Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Octubre de 2007

Republica Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: Zephon Realty, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha veintitrés (23) de Agosto de 1.993, bajo el Nº 11, Tomo 92-A, Sgdo.

APODERADOS

DEMANDANTE: Dres. C.A.d.S. y L.A.M.S., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.687 y 12.477, respectivamente.

DEMANDADA: La sociedad mercantil Banco Confederado, S.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha veintiuno (21) de Junio de 1.993, bajo el Nº 332, Tomo Primero, Adicional 6.

APODERADOS

DEMANDADA: Dres. E.L.R., A.A.G., E.S.M., F.G.L., Gualfredo Blanco y M.J.P., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.558, 13.895, 76.966, 62.223, 53.773 y 69.206, en su orden.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

- I -

- Síntesis de la Controversia -

El conocimiento de la causa, en virtud de la distribución de causas, correspondió a este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura.

Alegó la parte demandante, a través de su representación judicial, en su libelo lo siguiente:

Que su representada, en fecha diecinueve (19) de Julio de 2.006, suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad Banco Confederado, S.A., el cual tuvo como objeto un inmueble constituido por un local comercial identificado como 53J-08, Nivel C-2, del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda.

Que en la Cláusula Cuarta del contrato, se estableció que el canon de arrendamiento fue establecido en la suma de Nueve Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 9.600.000,00), mensuales, más el impuesto al valor agregado (I.V.A.), debiendo ser pagado puntualmente dentro de los primeros cinco (05) días hábiles de cada mes, mediante depósitos efectuados en la cuenta corriente identificada con el Nº 01410045840451003174, que la arrendadora mantiene en el Banco Confederado, S.A. Que asimismo se estableció que en caso de atraso en el pago del canon de arrendamiento, la arrendadora tendría derecho a cobrar intereses moratorios.

Que en caso de incumplimiento, en el pago de un (01) canon de arrendamiento, dentro de los treinta (30) días continuos a la fecha de su exigibilidad, facultaría a la arrendadora, para la resolución del contrato y exigir la entrega del inmueble, así como el pago de los arrendamientos hasta el vencimiento del plazo de duración vigente para el lapso de terminación.

Que en la Cláusula Quinta, numeral once (11), la arrendataria, se obligó expresamente a pagar el servicio de la líneas telefónicas 0212-9595450 y 0212-959-8962, que se encontraban en el inmueble arrendado, y que la primera de las líneas mencionadas, fue retirada definitivamente por la C.A.N.T.V., por falta de pago, y la segunda línea telefónica, hasta la fecha, presenta una deuda vencida de Un Millón Veintiún Mil Novecientos Setenta Bolívares con Noventa y Tres Céntimos, y una deuda actual, de Un Millón Cuatrocientos Diez Mil Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 1.410.000,20).

Que la arrendadora, ha dejado de pagarle a su mandante los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2.006, así como Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.007, y que tampoco ha pagado el impuesto al valor agregado correspondiente a los meses insolutos.

Anexó el contrato de arrendamiento así como las facturas de las líneas telefónicas mencionadas.

Invocó los Artículos 1.167 y 1.592, ordinal 2º del Código Civil, así como el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que de los hechos expuestos y las normas legales citadas, se concluye, que la arrendataria, Banco Confederado, S.A., se encuentra en estado de insolvencia frente a su arrendadora, razón por la cual su mandante puede reclamar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento.

Que por lo expuesto, y de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que procede a demandar al Banco Confederado, S.A., para que convenga o a ello fuera condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

• Que son ciertos los hechos narrados.

• En la resolución del contrato de arrendamiento y en la entrega del inmueble desocupado y con todos los accesorios que se le entregaron junto con el inmueble en inventario anexo al contrato de arrendamiento.

• En pagar por vía subsidiaria y como indemnización por el uso del inmueble, la suma de Cincuenta y Siete Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 57.600.000,00), que corresponden a los meses de arrendamiento dejados de pagar, así como pagar también, como concepto de indemnización, las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega, mediante sentencia definitivamente firma, del inmueble a su mandante.

• Solicitó que a dicha suma le fuera aplicada la corrección monetaria.

• En pagar las costas y honorarios profesionales de abogados.

De conformidad con el ordinal 7º del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicitó fuera decretada medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, y que el depósito del inmueble recayera en la persona de su mandante.

Indicó la persona a ser citada como representante de la demandada así como su dirección en la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta.

Indicó su domicilio procesal, y estimó la demanda en la suma de Cincuenta y Siete Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 57.600.000,00).

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha once (11) de Junio 2.007, fue admitida la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente, más cuatro días más que se le concedieron como término de distancia, una vez que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda y oponer las defensas que creyere convenientes. Asimismo se ordenó librar comisión al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. También fue ordenada la apertura del cuaderno de medidas.

En fecha la misma fecha anterior, la parte actora consignó a los autos las copias requeridas para la elaboración de la compulsa y solicitó que una vez elaborada le fuere entregada, para sí practicar la citación por medio de otro Alguacil o Notario.

Mediante diligencia de fecha once (11) de Junio de 2.007, la representación judicial de la parte actora sustituyó el poder que le fuera conferido en la persona del Dr. L.A.M.S., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 12.477.

Riela a los autos nota de Secretaría de fecha catorce (14) de Junio de 2.007, dejando constancia de haberse librado la compulsa así como despacho de comisión librado al Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En la misma fecha anterior, la representación judicial de la parte actora, recibió la comisión para la práctica de la citación, y en fecha dieciocho (18) de Junio de 2.007, consignó a los autos las resultas de la citación practicada por la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, dejando constancia, que al trasladarse a las oficinas de la demandada, su apoderada en forma expresa se dio por citada.

En fecha veintiséis (26) de Junio de 2.007, la representación judicial de la empresa demandada, mediante escrito, contestó la demanda en los siguientes términos:

Como punto previo, opusieron a la demanda la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos exigidos en el ordinal 7º del Artículo 340, ejusdem, fundamentando la misma en que en libelo de la demandada, específicamente en su tercer petitorio, la actora demanda el pago por vía subsidiaria y como indemnización por el uso del inmueble, de la suma de Cincuenta y Siete Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 57.600.000,00), que corresponden a los meses de arrendamiento dejados de pagar, así como pagar también, como concepto de indemnización, las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega, mediante sentencia definitivamente firme, del inmueble, sin estimar en la ultima parte, el monto de los daños ni la forma de calcularlo.

Asimismo, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la acumulación prohibida en el Artículo 78, por cuanto la actora demandó la resolución de contrato de arrendamiento fundamentando su procedencia en una supuesta falta de pago y en forma acumulativa, demandan el pago por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble, la suma de Cincuenta y Siete Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 57.600.000,00), que corresponden a los meses dejados de pagar. Que estamos en presencia de una acumulación prohibida o inepta acumulación de acciones, ya que no es posible el demandar la resolución del contrato de arrendamiento y de manera acumulativa solicitar su cumplimiento.

Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado.

Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante hubiera dejado de pagar a la arrendadora, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2.006, y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.007, así como el impuesto al valor agregado.

Que el canon de arrendamiento debía ser pagado por su mandante, puntualmente los primeros cinco (05) días de cada mes, en la cuenta corriente Nº 01410045840451003174, que la arrendadora mantenía en el Banco Confederado, S.A., la cual fue cancelada por la actora y lo que provocó un atraso de su mandante en el pago del canon de arrendamiento. Que para la fecha su mandante se encuentra solvente y al día en el cumplimiento de su obligación de pago mensual.

Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante sea responsable del pago de las líneas telefónicas que se encontraban en el local arrendado.

Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante deba pagar por vía subsidiaria y como indemnización por el uso del inmueble, ni por ningún otro concepto, la suma de Cincuenta y Siete Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 57.600.000,00).

Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante deba pagar como indemnización, las mensualidades que se sigan venciendo hasta que se entregue el inmueble a la arrendadora.

Negaron, rechazaron y contradijeron que se deba aplicar la corrección monetaria a las sumas demandadas, así como las costas y honorarios profesionales de abogados.

Indicaron el domicilio procesal de su mandante, y solicitaron que la demanda fuera declarada sin lugar.

Abierta la causa a pruebas, solo hizo uso de dicho lapso la parte actora, quien mediante escrito de fecha diez (10) de Julio de 2.007, promovió las siguientes:

Hizo valer con todo su valor probatorio el contrato de arrendamiento celebrado entre su mandante y la inquilina, Banco Confederado, S.A., en donde en su Cláusula cuarta se pactó el canon de arrendamiento, su modalidad de pago, concediéndole a la arrendataria un término de gracia de treinta (30) días, durante el cual no pagaría el contrato de arrendamiento, período este que se contaría desde el diecinueve (19) de Julio de 2.006, exclusive y hasta el diecinueve (19) de Agosto de 2.006, inclusive, y que finalizado ese lapso debía pagar el canon de arrendamiento el último de cada mes.

Consignó estado de cuenta correspondiente al período desde el día uno (01) de Julio de 2.006 y hasta el treinta y uno (31) de Julio de 2.006, de la cuenta corriente del Banco Confederado, S.A., a nombre de su mandante, donde se pactó que fuera depositado el canon de arrendamiento así como el impuesto al valor agregado, todo ello para demostrar que desde el inicio de la relación contractual, la inquilina incumplió con el contrato, pues lo depositado no correspondía con lo pactado. Que su cliente aperturó la cuenta en fecha diecisiete (17) de Julio de 2.006, depositando la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00); que el veinte (20) de Julio de 2.006, la inquilina depositó la suma de Veintitrés Millones Cuarenta Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 23.040.000,00), demostrándose así su incumplimiento. Que su mandante retiró dicha suma, esperando que la situación cambiara. Que el representante legal de su mandante realizó llamadas al banco para informar de tal situación y para que pagaran lo correspondiente al impuesto al valor agregado y que el pago completo de ese impuesto lo efectuó el veintidós (22) de Septiembre de 2.006, mediante una nota de crédito. Para demostrar a cuál mensualidad de arrendamiento corresponden las sumas de dinero depositadas y para probar el faltante del IVA, efectuó un cuadro sintético, dejando constancia expresa que las sumas de dinero depositadas fueron retiradas por su mandante y que no son objeto del juicio.

Consignó estado de cuenta correspondiente al período desde el uno (01) de Agosto de 2.006 y hasta el treinta (31) de Agosto de 2.006, de la cuenta corriente del Banco Confederado, S.A., a nombre de su mandante, para evidenciar que en dicho mes no se efectuaron depósitos de dinero.

Consignó estado de cuenta correspondiente al período desde el uno (01) de Septiembre de 2.006 y hasta el treinta (31) de Septiembre de 2.006, de la cuenta corriente del Banco Confederado, S.A., a nombre de su mandante, en la cual aparece una nota de crédito por la suma de Tres Millones Doscientos Veinticinco Mil Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 3.225.600,00), suma esta con la cual la arrendadora pagó tardíamente el impuesto al valor agregado, suma esta que fue retirada por su mandante.

Consignó estado de cuenta correspondiente al período desde el uno (01) de Octubre de 2.006 y hasta el treinta y uno (31) de Octubre de 2.006, de la cuenta corriente del Banco Confederado, S.A., a nombre de su mandante, para demostrar que en ese mes la inquilina no efectuó depósitos.

Consignó estado de cuenta correspondiente al período desde el primero (01) de Noviembre de 2.006 y hasta el treinta (30) de Noviembre de 2.006, de la cuenta corriente del Banco Confederado, S.A., a nombre de su mandante, para demostrar que en ese mes no se efectuó ningún depósito.

Consignó estado de cuenta correspondiente al período desde el uno (01) de Diciembre de 2.006 y hasta el treinta y uno (31) de Diciembre de 2.006, de la cuenta corriente del Banco Confederado, S.A., a nombre de su mandante, para evidenciar que en ese mes no se efectuó ningún depósito.

Consignó estado de cuenta correspondiente al período desde el uno (01) de Enero de 2.007 y hasta el treinta y uno (31) de Enero de 2.007, de la cuenta corriente del Banco Confederado, S.A., a nombre de su mandante, y en la cual, mediante nota de crédito, de fecha dos (02) de Enero de 2.007, ingresaron a dicha cuenta la suma de Diez Millones Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 10.464.000,00), por los siguientes conceptos: La suma de Nueve Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 9.600.000,00), por concepto de canon de arrendamiento y la suma de Ochocientos Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 864.000,00), por concepto de impuesto al valor agregado, calculado al nueve por ciento (9%), ya que dicho impuesto fue rebajado a partir del inicio del año 2.007. Que la inquilina efectuó dicho depósito para evitar la acción judicial intentada. Que la inquilina hasta el día dos (02) de Enero de 2.007, no había pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006, así como su impuesto, pero con dicha nota de crédito lo que canceló fue el mes de Noviembre de 2.006. Que ante dicha situación, su cliente solicitó al Banco Confederado, S.A., la cancelación de la cuenta corriente para evitar que la inquilina depositara los cánones de arrendamiento y su impuesto de manera extemporánea, pero que para poder cerrar la cuenta era necesario el retiro de las sumas de dinero ingresadas a la cuenta, y es por ello que la arrendataria esta insolvente desde el mes de Diciembre de 2.006.

Consignó comunicación enviada por su mandante al Banco Confederado, S.A., Agencia El Rosal, solicitando el cierre de la cuenta, para demostrar que su mandante cerró la cuenta después que la inquilina adeudaba los cánones correspondientes a los meses de Diciembre de 2.006 y Enero de 2.007.

Consignó Memorando enviado a su mandante por la Agencia del Banco Confederado, S.A., en el Centro Ciudad Comercial Tamanaco, que funciona en el local objeto del contrato de arrendamiento, de fecha dieciséis (16) de Febrero de 2.007, mediante la cual comunican que la cuenta corriente que mantenía con esa institución bancaria, se encontraba cancelada desde el seis (06) de Febrero de 2.007, con el objeto de demostrar que la inquilina estaba en conocimiento del cierre de la cuenta en la cual efectuaba los depósitos de los cánones de arrendamiento, y aún así, no se comunicó con su mandante ni procedió a efectuar las respectivas consignaciones arrendaticias, y sigue ocupando el inmueble en forma gratuita.

Consignó comunicaciones enviadas por su mandante a su arrendadora, de fechas veinte (20) de Septiembre y quince (15) de Noviembre de 2.006, respectivamente, mediante las cuales su mandante en forma amistosa, solicitó el cumplimiento de lo estipulado en el contrato de arrendamiento. Que de dichas comunicaciones, selladas por la arrendadora, no obtuvieron repuesta.

Consignó constancia expedida por la C.A.N.T.V., para evidenciar que las dos (02) líneas telefónicas que se le entregaron a la inquilina, junto con el inmueble arrendado, fueron retiradas por falta de pago, por lo que la empresa telefónica no instalará líneas a favor de su mandante o del representante legal de la misma.

Dejó constancia que todos los documentos consignados son originales.

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha doce (12) de Julio de 2.007, las pruebas promovidas por la parte actora, fueron admitidas, por no ser las mismas ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha diecinueve (19) de Septiembre de 2.007, la apoderada actora solicitó al Tribunal que fuera dictada la sentencia definitiva, y en fecha veintiséis (26) de Septiembre de 2.007, consignó a los autos planillas de condominio pagadas por su mandante.

- II -

- Motivación para Decidir -

Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones:

Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos fe convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los limites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión (en el libelo de la demanda), y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas (en la oportunidad de contestación de la demanda), quedando de esta manera trabada la litis.

Del estudio realizado a las actas procesales que integran el presente expediente, observa este Tribunal que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la empresa Banco Confederado, S.A., por presunta falta de pago de los cánones de arrendamiento que corresponden a los meses que van desde el mes de Diciembre de 2.006, hasta el mes de Mayo de 2.007, a razón de Nueve Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 9.600.000,00), mensuales, más el impuesto al valor agregado (IVA).

Por cuanto la parte demandada en su escrito contentivo de contestación de la demanda, opuso a la demanda cuestiones previas, este Juzgador, las resolverá como punto previo.

- III -

- PUNTO PREVIO -

- DE LAS CUESTIONES PREVIAS -

La parte demandada opuso, en primer término, la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos exigidos en el ordinal 7º del Artículo 340, ejusdem, fundamentando la misma en que en libelo de la demandada, específicamente en su tercer petitorio, la actora demandó el pago por vía subsidiaria y como indemnización por el uso del inmueble, de la suma de Cincuenta y Siete Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 57.600.000,00), que corresponden a los meses de arrendamiento dejados de pagar, así como pagar también, como concepto de indemnización, las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega, mediante sentencia definitivamente firma, del inmueble, sin estimar en la ultima parte, el monto de los daños ni la forma de calcularlo.

Cuando el objeto de la pretensión es la indemnización de daños y perjuicios, el ordinal 7º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, exige que en la demanda se especifiquen éstos y sus causas. La Ley con esta exigencia lo que pretende es que el demandante indique o explique en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación y sus causas, con el fin que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso, pero ello no quiere decir -según ha dicho el Tribunal Supremo de Justicia- que se ha de detallar cada daño y cada perjuicio, bastando que se haga una especificación más o menos concreta, señalando a la vez sus causas. Lo que no admite Casación es que se soliciten indemnizaciones genéricas.

Luego de analizar en forma detallada el libelo de la demanda, quien aquí decide observa, que en efecto, la parte actora pretende, por vía principal, la resolución del contrato de arrendamiento, y subsidiariamente, y por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble, demandó una suma que equivale al monto de los cánones de arrendamiento presuntamente insolutos, así como los daños y perjuicios que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble totalmente desocupado. De ello se deduce que la actora si especificó la causa de los supuestos daños y perjuicios y el monto de su reclamación, razón por la cual es forzoso para este Juzgador, el desechar la cuestión previa alegada, y así se decide.

Asimismo, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la acumulación prohibida en el Artículo 78, por cuanto, a su decir, la actora demandó la resolución de contrato de arrendamiento fundamentando su procedencia en una supuesta falta de pago y en forma acumulativa, demandan el pago por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble, la suma de Cincuenta y Siete Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 57.600.000,00), que corresponden a los meses dejados de pagar. Que estamos en presencia de una acumulación prohibida o inepta acumulación de acciones, ya que no es posible el demandar la resolución del contrato de arrendamiento y de manera acumulativa solicitar su cumplimiento.

Establece el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

Considera este Juzgador que la demanda de resolución de contrato de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios se encuentra establecida en el Artículo 1.167 del Código Civil y presupone el incumplimiento de alguna o todas las cláusulas contractuales, que en materia de arrendamiento corresponde a pedir su extinción por declararlo resuelto el órgano jurisdiccional, con el pago de los cánones insolutos, la desocupación del inmueble arrendado libre de bienes y personas y las cantidades en que se estiman deba condenarse al arrendatario por daños y perjuicios, y por cuanto se evidencia del libelo de demanda que por vía principal fue demandada la resolución del contrato de arrendamiento y por vía subsidiaria la indemnización por daños y perjuicios, acciones estas que pueden ser acumuladas en un solo libelo, resulta forzoso el declarar improcedente en derecho, la inepta acumulación a que se contrae el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, y así se decide.

- IV -

- DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA -

Resueltos como fueron por este Juzgador todas y cada una de las cuestiones previas esgrimidas por la parte demandada opuestas oportunamente en este proceso, este Órgano Jurisdiccional pasa al análisis y resolución del fondo del asunto que lo ocupa, bajo las siguientes consideraciones de hecho y de derecho, previo el análisis de todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes al proceso.

La apoderada judicial de la parte actora acompañó a su libelo de la demanda, los siguientes documentos:

• Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de Diciembre de 2.006, bajo el Nº 39, Tomo 173, de los libros respectivos. Dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual este Tribunal, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, evidenciándose del mismo, la representación judicial que ostenta la Dra. C.A.d.S., de la empresa demandante, y así se declara.

• Documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de Julio de 2.006, quedando autenticado bajo el Nº 68, Tomo 65, de los libros respectivos. Por cuanto dicho documento no fue atacado ni impugnado en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, es por lo que este Tribunal, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, desprendiéndose del mismo, la relación contractual arrendaticia existente entre las partes, por lo que siendo, efectivamente, la parte demandada, la arrendataria; dentro de sus deberes contractuales y legales se encuentra precisamente cumplir con la obligación de pagar en los términos convenidos la pensión arrendaticia, y así se establece.

Abierta la causa a pruebas, la parte actora promovió las siguientes:

• Hizo valer con todo su valor probatorio el contrato de arrendamiento celebrado entre su mandante y la inquilina, Banco Confederado, S.A. Por cuanto ya este Tribunal se pronunció con respecto a esta probanza, considera inoficioso el volver a pronunciarse sobre la misma, y así se declara.

• Promovió, estado de cuenta correspondiente al período desde el día primero (01) de Julio de 2.006 y hasta el treinta y uno (31) de Julio de 2.006, de la cuenta corriente del Banco Confederado, S.A.

• Consignó estados de cuenta correspondientes a los siguientes períodos: período desde el uno (01) de Agosto de 2.006 y hasta el treinta (31) de Agosto de 2.006; período desde el uno (01) de Septiembre de 2.006 y hasta el treinta (31) de Septiembre de 2.006; período desde el uno (01) de Octubre de 2.006 y hasta el treinta y uno (31) de Octubre de 2.006; período desde el uno (01) de Noviembre de 2.006 y hasta el treinta (30) de Noviembre de 2.006, y período desde el uno (01) de Diciembre de 2.006 y hasta el treinta y uno (31) de Diciembre de 2.006, de la cuenta corriente del Banco Confederado, S.A., a nombre de su mandante, para evidenciar que en los mismos, en algunos no se efectuaron depósitos de dinero o se efectuaban en forma tardía. Ahora bien, por cuanto dichos estados de cuenta corresponden a meses no demandados como insolutos, considera quien aquí decide que no los puede apreciar por no guardar relación con los hechos controvertidos en la presenta causa, y así se acuerda.

• Consignó estado de cuenta correspondiente al período desde el uno (01) de Enero de 2.007 y hasta el treinta y uno (31) de Enero de 2.007, de la cuenta corriente del Banco Confederado, S.A., a nombre de su mandante, y en la cual, mediante nota de crédito de fecha dos (02) de Enero de 2.007, ingresaron a dicha cuenta la suma de Diez Millones Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 10.464.000,00), por los siguientes conceptos: La suma de Nueve Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 9.600.000,00), por concepto de canon de arrendamiento y la suma de Ochocientos Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 864.000,00), por concepto de impuesto al valor agregado, calculado al nueve por ciento (9%), ya que dicho impuesto fue rebajado a partir del inicio del año 2.007. Que la inquilina efectuó dicho depósito para evitar la acción judicial intentada. Que la inquilina hasta el día dos (02) de Enero de 2.007, no había pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006, así como su impuesto, pero con dicha nota de crédito lo que canceló fue el mes de Noviembre de 2.006. Que ante dicha situación, su cliente solicitó al Banco Confederado, S.A., la cancelación de la cuenta corriente para evitar que la inquilina depositara los cánones de arrendamiento y su impuesto de manera extemporánea, pero que para poder cerrar la cuenta era necesario el retiro de las sumas de dinero ingresadas a la cuenta, y es por ello que la arrendadora esta insolvente desde el mes de Diciembre de 2.006. Con dicha documental, lo que se evidencia, es que la arrendataria pagó en forma extemporánea, por tardía, el canon correspondiente al mes de Noviembre de 2.006, mes éste que no fue demandado como insoluto, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia por no guardar relación con los hechos controvertidos, y así se declara.

• Consignó comunicación enviada por su mandante al Banco Confederado, S.A., Agencia El Rosal, solicitando el cierre de la cuenta, para demostrar que su mandante cerró la cuenta después que la inquilina adeudaba los cánones correspondientes a los meses de Diciembre de 2.006 y Enero de 2.007. Esta comunicación no fue desconocida por la parte demandada, razón por la cual este Juzgador la aprecia con todo su valor, de conformidad con las previsiones contenidas en los Artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil, y así se declara.

• Consignó memorando enviado a su mandante por la Agencia del Banco Confederado, S.A., en el Centro Ciudad Comercial Tamanaco, que funciona en el local objeto del contrato de arrendamiento, de fecha dieciséis (16) de Febrero de 2.007, mediante la cual comunican que la cuenta corriente que mantenía con esa institución bancaria, se encontraba cancelada desde el seis (06) de Febrero de 2.007, con el objeto de demostrar que la inquilina estaba en conocimiento del cierre de la cuenta en la cual efectuaba los depósitos de los cánones de arrendamiento, y aún así, no se comunicó con su mandante ni procedió a efectuar las respectivas consignaciones arrendaticias, y sigue ocupando el inmueble en forma gratuita. Esta comunicación no fue desconocida por la parte demandada, razón por la cual este Juzgador la aprecia con todo su valor, de conformidad con las previsiones contenidas en los Artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil, y así se acuerda.

• Consignó comunicaciones enviadas por su mandante a su arrendadora, de fechas veinte (20) de Septiembre y quince (15) de Noviembre de 2.006, respectivamente, mediante las cuales su mandante en forma amistosa, solicitó el cumplimiento de lo estipulado en el contrato de arrendamiento. Que de dichas comunicaciones, selladas por la arrendadora, no obtuvieron repuesta. Esta comunicación no fue desconocida por la parte demandada, razón por la cual este Juzgador la aprecia con todo su valor, de conformidad con las previsiones contenidas en los Artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil, y así se declara.

• Consignó constancia expedida por la C.A.N.T.V., para evidenciar que las dos (02) líneas telefónicas que se le entregaron a la inquilina, junto con el inmueble arrendado, fueron retiradas por falta de pago, por lo que la empresa telefónica no instalará líneas a favor de su mandante o del representante legal de la misma. Esta comunicación no fue desconocida por la parte demandada, razón por la cual este Juzgador la aprecia con todo su valor, de conformidad con las previsiones contenidas en los Artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil, y así se decide.

Por su parte, la empresa demandada, no promovió pruebas durante el lapso procesal correspondiente.

Examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte y, a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, observa quien aquí sentencia que, al momento de hacer una sucinta descripción de los términos en los cuales quedó planteada la controversia, se indicó que la pretensión de la parte demandante era la de obtener la resolución del contrato de arrendamiento por una presunta falta de pago de los cánones de arrendamiento y una indemnización por daños y perjuicios sufridos, según manifestó la accionante, con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas contractuales, circunstancias fácticas que se subsumen contundentemente en la previsión sustantiva contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Establecida así la relación contractual arrendaticia existente entre las partes, considera prudente este Tribunal, el a.l.n.d. contrato de arrendamiento a los fines de establecer su determinación en el tiempo, y por ende, determinar si la calificación de la acción es la correcta.

Del contrato de arrendamiento antes apreciado, se evidencia, específicamente de su Cláusula Segunda, que ambas partes establecieron que la duración del mismo era de dos (02) años, contados a partir del día veinte (20) de Julio de 2.006 y hasta el veinte (20) de Julio de 2.008, ambas fechas inclusive, sin prórroga y sin perjuicio de la prórroga legal.

Analizada dicha cláusula contractual, se concluye que la intención de las partes fue la de contratar a tiempo determinado, sin posibilidades de prórrogas. Siendo así, nos encontramos con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que la acción correcta es la acción incoada de resolución de contrato de arrendamiento, y así se establece.

Establecida así la calificación del contrato de arrendamiento como a tiempo determinado y siendo la acción correcta la de de resolución de contrato de arrendamiento, pasa de seguidas este Juzgador a efectuar las siguientes observaciones:

Ahora bien, el Artículo 1.579 del Código Civil define al arrendamiento como “un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.”, de lo que se infiere que uno de los elementos que forman el contrato de arrendamiento es precisamente, su onerosidad, caracterizado porque una de las partes contratantes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente, y tal circunstancia se refleja, indudablemente, en el contrato de arrendamiento de autos, donde las partes contratantes estipularon las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que el arrendatario pagaría el precio de la pensión de arrendamiento, que a su vez es calificada por la Doctrina y la Jurisprudencia como la contraprestación debida a que tiene derecho de percibir el arrendador por el uso, goce y disfrute que el inquilino hace del bien sometido a ese régimen. Al ser esto así, debe tenerse en consideración, de acuerdo al Artículo 1.264 del Código Civil que las obligaciones deben cumplirse tal y como fueron convenidas, y su infracción acarrea las consecuencias señaladas por el Artículo 1.167 ejusdem, entre otros.

La parte actora en su libelo de demanda alega la falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamiento especificados en él. A la parte actora le bastaba probar la existencia de la obligación arrendaticia sin estar compelida a probar el hecho negativo del incumplimiento de la obligación; era a la parte demandada a quien correspondía probar haber pagado, o cualquier hecho excepcionante que lo relevara de su cumplimiento.

De autos se evidencia que la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, reconoció en forma expresa, que, en efecto, la arrendataria había procedido a cerrar la cuenta corriente en la cual se efectuaban los depósitos de los cánones de arrendamiento así como el monto correspondiente por concepto del impuesto al valor agregado.

Ahora bien, establece el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

Ahora bien, de la norma antes transcrita, se observa que la intención del Legislador Patrio, tanto en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, como en el reciente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no fue otra sino la de permitirle al arrendatario, la posibilidad de acudir ante la autoridad jurisdiccional para consignar el monto correspondiente a la pensión de arrendamiento vencida, en virtud de rehusarse expresa o tácitamente el arrendador a recibir dicho pago.

En palabras del Dr. J.G., la consignación la prevé la Ley para proteger al inquilino contra un arrendador que esté buscando una vía más expedita para resolver el contrato y se haga el desentendido a la hora de cobrar el alquiler. También cuando el dueño quiere cobrar el alquiler por encima del regulado.

En conclusión, la consignación arrendaticia, es una forma excepcional de pago judicial, ya que no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador se rehusare a recibirle el pago.

En el caso que nos ocupa, la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, alegó, que el canon de arrendamiento debía ser pagado por su mandante, puntualmente los primeros cinco (05) días de cada mes, en la cuenta corriente Nº 01410045840451003174, que la arrendadora mantenía en el Banco Confederado, S.A., la cual fue cancelada por la actora y lo que provocó un atraso de su mandante en el pago del canon de arrendamiento y que para la fecha su mandante se encuentra solvente y al día en el cumplimiento de su obligación de pago mensual. Pero es el caso, que no fue consignada probanza alguna durante el proceso por la parte demandada, tendiente a demostrar la solvencia en el pago de las mensualidades demandadas como insolutas (Diciembre de 2.006 y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.007), así como el impuesto al valor agregado (IVA), ni tampoco demostró el hecho que lo liberara de su obligación, conforme los postulados de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado su incumplimiento contractual. Así se declara.

Como corolario de todo lo anteriormente expuesto en la presente decisión, es obligante concluir que la parte demandada, a lo largo del proceso no probó nada que les favoreciera para demostrar el haber cancelado los cánones de arrendamiento insolutos, así como tampoco demostró la causa que la eximiera del pago de la obligación locativa, todo lo cual se traduje en que la accionada de autos incurrió en el supuesto de insolvencia arrendaticia, infringiendo de esa forma el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, así como los Artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.167 del Código Civil, todo lo cual conlleva a que las pretensiones accionadas se hacen procedentes, y consecuencialmente, para que prospere en un todo la demanda iniciadora de las presentes actuaciones. Así se decide.

- De la Indexación Monetaria -

Habiendo sido establecido por este Juzgado la procedencia de la demanda indemnizadora incoada, corresponde analizar la petición de corrección monetaria formulada por el demandante en su escrito libelar. Al respecto este Sentenciador considera que, toda indemnización debe ser íntegra y completa, de modo que compense al acreedor del daño que le produce la falta de pago oportuno de la obligación, es por ello que, la indemnización deberá comprender, no solamente el rendimiento que dejó de percibir éste, sino también la pérdida del valor adquisitivo de la moneda con la cual se pretenda pagar. Lo anteriormente expuesto tiene mayor aplicación práctica ante la indiscutida presencia de la desvalorización monetaria que afecta al País, lo cual es un hecho público y notorio y, así las cosas, siendo la indemnización acordada una obligación de valor, resulta obvio que, los montos deberán ser reajustados de acuerdo a la depreciación monetaria sucedida. Por lo antes expuesto, es criterio de este Sentenciador que la indexación monetaria peticionada por la parte accionante, prospera en derecho y así se declara.-

- V -

- D I S P O S I T I V A -

En virtud de los argumentos de hecho y de derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoado por la sociedad mercantil de este domicilio Zephon Realty, C.A., en contra de la empresa Banco Confederado, S.A., ambas parte suficientemente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia, decide así:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada con fundamento en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos exigidos en el ordinal 7º del Artículo 340, ejusdem, y la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del Artículo 346 del mismo Código, referida a la acumulación prohibida referida en el Artículo 78 ibidem.

SEGUNDO

Declara CON LUGAR la demanda que por Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios, incoara la sociedad mercantil Zephon Realty, C.A., en contra de la empresa Banco Confederado, S.A.

TERCERO

Declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en litigio y el cual consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de Julio de 2.006, quedando autenticado bajo el Nº 68, Tomo 65, de los libros respectivos, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido ”Un local comercial identificado como 53-J-08, Nivel C-2, del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas, así como los accesorios que se entregaron, según inventario anexo al contrato locativo”.

CUARTO

Se condena a la parte demandada, sociedad mercantil Banco Confederado, S.A., a hacer entrega, libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, a la parte actora, sociedad mercantil Zephon Realty, C.A., el inmueble anteriormente descrito, y los accesorios que se entregaron, según inventario anexo al contrato de arriendo.

QUINTO

Se condena a la parte demandada empresa Banco Confederado, S.A., a pagar a la parte actora, a pagar a la parte actora, la suma de Cincuenta y Siete Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 57.600.000,00) / Cincuenta y Siete Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 57.000,00), mas el impuesto al valor agregado, que corresponden al arriendo de los meses de Diciembre 2006 y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2007, reclamados como insolutos, y calculados a razón de Nueve Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 9.600.000,00) / Nueve Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 9.600,00) cada uno, así como pagar también y por como concepto de indemnización, los meses que se siguieron y sigan venciendo a partir del mes de junio de 2007, inclusive, mas el impuesto al valor agregado, hasta que se verifique la entrega del inmueble arrendado.

SEXTO

Se acuerda que para el momento de la ejecución de la decisión definitivamente firme, se realice la rectificación monetaria al monto objeto de condena establecido en el literal anterior. Para la liquidación de la rectificación monetaria ordenada, hágase la misma sobre la base del índice inflacionario que suministre el Banco Central de Venezuela, tomando en cuenta el tiempo transcurrido entre el momento del vencimiento de cada una de las mensualidades locativas y hasta la fecha de esta decisión. Practíquese la experticia de conformidad con lo establecido en el artículo 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil.

SEPTIMO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de sus lapsos naturales, de conformidad con lo previsto en los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, sin lo cual no correrá lapso alguno para el ejercicio de los recursos respectivos.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Treinta (30) días del mes de Octubre de Dos Mil Siete (2.007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. C.S.D.

El Secretario,

Abg. J.A.H..

En la misma fecha siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó la anterior sentencia, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el departamento de Archivo de este Juzgado, conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.H..

CSD/Jah.-

Exp. Nº 07-0341.