Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 26 de Noviembre de 2012

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la Abogada O.C., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado del Municipio Los Salias, Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien declarara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la Ciudadana Z.B. contra el Ciudadano T.E.Z.R..

Recibidas las actuaciones mediante auto de fecha 17 de Mayo de 2011, se ordenó darle entrada en el libro correspondiente.

En fecha 18 de mayo de 2011, atendiendo lo dispuesto en los artículos 4 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, se ordenó la suspensión de la causa.

Mediante diligencia fechada 21 de noviembre de 2011, el justiciable demandado T.Z., solicitó reanudar la causa atendiendo a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial No. 6.053 Extraordinario del 12 de noviembre de 2011.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SÍNTESIS DE LA PRETENSIÓN

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 28 de Septiembre de 2010, la parte demandante Ciudadana Z.B., asistida de Abogado, entre otras cosas alegó:

Que celebró con el ciudadano T.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.506.542, un contrato de arrendamiento en el cual le dio en arrendamiento una dependencia anexa, ubicada en la parte superior de la Quinta Karler, la cual está ubicada en la urbanización La Morita, Ruta 2 con Ruta 7, San A.d.L.A..

Que el anexo arrendado consta de tres (3) habitaciones con sus respectivos closets, un (1) baño, una (1) sala-comedor, una (1) cocina lavadero y un área de servicio en la parte trasera con una (1) batea, ventanas basculantes de metal con sus cortinas panorámicas, puerta de metal de dos y medio pulgadas, de vidrios ahumados, incluido un puesto de estacionamiento y una caseta para gas en su parte frontal.

Que expresamente se estableció en el contrato que los visitantes debían aparcar su vehículo fuera de la Quinta Karler.

Que el lapso de duración se estableció en doce (12) meses fijos, contados a partir del 1º de septiembre de 2002, sin prórroga, por lo que el inmueble debía ser entregado el 30 de agosto de 2003.

Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs 400,00), los cuales debía pagar el arrendatario los cinco primeros días del mes en curso en el domicilio de la arrendadora.

Que el arrendatario durante el primer año cumplió a cabalidad con el pago de las pensiones locativas.

Que al vencerse el contrato, el 30 de agosto de 2003 se negó a entregar el inmueble y tampoco ha cancelado desde esa fecha los cánones, adeudando para el momento de la presentación de la demanda ochenta y cuatro (84) meses, lo que equivale a la cantidad de TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs 33.600,00).

Que por los hechos antes señalados es por lo que acude al Tribunal para demandar al Ciudadano T.Z., antes identificado, para que convenga o sea condenado por el Tribunal.

Que son plenamente ciertos los hechos narrados en el libelo.

Que esto es un juicio de desalojo de conformidad con lo pautado en el artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en la entrega inmediata del inmueble.

Que el demandado debe pagarle por daños y perjuicios los cánones de arrendamiento vencidos e impagados, los cuales ascienden a la cantidad de TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 33.600,00).

Que el demandado debe pagarle a título de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) mensuales por todo el tiempo que continúe ocupando el inmueble hasta su entrega definitiva.

Que acompaña al libelo, el contrato de arrendamiento, otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, Estado Miranda.

Que por haberse convertido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, estima la demanda en la suma de TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES, (Bs. 33.600,00), lo que equivale a QUINIENTAS DIECISÉIS CON NOVENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS, (516,92 U. T.).

Que fundamenta su acción en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Alquileres y Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente pidió que la demanda fuese admitida, tramitada y declarada con lugar en la definitiva.

Por su parte la representación judicial de la parte demandada en fecha 05 de marzo de 2010, encontrándose en su oportunidad legal para contestar fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que niega, rechaza, contradice y se opone en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra.

Que alega la demandante que celebró con su persona un contrato mediante el cual le dio en arrendamiento una dependencia anexa, ubicada en la parte superior de la Quinta Karler, la cual está ubicada en la urbanización La Morita, Ruta 2 con Ruta 7, San A.d.L.A..

Que ante la demanda que por desalojo ha intentado en su contra la demandante es imposible convenir en dicha demanda.

Que es imposible hacer entrega de un inmueble desocupado de personas y de bienes, a que se contrae la pretensión de la demandante, que no habito y no existe.

Que el no habita en la dependencia citada por la demandante, como objeto del juicio de desalojo en su contra.

Que resulta obligatorio agregar el contenido del título supletorio suficiente de propiedad, expedido el 09 de junio de 2008, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda y registrado en el Registro Público del Municipio Los Salias, Estado Miranda el 02 de abril de 2009, por el Ciudadano C.A.R.M., esposo de la hoy demandante.

Que en el año 2002, la parte actora le sugirió que consignara una cantidad fija mensual por concepto de alquiler para cubrir los gastos de la casa y personales, por lo cual acordaron la firma del contrato de arrendamiento el 17 de septiembre de 2002 y que con posterioridad a esta celebración continuó contribuyendo con todo tipo de gastos de la casa y de sus suegros.

Que igualmente rechaza la exigencia del pago de daños y perjuicios por los cánones vencidos e impagados, sobre la base de un recuento de situaciones familiares, precisando que cuando contrajo matrimonio el 27 de noviembre de 1999 con la ciudadana K.R.B., hija de la demandante, se quedó a vivir en la casa de la parte actora, y a propuesta de ésta y de su esposo, quienes son sus suegros, procedió a construir unas bienhechurías en terrenos ubicados detrás de la indicada casa con la promesa de que éstos terrenos le serían vendidos.

Que en diciembre de 2002, terminada la construcción de las bienhechurías referidas en el párrafo anterior, se mudó a éstas con su esposa e hijos, donde habitan desde entonces.

Que es absolutamente falso que cumplió a cabalidad el pago de los cánones durante el primer año de arrendamiento, pues nunca lo ha hecho, y que en estricto derecho sólo se generaron tres (3) mensualidades, pues como antes indicó, se mudó en diciembre de 2002.

Que se desprende con la demanda desalojar un inmueble que no habita.

Finalmente solicitó se declarase sin lugar la demanda por desalojo, con todos los pronunciamientos de ley y expresa condenatoria en costas.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA

Aportó junto al escrito libelar las siguientes probanzas:

Documentales:

1. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Z.B., y el demandado T.Z., autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el No. 70, Tomo 74 en fecha 17 de septiembre 2002, sobre un inmueble constituido por “una Dependencia anexa ubicada en la parte superior de la Quinta KARLER la cual se encuentra ubicada en la Urbanización La Morita, Ruta 2 con ruta 7, San A.d.L.A.. El anexo consta de tres (3) habitaciones con sus respectivos closets, un (1) baño, una (1) sala-comedor, una (1) cocina lavandero (Sic) y un área de Servicio en la parte trasera con una (1) batea, ventanas basculantes de metal con sus cortinas panorámicas, puerta de metal de dos y medio pulgadas de vidrios ahumados. Tiene un área verde al frente de uso exclusivo de EL ARRENDATARIO, una caseta para gas en dicha parte frontal. Asimismo un puesto de estacionamiento…”.

   Este Tribunal Superior aprecia dicha documental, por no haber sido objeto de impugnación ni tacha de falsedad por la parte accionada en la oportunidad legal para ello, por lo que se debe tener como fidedigna conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   PARTE DEMANDADA

   En el lapso probatorio, promovió las siguientes pruebas:

1. Copia certificada de Acta de Matrimonio Nº 163 de fecha 27 de noviembre de 1999, celebrado entre el ciudadano T.E.Z.R. y la ciudadana K.R.B. ante la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, presentada con el objeto de demostrar: 1) La celebración matrimonial el día plasmado en el Acta, 2) Que su esposa es hija de la parte actora y de su esposo C.A.R.M. y 3) El sitio donde se llevó a cabo el matrimonio. Esta documental, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil hace fe de los dos primeros hechos, mas no del tercero, por cuanto en el texto del Acta nada dice respecto a este particular. Visto que la referida instrumental fue impugnada, sin atender a lo establecido en la norma adjetiva, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio, ello de conformidad con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

2. Copia certificada de Acta de Nacimiento Nº 879 de fecha 25 de noviembre de 1971, de la ciudadana K.Y.R.B., expedida por la Oficina Civil de Registro Público del Distrito Capital, y copia de la Cédula de Identidad de la parte actora, consignadas con el objeto de demostrar que “… como se señaló en la contestación de la demanda, que dicha ciudadana es la madre de mi esposa…”. Este documento, adminiculado al instrumento señalado en el numeral anterior, conforme al artículo 1.360 del Código Civil, hace fe del vínculo de primer grado de afinidad en línea recta descendente que existe entre la parte actora y la parte demandada. Visto que la referida instrumental fue impugnada, sin atender a lo establecido en la norma adjetiva, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio, ello de conformidad con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

3. Copia certificada de Denuncia Nº 024-09, presentada en fecha 16 de febrero de 2009 por la ciudadana K.Y.R.B. ante el Instituto Autónomo Municipal del Municipio Los Salias del Estado M.d.P., Subdirección Relaciones con la Comunidad contra la parte actora, ciudadana Z.B., quien es su madre, por agresiones físicas, consignada con el fin de probar: “…que la hoy demandante reconoce la existencia de nuestras bienhechurías construidas en su propiedad, proponiendo que sean identificadas como A-2…”. Esta juzgadora no le otorga valor probatorio, ya que no aporta elemento de convicción al caso bajo estudio. Y ASÍ SE DECIDE.

4. Copia certificada de Título Supletorio expedido en fecha 9 de junio de 2008 al ciudadano C.A.R.M. por el Juzgado Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda sobre una casa que consta de planta baja y planta alta, promovida con el objeto de demostrar: “… que de la descripción que efectúa mi suegro (…) seis (6) años después de la suscripción del contrato de arrendamiento, objeto de la presente demanda, no figura, ni hace mención, y mucho menos, reseña la citada “…Dependencia anexa ubicada en la parte superior de la Quinta KARLER…” que se señala en el escrito libelar y de donde pretende desalojarme “. Agrega el promovente respecto al objeto de la prueba, que en la solicitud de dicho título se efectúa una descripción de la planta alta de la casa y se detallan adicionalmente construcciones conformadas por tres (3) habitaciones ubicadas en terrenos propiedad del solicitante que tampoco se corresponden con la descripción del inmueble señalado en el libelo. Visto que la referida instrumental fue impugnada, sin atender a lo establecido en la norma adjetiva, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio, ello de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil en armonía con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

5. Original de recibo por concepto de servicio eléctrico emitido a nombre de C.R. por Administradora Serdeco, con la dirección de suministro siguiente: “ESTADO MIRANDA. MUN LOS SALIAS. PARR. SAN A.D.L. (Sic). URB. LA MORITA. CALLE RUTA DOS CRUCE CON RUTA 7 Y 1. QTA (Sic) 108”, con fecha de vencimiento: 24-12-04, y siete (7) recibos por igual concepto, con fechas de vencimiento: 24-02-03, 24-12-04, 24-12-05, 24-12-08, 23-11-09, 24-06-10, respectivamente, emitidos a nombre de K.Y.R.B., con la dirección de suministro siguiente: “ESTADO MIRANDA. MUN LOS SALIAS. PARR. SAN A.D.L. (Sic). URB. LA MORITA. CALLE DOS CRUCE CON RUTA 7 Y 1.QTA (Sic) 108. PISO PB: QTA 02”, presentados con el objeto de demostrar: “a.- la existencia de dos contratos de servicio de electricidad, la misma dirección diferenciada por la distinción “QTA 108” a nombre del ciudadano C.R., mi suegro, y “QTA 02” a nombre de mi esposa K.Y.R.B. y, por consiguiente, de dos inmuebles en la precitada Parcela Nº 108. Que desde el año 2002, existe contrato de servicio de electricidad en el inmueble construido en la Parcela Nº 108, concretamente en terrenos situados en la parte posterior de la Quinta KARLER, el cual habito desde entonces, con mi esposa y mis menores hijas, como se señala en la contestación de la demanda”. Por ser notas de consumo, emanado de terceros, reconocidos comúnmente, se relaciona como prueba de la existencia de dos contratos diferentes, y esta juzgadora les otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

6. Deposición del Ciudadano M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. 6.707.679, quien declaró lo siguiente: “…Que desde el año 2002 conoce a la parte demandada, ciudadano T.Z.. Que dicho conocimiento lo tiene en virtud de los trabajos de construcción de una casa que dicho ciudadano iba a efectuar. Que estuvo bastante tiempo trabajando en la casa del demandado, pero no de manera continua, que iba y venía según el presupuesto del nombrado ciudadano. Que para el año 2002 se encontraba haciendo los trabajos en la parte de arriba de los cuartos y los baños. Que sabe y le consta que mientras realizaba estos trabajos el ciudadano T.Z. residía en casa de su suegro, señor C.R.. Que no sabe con exactitud hasta cuándo estuvo viviendo T.Z. en la casa de sus suegros, pero que fue en diciembre de 2002, cuando lo ayudó a pasar sus pertenencias a su casa. Que cuando él se retiró de la obra el nombrado ciudadano ya habitaba su residencia, la cual no estaba terminada…”. Ante las repreguntas efectuadas por el apoderado judicial de la parte actora el testigo manifestó: “…que lo que lo motivó a declarar en el presente juicio fue que la parte demandada le pidió la colaboración de que dijese la verdad…”.

7. Deposición del Ciudadano D.A.A.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. 18.024.393, quien declaró lo siguiente: “…Que ejerce el oficio de ayudante de albañilería desde hace diez (10) años aproximadamente. Que conoce al ciudadano T.Z. por medio del señor Marcos que lo llevó a trabajar a la construcción de la casa del primero. Que conoce que la casa de T.Z. está ubicada al lado de la de sus suegros. Que permaneció laborando en esta construcción de seis a siete meses desde julio o agosto de 2002. Que se acuerda de que en diciembre de 2002 el ciudadano T.Z. pasó a ocupar esta construcción y que recuerda este hecho porque lo ayudó a llevar sus cosas a su casa, cuyo traslado efectuó desde el patio de la casa de los suegros hasta la casa de T.Z.. Que para el momento cuando dicho ciudadano se mudó a la obra, ésta no estaba terminada y que este hecho lo tiene en la memoria porque en el año 2005 regresó a trabajar a la casa de dicho ciudadano, a la cual le faltaba una estructura metálica…”. Ante las repreguntas efectuadas por el apoderado judicial de la parte actora manifestó: “…que lo que lo motivó a declarar en el presente juicio fue porque lo citaron en este Tribunal para atestiguar ya que trabajó en la casa de T.Z.…”.

8. Deposición del Ciudadano V.J.C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. 7.883.905, quien declaró lo siguiente: “…Que entre los años 2000 a 2003 estuvo domiciliado en la Urbanización La Morita, Ruta 2 con 7, Qta Karle, en un anexo de la Quinta. Que los propietarios del anexo e.Z.D.R. y C.R.. Que conoce al ciudadano T.Z. desde el momento en que se fue a vivir en la dirección antes indicada. Que sabe y le consta que el indicado ciudadano para el año 2002 se encontraba realizando una construcción en la parcela No. 108, y ello le consta porque le realizó trabajos de cerámica y porcelanato. Que igualmente sabe y le consta que para el año 2002, mientras se ejecutaba la obra, el ciudadano T.Z. residía en la casa antes señalada. Que sabe que en diciembre de 2002 el ciudadano T.Z. se mudó a las bienhechurías que estaba construyendo. Que posee un instrumento probatorio que demuestra que residió en la citada Quinta Karle, cual es una copia certificada de contrato de arrendamiento que en ese momento presenta, acordando el Tribunal que se agregue al expediente, a lo cual se opuso el apoderado actor por considerar que esta documental debió promoverse con anterioridad para que luego fuese ratificada por el testigo. Asimismo manifestó que el contrato en cuestión fue firmado entre los ciudadanos Z.D.R. y C.R. y su esposa, NELLY SAA DE CÓRCEGA...”. Ante las repreguntas efectuadas por el apoderado judicial de la parte actora respondió: “…que lo que lo motivó a declarar en el presente juicio fue que el ciudadano T.Z. se comunicó con él vía telefónica y le mencionó lo que estaba ocurriendo, por lo cual accedió a ser testigo ratificando el hecho de que vivió ahí y que realizó trabajos para esa casa…”.

   Estas testimoniales son analizados por esta Juzgadora a tenor de lo preceptuado en los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y se puede constatar que las deposiciones de los testigos son contestes entre sí y en armonía con los hechos explanados en el escrito libelar, lo cual permiten extraer una relación sucinta de los hechos acontecidos, y hacen plena prueba de que la parte demandada realizo un cambio de residencia en el año 2002, y que se encontraba construyendo una vivienda la cual según los testigos no estaba terminada por todo ello, las testimoniales transcritas precedentemente son valoradas en su totalidad por esta sentenciadora. Y ASÍ SE DECIDE.

9. Contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Z.D.R. y C.R. y la Ciudadana N.O.S.D.C. sobre “ una dependencia anexa ubicada en la parte inferior de la Quinta KARLER, la cual se encuentra situada en la Urbanización La Morita, Ruta 2 con ruta 7, San A.d.L. Altos”, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda el 4 de febrero de 2000, anotada bajo el Nº 46, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones, presentado en el momento de la declaración del testigo arriba indicado. No obstante, al no ser suscrito por el testigo que rindió su declaración no se desprende directamente de este documento la vinculación que con él se pretende. Esta probanza no aporta ningún elemento de convicción al caso bajo estudio. En virtud de lo cual se desecha. Y ASÍ SE DECIDE.

10. Inspección judicial practicada por el Tribunal del Municipio Los Salias, el día 29 de noviembre de 2010, en la dirección siguiente: Parcela Nº 108, Quinta Atalaya, Urbanización La Morita, Ruta 2 con Ruta 7, Municipio Los Salias del Estado Miranda, durante la cual estuvo presente el promovente, y el co-apoderado judicial de la parte actora, Abogado J.V.C.P., con lo cual el interesado hizo uso de su derecho al control de la prueba. En la referida actuación se dejó constancia de hechos circunstanciales y de distribución en la infraestructura del inmueble inspeccionado; de manera especial la dependencia descrita en el escrito libelar. A petición de la representación judicial de la parte promovente el Tribunal dejó constancia que en la entrada del referido inmueble se encuentran dos (2) buzones, dos timbres identificados con el nombre ATALAYA, y que en el portón que da entrada al mismo se encuentra un buzón en el cual está escrito el nombre de KARLER. Que las bienhechurías objeto de la inspección poseen entradas independientes una de la otra. Que el Tribunal fue atendido en la bienhechuría descrita en el particular tercero por la Ciudadana K.Y.R.B., titular de la Cédula de Identidad No. 10.869.036 y, por último, que se observaron tres (3) casetas para gas en la práctica de dicha inspección. El Tribunal A Quo para valorar esta prueba hizo uso de la sana crítica tomando en cuenta los hechos de los cuales se dejó constancia sensorialmente, a través de la vista, es decir, conforme al principio de inmediación, hacen plena prueba para el momento en que se llevó a cabo la inspección judicial, dejando constancia expresa que no existía una construcción con las características señaladas en el contrato presentado como instrumento fundamental de la demanda. En la evacuación de esta medio probatorio, se cumplieron los principios de inmediación y control de la prueba por parte de los intervinientes en el caso bajo estudio, siendo obligatorio para esta jurisdicente otorgar pleno valor probatorio a la misma. Y ASÍ SE DECIDE.

11. Recibo de fecha 8 de junio de 2005, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs 1.000.000,00) emitido por los Ciudadanos C.R. y Z.D.R. a la Ciudadana K.R., por concepto de abono para la adquisición de una porción de terreno propiedad de los firmantes, ubicado en la Urbanización La Morita, ruta 2 con Ruta 7, San A.d.L.A., Estado Miranda, presentado por el demandado con el objeto de demostrar la existencia de unas bienhechurías construidas por la esposa del demandado en terreno propiedad de sus padres, expresamente reconocidas por éstos que dicha porción de terreno, -como se señalara en la contestación de la demanda-, le fue prometida en venta a su esposa por sus padres, constituyendo el recibo en mención, constancia de la percepción remunerativa de un abono para su adquisición. Este instrumento fue desconocido por la parte actora y promovido el cotejo conforme lo prevé el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, el experto grafotécnico ITAMALK GUEDEZ DEL CASTILLO, designado de consenso por las partes según lo dispone el artículo 454, ejusdem, determinó en el informe presentado que la firma que aparece en dicho instrumento pertenece a la parte actora, Z.B.B.D.R.. En consecuencia se le tiene por auténtico respecto a esta firma y con él se demuestra que la parte actora, con anterioridad a esta fecha había consentido la construcción de unas bienhechurías sobre el terreno donde. Esta juzgadora vista las circunstancias anteriores, le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

    Capítulo IV

    DE LA SENTENCIA RECURRIDA

    Mediante decisión dictada en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado del Municipio Los Salias, de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

    ”…Existen diversas normas en nuestro ordenamiento jurídico que tipifican y determinan al contrato. Así, el artículo 1.133 del Código Civil lo define como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, por lo que es, en esencia, un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones a las partes contratantes y posee conforme al artículo 1.159 ibidem “…fuerza de Ley entre las partes…”. En este orden, es una regla general en materia de contratos, que estos nacen con este acuerdo, pero además de ello está sujeto a tres condiciones para su existencia, contenidas en el artículo 1.141 ejusdem, las cuales son: 1º Consentimiento de las partes; 2) Objeto que pueda ser materia de contrato: y 3) Causa lícita. Cumplidas estas condiciones, el contrato genera efectos jurídicos (es decir, obligaciones exigibles), de suerte que aquella relación de sujetos de las que no derive tales efectos jurídicos no se le puede atribuir cualidad contractual. En esta línea, existen cierto tipo de contratos que exigen para su perfeccionamiento otros actos de alcance jurídico, tales como el efectuar una determinada entrega, como los de prenda y depósito, o requieren una determinada forma en su realización, como las sociedades, en cuyos casos la sola voluntad no basta.

    Ahora bien, en la materia objeto de estudio puede afirmarse que el contrato de arrendamiento, además de sus características propias de ser consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y de tracto sucesivo, no requiere ninguna formalidad adicional, por lo que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades entre las partes sobre la cosa y el precio, y desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto, no requiriendo siquiera de la forma escriturada pues tanto el Código Civil, (artículo 1.615), como el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagran la figura del contrato verbal, al punto de que la acción de desalojo está reservada a “…los contratos verbales o escritos a tiempo indeterminados”

    Sentado lo anterior, se observa que en el caso de autos fue suscrito entre los litigantes un contrato locativo, el cual, conforme al artículo 1.159 del Código Civil tiene fuerza de ley entre las partes. Aunado a ello dicha convención fue autenticada ante funcionario público, por lo que de acuerdo a los artículos 1359 y 1360 ejusdem hace plena fe, mientras no sea declarado falso, del hecho jurídico que el funcionario declara haber efectuado, e igualmente hace fe de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.

    No obstante ello, advierte quien aquí decide que frente a la verdad formal que se desprende del contrato como instrumento público, existe en las actas del expediente un cúmulo probatorio múltiple, preciso y concordante producido por la parte demandada, el cual fue examinado con minuciosa rigurosidad, donde palmariamente se evidencia que el inmueble a que se hace referencia en el contrato locativo presentado como instrumento fundamental de la demanda, no existe, lo que impone a esta juzgadora aplicar al principio de veracidad consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, como lo afirma Ricardo Henríquez La Roche en su obra antes citada, Tomo I, pág. 54: “todo juez debe procurar conocer la verdad: que la «verdad» formal de las actas coincida con la verdad real. «Acercar la justicia a la realidad, es decir que la verdad procesal sea real. Se pretende alcanzar este objetivo manteniendo el contradictorio en el proceso, reconociendo los poderes probatorios del juez, la libertad y amplitud de los medios de prueba y la libre apreciación de las mismas».(…) A ello coadyuva también la probidad de las partes (Art. 170, ord. 1º), la aceptación por analogía de cualquier medio probatorio lícito e idóneo (Art. 395) y la posibilidad que tienen las partes de hacer evacuar, de común acuerdo, toda clase de pruebas en cualquier estado y grado de la causa. (Art. 196)…”

    Así las cosas, al cobijo de esta regla de primacía de la realidad sobre la falsedad que en este caso implica que ante la verdad que se patentizó por los medios de pruebas traídos a los autos por la parte accionada, logró desvirtuar la apariencia y la formalidad de que estaba revestido el documento público consignado por el actor, se evidenció la ausencia de uno de los requisitos del contrato cual es el objeto, que como antes se señaló, junto al consentimiento y la causa son esenciales a su configuración, y que según al artículo 1.155 del Código Civil el objeto del contrato, es decir, la operación jurídica que se quiere realizar, además de existir, debe ser “posible, lícito, determinado o determinable”.

    En este orden resulta preciso determinar que tal como lo afirma el autor J.M.A. en su obra Contratos Civiles, pág. 119 y 120, los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son los siguientes: “1. La cosa. Es aquella mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede. Se pueden locar todas las cosas que se pueden vender, incluso las incorporales, por Ej.: el derecho de usufructo. Hay cosas que no se pueden arrendar porque la ley lo prohíbe, como los derecho de uso y habitación, el derecho de alimentos. 2. El precio, llamado también merced conductiva, canon, renta, alquiler, el cual consiste en una suma determinada de dinero que el arrendatario se obliga a pagar. (…) 3. Consentimiento. Constituye el tercer elemento esencial de este contrato y se refiere al acuerdo del locador y locatario sobre la cosa y la merced conductiva, sobreentendiéndose que las partes sean capaces… “

    Del mismo modo debe afirmarse que la cosa sobre la cual versa el contrato debe existir al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir, pues cuando se emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideración de que la cosa existe. Puede expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero que se supone llegará a existir. En tal supuesto, el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al cumplimiento de la condición de existencia señalado por las partes.

    En el caso de autos se desprende que la parte demandada demostró que la cosa que le fue arrendada no existe y siendo que la parte actora no desplegó ninguna actividad probatoria a fin de demostrar lo contrario, limitándose a contradecir, oponerse y rechazar las pruebas de su oponente, forzosamente y en aplicación al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor,…”, la presente demanda deberá sucumbir y así se declarará en el dispositivo del fallo...”.

    (Fin de la Cita)

    Capítulo V

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la Ciudadana Z.B., contra el Ciudadano T.E.Z.R., todos identificados; 2) Condenó en costas a la parte actora por haber resultado vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil e igualmente lo generado en la incidencia del cotejo, según lo establecido en el artículo 445 eIusdem.

    Para resolver se observa:

    Nuestro ordenamiento jurídico define el contrato en el artículo 1.133 del Código Civil como:

    …una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…

    El Legislador fue explícito en la norma señalada, dejando como condición sine qua non, el acuerdo entre las partes, el cual forja derechos y obligaciones entre éstas, ocasionando además fuerza de ley entre ellas.

    Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como “ley particular que liga a las partes”, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.

    En el presente procedimiento la finalidad de este Tribunal Superior, es que se mantenga la estabilidad o equilibrio procesal y que no se incurra en la trasgresión del derecho a la defensa y garantizar la tutela judicial efectiva y por ende el debido proceso, mediante la obtención de la justicia y la satisfacción de un proceso acorde con el ordenamiento jurídico vigente, en el sentido de tener igual acceso a la jurisdicción para su defensa.

    Expuesto este íter procesal en el caso bajo estudio, esta Alzada para decidir observa, que el asunto sometido a consideración se fundamenta principalmente del escrito libelar, de donde se evidencia que la accionante pretende el desalojo y la entrega del inmueble arrendado, en razón que el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a partir del mes de agosto del 2003, lo cual hace procedente el desalojo de dicho inmueble. Ahora bien, de manera pedagógica e ilustrativa, este Juzgado Superior considera pertinente traer la siguiente conceptualización relacionada con el caso bajo estudio; el Código Civil instituye taxativamente las obligaciones imperativas del arrendatario, específicamente en el artículo 1.592, el cual dispone lo siguiente:

    …El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2°. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…

    .

    Es decir, que inicialmente el legislador reguló el convenio arrendaticio y estableció obligaciones para ambas partes, notándose en la norma jurídica precedente que el arrendatario tiene el imperioso compromiso de pagar el canon de arrendamiento tal cual como fue previamente acordado.

    Por consiguiente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 34 literal “a”, establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas (omissis)…”

    El caso bajo estudio, se trata supuestamente de una relación arrendaticia que comenzó el 1º de septiembre del año 2002, hasta el 30 de agosto del año 2003, que según narra la parte actora se prorrogó sucesivamente, por lo que según la doctrina y la jurisprudencia venezolana, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

    El litigante actor en materia arrendaticia tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, y en e caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado. Una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido, si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en lo contenido dentro de la norma del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien, si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución, dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prórroga legal, o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.

    Evidencia esta Juzgadora, que según las pruebas aportadas en el proceso efectivamente existe un contrato de arrendamiento que tiene fecha de inicio el Primero (01) de septiembre de 2002, y expresamente se lee:

    … la vigencia del contrato es de 12 meses fijos, contados a partir del 01 de septiembre del 2002, no es susceptible en ningún caso de prorroga, por lo que EL ARRENDATARIO se obliga a entregar la dependencia arrendada en fecha 30 de agosto del 2003…

    Igualmente evidencia quien juzga que la parte actora, narró en su libelo lo siguiente: “… Es el caso ciudadano Juez que EL ARRENDATARIO durante el primer año cumplió a cabalidad con el pago de sus cánones de arrendamientos. Pero una vez se venció el plazo de duración del contrato, es decir, el día 30 de agosto del año 2003, habiendo cancelado ese ultimo….”.

    Según las deposiciones de los testigos y todo el acerbo probatorio traído a los autos, quedó suficientemente demostrado que el demandado, en diciembre del año 2002, realizó el cambio de residencia; es decir ya no habitaba en la dependencia que señala la parte actora; aunado al hecho de que ella misma expresa que cumplió a cabalidad hasta el 2003, es decir, que la parte actora de manera temeraria movilizó el aparato de justicia a sabiendas que todo lo expuesto por ella es totalmente falso como ha quedado demostrado en el curso del presente juicio razón por la cual esta Juzgadora considera que la demanda planteada resulta a todas luces maliciosa y temeraria. Y ASI QUEDA ESTABLECIDO.

    En efecto, el artículo 1.155 del Código Civil, exige que el objeto del contrato debe ser posible, determinado o determinable, siendo que en el presente caso las partes cumplieron las formalidades de rigor para otorgar beligerancia al contrato suscrito por ambos, no obstante en el devenir del juicio se pudo evidenciar que no existe relación de identidad entre el inmueble señalado en el contrato y el existente o habitado por el demandado. Necesariamente hay que establecer la determinabilidad del objeto en el contrato del caso sub iudice, porque hay que instaurar la correlación del objeto del contrato (escrito) con la existencia física (real) del inmueble, lo que a criterio del doctrinario Mélich-Orsini, “…se trata de un principio lógico: si el objeto resultare absolutamente indeterminable, el deudor no estaría costreñido a nada, no podría hablarse a su respecto de vínculo alguno…”.

    Al realizar un análisis del caso sub examine, esta Juzgadora observa que la cosa sobre la cual gira el contrato no tiene correspondencia de identidad con la cosa que pretende se desaloje la parte actora, es decir, el demandado no está obligado a desalojar un inmueble que no posee, ni bajo contrato de arrendamiento ni bajo ningún supuesto jurídico, simplemente porque no existe, y así quedó demostrado en el lapso probatorio. El justiciable demandado pudo demostrar ante el Juzgado A Quo, que la cosa supuestamente arrendada a su persona no existe, además que la justiciable actora no logró enervar la posición de la contraparte; Y ASÍ SE DECIDE.

    En tal sentido es necesario señalar que, en el proceso civil, conforme lo dispone el articulo 11 del Código de Procedimiento Civil, rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte, y que en atención a lo que establece el articulo 12, ejusdem, es una norma de contenido general que gobierna y disciplina la conducta de los jueces cuando van a emitir sus fallos, y que resulta quebrantada si el sentenciador no se atiene a lo alegado y probado en autos, o sacar elementos de convicción fuera de ellos o suple excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, señalamos que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

    De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso, constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De la actividad de los intervinientes en el proceso depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es, lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.

    Pero además, hay que señalar como ya se dijo, que si bien es cierto que en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, por mandato de lo establecido en el artículo 12, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos, no menos cierto es, que este mismo artículo 12, establece que el esclarecimiento de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos, todo esto en razón de la labor que realizan de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes, al establecer determinadas obligaciones y derechos.

    De lo anterior se concluye, que al no haberse demostrado en autos por parte de la justiciable actora, la existencia de todos los elementos necesarios para demostrar la existencia de la acción intentada, esta juzgadora considera que debe declararse SIN LUGAR la apelación propuesta, y en consecuencia, se confirma la sentencia dictada en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Y ASÍ SE DECIDE.

    Capítulo VI

    DECISIÓN

    Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: