Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 3 de Junio de 2008
| Fecha de Resolución | 3 de Junio de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero de Municipio |
| Ponente | Zobeida Romero |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, tres de junio de dos mil ocho
198º y 149º
EXPEDIENTE N°: AP31-V-2008-000679
PARTE ACTORA: Z.R.R.E.
APODERADA JUDICIAL: A.M. ALVIÁREZ
PARTE DEMANDADA: CELIDE N.C. PÉREZ
Actuó asistida por la abogada CRUZ DEL VALLE M.G.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
Fue asignado a este Juzgado, libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por la ciudadana Z.R.R.E., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 2.253.388, actuando en ese acto asistida por la abogada A.M.A.C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 19.148; contra la ciudadana CELIDE N.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-12.321.903.
EL 18 de marzo de 2008, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la demandada para que compareciera a contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Luego de citada, en la oportunidad legal correspondiente, compareció la demandada, debidamente asistida por la abogada CRUZ DEL VALLE M.G., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 41.708, y presentó escrito de contestación de la demanda.
Sólo la parte actora promovió pruebas, debidamente providenciadas por este Tribunal.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este Tribunal emitir su pronunciamiento definitivo.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
Expuso la parte actora que según consta de contrato de arrendamiento que acompaña marcado “A”, en fecha 15 de agosto de 2005, dio en arrendamiento a la ciudadana CELIDE N.C., el apartamento distinguido con el No. 154-B, ubicado en el piso 15 del Edificio Centro Residencial Las Rosas, Torre B, situado entre las esquinas de San José a S.R. y San José a San Luis, Avenida Fuerzas Armadas, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, incluidos los bienes que se determinan en la cláusula primera del contrato, por el canon mensual de (Bs. 600.000,00), pagaderos por adelantados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, hasta la fecha en que entregara el inmueble objeto del contrato, libre de personas y de cosas y en el mismo buen estado en que declaró recibirlo.
Que la arrendataria manifestó que adquirió para sí un apartamento en propiedad horizontal y desocupó el inmueble arrendado, sin hacerle entrega del mismo, dejando de pagar los cánones de arrendamiento que se vencieron desde el 15 de junio de 2007 hasta el 15 de febrero de 2008, lo cual equivale a ocho (8) meses, que hacen un total de (Bs. 4.800,00), violando tanto lo escrito entre las partes, como los artículos 1160, 1264, 1167 y 1579 del Código Civil.
Que dicha situación le ha causado graves daños patrimoniales, puesto que la arrendataria retiene el inmueble y lo ha expuesto a que lo invadan, no paga los cánones de arrendamiento ni los servicios del inmueble, que se están acumulando.
Fundamentó la demanda en los artículos antes indicados, y en el 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos, acude a demandar a la ciudadana CELIDE N.C., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, para que convenga, o en su defecto sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: En el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas antes indicadas y las que se sigan venciendo hasta la total terminación del proceso por sentencia definitivamente firme, de manera subsidiaria y por concepto de daños y perjuicios. SEGUNDO: En la entrega del inmueble arrendado, en las mismas condiciones de conservación y uso en que lo recibió, incluidos bienes señalados en el contrato de arrendamiento. TERCERO: En la resolución del contrato de arrendamiento. CUARTO: En pagar las costas y costos del juicio.
La demandante señaló que se encuentran consignados en la cuenta del Tribunal de consignaciones, los cánones de arrendamiento de los meses que vencieron desde el 15 de marzo de 2006 hasta el 15 de octubre de 2006, tal como consta en la planilla de consignaciones que la arrendataria le entregó, pero que la misma se negó a entregarle el complemento de las planillas, sin las cuales el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no le ha hecho entrega de dichos cánones. Solicitó al Tribunal que obligue a la arrendataria a consignar dichas planillas.
Al contestar la demanda, la ciudadana CELIDE N.C. PÉREZ, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda.
Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el 15 de junio de 2007 hasta el 15 de febrero de 2008, puesto que dichos pagos se realizaron en cheque del Banco Occidental de Descuento o Banco del Sur.
Negó, rechazó y contradijo que retenga el inmueble, ya que dejó las llaves en el buzón del apartamento y lo avisó verbalmente y a través de un mensaje. Afirmó que desde el 1° de febrero de 2008 no habita el inmueble, del cual no pudo hacer entrega formal, puesto que la parte actora siempre tenía una excusa para recibirlo.
Observa el Tribunal, que a pesar de que la parte demandada comenzó su escrito negando, rechazando y contradiciendo todos los hechos alegados en el libelo, de su exposición posterior se evidencia que no es falso todo lo expuesto en el libelo, pues la parte demandada reconoce la relación arrendaticia que le vincula con la parte actora sobre el inmueble antes identificado. Asimismo, admite como cierto el hecho de que actualmente no habita en dicho apartamento, el cual no entregó directamente a la parte actora. Corresponde al Tribunal determinar si la arrendataria actuó conforme a derecho, y si como afirma, pagó los cánones de arrendamiento que se le imputan como adeudados.
Para ello, es menester analizar en primer lugar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual se tiene por reconocido por la demandada.
Dicho contrato de arrendamiento fue suscrito el día 15 de agosto de 2005, con duración de un (1) año, contado a partir de la misma fecha de suscripción, hasta el 15 de agosto de 2006, prorrogable, siempre y cuando cualquiera de las partes con anterioridad al vencimiento y con no menos de un mes de anticipación, hiciese saber a la otra, por escrito, su deseo de prorrogarlo o no. El arrendamiento versa sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el No. 154-B, antes identificado, que consta de sala comedor, cocina lavandero, un baño, dos (2) dormitorios con clósets de madera, un balcón con una puerta corrediza de vidrio pintada de blanco, una reja de hierro instalada en la ventana del balcón, una reja de hierro pintada de blanco instalada en la entrada del apartamento y piso de cerámica instalado en todo el apartamento. Igualmente convinieron las partes contratantes, en la cláusula primera, que también formaba parte del contrato de arrendamiento, un mueble de madera de pino con fórmica, mesón y gabinetes instalados en la cocina a lo largo de la pared del frente y a lo largo de la pared derecha con espacio para colocar la cocina, con fregadero y campana, dos estantes de madera tipo biblioteca, instalados en el pasillo que va hacia el baño, dos lámparas en la sala comedor, cuatro repisas de vidrio instaladas en el baño, en perfecto estado de uso y funcionamiento, tal como lo declararon las partes.
De lo expuesto en la cláusula tercera del contrato, se interpreta que el contrato de arrendamiento fue celebrado por el lapso fijo de un (1) año, que venció el 15 de agosto de 2006. De los hechos expuestos por la parte actora, y admitidos por la demandada, se evidencia que ambas partes convinieron en prorrogar el contrato, desde el 15 de agosto de 2006 hasta el 15 de agosto de 2007, y posteriormente desde el 15 de agosto de 2007 hasta el 15 de agosto de 2008. Es decir que para el 1° de febrero de 2008, fecha en que la ciudadana CELIDE N.C. PÉREZ, desalojó el inmueble arrendado, estaba en curso la segunda de las prórrogas contractuales acordadas, que vencía el 15 de agosto de 2008.
Al respecto se observa que el arrendatario no está obligado a permanecer en el inmueble arrendado hasta que termine el lapso previamente fijado. Sin embargo, sí está obligado a resarcir a su arrendador, de conformidad a lo previsto en el artículo 1.616 del Código Civil, que prescribe lo siguiente:
Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.
En el presente caso, aun cuando resultase cierto lo afirmado por la parte demandada, en relación a que su arrendadora no le permitió hacerle entrega formal del inmueble, dicha arrendataria estaba en la obligación de pagar los cánones de arrendamiento que faltasen hasta la fecha pactada para el vencimiento del contrato.
Por otro lado, observa el Tribunal que la parte demandada pretendió tomarse la justicia por su propia mano; aun cuando contaba con vías judiciales expeditas para poner en conocimiento a la parte actora, su arrendadora, de su voluntad de terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento; y en caso de que ésta se negase a recibir el apartamento arrendado, también podía hacerle entrega del mismo a través de un procedimiento judicial, ofreciéndole además el pago de los cánones de arrendamiento que faltaban por vencerse, y en caso de no aceptación, depositarlos en sede judicial.
De los hechos admitidos por la arrendataria, se concluye que efectivamente procede la resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto la propia parte demandada admitió haber desocupado el inmueble arrendado, el 1° de febrero de 2008, evidenciándose así que el contrato terminó por causas imputables a la arrendataria, resultando aplicable lo dispuesto en la norma antes citada. Es decir, que en principio la parte demandada está obligada a pagar a la arrendadora, el monto de los cánones de arrendamiento de los meses que faltaban a la fecha de terminación del contrato.
Ahora bien, la demandante señaló que la arrendataria dejó de pagar ocho (8) cánones de arrendamiento, comprendidos desde el 15 de junio de 2007 hasta el 15 de febrero de 2008 (última mensualidad vencida a la fecha de interposición de la demanda), es decir, que antes de abandonar el inmueble arrendado, según la parte actora, ya la arrendataria se encontraba insolvente en el pago del canon de arrendamiento. Al respecto, la parte demandada afirmó que realizó dichos pagos en cheque del Banco Occidental de Descuento o Banco del Sur.
De conformidad a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece la carga de la prueba, la parte demandada estaba obligada a probar el pago alegado. Sin embargo, no cumplió con dicha carga, pues no promovió pruebas en el proceso que demostrasen que se había libertado de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, depositándolos en el Banco Occidental de Descuento o Banco del Sur, tal como lo afirmó en la contestación.
En consecuencia, se considera procedente la pretensión de la parte actora, para que se condene a la arrendataria a pagar dichos cánones de arrendamiento, así como los que continuaron venciéndose a lo largo del proceso, hasta la última mensualidad vencida a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil Venezolano, como indemnización por los daños y perjuicios causados a su arrendadora, en primer lugar por haber ocupado el inmueble durante los meses señalados como insolutos, sin pagar el canon de arrendamiento; y en segundo lugar por haber abandonado el apartamento arrendado, sin proceder de conformidad a lo previsto en el artículo 1.616 eiusdem . Así se establece.
Ahora bien, según lo previsto en el artículo 1.616 del Código Civil, ya citado, la parte demandada está obligada a pagar los cánones de arrendamiento que faltaban a la fecha de terminación del contrato, que como se dijo antes, en el presente caso sería hasta el mes de agosto de 2008, además de los daños y perjuicios irrogados al propietario. Sin embargo, la parte actora solicitó en el petitorio que se condenara a la arrendataria al pago de los cánones de arrendamiento que siguieran venciéndose hasta la terminación del presente procedimiento. En base a ello, y visto que el Tribunal no puede dar a las partes más de lo solicitado, por cuanto incurriría en el vicio de incongruencia positiva en la sentencia, no puede condenar esta instancia a la demandada a pagar los cánones de arrendamiento hasta el mes de agosto de 2008; sino hasta la última mensualidad vencida a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, tal como lo solicitó la actora; y así se acordó previamente. Así se declara.
Respecto a la petición de la parte actora para que se obligue a la arrendataria a consignar las planillas de pagos realizados ante el Juzgado competente para recibir las consignaciones, se declara improcedente dicha petición; pues si la arrendadora demuestra su carácter como tal ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a cuyo favor se encuentran consignados los cánones de arrendamiento señalados por ella en el libelo, no hay razón para que dicho órgano jurisdiccional no le entregue el monto depositado. No resulta creíble ni lógico lo afirmado por la actora, en el sentido de que dicho Tribunal no le ha entregado los cánones señalados porque la demandada no le entregó el “complemento” de las planillas de depósito.
La parte actora solicitó que se condenase a la demandada a entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas, con excepción de los bienes muebles detallados en el contrato; lo cual este Tribunal declara procedente, visto que forman parte del contrato de arrendamiento los bienes muebles antes identificados, según lo establecido en la cláusula primera del contrato de arrendamiento.
Con fundamento en las consideraciones explanadas anteriormente, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso la ciudadana Z.R.R.E. contra la ciudadana CELIDE N.C. PÉREZ, identificadas ut supra. En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
Entregar a la parte actora, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, el apartamento distinguido con el No. 154-B, ubicado en el piso 15 del Edificio Centro Residencial Las Rosas, Torre B, situado entre las esquinas de San José a S.R. y San José a San Luis, Avenida Fuerzas Armadas, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, así como los bienes muebles identificados en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, que son los siguientes: un mueble de madera de pino con fórmica, mesón y gabinetes instalados en la cocina a lo largo de la pared del frente y a lo largo de la pared derecha con espacio para colocar la cocina, con fregadero y campana, dos estantes de madera tipo biblioteca, instalados en el pasillo que va hacia el baño, dos lámparas en la sala comedor, cuatro repisas de vidrio instaladas en el baño, en perfecto estado de uso y funcionamiento, tal como declaró la arrendataria haberlos recibido.
Pagar a la parte actora, la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 4.800,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por los cánones de arrendamiento insolutos comprendidos desde el 15 de junio de 2007 hasta el 15 de febrero de 2008, a razón de (Bs.F. 600,00) por cada mes. Igualmente se le condena a pagar, por el mismo concepto, la cantidad que resulte por las mensualidades que continuaron venciéndose, desde el 15 de febrero de 2008 hasta la última vencida a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, a razón de (Bs.F. 600,00) por cada mensualidad.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no le fue concedido todo cuanto solicitó en el libelo, en interpretación de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente establecido para dictarlo, por lo que no es necesaria su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los tres (3) días del mes de junio de dos mil ocho, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,
Z.R. ZARZALEJO
EL SECRETARIO,
J.C. CARVAJAL RUÍZ
En la misma fecha (3-6-2008), y siendo las (3:00) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,
