Decisión nº PJ0072011000088 de Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Marzo de 2011

En resolver el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02-02-1989, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda (antes Notaría Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda), celebrado entre Inversiones 3RS, C.A. y el condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, I etapa.

En entregar libre de bienes y personas el inmueble arrendado, constituido por el estacionamiento ubicado en las parcelas BA-1, BA-2, BA-3, BA-4, BA-5, BA-6, BA-7 y BA-8, situado al final del Boulevard R.L., Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta, Estado Miranda y esta conformado por una (1) planta baja y dos (2) niveles superiores, incluyendo las oficinas de operación del estacionamiento ubicadas en el nivel mezanina y de aproximadamente 750 puestos de estacionamiento y sus accesorios, en el mismo buen estado en que los recibió y con todos sus servicios solventes para la fecha. Niveles identificados según documento de condominio como niveles. 3.50 de aproximadamente 8.433,05 mts2, 7.00 aproximadamente 8.343,65 mts2 y 10.50 de aproximadamente 10.049,97 mts2.

En pagar a su representada los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, a razón de VEINTICUATRO MIL SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 24.078,70) mensuales, cantidad que asciende a la suma de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL SETENCIENTOS NUEVE BOLIVARES FUERTES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 216.709,30) y todos los cánones mensuales que se sigan generando hasta la definitiva entrega del inmueble.

Dado que es un hecho notorio la constante depreciación que ha venido sufriendo en el transcurso de los años nuestra moneda nacional, y en vista de que nuestro Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas oportunidades ha acordado la indexación judicial a fin de que la parte actora perciba, como pago de su reclamo, una cantidad equivalente a la que en momento tenía, es por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que en la definitiva se acuerde experticia complementaria al fallo que determine la depreciación monetaria, sobre el capital adeudado y condenado de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL SETENCIENTOS NUEVE BOLIVARES FUERTES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 216.709,30) y acuerde el pago del mismo.

Mediante auto dictado en fecha 21-10-2010, se admitió la demanda por el procedimiento ordinario de conformidad con lo previsto en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; posteriormente diligenció la parte actora y solicitó la corrección de errores materiales en el auto de admisión, por cuanto la pretensión debe ser admitida por el procedimiento breve y no el ordinario, dictando decisión este Tribunal en fecha 03-11-2010, en la que declaro con lugar la reposición de la causa al estado de admitirse nuevamente el procedimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada y consignaron escrito en el que procedieron a oponer cuestiones previas y conjuntamente contestaron al fondo de la demanda, y reconvinieron a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y a todo evento, con base en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así mismo solicitaron se declarara la nulidad del auto de admisión de la demanda e invocaron varias jurisprudencia emanadas de nuestro más alto tribunal de justicia.

Mediante auto dictado por éste Tribunal se admitió la reconvención propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo establecido en los artículos 365 y 888 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el segundo (2do) día de despacho siguiente a los fines de que la parte actora reconvenida Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa, diera contestación o ejerciera las defensas que considere pertinentes. En cuanto a las posiciones juradas solicitadas, se admitieron y se fijó oportunidad para la evacuación de las mismas.

La representación judicial de la parte actora reconvenida, en relación al escrito presentado por la parte demandada reconviniente, alegó que rechazaba el punto previo, señalado “Del procedimiento aplicable”, y solicitó al Tribunal lo desechara por una serie de argumentaciones; en relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346, a pesar que en el libelo de la demanda, la señora Z.B., señaló de manera inequívoca, estar autorizada para interponer el juicio, mediante acta de Junta de condominio de fecha 28-09-2010, como no consigno copia de la misma procede a subsanarla mediante la presentación en este acto de copia simple del acta de Junta de condominio celebrada en fecha 28-09-2010, cuyo original presentara al Tribunal antes de que precluya el lapso previsto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, la cual anexa; rechaza de manera categórica la cuestión previa opuesta por la parte demandada prevista en el ordinal 6° del artículo 346, toda vez que es falso que se haya omitido en el libelo de la demanda la determinación, del nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado, y el carácter que tienen, exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en el ordinal 2°, lo cual se puede comprobar de la lectura del libelo de la demanda, como tampoco se omitió la denominación, razón social y datos de registro de las partes, exigidos por el ordinal 3° del artículo 340, lo que también se puede constatar de la lectura del libelo de la demanda; rechaza de manera categórica la cuestión previa opuesta, prevista en el ordinal 6° del artículo 346, relativa a la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la pretensión de resolución de un contrato de arrendamiento, que es un contrato de tracto sucesivo, es perfectamente compatible con su efecto de pagar los cánones adeudados; en cuanto al documento acompañado al libelo de demanda marcado “D”, el cual la parte demandada reconviniente desconoce, niega, impugna, objeta tanto en su contenido y firma, señala: 1. la parte demandada no puede desconocer un documento que no emana de su representado, pues la comunicación desconocida emana de su representada; 2. Si lo que pretende es desconocer el sello y la firma, de la persona y la empresa que recibió la misiva, lo que correspondía era tacharlo, pero como el repudio del documento se ha formulado de manera ambigua, insiste en la validez del documento, comunicación acompañada al libelo como anexo “D”, dirigida a la empresa Inversiones 3RS, C.A., en fecha 31-10-2007.

Posteriormente el apoderado judicial del la parte actora reconvenida, mediante escrito procedió a dar contestación a la reconvención planteada.

Mediante escrito complementario de contestación a las cuestiones previas opuestas, la representación judicial de la parte actora reconvenida, expuso: En cuanto a la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil señaló que siendo la cuestión previa planteada de las denominadas como subsanadas, dado que no atentan contra la admisión de la causa o la acción propuesta y siendo que fue planteada en su oportunidad procesal como también fue contestada y subsanada al siguiente día de su proposición, con la correspondiente consignación en fotostato del acta de asamblea fechada 28-09-2010, nuevamente manifiesta que conviene en ello y da nuevamente subsanación, para lo que alega que presenta el libro de acta de Junta del Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa, donde se encuentra inserta el acta de fecha 28-09-2010, en virtud a ello da por subsanada la cuestión previa opuesta.

En relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 ejusdem, alegó que del escrito de demanda se colige que la situación jurídica llegada a juicio se encuentra circunstanciada a dos partes procesales, una de ellas identificada como parte actora Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa y por la otra parte y como demandada la Sociedad Mercantil Inversiones 3RS, C.A. Que en el mismo escrito de demanda la parte actora señala de forma precisa todos los datos de creación y registro de ambas personas. Al parecer esta cuestión previa, debe tratarse de un error, toda vez que, resulta incuestionable la correcta identificación que se ha hecho de las partes intervinientes en esta causa, identificándose ambas partes con nombre, apellido, domicilio y el carácter que tienen; que la ciudadana Z.B., se presentó para proponer este juicio actuando en la única condición legal que puede abrogarse, su condición de administradora e.d.C.C.P.L.A., I Etapa, lo que le permite actuar en nombre de los propietarios del Centro Comercial y hacer valer en juicio los derechos de las cosas que pertenecen a la masa de copropietarios, en razón de ello rechaza la cuestión previa opuesta y solicita sea declarada sin lugar.

Con respecto a lo alegado en relación a la inepta acumulación de pretensiones, al haberse a su perecer acumulado pretensiones que se excluyen como son la resolución de contrato y la de cumplimiento de contrato, señala en primer lugar, que las obligaciones que motivaron la interposición de la presente demanda por parte de su representada, son de tracto sucesivo, y no están sujetas a un acto único; como consecuencia de ello, resulta lógico y ajustado a la Ley, que para el caso de que el Tribunal decrete la resolución del contrato de arrendamiento, se cancelen todos los pagos pendientes, como siendo esta la consecuencia jurídica natural, y no como pretende hacerlo ver la demandada, el cumplimiento contractual y que en efecto, resulta imposible que el arrendatario devuelva el tiempo efectivamente disfrutado en el inmueble en cuestión, siendo lo pertinente el pago de los cánones dejados de percibir. Al contrario del caso del cumplimiento de contrato conjuntamente con la resolución del contrato, que no se está exigiendo, como lo afirma la demandada, que Inversiones 3RS, siga cumpliendo el contrato de arrendamiento; se esta exigiendo la resolución del contrato, y que en cuanto a los pagos vencidos se pague lo disfrutado por el uso del inmueble y de ninguna manera cumplimiento del mismo.

Por otro lado, la eventual resolución del contrato lo extingue del mundo jurídico, en tanto la exigencia de cumplimiento del contrato lo mantendría vigente dentro del ámbito jurídico, lo cual alega no ha sido pretendido por su representada.

Invoca sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 21-09-2006, en el expediente N° AA20-C-2006-000084, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento y pago de cánones vencidos que intentó la Sociedad Mercantil, C.A., Diamen vs. Estacionamiento Diamen, S.A. e igualmente invoca sentencia N° 443, dictada por la Sala Constitucional de fecha 28-02-2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A.

Que el contrato de arrendamiento es un contrato como ya se mencionó de los denominados por la doctrina como contratos bilaterales de tracto sucesivo, ya que las obligaciones derivadas del mismo deben ser cumplidas por las partes, no de manera instantánea como ocurre por ejemplo en la venta, sino de manera sucesiva. En consecuencia la resolución del contrato de tracto sucesivo no tiene efectos retroactivos, por ser definitivas e irrevocables las prestaciones cumplidas, por lo que la pretensión de que se resuelva un contrato de tracto sucesivo, de manera alguna es incompatible con la petición de que se cancelen las prestaciones derivadas del mismo, siempre y cuando tales prestaciones estén causadas por contraprestaciones de la otra parte, ejecutas con anterioridad a la resolución, de lo contrario se estaría materializado a favor del demandado un enriquecimiento sin causa.

La acción de resolución del contrato de arrendamiento y la exigencia del pago de los cánones de arrendamiento vencidos, de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarías ente sí, por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

Por ello resulta infundada la aseveración de que en modo alguno, se configura el caso de la inepta acumulación de pretensiones en su escrito libelar, y solicita se descarte por la violación a lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que con este alegato, a todas luces la parte demandada pretende dejar sin efecto los pagos que como consecuencia natural de la desocupación del inmueble, debe hacer efectivos a favor del Centro Comercial Plaza Las Américas, Etapa I, ante la evidencia contundente de que el contrato de arrendamiento, debe ser resuelto. Que ni se trata de acciones que se excluyan mutuamente, ni son contrarias entre sí, y es evidente que es este el Tribunal competente, el procedimiento aplicable es el mismo, por lo que resulta infundado el argumento expuesto por la parte demandada y así solicita sea declarado.

En fecha 10-03-2011, consignó escrito de pruebas la representación judicial de la parte actora reconvenida, el cual fue sustanciado mediante auto dictado en fecha 10-03-2011, admitiéndose cuanto ha lugar en derecho, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales o impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En relación a los petitorios contenidos en la parte final del escrito, en los particulares 1, 2, 3, 4, 5 y 6, se pronunciará al respecto en la etapa procesal respectiva.

Mediante escrito de pruebas presentado en fecha 14-03-2011 los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, opuso como punto previo, la extemporaneidad de la contestación de las cuestiones previas. Argumantaron que el día 22-02-2011, procedieron a dar contestación a la demanda, promovieron cuestiones previas y reconvinieron a la parte actora y posteriormente, en fecha 23-02-2011, la parte actora reconvenida consignó escrito mediante el cual pretendió impugnar las cuestiones previas que fueron promovidas, de lo antes destacado surge la extemporaneidad de la pretendida contestación a las cuestiones previas, ya que es claro el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil al establecer que es en el mismo acto de contestación que la parte demandada debe hacer sus alegaciones en relación con las cuestiones previas; que en fuerza de lo expuesto, resulta ineficaz la copia simple consignada por la parte demandante reconvenida, pretendiendo subsanar la omisión en que incurrió al momento de demandar, ya que con ella no subsana, en modo alguno, la incapacidad procesal de la ciudadana Z.B. para representar a la comunidad de condóminos propietarios de inmuebles del Centro Comercial Plaza Las Américas, ya que esta capacidad de la administradora, conforme lo establece el documento de condominio, requiere de la aprobación de la asamblea de propietarios; que la simple hoja consignada extemporáneamente no demuestra siquiera que se trata de una copia del Libro de Actas a que se contrae el artículo 20-e de la Ley de Propiedad H.y.q. no esta debidamente certificada, por lo que la impugnan expresamente; que al no haber cumplido la actora reconvenida con la carga de impugnar oportunamente las cuestiones previas promovidas por su representación, y mas aún, al no haber consignado conjuntamente con la demanda el prenombrado requisito legal, deviene en ineficaz el escrito por ella consignado y todas las actuaciones pretendidamente efectuadas por los Abogados que han venido actuando en autos, ya que no estando legitimada legalmente en el presente proceso la ciudadana Z.B., es ineficaz el poder apud acta conferido a los abogados actuantes, con las consecuencias legales que de ello derivan y así solicitan sea establecido en la sentencia definitiva.

En fecha 14-03-2011, la parte actora reconvenida, presentó escrito complementario de promoción de pruebas, y mediante auto dictado en fecha 14-03-2011, este tribunal se pronunció con respecto a las mismas.

Con respecto a las documentales promovidas por la parte actora reconvenida, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la admitió cuanto ha lugar en derecho, por cuanto los mismos no son manifiestamente ilegales o impertinentes, salvo su apreciación en la Sentencia Definitiva.

Mediante auto dictado en fecha 15-03-2011, el Tribunal igualmente de conformidad con el artículo 429 ejusdem, admitió cuanto ha lugar en derecho, por cuanto los mismos no son manifiestamente ilegales o impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, las documentales marcadas “A” y “B” del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada reconviniente, y en fecha 18-03-2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, presentó escrito de pruebas, y en la misma fecha se dictó auto en el que se admitieron las pruebas documentales de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, estando en la oportunidad procesal de dictar sentencia en el presente juicio, tramitado a través del procedimiento breve en virtud de la especialidad de la materia inquilinaria, este Tribunal observa:

II

PUNTO PREVIO

En relación con la solicitud de nulidad de las actuaciones efectuadas en autos y la consiguiente petición de reposición de la presente causa al estado de nueva admisión de la demanda para que sea tramitada por las normas del juicio ordinario, se observa que el alegato central de esta petición lo constituye el hecho de que se estarían violentando normas de orden público por parte del Tribunal ya que la parte demandada reconvenida estima que el procedimiento aplicable al caso de autos, sería el procedimiento ordinario, ya que en su criterio resulta aplicable lo establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, que establece que se deben sustanciar por el procedimiento ordinario todas las causa que no tengan un procedimiento especial pautado en el referido Código.

En apoyo a su solicitud invoca la peticionante de nulidad, el artículo 7 ejusdem así como lo estatuido por la Resolución número 2009-0006 que fue dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, el 18 de marzo de 2009. Concluye solicitando la nulidad de las actuaciones de autos con base en lo previsto por el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil que obliga a los jueces a mantener la estabilidad de los juicios.

Sobre lo expuesto observa este juzgador que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al fijar su ámbito de aplicación desde el punto de vista procedimental, establece en su Título IV, Capítulo I, artículo 33, que “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. A mayor abundamiento, los artículos 35, 36 y 37 regulan el procedimiento judicial que debe observarse tanto en lo referente a la demanda, la contestación, cuestiones previas, reconvención, defensas de fondo, etc.

De manera que no es verdad que en la tramitación de la presente causa sea procedente la aplicación del procedimiento ordinario establecido en el artículo 339 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ya que fue el mismo legislador quien claramente estatuyó que la tramitación de los casos en los que se estuviera en presencia de una relación arrendaticia, con independencia de su cuantía, deben ser ventilados por las normas procedimentales contenidas en la ley especial de la materia, es decir, el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y este, a su vez remite, sin tomar en consideración la cuantía del asunto, a las normas del procedimiento breve regulado por los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, en tanto y en cuanto dichas normas resulten aplicables al no conseguir expresa regulación en la ley especial de la materia.

De lo anterior considera este sentenciador que la petición esgrimida por la demandada reconviniente es improcedente al invocar la pretendida nulidad en cadena de todas las actuaciones cursantes en autos y consiguiente reposición al estado de sustanciar la causa por las normas del procedimiento ordinario, ya que las regulaciones supra citadas aplicables al caso, conducen a este Tribunal a la convicción de que es el procedimiento breve en su concordancia con las normas adjetivas que dimanan de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el que debe aplicarse al caso de autos y ASÍ SE DECIDE.

Por las razones expuestas, se declara improcedente la solicitud de nulidad y reposición formulada por la sociedad mercantil INVERSIONES 3RS, C.A. y ASI SE DECIDE.

En relación con las cuestiones previas promovidas por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda, pasa este tribunal a resolverlas conforme a las siguientes consideraciones:

Hizo valer la parte demandada reconviniente la cuestión previa prevista en el ordinal 3°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada o representante del actor. A tales fines alegó la promovente que la ciudadana Z.B., no demostró en autos obrar en su condición de Administradora del Centro Comercial Plazas Las Américas Primera Etapa, y citó el contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad H.e.c. literal “e” se establece la obligación de estar autorizado debidamente por la Junta de Condominio para ejercer la representación de los condóminos. Señala la invocante de la referida cuestión previa, que la ciudadana Z.B. no presentó prueba de haber obrado con autorización de la Junta de Condominio para procede a demandar –asistida de abogados– careciendo, por ende de legitimación ad procesum.

Al efecto, este sentenciador considera que, conforme lo establece el artículo 20.e de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde al Administrador la representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, asistido por abogados o representados mediante poder. Para ejercer esta facultad, la ley especial de la materia exige que el Administrador esté debidamente autorizado por la Junta de Condominio de acuerdo con el respectivo documento normativo del condominio. La autorización a la que se refiere dicha norma debe constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

En tal sentido, si bien es cierto que de los autos se desprende que tal requisito legal no fue cumplido por la parte actora reconvenida en forma estrictamente apegada a la norma supra citada, ya que no acompañó junto con el escrito libelar, la prueba de la autorización en referencia, lo cual constituye, en principio, causal de procedencia de la alegada cuestión previa, no es menos cierto, que mediante escrito consignado en autos en fecha 23 de febrero de 2011 por la parte actora reconvenida, procedió a subsanar dicha deficiencia mediante la consignación de la copia simple del Acta de Junta de Condominio de fecha 28 de septiembre de 2010, en la que consta la designación de la referida ciudadana Z.B., como Administradora del Centro Comercial Plaza Las Américas Primera Etapa. Al no haber sido impugnada esta fotocopia dentro de los 5 días a su consignación conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por la parte demandada reconviniente, debe tenerse por fidedigna y ASI SE DECIDE.

De este modo, considera quien aquí decide, que la parte actora reconvenida subsanó la omisión en que efectivamente incurrió, siendo por tanto improcedente la referida cuestión previa y ASI SE DECIDE.

Igualmente promovió la parte demandada reconvenida, la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, particularmente la referida al defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Se invocó que no hizo la actora reconvenida en su libelo, la debida identificación e individualización del sujeto activo de la pretensión procesal, al no explicarse en nombre quién actúa la ciudadana Z.B.. Sin embargo del libelo de demanda que encabeza el presente expediente puede verificarse que la ciudadana Z.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.741.076, alegó actuar en su carácter de “administradora e.d.C.C.P.L.A., I Etapa” y a renglón seguido proporcionó los datos de registro, es decir, Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 1978, anotado bajo el número 1, Tomo 18 adicional, Protocolo Primero, suministrando datos relativos a su ubicación física, etc.

De manera que del contenido del libelo de demanda puede inferirse quienes son las partes -actora y demandada- del presente proceso, siendo improcedente la cuestión previa de defecto de forma y ASI SE DECIDE.

En relación con la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la inepta acumulación de pretensiones, se alegó que la actora reconvenida incorporó en la demanda dos pretensiones que son incompatibles entre si, es decir, se excluyen mutuamente, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, se habría configurado la inepta acumulación allí prevista.

Se alega que por una parte se demandó la resolución del contrato de arrendamiento sobre un local constituido por un estacionamiento estructural de aproximadamente 750 puestos de estacionamiento, ubicado en las parcelas BA-1; BA-2, BA-3, BA-4, BA-5, BA-6, BA-7 y BA-8, del Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa, situado del Boulevard R.L., Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta, Estado Miranda, el cual fue dado en arrendamiento a la sociedad mercantil Inversiones 3 RS, CA en fecha 02 de febrero de 1989 como consta en el contrato de arrendamiento consignado en autos. El alegato que sustenta dicha pretensión principal es la falta de pago de cánones de arrendamiento presuntamente por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL SETECIENTOS NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. F. 216.709,30) en que habría incurrido la arrendataria al no pagar -según lo alegado por la actora reconvenida- los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2010. Al mismo tiempo se pide a este órgano jurisdiccional que condene a la parte demandada al pago de “…todos los cánones mensuales que se sigan generando hasta la definitiva entrega del inmueble.”

Sobre la inepta acumulación de acciones, ha expresado la jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 31 de marzo de 2005, expediente Nº. AA20-C-2004-000856, bajo la ponencia de la Magistrada Yris Peña de Andueza, que:

“son de eminente orden público, ya que la doctrina pacifica y constante de la Sala ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los tramites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál esta gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales, razón por la cuál la Sala ha considerado:

…Que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las partes, que es el interés primario en todo juicio…

(Sent. SCS 22-10-97)

Igualmente, en cuanto a la Inadmisiblidad de la acción propuesta, en los términos expresados, se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 21 de septiembre de 2004, en la causa signada con el N° 04-0529, señalando:

… Por otra parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.

Entiende entonces la Sala que la acumulación de pretensiones con tales procedimientos (acción de amparo constitucional y solicitud de revisión extraordinaria), no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria.

La inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de las demandas o solicitudes que se intenten ante este Tribunal Supremo de Justicia, según lo previsto el artículo 19, párrafo quinto de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, antes artículo 84.4 de la derogada Ley de la Corte Suprema de Justicia…

De igual manera, por sentencia dictada en Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 27 de abril de 2001, sentencia N° 0099, expediente N° 00-0178, expresó:

“…habiéndose acumulado acciones distintas que son incompatibles por tener procedimientos distintos, se está en presencia de lo que la doctrina ha llamado “inepta acumulación de acciones”, y siendo esta materia de orden público, es imperativo casar de oficio el fallo recurrido y, anular todo el procedimiento hasta el estado de admisión de la demanda…”

En el caso de autos, se verifica la acumulación prohibida de pretensiones tal como ha sido alegado, ya que por una parte, la actora reconvenida demandó la resolución de un contrato de arrendamiento sobre la base de la presunta falta de pago de pensiones de arrendamiento insolutas, cuyo montos exige en vía judicial sean condenados al pago por parte de la demandada reconviniente, y, al mismo tiempo pide a este órgano jurisdiccional que condene a Inversiones 3 RS, C.A. en su carácter de arrendataria a que por vía de sentencia, continúe pagando pensiones de arrendamiento “…hasta la definitiva entrega del inmueble.” No cabe duda a quien aquí decide, que esta pretensión implicaría mantener la validez del contrato de arrendamiento cuya resolución ha sido igualmente demandada, ya que sólo bajo la presunción de existencia de un contrato de arrendamiento válido y vigente, es que se genera la recíproca obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento como contraprestación necesaria.

Es criterio de este tribunal que de la lectura del escrito libelar es palpable la presencia de dos pretensiones que se excluyen, siendo por tanto procedente la cuestión previa propuesta de inepta acumulación prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y ASÍ SE DECIDE.

En relación con los efectos que derivan de este pronunciamiento, lo procedente es declarar, como en efecto se hace la nulidad de todas las actuaciones llevadas a cabo en el presente expediente a partir del auto de admisión de la demanda de fecha 21 de octubre de 2010, y su posterior reforma mediante auto de fecha 3 de noviembre de 2010, y ordena la reposición de la causa al estado de revisar la admisibilidad de la misma a tenor de lo dispuesto por el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las pretensiones reconvencionales propuestas por la empresa Inversiones 3 RS, C.A, este juzgador no entra a hacer ninguna consideración especial, ya que siendo inadmisible la demanda y nulos todos los actos del presente proceso, resulta forzoso concluir que mal puede darse cabida a la existencia de una pretensión reconvencional, ya que ésta supone, necesariamente, un acto de contestación de demanda válido y eficaz desde el punto de vista procesal, como lo presupone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y ASÍ SE DECIDE.

III

Por las consideraciones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: INADMISIBLE LA DEMANDA de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones de arrendamientos futuros interpuesta por la ciudadana Z.B. actuando su condición de Administradora del Centro Comercial Plazas Las Américas I Etapa contra la sociedad Mercantil INVERSIONES 3 RS, C.A; SEGUNDO: INADMISIBLES las pretensiones reconvencionales interpuestas por la sociedad mercantil INVERSIONES 3 RS, C.A contra el Condominio del Centro Comercial Plazas Las Américas I Etapa; TERCERO: SE REVOCA y se deja sin efecto, la medida de SECUESTRO y EMBARGO CAUTELAR decretado por este Tribunal en fecha 16 de noviembre de 2010.

Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay especial condenatoria en costas procesales.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 31 de Marzo de 2011. 200º y 152º.

EL JUEZ,

R.S.Z.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 12:48 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-V-2010-000890