Decisión nº 1.332 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 5 de Diciembre de 2008

El cumplimiento del contrato de opción a compra suscrito con su mandante y venda el inmueble objeto del presente proceso, a su mandante y de conformidad con lo establecido en las cláusulas del contrato suscrito por las partes, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.197 del Código Civil.

En caso que la promitente vendedora persista en no dar cumplimiento al contrato de opción a compra, solicita al tribunal se obligue a cancelar los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento a su mandante como son:

En virtud del daño y perjuicio ocasionado en la imposibilidad de haber adquirido una vivienda digna, para su familia hasta los actuales momentos, en la espera de las resultas del proceso, ya que, en la actualidad la adquisición de una vivienda de la magnitud del inmueble objeto del presente proceso, es muy onerosa, y tomando en consideración lo preceptuado en el artículo 1185 del Código Civil, y la intención de no vender como la negligencia de no cumplir con lo pactado en el contrato de opción a compra suscrito por las partes, y siendo que la ciudadana R.M.G.O., tiene la obligación de reparar el daño causado, ya que, se excedió en su derecho como propietaria del inmueble objeto del presente contrato al no haber vendido, se solicita se obligue a la identificada ciudadana a indemnizar a su mandante con la cancelación según avalúo del inmueble objeto del presente proceso, con treinta por ciento (30%) de su valor actual o la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00).

Segundo, considerando el daño y perjuicio ocasionado a su mandante con el enriquecimiento indebido por parte de la ciudadana R.M.G.O., plenamente identificada según lo preceptuado en el Código Civil, en su artículo 1184, enriquecimiento este, toda vez que la garantía dada en opción a compra desde la fecha que se demuestra autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 3 de Octubre de 1997, bajo el No. 13, Tomo: 122, cuyo monto es la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00) y este se ha elevado o enriquecido, solicita sea obligada a la cancelación de intereses devengado sobre dicha cantidad desde la fecha 3 de Octubre de 1997, hasta la fecha cierta de la cancelación de los mismos, calculados a la tasa de interés activa fijada por el Banco Central de Venezuela, o el monto de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) más la corrección monetaria de dicho capital o la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) de la cantidad consignada en garantía en el presente documento de opción a compra suscrito por las partes en el proceso.

Por los fundamentos expuestos demanda a la ciudadana R.M.G.O., por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, que fueron narrados.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Niega, rechaza y contradice en todas sus partes la demanda intentada, por no ser ciertos los hechos y ser improcedente el derecho el cual por no tener sustentación fáctica resulta improcedente.

IV

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Parte demandante:

1. Acompañó a la demanda contrato de opción a compraventa celebrado en fecha, 3 de Octubre de 1997, por las ciudadanas R.M.G.O., y Z.P.N.M., antes identificadas, sobre un inmueble constituido por una casa y su terreno, de su única y exclusiva propiedad, ubicado en el Barrio San R.C. 21, No. 16-76, en Jurisdicción de la Parroquia San F.d.M.S.F.d.E.Z. y el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, quedando anotado bajo el No. 13, Tomo: 122.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.

2. Acompañó a la demanda, copia certificada de la sentencia dictada por este órgano jurisdiccional en el expediente No. 44.884, en el Juicio seguido por la ciudadana Z.P.N.M., contra la ciudadana RUBIS M.G.O., declarando:

   1. PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por la ciudadana Z.P.N.M. en contra de R.M.O., antes identificada y en consecuencia:

    Se declara con lugar mero declarativa interpuesta por Z.P.N.M., en contra de la ciudadana R.M.G.O., por incumplimiento de contrato de opción de compra contenido en documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 3 de Octubre de 1997, bajo el No. 13, Tomo: 122.

    Se declara sin lugar la demanda por daño moral intentada por Z.P.N.M., en contra de la ciudadana R.M.G.O..

   2. No hay condenatoria en costas, dado el carácter de la sentencia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende y la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser copia certificada un documento público no fue impugnada por la parte demandada. Así se establece.

3. Acompañó a la demanda copia certificada del auto dictado por este tribunal en el expediente No. 44.884, en el cual declara improcedente el pedimento realizado por la parte actora ciudadana Z.P.N.M., referido a la ejecución forzosa de la sentencia definitiva, por no ser susceptible de ejecución las sentencias mero declarativas.

   Esta prueba este juzgador la aprecia, le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende y la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser copia certificada un documento público no fue impugnada por la parte demandada. Así se establece.

4. Acompañó a la demanda copia certificada de la demanda intentada por la parte actora ciudadana Z.P.N.M., en contra de la ciudadana R.M.G.O., por incumplimiento de contrato de opción a compra, presentada en fecha 18 de Diciembre de 1997, ante este Tribunal.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende y la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, por ser copia certificada un documento privado que no fue impugnada por la parte demandada. Así se establece.

5. Promovió justificativo de testigos evacuado ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., en fecha 19 de Junio de 2008.

   Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso, por cuanto se evidencia de las actas procesales que el mismo no fue ratificado en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

6. En cuanto a la prueba de inspección judicial promovida se desprende de las actas procesales que la misma no fue admitida, por lo que ha quedado desechada del proceso. Así se establece.

   Parte Demandada:

1. Invocó el mérito favorable que se desprendiera de las actas procesales a favor de su defendida.

   V

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

   Tal como se evidencia de las actas procesales se inició la presente causa por demanda de Cumplimiento de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, intentada por la ciudadana Z.P.N.M., en contra de la ciudadana R.M.G.O., con fundamento en un contrato celebrado en fecha 3 de Octubre de 1997, mediante el cual la segunda se comprometía a venderle a la primera un inmueble de su propiedad, ubicado en el Barrio San Ramón, Calle 21, No. 16-76, en Jurisdicción de la Parroquia San F.d.M.A.S.F.d.E.Z., con una superficie de terreno de NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (975 Mts2), alegando que existe un incumplimiento de la parte demandada, aduciendo que se determinó el mismo mediante una sentencia mero declarativa dictada por este tribunal.

   Por su parte el defensor ad litem de la parte demandada, rechazó, negó y contradijo la demanda incoada en todas sus partes, la demanda intentada.

   Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

   Una vez analizado el contrato celebrado por las partes se evidencia que el mismo es un contrato de opción de compra venta, el cual ha sido denominado por la doctrina como un contrato innominado, al cual se refieren como promesa bilateral de venta, definiendo el autor J.L.A.G., en su obra CONTRATOS, al mismo, de la siguiente manera: “Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”

   Por su parte el autor A.R.M., en su obra CONTRATOS, Volumen II, ha señalado lo siguiente:

   La promesa bilateral de compra y venta puede ser definida diciendo que es el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compra venta, el cual por el momento no quieren, no pueden o no les conviene celebrar.

   Así las cosas, se evidencia del contrato de opción de compraventa fundamento de la demanda, que entre las obligaciones de la parte demandada y denominada en el contrato la promitente vendedora, se establecieron las siguientes:

   PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA da a la PROMITENTE COMPRADORA la primera opción de adquirir un bien inmueble constituido por una casa y su terreno, de su única y exclusiva propiedad, que le pertenece por documentos autenticados el primero por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de Marzo de 1996, bajo el No. 77, Tomo: 94 de los libros respectivos y el segundo ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de Marzo de 1996, bajo el No. 77, Tomo: 94 de los libros respectivos y el segundo por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo de fecha 16 de Mayo de 1990, bajo el No. 59, Tomo: 64 de los libros de autenticaciones. El referido inmueble se encuentra ubicado en el Barrio San Ramón, Calle 21, No. 16-76, en jurisdicción de la Parroquia San F.d.E.Z. con una superficie de terreno de NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (975 Mts2) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con propiedad que es o fue de O.S., hoy de F.A., SUR: Su frente Calle 21 del Barrio San Ramón, ESTE: Linda con zona de terreno propiedad de la Municipalidad y A.B.R.; y OESTE: Con propiedad de que es o fue de G.d.U..

   Como se observa del documento fundamental de la demanda, la ciudadana RUBIS M.G.O., se comprometió a efectuar la venta del inmueble de su propiedad, en un lapso de cinco (5) meses, toda vez que como se desprende cláusula segunda del contrato el lapso de la opción de compraventa era hasta el 15 de Diciembre de 1997, desde el 3 de Octubre fecha de la protocolización y podía ser prorrogado por dos meses más, a solicitud de la promitente compradora.

   En tal sentido, el artículo 1.160 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Ahora bien, es el caso que mediante sentencia de fecha 25 de Octubre de 2001, este órgano jurisdiccional declaró con lugar la demanda mero declarativa interpuesta por Z.P.N.M., en contra de R.M.G.O., por incumplimiento del contrato de opción a compra, contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estadio Zulia, el día 3 de Octubre de 1997, bajo el No. 13, Tomo: 122, de manera, que debe tenerse como plenamente demostrado el incumplimiento de la parte demandada en la presente causa, ciudadana R.M.G.O., toda vez, que media una declaración judicial que afirma la verificación de tal incumplimiento.

   Al respecto, establece el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En el presente caso se evidencia que la parte demandante ciudadana Z.P.N.M., optó por la primera vía de las señaladas en la norma que antecede, es decir, demandó la ejecución del contrato, solicitado al tribunal que sea obligada la demandada al cumplimiento del contrato de opción a compra suscrito con su mandante y en consecuencia, vena el inmueble objeto del mismo.

   Por lo que siendo que de actas se desprende que en efecto, el contrato fue incumplido y que tal incumplimiento es imputable a la parte demandada, resulta procedente declarar la procedencia de la demanda en lo que respecta al cumplimiento del contrato ordenándole a la parte demandada otorgar el correspondiente documento de propiedad a la demandante, así como también a realizar entrega del inmueble.

   En cuanto a los daños y perjuicios demandados, se evidencia que la parte demandante reclama los mismos para el caso que la ciudadana R.M.G.O., no cumpla, y los estima en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) o el treinta por ciento del valor del inmueble, mas la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) o lo que resulte de los intereses calculados sobre la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00) dada en arras, desde la fecha de la celebración del contrato en fecha 3 de Octubre de 1997.

   Ahora bien, una vez analizada la estimación de los daños y perjuicios, a juicio del tribunal, los mismos, resultan incongruentes con su petición, y exagerados en su cuantificación, toda vez, que la ciudadana Z.P.N.M., solicita la ejecución del contrato, siendo declarada la misma procedente, por lo que una vez, quede firme la presente decisión, la parte demandada deberá cumplir con lo pactado en el contrato.

   En este sentido, dispone el artículo 1.263 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.263 A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

   Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

   (Negrillas del Tribunal).

   Como se deduce de las norma transcrita en las obligaciones con arras, éstas son la garantía de los daños y perjuicios sufridos en caso de inejecución, sin embargo, esto es sólo para el caso, que se solicite la resolución del contrato y no el cumplimiento, tal como se deduce del segundo aparte de la norma, no siendo aplicable la precedente estipulación si se solicita la ejecución del contrato, como se evidencia sucedió en el presente caso, por lo que se niega la solicitud realizada por la parte demandante en este sentido. Así se establece.

   No obstante, como quiera que la parte actora, ha cancelado en arras, una cantidad que ascendía a TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.600.000,00) hoy TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 3.600,00), los cuales fueron cancelados al momento de la celebración del contrato en fecha 3 de Octubre de 1997, y siendo que la parte demandada ha disfrutado de tal cantidad de dinero, sin haber cumplido con el contrato de opción de compraventa respectivo, es por lo que se ordena realizar la indexación monetaria de dicha cantidad de dinero, de acuerdo a los índices de precios al consumidor, emitidos por el Banco Central de Venezuela, al cual se ordena oficiar para su cálculo desde la fecha de la celebración del contrato hasta la fecha en la cual se dicte la presente decisión, y la cantidad que resulte será imputada al precio de la venta, adeudado por la ciudadana Z.P.N.M., quien deberá consignar tal cantidad de dinero en el tribunal a los fines que sea entregada a la parte demandada. Así se establece.

   En consideración de las argumentaciones expuestas, es por lo que debe declararse parcialmente con lugar, la demanda intentada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por la ciudadana Z.P.N.M., en contra de la ciudadana R.M.G.O., y así quedará plasmado en el dispositivo del fallo. Así se decide.

   VI

   DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICIONAL

   Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:

1. PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por la ciudadana Z.P.N.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.448.229, y domiciliada en el Municipio San F.d.E.Z., en contra de la ciudadana R.M.G.O., colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-21.482.197 y domiciliada en el Municipio San F.d.E.Z..

2. Se ORDENA, oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines que calcule la INDEXACIÓN MONETARIA, de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor (I.P.C), de la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 3.600,00) desde el día 3 de Octubre de 1997, fecha de la celebración del contrato hasta la fecha de la publicación de la presente decisión.

3. SE ORDENA A LA PARTE DEMANDADA, hacer entrega a la ciudadana Z.P.N.M., del inmueble conformado por una casa y su terreno, ubicado en el Barrio San Ramón, Calle 21, No. 16-76, en jurisdicción de la Parroquia San F.d.E.Z.d.M.S.F.d.E.Z., con una superficie de terreno de NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (975 Mts2) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con propiedad que es o fue de O.S., hoy de F.A., SUR: Su frente Calle 21 del Barrio San Ramón, ESTE: Linda con zona de terreno propiedad de la Municipalidad y A.B.R.; y OESTE: Con propiedad de que es o fue de G.d.U., mediante la entrega y el consecuente otorgamiento del documento de propiedad del inmueble antes identificado, una vez, conste en actas la consignación realizada por la parte demandante de la cantidad restante del precio convenido por la compra del inmueble, cantidad que deberá determinarse una vez, sea realizada la corrección monetaria por el Banco Central de Venezuela, se consignen sus resultas en el expediente y se fije la cantidad a imputar a dicho precio.

4. NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.

   Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los cinco (5) días del mes de Diciembre de 2.008. Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

   El Juez

   Abog. Adán Vivas Santaella

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..

   En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..