igualmente opuso las cuestiones previas que se indican a continuación:

La del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendientes, por considerar, que le corresponde la prórroga legal establecida en el literal C, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse desde hace siete años ocupando el inmueble.

La del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando al respecto, que la demandante indica que el objeto fundamental de la causa es el contrato de arrendamiento, y que por tal razón sólo podía invocar las causales establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en todo caso, lo que procedía era el desalojo si ella estuviera incursa en alguna de las causales consagradas en el artículo 34 de la Ley in comento.

Como contestación de fondo, rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por considerar falso y temerario lo narrado por la parte actora, en virtud de lo siguiente:

* Manifiesta que es falso, que haya cambiado el uso del inmueble, pues a su decir, desde que le entregaron el inmueble, a funcionado en el mismo su Taller de Arte Popular Manos y Barro, habitando el inmueble a decir suyo, con su entorno familiar.

* Asimismo expresa, que el contrato de arrendamiento se encuentra tácitamente prorrogado, por lo que, a su criterio, le corresponde la prórroga legal a que se contrae el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

* Dicho esto, procedió a reconvenir a la demandante, por considerar que al haberse convertido el contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado, le corresponde la prórroga legal establecida en el literal “c” del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no encontrarse incursa en ninguna de las causales del artículo 34 ejusdem.

* Alega de igual manera, que la demanda es temeraria pues al haber pasado el contrato a ser por tiempo indeterminado, solo procedía en su contra si se encontraba incursa en alguna de las causales a las que contrae el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no procediendo a criterio suyo la resolución de contrato.

* Fundamentó la reconvención en los artículos 1, 7, 33, 34 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1600 del Código Civil. (Folios 24 al 29).

* En fecha 03 de febrero de 2006, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada. (Folio 30).

* En fecha 07 de febrero de 2006, la representación de la demandante, mediante escrito dio contestación a la reconvención propuesta por la parte contradiciendo de igual manera las cuestiones previas opuestas. (Folios 31 al 33).

* En fecha 17 de febrero de 2006, la parte demandante, promovió las pruebas siguientes: 1) La confesión de la demandada, al expresar que se encuentra instalado en el inmueble arrendado un Fondo de Comercio denominado “Taller de Arte Popular Manos y Barro”, lo que a su decir, demuestra que la demandada cambio el uso destinado al bien inmueble. 2) Inspección Ocular e Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento aquí controvertido. (Folios 34 al 36). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 37).

En fecha 20 de febrero de 2006, la parte demandada asistida de abogado, promovió las siguientes pruebas: Primero: Recortes de prensa; y la Inspección Judicial presentada por la parte demandante. Segundo: Testimoniales de los ciudadanos: J.J. MEJÍAS NAVARRO, C.S.Q. y G.S.D.B.. (Folios 38 al 45). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 46).

Llegada la oportunidad de decidir, esta Juzgadora procede a hacerlo fuera del término establecido, dada la cantidad de expedientes para sentenciar y la atribución de múltiples competencias de este Tribunal, dicho esto, observa:

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PARTE MOTIVA:

Comienza el presente debate judicial, de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, con fundamento en los artículos: 1592 y 1160 del Código Civil, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de abril de 1999. bajo el N° 70, folios 161-166, de los libros respectivos, donde la ciudadana ZARELLA LOZANO BARREAT, a través de Apoderado Judicial demanda a la ciudadana R.A.C.M., en su condición de arrendataria, en razón de haber cambiado el destino del inmueble que le fue arrendado única y exclusivamente para habitación al establecer un Fondo de Comercio, por lo que solicitó que sea condenada en lo siguiente: Primero: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado. Segundo: Desocupar inmediatamente el inmueble arrendado, libre de personas y bienes y entregarlo en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en que lo recibió. Tercero: Pagar las costas y costos del juicio.

Por su parte la demandada, asistida de abogado, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, mediante escrito presentó como defensas las siguientes:

Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la estimación de la demanda, por considerarla improcedente, pues a decir suyo, en el libelo no se establece ni señala el porque de la estimación, si es por daños o por cual otro concepto.

Igualmente opuso las cuestiones previas que se indican a continuación: La del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendientes, por considerar, que le corresponde la prórroga legal establecida en el literal C, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse desde hace siete años ocupando el inmueble; y La del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando al respecto, que la demandante indica que el objeto fundamental de la causa es el contrato de arrendamiento, y que por tal razón sólo podía invocar las causales establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en todo caso, lo que procedía era el desalojo si ella estuviera incursa en alguna de las causales consagradas en el artículo 34 de la Ley in comento.

Como contestación de fondo, rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por considerar falso y temerario lo narrado por la parte actora, manifestando al respecto: Que es falso, que haya cambiado el uso del inmueble, pues a su decir, desde que le entregaron el inmueble, a funcionado en el mismo su Taller de Arte Popular Manos y Barro, habitando el inmueble a decir suyo, con su entorno familiar. Asimismo expresó, que el contrato de arrendamiento se encuentra tácitamente prorrogado, por lo que, a su criterio, le corresponde la prórroga legal a que se contrae el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De igual manera procedió a reconvenir a la demandante, por considerar que al haberse convertido el contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo determinado, le corresponde la prórroga legal establecida en el literal “c” del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no encontrarse incursa en ninguna de las causales del artículo 34 ejusdem. Alegó de igual manera, que la demanda es temeraria pues al haber pasado el contrato a ser por tiempo indeterminado, solo procedía en su contra si se encontraba incursa en alguna de las causales a las que contrae el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no procediendo a criterio suyo la resolución de contrato.

Seguidamente esta Juzgadora antes pasar a la valoración y análisis de los alegatos y pruebas aportadas por las partes, considera necesario una vez revisado y analizado el escrito libelar y el Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de abril de 1999, bajo el N° 70, folios 161-166, de los libros respectivos, el cual valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil; proceder a la calificación del contrato de arrendamiento a los fines de determinar si hay méritos o no para seguir conociendo de la acción.

Con respecto a la CALIFICACIÓN DEL CONTRATO, tenemos que:

En el Contrato de Arrendamiento objeto de la presente acción, ya valorado por esta Juzgadora, en la Cláusula Quinta, se fijó su duración por un término de: “…SEIS (06) meses, contados a partir de la fecha indicada en la cláusula anterior, razón por la cual finalizará el día seis (06) de octubre de 1999, sin necesidad de desahucio, ni modificación alguna. Queda expresamente convenido entre las partes que la sola finalización del término de duración del presente contrato, equivale al desahucio a que hace referencia el artículo 1601 del Código Civil sin necesidad de notificación y en consecuencia EL ARRENDADOR no podrá oponer la tácita reconducción aunque siguiere ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento correspondientes…”, no habiendo previsto las partes la posibilidad de que el Contrato de Arrendamiento se prorrogara, tal y como quedó expresado en la cláusula parcialmente transcrita.

Por lo que a criterio de quien aquí decide, tomando como base la manera en que fue redactada la Cláusula Quinta, considera que la misma no admite dudas, respecto a que las partes no previeron prorrogas ni renovaciones automáticas del contrato, y establecieron claramente que al vencimiento del termino fijado, es decir al vencimiento de los seis (6) meses, esto fue, el día 06 de octubre de 1999, el contrato se consideraba terminado, sin necesidad de desahucio ni notificación.

Así las cosas, en opinión de esta operadora de justicia, el Contrato de Arrendamiento cuya “RESOLUCIÓN” se demanda, fue pactado como un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, sin posibilidad de prorroga automática pues no lo previeron así las partes, las cuales, por el contrario, establecieron que al vencimiento del plazo, el mismo concluía, es decir, terminaba, sin necesidad de notificación, por lo que, si la arrendataria continuó ocupando el inmueble después del vencimiento del término, y a ello no se opuso el arrendador, evidentemente operó la tácita reconducción del contrato, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual clara y ciertamente establece:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

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Y no obstante de lo anterior, del propio escrito libelar puede inferirse que al vencerse el término de duración del contrato, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y el arrendador así lo permitió sin oposición alguna, estipulando al respecto el artículo 1614 del Código Civil, lo siguiente:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

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Por lo que esta Sentenciadora en razón de todo lo antes dicho, establece que el Contrato de Arrendamiento celebrado en un principio a término fijo pasó a ser un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, y así se decide.

En virtud de la calificación del Contrato objeto de la acción como un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, esta Sentenciadora pasa a verificar si era procesalmente posible que se demandara la “RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” por haberle dado la arrendataria al inmueble arrendado un uso diferente al destinado en la cláusula segunda del contrato aquí tantas veces referido, como lo demandó el actor y en tal sentido observa que:

El Contrato de Arrendamiento puede ser objeto de resolución por motivo de incumplimiento, tal y como lo establece el artículo 1167 del Código Civil, con la diferencia en cuanto al tipo de relación, muy especialmente en orden del tiempo de duración del Contrato, toda vez que para ponerle fin a una relación arrendaticia, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o de plazo fijo, o también en el caso de la duración indeterminada, siempre y cuando en esta última el motivo que lleva a la Resolución no se encuentre dentro de las causales contempladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así la demanda será solamente por desalojo, como así lo contempla la referida norma al expresar clara y ciertamente que: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”. (Negrillas y subrayado de la Juzgadora).

De lo anterior se colige, que aún cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo diferente a las causales expresadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues así lo confirma su parágrafo segundo al contemplar que: “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo” , entre las cuales se encuentra indudablemente acción de Resolución de contrato de arrendamiento como derecho o facultad que tiene una de las partes de solicitar la terminación judicial del contrato si la otra no cumple con su respectiva obligación. (Negrillas de la Juzgadora)

Por lo tanto, la Resolución de Contrato de Arrendamiento es aplicable a los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, así como a los verbales o por escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando medien causas diferentes a las taxativamente indicadas en el artículo 34 de la Ley in comento.

En el caso que ocupa a esta Juzgadora del escrito libelar se desprende que la parte que activó el órgano jurisdiccional, demandó la “RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, por haber cambiado la arrendataria el destino del inmueble en contravención a lo pactado en la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de abril de 1999. bajo el N° 70, folios 161-166, de los libros respectivos, causa ésta que se encuentra contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios como causal “d”, ya transcrita, por lo tanto erró la calificación de la acción, y así se decide.

Atendiendo a lo precedentemente analizado, considera quien aquí decide, que al estar vinculadas las partes por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado como ya ha quedado establecido, es improcedente e implica subversión del debido proceso haber instaurado su acción el demandante por “RESOLUCIÓN”, debiendo por ende esta Juzgadora declarar la inadmisibilidad de la acción, y así se decide.

En razón de todo lo cual, considera inoficioso esta Juzgadora, continuar con el análisis de los demás alegatos y pruebas aportadas por las partes en este proceso, por lo que, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada inadmisible, y así se decide.

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DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana ZARELLA LOZANO BARREAT, a través de su Apoderado Judicial, abogado en ejercicio M.B.A., contra la ciudadana R.A.C.M.; todos suficientemente identificados en esta Sentencia. En consecuencia condena a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

NOTIFÍQUESE a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de julio de dos mil seis. AÑOS: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

Abg. A.L. SIERRA

Juez Temporal

Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA

Secretario

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, quedando registrada bajo el N° “128”, en el “Libro de Registro de Sentencias” dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Asimismo se libraron boletas de notificación a las partes.

Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA

Secretario

DarcyS.

Exp N° 11.997-05.