Decisión nº PJ0192011000210 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 29 de Abril de 2011

El día 13 de junio 2010 se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) escrito continente de demanda por resolución de contrato que introduce la ciudadana M.L., venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº 11.019.284, representada por los ciudadanos A.S.V. y R.P.d.V., abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.020.810 y 13.259.513, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 10.014 y 85.198, respectivamente, contra la ciudadana Graciela Yudith Ledezm.B., venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad Nº V-8.572.606, y la firma personal Inversiones Ledezma y Residencias Don Jesús, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 05/05/1997, bajo el Nº 98, Tomo B-13, asistidas por los abogados C.M.D.R. y D.E.I.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 91.894 y 138.802, respectivamente.

Alega el apoderado de la parte actora en su escrito de demanda:

Que consta de documento privado la existencia del contrato de reserva celebrado entre Inversiones Ledezma y su patrocinada M.L. para la adquisición de un bien inmueble constituido por un apartamento de 105 metros cuadrados, en el cual las partes se denominaron la primera como La Inmobiliaria y la segunda como la Optante.

Dice que en atención a las estipulaciones acordadas por las partes contratantes en el citado contrato de reserva, se elaboró el llamado plan de pago, en el cual se leía que el precio de venta es de Bs. 350.000,00 y la inicial de Bs. 175.000,00 quedando a restar Bs. 160.000,00 y Bs. 2.000,00 por gastos administrativos.

Aduce que su representada pagó a Inversiones Ledezma como parte del precio del inmueble tipo apartamento la cantidad restante de ciento sesenta mil Bolívares (Bs, 160.000,00) los cuales representan el 45.8% del valor total del inmueble establecido en la suma de trescientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 350.000,00).

Narra que al cumplir cabalmente con el plan de pago este se vio truncado al momento de pagar la última cuota cuando le exigió a Inversiones Ledezma que le mostrara su apartamento a cuyo requerimiento la Inmobiliaria se negó hacer.

Arguye que la supuesta Residencia Don Jesús sobre el cual se realizó la operación de compra venta, no había ni siquiera empezado a edificarse, que solo existen en la parcela de terreno ubicada en la calle Caroní del sector Negro Primero de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, excavaciones abandonadas amparadas con una valla que contiene el anuncio publicitario donde se construirá el edificio perteneciente a Residencias Don Jesús.

Expresa que ante tales hechos de incumplimiento por parte de la vendedora ciudadana Graciela Yudith Ledezm.B., se excusa culpando del atraso de la obra en una constructora denominada Empresa Cares Construcciones representada por el ciudadano C.A.E.O., quien debió terminar la obra para el mes de diciembre del año 2009 como en efecto así lo prometió hacer la inmobiliaria Inversiones Ledezma.

Señala que la vendedora ha incumplido totalmente el mal llamado contrato de reserva, que no es más que un verdadero contrato de venta por cuanto se dan todos los elementos esenciales del contrato de compra venta.

Asimismo dice que se vendieron apartamentos bajo la apariencia de estar ya construidos, cuando en realidad los mismos no existían ni existen, pues se trata de una parcela de terreno abandonada con excavaciones y sin ningún tipo de construcción.

Que demanda por resolución de contrato a la ciudadana Graciela Yudith Ledezm.B., a la asociación civil con f.d.l.R.D.J. y a la firma personal Inversiones Ledezma, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: Primero: para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal en la resolución del contrato de reserva entre la sociedad mercantil denominada Inversiones Ledezma y la ciudadana M.L.. Segunda: para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal en el pago y devolución de todas las sumas de dinero pagadas por su representada como consecuencia del contrato de reserva o comúnmente llamado opción de compra, la cual asciende a la cantidad de ciento sesenta mil Bolívares (Bs. 160.000,00) los cuales recibió a su satisfacción y en los plazos establecidos en el plan de pago Inversiones Ledezma imputables al pago del precio del valor del apartamento identificado con la letra y número C1 de Residencias Don Jesús. Tercero: para que convenga o a ello sean condenados por el Tribunal en el pago de los intereses devengados por la suma de ciento sesenta mil Bolívares (Bs. 160.000,00) desde el día 16 de enero del año 2009 fecha en que se hizo el primer pago según el plan de pago suscrito por las partes (Documento C) hasta el momento en que se produzca la sentencia y los que así se sigan venciendo hasta el pago total de la obligación demandada. Cuarto: para que convengan en pagar o paguen el monto correspondiente a la indexación como consecuencia directa de la inflación y los efectos que produce en el poder adquisitivo del Bolívar, desde el momento de la celebración del contrato cuya resolución se demanda hasta la terminación total del presente juicio. Quinto: para que convengan en pagar o paguen la suma de ciento noventa mil Bolívares (Bs. 190.000,00) por concepto de daños y perjuicios, los cuales resultan de la diferencia del valor del inmueble tipo apartamento identificado con la letra y número C1 de la Residencia Don Jesús. La suma de dinero en mención resulta de la resta de Bs. 350.000,00 menos Bs.160.000,00 lo cual es igual a Bs. 190.000,00 (160.000,00 + 190.000,00). Sexto: para que convengan en pagar o paguen el monto correspondiente a las costas y costos que ocasione el presente juicio hasta su total terminación.

El día 14 de julio de 2010 se admitió demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada en la persona de la ciudadana Graciela Yudith Ledezm.B., en su nombre propio y en su carácter de propietaria de Inversiones Ledezma y presidenta de la Asociación Civil Residencias Don Jesús, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación para que diera contestación a la demanda.

El día 21 de julio de 2010 el ciudadano alguacil del Tribunal consignó recibos de citación debidamente firmados por la ciudadana Graciela Yudith Ledezm.B. en su carácter de propietaria de Inversiones Ledezma y presidenta de la Asociación Civil Residencias Don Jesús.

El día 20 de septiembre de 2010 la ciudadana Graciela Yudith Ledezm.B. en su carácter de propietaria de Inversiones Ledezma y presidenta de la Asociación Civil Residencias Don Jesús, parte demandada, asistida por los abogados C.M.D.R. y D.E.I.R., presentó escrito dando contestación a la demanda en los términos siguientes:

Que desconoce el documento privado acompañado al libelo de demanda y que riela en los folios 19 vto., y 20, marcado con la letra “B”, presentado por la ciudadana M.L., por cuanto no se encuentra firmado por su persona actuando en su cualidad de firma autorizada de Inversiones Ledezma.

Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho en el cual se fundamenta la actora en el thema decidendum por cuanto ella es también solidaria responsable, en su cualidad de asociada de las situaciones presentadas en el desarrollo de los acontecimientos sobrevenidos con la construcción del edificio Residencias Don Jesús.

Niega, rechaza y contradice los alegatos de la actora cuando le endilga la disposición personal del dinero entregado por esta ya que todo el dinero fue entregado al arquitecto responsable de la obra ciudadano C.E.O., con la aceptación tácita de la actora.

Rechaza y contradice la cantidad del monto por el cual se estima la presente demanda, habida cuenta de que dichos montos ni su establecimiento se compadecen ni con la norma ni con la realidad de los hechos, en forma alegre, la actora establece la cantidad de Bolívares ciento noventa mil sin céntimos (Bs. 190.000,00) por concepto de daños y perjuicios simplemente realizando una operación de matemáticas simple.

Asimismo reconviene a la parte actora ciudadana M.L., para que asuma las responsabilidades inherentes a su membrecía en la Asociación Civil con F.d.L.R.D.J..

Vencido el lapso para contestar la reconvención, la parte actora reconvenida no hizo uso de tal derecho y en fecha 23 de septiembre de 2010 la misma fue declarada inadmisible.

Llegado el día para promover pruebas, estando dentro del lapso legal en fecha 13-10-2010 ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes.

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

Llegada la oportunidad de dictar sentencia definitiva en la presente causa el tribunal lo hace con fundamento en las siguientes consideraciones previas:

La pretensión de la parte actora es que se resuelva un contrato de reserva de un apartamento celebrado con INVERSIONES LEDEZMA que estaría ubicado en la calle Caroní, sector Negro Primero de la urbanización San Rafael de esta ciudad. El plazo de la reserva sería de cuatro meses contados a partir de su firma. La demandante afirma haber hecho un pago inicial de ciento sesenta mil Bolívares (Bs. 160.000,00). Que hasta la fecha el edificio del cual formaría parte el apartamento reservado no ha empezado a edificarse.

En la demanda pidió la citación de Graciela Yudith Ledezm.B., la firma personal INVERSIONES LEDEZMA y a la ASOCIACIÓN CIVIL RESIDENCIAS DON JESÚS.

La demanda se admitió el 14 de julio de 2011 y el 21 de ese mismo mes el alguacil dejó constancia de haber citado a la ciudadana Graciela Ledezm.B. en su propio nombre y en representación de INVERSIONES LEDEZMA y la ASOCIACIÓN CIVIL RESIDENCIAS DON JESÚS.

La demandada desconoció el documento privado que reproduce las cláusulas del contrato de reserva.

Rechazó la demanda afirmando que la actora es igualmente responsable solidariamente en su cualidad de asociada en las situaciones presentadas en la ejecución del edificio Residencias Don Jesús. Dice que el dinero fue entregado en su totalidad al arquitecto C.E.O.. Rechazó la cantidad del monto por el cual fue estimada la demanda. Finalmente, reconvino a la demandante.

El día 23 de septiembre del 2010 fue declarada inadmisible la reconvención.

Para decidir este Tribunal observa:

PREVIO. La demandante estimó su demanda en seis mil trescientos sesenta y tres coma seis unidades tributarias. En su contestación (capitulo segundo, punto tercero) la parte accionada de un modo impreciso contradijo tal estimación. En vista que la demandada no señaló cuál debía ser a su entender el valor de la demanda este sentenciador desestima la impugnación; por tanto, se confirma la estimación hecha en la demanda. Así se decide.

En relación con el mérito de la controversia este Tribunal observa:

Con respecto al desconocimiento del contrato de reserva cuya resolución se demanda se advierte que conforme al artículo 445 del Código de Procedimiento Civil tocaba a la demandante probar su autenticidad, pero en la incidencia respectiva no llegó a promover el cotejo o la prueba de testigos razón por la cual el contrato en cuestión se debe tener por no reconocido y sin valor probatorio alguno.

La prueba de la alegada vinculación contractual, no obstante, puede probarse con cualquier género de pruebas, salvo que la Ley requiera la prueba por escrito como solemnidad del acto tal como ocurre, por ejemplo, con el contrato de hipoteca.

Junto con la demanda produjo la actora un documento privado marcado C en cuyo encabezamiento se lee ASOCIACIÓN CIVIL RESIDENCIAS DON J.P.D.P. cliente L.M. precio de venta Bs. f 350.000, inicial Bs. f. 175.000,00 edificio Residencias Don Jesús piso 2 Apartamento C1 y el siguiente cuadro denominado compromiso de pago:

Descripción

Monto Bs. f Fecha Observación

Gastos Administrativos

2.000,00

16-01-09

Cuota Nº1 20.000,00 16-01-09

Cuota Nº2 100.000,00 28-02-09

Cuota Nº3 20.000,00 30-03-09

Cuota Nº4 20.000,00 30-04-09

Cuota Nº5 15.000,00 30-05-09

Total inicial 175.000,00

Cuota Nº1 18.750,00 30-06-09

Cuota Nº2 18.750,00 30-07-09

Cuota Nº3 18.750,00 30-08-09

Cuota Nº 04 18-750,00 30-09-09

Total Diferencia 75.000,00

Este documento no fue desconocido por la demanda; es, por tanto, un documento que debe tenerse por reconocido con el valor probatorio que le asigna el artículo 1363 del Código Civil. Hasta prueba en contrario hace fe de la verdad de las declaraciones allí contenidas.

Promovió, asimismo, cuatro recibos de ingreso marcados con las letras D, E, F y G. El primero por veinte mil Bolívares; el segundo por cien mil Bolívares; el tercero por veinte mil Bolívares; el último por veinte mil Bolívares.

En todos los recibos de ingresos aparecen encabezando con la leyenda INVERSIONES LEDEZMA Coordinación de Administración y se identifica como pagador a la señora M.L.. En el recibo marcado con la letra A se precisa el concepto del pago así: reserva de un inmueble tipo apartamento con el número C1 ubicado en el sector San Rafael por la calle Caroní siendo el monto total del inmueble de 350.000 y la inicial de 175.000,00. Dicho monto es imputable a la inicial, quedando una diferencia de 155.000,00.

La demandada no desconoció tales documentos privados en los que al lado de un sello húmedo que reza INVERSIONES LEDEZMA aparece una firma ilegible. De acuerdo con los artículos 1364 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil esos instrumentos deben tenerse legalmente por reconocidos con el valor probatorio que a esta especie de documentos les asigna el artículo 1363 del Código Civil.

La conjunción de los recibos de ingreso y el documento denominado plan de pago demuestran en criterio de este sentenciador que efectivamente la actora M.L. y la demandada Graciela Yudith Ledezm.B. se vincularon mediante un contrato cuyo objeto era el traspaso de la propiedad, una vez construido, de un apartamento del edificio Don Jesús, que estaría ubicado en el sector San Rafael, calle Caroní. Y que en ejecución del contrato en cuestión la accionante adelantó pagos por un monto de ciento sesenta mil Bolívares.

En este punto conviene hacer ciertas precisiones. La parte actora demandó a Graciela Ledezm.B. personalmente y como representante de INVERSIONES LEDEZMA. Es el caso que INVERSIONES LEDEZMA no tiene personalidad jurídica porque no es ni una sociedad de comercio ni una sociedad o asociación civil, así lo demuestra el hecho de que en los documentos que cursan en autos se identifique con un número de información fiscal (RIF) propio de las personas naturales y que carezca de las menciones (esta última palabra se puede sustituir por “denominaciones”) COMPAÑÍA ANÓNIMA o COMPAÑÍA DE RESPONSABILIDAD LIMITADA o sus siglas C.A, S.A o S.R.L. tal como lo ordena imperativamente el artículo 202 del Código de Comercio.

Se trata, en consecuencia, de una simple firma mercantil que sirve para individualizar al comerciante solitario, al que carece de asociados, a una persona que se dedica al ejercicio del comercio como lo prevé el artículo 26 del Código de Comercio en conexión con el artículo 28 eiusdem. Esta firma no tiene personalidad jurídica propia como sí la tienen las compañías de comercio por previsión expresa del artículo 201 in fine del Código de Comercio. Esta es una noción básica que a menudo olvidan los profesionales del derecho.

Resulta incorrecto, a la luz de la anterior explicación, incoar una demanda contra el comerciante individual y su firma mercantil porque ésta carece de personalidad jurídica, su función es simplemente identificar al fondo de comercio, distinguiendo al comerciante de otros que lleven su mismo nombre y apellido. La demanda incoada contra INVERSIONES LEDEZMA por tal razón debe ser desestimada porque la firma carece de vida propia, es un mero signo distintivo usado por el comerciante individual.

Así pues, ha de entenderse que el llamado contrato de reserva vincula a la demandante con la ciudadana Graciela Ledezm.B. que es la llamada a responder por la inejecución del contrato.

En cuanto a la ASOCIACIÓN CIVIL RESIDENCIAS DON JESÚS el Tribunal observa que junto con la demanda fue presentada una copia simple del acta constitutiva estatutos de la asociación, inscrita en el Registro Público el 1º de enero de 2009, bajo el Nº 11, folio 45, tomo 2º del protocolo de transcripción. Esta asociación civil no es parte del contrato. Tal condición no se la atribuyó la demandante en su libelo ni la codemandada Graciela Ledezm.B. en su contestación.

Legitimado pasivo en la acción por resolución es la parte que no cumplió con su obligación. La resolución sólo puede ser propuesta contra la otra parte de la relación contractual, o contra quienes la hayan sucedido por herencia o por algún acto entre vivos (Ver J.M.O., LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Serie Estudios, Nº 59, 2003). El que la ciudadana Graciela Ledezm.B. sea la presidenta de esa asociación no varía la situación. La asociación civil tiene personalidad jurídica propia, distinta a la de sus asociados y directivos, por cuya virtud si ella no intervino en la formación del contrato no tiene legitimación pasiva para intervenir como demandada en este juicio. Así se decide.

La demandada aduce que ella no dispuso personalmente del dinero porque éste fue entregado con la aceptación tácita de la actora al arquitecto responsable constructor de la obra C.E.O.. En prueba de esta afirmación produjo dos recibos de pago de honorarios profesionales por Bs. f 80.000,00 y Bs. f 100.000,00 recibidos por C.E.O. como un anticipo para la ejecución de la obra correspondiente al proyecto de residencias Don Jesús. Los recibos fueron emitidos por la firma mercantil INVERSIONES LEDEZMA. En su texto no se observa ninguna mención que haga presumir que la demandante autorizó tales pagos.

Es cierto que en el acta de asamblea extraordinaria Nº 10 (documento presentado junto a la contestación) se da cuenta de la aprobación del ingreso de la demandante como asociado de la Asociación Civil Residencias Don Jesús e igualmente que se aprobó la designación de C.A.E.O. como vicepresidente. Pero, en ese instrumento no se menciona que haya sido aprobado desembolso alguno al señor C.E.O. para la ejecución de algún proyecto para la Asociación Civil Residencias Don Jesús. Por lo demás, los recibos de pago fueron emitidos por la demandada Graciela Ledezm.B., personalmente, no en nombre de la asociación civil lo que obliga a desestimar el alegato de que la demandante autorizó pagos a un tercero.

Inclusive si esta defensa fuera cierta el alegato esgrimido por la demandada en nada variaría la decisión de este Tribunal porque está comprobado que la ciudadana Graciela Ledezm.B. se obligó personalmente con la demandante a venderle un apartamento (C1 0 C2) del 2º piso del edificio Residencias Don Jesús recibiendo como pago inicial la suma de Bs. f 160.000,00. La señora Graciela Ledezma afirma que su contraparte es responsable solidaria, pero es el caso que tal responsabilidad solidaria por la inejecución de una obra no está prevista, sino en el caso del arquitecto y el empresario en la hipótesis a que alude el artículo 1637 del Código Civil.

Lo que infiere este sentenciador es que la demandada ofrecía en venta apartamentos de un edificio inexistente captando compradores de quienes recibía ingentes cantidades de dinero para después hacerlos ingresar en calidad de asociados a una persona colectiva –la Asociación Civil Residencias Don Jesús- en la que ella fungía de presidente y el supuesto arquitecto de obra, C.E.O., de vicepresidente con la aviesa intención de diluir en los asociados la responsabilidad por la inejecución de la obra. Este es un posible esquema fraudulento que deberá ser investigado por el Ministerio Público a fin de establecer si nuestro ordenamiento jurídico lo prevé como un ilícito penal que merezca ser sancionado. Así se establece.

El día 31 de enero de 2011 el tribunal evacuó una inspección judicial promovida por la demandante en el sector Negro Primero, parroquia Vista Hermosa. En el lugar en que se constituyó pudo observar una valla publicitaria en la que se promocionaban unas Residencias Don Jesús. En el sitio no se pudo observar edificación alguna, salvo un pequeño local de bloques sin frisar. Sí dejó constancia de una hondonada o excavación profunda en el sitio, sin que pudiera advertir la presencia de equipos de construcción u obreros.

Estas constataciones concuerdan con el resultado de una experticia también promovida por la actora en la que los peritos concluyeron que la construcción del edificio Residencias Don Jesús no está concluida presentado un avance del 1,5% del total del proyecto y que el apartamento C1 obviamente no existe.

En el caso de autos están dadas las condiciones que conforme con el artículo 1167 del Código Civil dan lugar a la resolución del contrato: a) La bilateralidad del contrato; b) La buena fe de la demandante que comprobó haber ejecutado su obligación pagando la cuota inicial convenida (Bsf 160.000,00); c) El incumplimiento de la demandada, pues se comprobó que el edificio Residencias Don Jesús no existe.

Por las razones señaladas a lo largo de esta decisión la pretensión de resolución del contrato de reserva (como lo calificaron las partes) u opción de compra debe prosperar sólo en lo que concierne a la codemandada Graciela Yudith Ledezm.B. puesto que en lo tocante a la firma mercantil INVERSIONES LEDEZMA ya se dijo que ella carece de personalidad jurídica y sólo sirve para individualizar al comerciante individual (Graciela Ledezm.B.) de los demás que tengan igual nombre. En cuanto a la Asociación Civil Residencias Don Jesús quedó establecido que ella no es parte del contrato por cuya razón no es legitimada pasiva en este proceso.

Consecuencia inmediata de la resolución es que la codemandada Graciela Belisario Ledezma –que ejerce el comercio con la denominación INVERSIONES LEDEZMA- deberá restituir a la actora la cantidad de ciento sesenta mil Bolívares que recibió como pago adelantado o cuota inicial a cuenta de la futura venta de un apartamento ubicado en el 2º piso del edificio Residencias Don Jesús.

Los apoderados actores solicitaron en el libelo el pago de la indexación monetaria. El juzgador encuentra que el Banco Central de Venezuela ha reconocido oficialmente la existencia de un estado inflacionario en nuestro país informando que en el año 2010 la inflación se situó por encima del 20% anual y que para este año -2011- se espera una inflación no mayor del 25% para el mismo periodo. Es procedente, entonces, condenar a la demandada a pagar además de la suma indicada en el párrafo anterior, una cantidad adicional que represente la pérdida de valor que ha experimentado nuestro sigo monetario desde la fecha de admisión de la demanda -14/7/2010- hasta que la sentencia quede definitivamente firme, de modo que la suma que debe restituir la demandada sea equivalente al valor real que tenía la cantidad de Bolívares pagados por M.L. al suscribir el contrato de opción de compra.

En relación con la pretensión de pago de los intereses devengados por la cantidad entregada por la demandante a título de cuota inicial desde el 16/1/2009 hasta que se produzca el pago íntegro de la obligación demandada este Tribunal la considera improcedente en la forma como fue pedida.

Declarada la resolución las partes vuelven a una posición idéntica a la que tenían antes de la celebración del contrato, salvo aquellas situaciones en las que no sea posible restablecer el status quo anterior al negocio jurídico. Si el incumplimiento ha ocasionado daños y perjuicios a la parte en cuyo favor se pronunció la resolución deberá alegarlos y probarlos en el curso del juicio en cuyo caso, además de la restitución de lo pagado por el actor, el demandado será condenado a resarcir esos daños.

Ahora bien, la obligación asumida por la demandada fue vender un apartamento del conjunto residencial Don Jesús. Al no cumplir esa prestación quedó obligada a restituir las cantidades de dinero recibidas, es decir, la originaria obligación de hacer trocó en una obligación pecuniaria debiendo en consecuencia resarcir a la demandante acreedora mediante el pago de interés legal sin que sea necesaria la comprobación de ninguna pérdida corriendo esos intereses a partir del día de la mora conforme al artículo 1277 del Código Civil. El interés legal es del tres por ciento (3%) anual según lo prevé el artículo 1746 eiusdem.

Mientras la acreedora no exigiera judicialmente la resolución del contrato no puede afirmarse que la demandada estaba en mora porque antes de la demanda de resolución su obligación no era la de pagar una cantidad de dinero, sino vender un inmueble. Siguiendo esta línea de pensamiento el Juzgador considera que no habiendo previsto las partes en el contrato de opción un plazo para proceder a la restitución en caso de incumplimiento es partir de la citación de la demanda de resolución cuando puede decirse que se produjo una interpelación idónea para poner en mora a la demandada siguiendo para esta determinación las pautas establecidas en la parte final del artículo 1269 del Código Civil que reza: Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente.

Así pues, la demandada será obligada a pagar los intereses legales del tres por ciento anual sobre la cantidad pagada por la actora como cuota inicial (Bs. f 160.000,00) a partir del 21 de julio de 2010 hasta el día en que se ponga un auto que declare la firmeza de este fallo. Así se decide.

También piden los demandados el pago de ciento noventa mil Bolívares por concepto de daños y perjuicios los cuales resultan de la diferencia entre lo pagado por la demandante (BsF 160.000,00) y el precio del inmueble que fue pactado en trescientos setenta y cinco mil Bolívares. Sin embargo, los apoderados actores no explican en qué consisten los daños que estima en BsF 190.000,00.

El artículo 340, ordinal 7º, del Código de Procedimiento Civil establece que si se reclamare la indemnización de daños y perjuicios se deben especificar los daños y sus causas. Esta es una exigencia directamente conectada con el derecho de defensa del demandado, el cual si desconoce la especie de daños que su contraparte reclama no podrá convenir en ellos o contradecirlos adecuadamente. En igual sentido, el juzgador no podrá dictar una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a pretensión deducida y a las excepciones o defensa opuestas si en la demanda no se especifica la especie de daños cuya indemnización exige el actor, y sus causas.

La parte actora no indica si la suma reclamada (BsF 190.000,00) se refiere a la compensación de un daño material –lucro cesante, daño emergente, pérdida de la oportunidad, etc.,- o uno compensación por algún sufrimiento espiritual –daño moral- ocasionado por el incumplimiento de la demandada.

El actor tiene la carga de alegar y probar los daños que dice haber experimentado en su patrimonio material o moral. Ello es así porque el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil le impone a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Si el demandante reclama el pago de una determinada suma en concepto de indemnización de daños, pero no indica en qué consisten tales daños la consecuencia necesaria de tal omisión es que su pretensión sea desestimada en la sentencia definitiva.

El juzgador quiere puntualizar que la resolución del contrato per se no genera de modo automático la obligación a cargo del demandado de indemnizar daños y perjuicios; es factible que el incumplimiento del deudor no acarree una lesión patrimonial al acreedor como en el caso, por ejemplo, de que se haya encomendado a un reputado diseñador la confección de un vestido de boda, el cual no cumple con la obligación de entregar el vestido en la fecha estipulada en el contrato, pero en esa misma fecha otro diseñador de igual o mayor fama entrega un vestido a la novia en cuyo caso ningún perjuicio le habrá sido causado por la inejecución del primer contrato.

En el capítulo 5º del escrito de promoción la demandante alega que la cantidad reclamada representa una compensación exigua por el daño realmente causado porque, en sus propias palabras, se trata de todos los ahorros realizados por más de 17 años al servicio de la Administración Pública con el fin de algún día disponer de una vivienda propia. Esto último es un hecho que no aparece en el libelo por lo que su alegación en la etapa de promoción es ilegal conforme al artículo 364 del Código de Procedimiento Civil.

Por las razones expuestas se desestima la petición de indemnización de daños planteada por la demandante sin la debida fundamentación en su libelo.

DECISIÓN

En fuerza de las consideraciones precedentes, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato incoado por M.L., representada por los abogados A.S.V. y R.P.d.V. contra Graciela Yudith Ledezm.B., Inversiones Ledezma y la Asociación Civil Residencias Don Jesús.

Resuelto el contrato de opción de compra o reserva de inmueble celebrado por los litigantes de autos sobre un apartamento ubicado en el piso 2, del edificio Residencias Don Jesús, el cual se identificaría como C1 o C2, ubicado en el sector Negro Primero de la urbanización San Rafael, calle Caroní, Ciudad Bolívar.

Se condena a la codemandada Graciela Yudith Ledezm.B., propietaria del fondo de comercio Inversiones Ledezma, a pagar a la demandante las siguientes cantidades: