Decisión nº 01 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 4 de Noviembre de 2004

Las costas y costos del presente procedimiento hasta su terminación, calculados prudencialmente por el Tribunal.

Fundamentó su demanda en los artículos 33 y 40 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y 1.615 y 1.167 del Código Civil Venezolano, junto con el libelo de la demanda consignó documento de propiedad del local, documento poder otorgado a las ciudadanas B.H.H.C., BEXCY DE LOS A.H.C.; Contrato de Arrendamiento; Copia de Estado de Cuenta de ELEORIENTE y Copia de Estado de Cuenta de HIDROCARIBE.

Admitida la demanda por auto de fecha 19 de Agosto del 2004, el Tribunal ordenó el emplazamiento del ciudadano J.J.V.D., para que compareciera por ante este Tribunal a dar contestación a la demanda al Segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, ordenándose librar compulsa, todo de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 07 de Septiembre del 2004 el ciudadano M.E.R. en su condición de alguacil titular de este Juzgado consignó la compulsa ante la negativa del demandado a firmar el recibo de citación. Por auto de fecha 08 de Septiembre del 2004, la Juez Temporal de este Juzgado se avoca al conocimiento de la presente causa y fija un lapso de tres (3) días de despacho para que las partes ejerzan el Recurso Previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, vencido el cual si ninguna de las partes ejerciera el recurso, la causa continuaría su curso en el estado en que se encuentra.

Por auto de fecha 14 de Septiembre del 2004 el Tribunal ordenó librar boleta de Notificación al demandado a los fines de su citación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Consta al folio 31, declaración de la Secretaria Temporal de este Juzgado abg. K.C.S.S. de haber entregado en fecha 05 de Octubre del 2004 la boleta de Notificación al demandado J.J.V.D..

Estando dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda compareció por ante este Tribunal el ciudadano J.J.V.D. debidamente asistido por la abogado en ejercicio ARNELLY RIVERO FERMIN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 59.701 consignó escrito de contestación a la demanda y de reconvención constante de doce (12) folios útiles.

Por auto de fecha 07 de Octubre del 2004 el Tribunal admitió de Reconvención propuesta por la parte demandada emplazándose a la parte actora reconvenida para que diera contestación a la reconvención al Segundo día de despacho siguiente a dicha fecha.

Estando dentro de la oportunidad para dar contestación a la reconvención, la parte actora reconvenida consignó escrito constante de tres (3) folios en donde dio contestación a la reconvención.

Se abrió el procedimiento a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho promoviendo las que aparecen en autos.

Por auto de fecha 27 de Octubre del 2004 el Tribunal admitió las pruebas presentadas por las partes salvo su apreciación en la definitiva y con relación a la prueba testimonial promovida por la parte demandada en el ultimo día del lapso de promoción y evacuación el Tribunal no ordenó su evacuación porque la misma sería fuera del lapso legal establecido.

Mediante diligencia de fecha 01 de Noviembre del 2004, el demandado J.J.V.D. asistido por la abogado en ejercicio ARNELLY RIVERO FERMIN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 59.701, Impugnó las facturas consignadas en los folios del setenta y nueve (79) al ciento diecisiete (117) por cuanto las mismas nada tienen que ver con el presente proceso, son del año dos mil (2000) y están avaladas por personas que no tienen nada que ver con el presente proceso.

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada admitió que el día primero (01) de Julio del 2002 firmó por ante la Notaría Pública de Cumaná un Contrato de Arrendamiento con la referida ciudadana Z.C.G. para optar el uso pacífico mediante la figura del arrendamiento de un local de su propiedad ubicado en la Avenida Nueva Toledo N° 2 de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre y en el mismo presta el servicio de autolavado para vehículos.

Que en dicho contrato se establecieron las condiciones en las cuales ambas partes sustentaban su derecho, se establecieron las condiciones económicas y el tiempo de vigencia del aludido contrato al caso, la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales y dos (2) años de duración.

HECHOS DE LA DEMANDA QUE FUERON RECHAZADOS

Fuera de los admitidos la parte demandada manifestó que la Arrendadora no cumplió con todas las obligaciones que asume como arrendadora, solo cumplió una, ya que siempre fue objeto de perturbaciones desde el mismo momento del inicio del contrato por recibir un local insolvente con los servicios de agua y electricidad, situación que le ocasionó inconvenientes en la actividad comercial que ejecuta como lo es, el servicio de lavado de vehículos, que la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento suscrito establece: Que el inmueble objeto de este contrato de arrendamiento en perfecto estado de conservación, aseo y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios y en ese mismo estado se compromete a entregarlos a las arrendadoras (Sic) por lo que tomó la precaución de dejar la evidencia mediante fotos de cómo y en el estado en que recibió el inmueble, que tuvo que iniciar una labor reestructuradora de aguas negras, aguas blancas, limpieza general, bote de escombros, chatarras, desperdicio, así como el inicio de una obra civil para poder ejecutar la labor comercial del lavado y aspirado de vehículos lo cual comprende cablerías nuevas, puntos de toma corriente, ducterías, cajas de breaker, también se realizaron trabajos de frisados de todas las paredes, pintura, modificación y mejoramiento de los baños, ampliación de un espacio techado, acondicionamiento para el funcionamiento de una oficina, se construyeron tres (3) techos; que en la entrada del local hubo la necesidad de demoler una pared, demoler piso deteriorados y se requirió un relleno para lograr la nivelación correcta del terreno, reparar la calzada, construcción de un portón y rejas para la seguridad del establecimiento.

Que la propietaria en todo momento fue perturbadora, hostil y grosera y mal geniada en su contra en presencia de clientes y empleados.

Que la arrendadora siempre fue un elemento perturbador en su actividad, al extremo de limitarlo constantemente en realizar actividades comerciales de licito comercio como lo es la colocación de una fosa o puente para prestar el servicio de cambio de aceite, filtros, duchas y engrases para vehículos, ni permitió el funcionamiento de una línea de taxis.

Que en la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento suscrito con la ciudadana Z.C.G., se prevee que “Los arrendatarios convienen en reparar a todas sus costas las reparaciones menores que requiere el inmueble arrendado; de igual forma autoriza que se pueden hacer las modificaciones necesarias para facilitar el funcionamiento de su negocio (Sic) por lo que se entiende que la arrendadora acepta y reconoce la validez de los trabajos realizados, comprometiéndose expresamente con el arrendatario de indemnizarlo a raíz de todo trabajo realizado (Sic).

Que el local que recibió en ningún momento requirió reparaciones menores más bien reparaciones mayores, ya que el mismo era una parcela de terreno que no tenía los insumos necesarios para realizar cualquier negocio.

Que con su actitud (Sic) de cuido y reformas rescata un inmueble, le ha dado valor comercial, lo puso a valer, por lo cual la arrendadora es responsable ante su persona de todas las mejoras efectuadas en el inmueble de acuerdo a lo tipificado por el artículo 1.587 del Código Civil concatenado con el artículo 1.586 ejusdem.

Que de acuerdo con la Cláusula Décima Segunda del Contrato de arrendamiento, le entregó a la ciudadana Z.C.G. la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) en calidad de depósito a los fines de garantizar el fiel cumplimiento de las disposiciones contenidas en el mismo en la cual se estipuló que dicha suma no devengaría intereses por lo que viola el artículo 23 de la vigente Ley de alquileres (Sic).

Que se vio en la necesidad de contratar los servicios del Ingeniero I.N. para que en forma profesional desglosara todas y cada una de las mejoras efectuadas en el inmueble propiedad de la ciudadana Z.C.G., quien le informa que dichas mejoras y bienhechurías alcanzan un valor dinerario de Treinta y Cinco Millones de Bolívares ( Bs. 35.000.000,00).

RECONVENCION

Contestada de fondo la demanda, procedió el demandado a proponer mutua petición, planteada la misma con los siguientes alegatos.

Que en fecha 1ero de Julio suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Z.C.G. representada por las ciudadanas B.H.H.C. y BEXCY DE LOS A.C.G..

Que desde que recibió el inmueble no se cumplieron con los requisitos formales en cuanto a entrega del inmueble se refiere, que recibió un local en condiciones deplorables y falto de todos los elementos básicos en sus servicios de electricidad, aguas blancas y negras lo que originó una serie de trabajos y obras civiles para que el mismo fuera apto para ser usado en su actividad comercial.

Que al recibir el local estaba lleno de escombros y chatarras, basura, por lo cual se hizo necesario contratar servicio de camiones para la limpieza del terreno.

Que una vez efectuada la limpieza del terreno, se procedió a rellenar el mismo para crear la nivelación necesaria y optimizar el inmueble para fines comerciales.

Que concluida esta labor se procedió al frisado de las paredes de todo el inmueble y su correspondiente pintura dando por reproducido todos y cada uno de los elementos que mencionó en la contestación de la demanda.

Que recibió un inmueble con deudas en todos los servicios tales como: servicio eléctrico de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00) aproximadamente y de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) aproximado a HIDROCARIBE por servicio de agua.

Que fue objeto de perturbaciones constantes por parte de la demandante violando la disposición legal del uso y goce pacifico del bien arrendado.

Que a los fines de crear bases y fundamentos de su pretensión, contrató los servicios del Ingeniero I.N. quien en un estudio técnico de todos los trabajos realizados determinó que el costo de los mismos asciende a la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares ( Bs. 35.000.000,00).

PETITORIO DE LA RECONVENCION

El objeto de la pretensión reconvencional fue el siguiente.

Que la actora reconvenida pague o en su defecto sea condenada por este Tribunal: la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares ( Bs. 35.000.000,00) por concepto de las mejoras y bienhechurías hechas en un inmueble de su propiedad.

Costas y costos del proceso.

CONTESTACION DE LA RECONVENCION

Llegado el momento, la actora reconvenida dio contestación a la reconvención con los siguientes argumentos:

En primer termino rechazó y contradijo el hecho de que no haya cumplido (Sic) los requisitos formales en cuanto a la entrega del inmueble, ya que realizó en el mismo todas las mejoras necesarias antes de su entrega al arrendatario para que este luego firmara el contrato de arrendamiento, se evidencia en la cláusula primera toda la bienhechuría que tenía el local, el mismo constaba de una oficina, un depósito y un baño con sus instalaciones y que el arrendatario en la cláusula quinta del contrato declara haberlo recibido en perfecto estado de conservación, aseo y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios y que en ese mismo estado se compromete a devolverlo.

Que el arrendatario expresa que demolió la pared, pisos, que según él estaban deteriorados siendo esto falso pues estaban en buen estado mejoró la entrada principal a su conveniencia y construyó rejas con qué autorización realizó estas modificaciones, dañando la pared existente, si yo como propietaria del inmueble jamás autoricé dichas demoliciones, lo que evidencia la violación de la cláusula novena.

Que el arrendatario en ningún momento le notificó como propietaria ni a sus apoderados de las demoliciones por él realizadas ni de las modificaciones por lo que rechazó y negó que aceptó y reconoció la validez de los trabajos realizados y mucho menos indemnizar al arrendatario por estos trabajos ya que estos fueron por su propia cuenta.

Si bien es cierto que de la normativa contractual se desprende que las arrendadoras autorizan al arrendatario para que haga las modificaciones necesarias para facilitar el funcionamiento del negocio, también esta plasmado que sean solo dentro del inmueble arrendado y por su propia cuenta, por cuenta del arrendatario, en efecto las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil.

Que el Sr. J.J.V. le comunicó que la sala de baño la iba a dividir en dos para hacer un baño para dama y otro para caballero y que el local ameritaba la colocación de cableado nuevo hasta el área de la oficina e instalación de cajetín, lo que aceptó a través de su apoderada B.H., por lo que suscribió un convenio en el cual el Sr. J.J. se compromete a realizar mejoras en el local, tales como instalación eléctrica específicamente cableado nuevo e instalación de cajetín eléctrico y remodelación del baño y la arrendadora en mi representación se comprometió a cancelar Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000.00) que le serían cancelados de acuerdo a la facturación presentada y una vez ejecutadas las mejoras previa su comprobación de la siguiente manera: Descontar de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Octubre y Diciembre del 2002 la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) de los meses Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2003 descontar Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), pero el Sr. J.J.V. nunca presentó las facturas y comprobó que las mejoras antes mencionadas no se hicieron, por lo que no se le canceló las mejoras al arrendatario

Que como arrendadora realizó las reparaciones que eran necesarias para la entrega del inmueble arrendado, lo que el arrendatario aceptó, si él realizó algunas mejoras menores, la cláusula novena del contrato obliga al arrendatario a pagarlas a todas sus costas y esta lo hizo para su propio comercio.

Que como arrendadora cumplió con sus obligaciones pautadas en el contrato, fue el Señor J.J.V. arrendatario quien no cumplió con su obligación al no cancelar los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha y en consecuencia lo demandó por la Resolución de Contrato y Desalojo del inmueble de su propiedad.

Igualmente negó, rechazó y contradijo el hecho de haberse presentado en el local con actitudes perturbadoras y hostiles, solo sus hijos con el poder que los acredita visitaron el local para constatar el estado en que se encontraba, solo una vez se presentó al local y al ver que habían instalado un Kiosco preguntó a la persona que lo atendía y le dijo que vendía cervezas y preguntó si tenía algún permiso para hacerlo y contestó no y que se encontraba allí porque el señor J.J. le había arrendado el local para que trabajara, por lo que inmediatamente le comunicó al arrendatario que él no podía Subarrendar el local ni total ni parcialmente ya que está expresamente prohibido en el contrato de arrendamiento por él suscrito en la cláusula sexta, situación ésta que la obligó a ordenar su desocupación.

Que no es cierto que cuando arrendó tenía una deuda pendiente con Eleoriente de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00) y con HIDROCARIBE de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), si bien es cierto que existía una deuda la canceló con ambas instituciones.

Establecidos como han quedado los términos en que cada parte formuló sus alegaciones y defensas, para este Tribunal el tema de decisión se concreta a lo siguiente:

1. - Sí es cierto que el demandado de autos, adeuda a la actora los meses de arrendamiento desde Octubre del 2003 hasta el mes de Julio del 2004.

2. -Sí es cierto que el demandado ha violado las cláusulas segunda, octava, novena y sexta del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.

3. - Sí es cierto que la arrendadora reconvenida está obligada a pagar al arrendatario la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00) por concepto de las mejoras y bienhechurías hechas al inmueble arrendado.

4. -Sí es cierto que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, fue arrendado con una deuda de servicios públicos con HIDROCARIBE y ELEORIENTE ó sí esa deuda fue adquirida durante la vigencia del contrato.

   Constituido el tema de decisión por los puntos sobre los cuales las partes no estuvieron de acuerdo quedaron ellas sujetas a aportar las pruebas que permitan crear en este Sentenciador la convicción necesaria para proferir su fallo. Por tanto, estando planteada en el proceso una pretensión por acción principal y una pretensión por reconvención correspondida a cada parte probar sus afirmaciones de hechos conforme a las reglas generales de la carga de las pruebas que rigen en Venezuela. Esa actividad probatoria se desarrollo de la siguiente manera:

   PRUEBA DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA.

1. Invocó el mérito favorable de los autos especialmente de los siguientes documentos:

   1. Documento de propiedad del local arrendado y el cual cursa a los folios cinco (05), seis (06), siete (07).

   2. Poder otorgado a B.H.C. y a BEXCY HARE CAMPERO que cursa a los folios ocho (08), nueve (09) y diez (10).

   3. Contrato de arrendamiento del local a J.J.V. que cursa a los folios unce (11), doce (12), trece (13), catorce (14) y quince (15).

   4. Convenio de pago por mejoras a ser realizadas por el arrendatario en el inmueble y que no se hicieron (folios 52).

2. En el capitulo segundo de su escrito de promoción de pruebas promovió las siguientes pruebas instrumentales:

   1. Dieciséis (16) recibos de pago de los meses cancelado por el arrendatario desde el inicio del contrato el 01 de Julio del 2002 y el atraso de dichos pagos.

   2. Estados de cuentas de ELEORIENTE y de HIDROCARIBE para demostrar la insolvencia del arrendatario J.J.V. en el pago de los servicios con que cuenta el local.

   3. Historial de pago de HIDROCARIBE para demostrar que la deuda que tenía la Sra. Z.C. propietaria del local por los servicios a la fecha del contrato de arrendamiento 01 de Julio del 2002, no fue la cantidad mencionada por el demandado en la reconvención pues para el 30 de Junio era de Ciento Setenta y Cuatro Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Bolívares (Bs. 174.954,00), que fueron cancelados por la propietaria el 23 de Agosto del 2002 a partir de la cual quedo solvente el local.

   4. Historial de consumo emitido por ELEORIENTE para demostrar que la deuda pendiente con esa Institución antes del contrato de arrendamiento era Seiscientos Sesenta y Tres Mil Setecientos Veinte Nueve Bolívares (Bs. 663.729,00 ), los cuales fueron cancelados por la propietaria en la media en que el arrendatario pagaba sus mensualidades.

   5. Recibos de compra de materiales, pago de transporte y pago de mano de obra, para demostrar la realización de mantenimiento y mejoras del local antes del arrendamiento al Sr. J.J.V..

   Las pruebas promovidas en el capitulo segundo y que corren a los folios 79 al 117, fueron impugnadas en fecha 01 de Noviembre del 2004, por el demandado reconviniente en forma extemporánea, ya que las mismas fueron admitidas por este Tribunal según auto de fecha 27 de Octubre del 2004.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.

   Por su parte, la parte demandada reconviniente promovió las siguientes pruebas:

1. Informe correspondiente al historial de pago por el servicio de agua que tiene el local arrendado emitido por HIDROCARIBE de fecha 22 de Octubre del 2004, para evidencia el pasivo que tiene el inmueble de 30 de Junio del 2002.

2. Informe correspondiente al histórico consumo de energía eléctrica que tiene el inmueble arrendado emitido por la empresa ELEORIENTE para evidenciar que para el mes de Julio del 2002 el local tenía un pasivo.

3. Avalúo efectuado en el local por el Ing. I.N., en donde se hace constar todas las reformas de obra civil efectuada en el inmueble arrendado con el respectivo valor de las mismas.

4. Once (11) fotografías tomadas al local arrendado posterior a la limpieza de la basura y chatarras a los fines de que se aprecie como era el interior del local para el momento en que lo recibió.

5. Fotografías del inmueble arrendado desde la entrada, el fondo, la oficina, los baños y laterales para apreciar las reformas realizadas.

6. Testimoniales de las ciudadanas K.J.R.S. y M.E.G.C., las cuales no fueron acordadas por este Tribunal porque al ser promovidas en el último día del lapso perentorio de diez días hábiles para promover y evacuar pruebas su evacuación seria extemporánea.

   Pasa este Juzgador a Sentenciar la causa y al efecto observa:

   El 01 de Agosto del 2002 se autenticó por ante la Notaria Pública del Municipio Sucre bajo el N° 98 tomo 40 de los libros de autenticaciones llevadas por ellas, el instrumento probatorio de un contrato de arrendamiento por el cual la actora representada por sus hijas B.E.H.C. y BEXCY DE LOS A.H.C. dieron en arrendamiento al ciudadano J.J.V. un inmueble constituido por un local compuesto por una oficina, un deposito, un baño con sus instalaciones, distinguido con el N° 42, ubicado en la avenida Nueva T.d.E. ciudad de Cumaná, jurisdicción de la Parroquia A.M.A.S.d.E.S.. Dicho instrumento hace plena prueba del negocio Jurídico en él contenido por haber sido expresamente aceptado por ambas partes, circunstancia por la cual se aprecia y valora conforme a los establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

   En la demanda a través de la cual la actora afirma que el demandado esta insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre 2003 a Julio 2004 y con el pago de los servicios de energía eléctrica y agua el demandado reconviniente no cuestionó el hecho de la insolvencia sino que cuestionó la deuda por los servicios públicos y exigió la cancelación de las mejoras realizadas al local para poder hacer uso del mismo, así como cuestiona la conducta perturbadora asumida por la arrendadora durante la ejecución del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda; se observa que la Cláusula Segunda establece: “El canon de arrendamiento se ha convenido entre ambas partes de este contrato en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CTMS (Bs. 400.000,00), mensuales pagaderos fijos, que “LOS ARRENDATARIOS” pagarán por mensualidades adelantadas en los primeros cinco (05) días de cada mes, contados a partir de la fecha cierta del otorgamiento del presente documento, previa presentación del correspondiente recibo firmado por “LAS ARRENDADORAS”. Queda expresamente convenido que en caso que “LOS ARRENDATARIOS” dejen de cancelar dos (02) mensualidades dará lugar a que “LAS ARRENDADORAS” consideren de pleno derecho disuelto y resuelto el presente contrato, pudiendo pedir de inmediato la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, al igual queda convenido que el canon de arrendamiento tendrá un incremento del diez por ciento (10%) al cumplirse el primer año de entrada en vigencia en presencia contrato de arrendamiento.”

   Corren en autos, sin haber sido impugnados por la parte demandada reconviniente 16 recibos de pagos de los cánones de arrendamiento del local objeto del contrato cuya resolución se demanda en los cuales aparece como fecha del último pago Septiembre del 2003, razón por la cual este Sentenciador le atribuye plena eficacia de prueba según lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, aunados estos, a la no contradicción de la parte demandada sobre la insolvencia alegada, encuentra este Juzgador la prueba de la insolvencia del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento desde Octubre del 2003 hasta el mes de Julio del 2004. Así se establece.

   Con respecto a la insolvencia alegada con los servicios públicos de agua y energía eléctrica, ambas partes pretendieron probar la correspondencia de las mismas, con estados de cuenta, historial de consumo, emanados de HIDROCARIBE y de ELEORIENTE respectivamente, pero estos instrumentos privados al emanar de terceros que no son parte en el juicio debieron ser ratificados por ellos mediante la prueba testimonial conforme lo prevee el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual carecen de valor probatorio. Así se establece.

   SOBRE LA INDEMNIZACION POR LAS MEJORAS EFECTUADAS AL INMUEBLE.

   Alega el demandado que para poder hacer uso del inmueble arrendado tuvo que realizar mejoras y construcciones de obras civiles en la suma de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00) por lo cual reconvino a la actora el pago de esa cantidad, lo cual fue negado por la actora reconvenida con fundamento en las Cláusulas Primera y Novena del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda y en apoyo de su pretensión trajo el demandado reconviniente a los autos avalúo efectuado por el Ing. I.N., inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 42.561. Dicho instrumento privado por emanar de un tercero debió ser ratificado mediante la declaración testimonial del citado ingeniero a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual carece de valor probatorio. Asimismo las fotografías aportadas por la parte demandada no demuestran a este Juzgador que efectivamente corresponden al local arrendado, máxime cuando en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento cuya resolución de demanda se establece: “ “LOS ARRENDATARIOS” declaran recibir el inmueble de este contrato de arrendamiento en perfecto estado de conservación, aseo y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios, y en ese mismo se compromete a entregarlo a “LAS ARRENDADORAS” “. Así se declara.

   Dispone el artículo 1.159 del Código Civil que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   En el cumplimiento de un contrato la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber, aquellas estipulaciones expresas y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato, pero que no han sido formalmente expresadas o que si lo fueron son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances y que se denominan estipulaciones tácitas. Unido a ello nos encontramos con el principio de buena fé que debe regir en el cumplimiento de los contratos, vale decir el deudor no está obligado a dar más a su acreedor, pero tampoco a cumplir menos, ni el acreedor puede exigir más y tampoco puede ser coaccionado a recibir menos.

   Asimismo tenemos que el artículo 1.167 del Código Civil prevee: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o a la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

   Este artículo da lugar a que se solicite la resolución o la ejecución del contrato con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello y tiene como presupuesto principal el incumplimiento de la o las obligaciones por una de las partes de manera que los daños y perjuicios son subsidiarios de la acción principal. La actora reconvenida en su libelo demandó la suma de Ocho Millones Quinientos Sesenta y Dos Mil Quinientos Noventa y Nueve Bolívares (Bs. 8.562.599,00) por Daños y Perjuicios, por haber usado el inmueble sin cancelar desde el mes de Noviembre del 2.003 el canon de arrendamiento y la deuda por los servicios de luz y agua. En materia de daños y perjuicios, estos han sido entendidos doctrinariamente como la disminución o pérdida que experimenta una persona en su patrimonio y según su origen se clasifican en daños y perjuicios contractuales y daños y perjuicios extra contractuales.

   Los contractuales son los causados al acreedor de una obligación derivada del contrato por el deudor que incumple culposamente en cuyo caso la norma aplicable para que se produzca la consecuencia jurídica del resarcimiento de daños y perjuicios es el artículo 1.167 del Código Civil, ahora bien, para que proceda el resarcimiento de daños y perjuicios debe existir una relación de causalidad entre el incumplimiento culposo en función de causa y ,los daños y perjuicios operando como efecto.

   En tal sentido de los autos consta que el demandado está insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Octubre del 2003 hasta Julio del 2004, por lo cual se concluye que son procedentes los daños y perjuicios demandados, solo por este concepto y no por la insolvencia en el pago de los servicios públicos de agua y luz la cual como anteriormente se estableció no se demostró. Así se declara.

   Respecto a los alegatos del demandado sobre la perturbación de que fue objeto por parte de la arrendadora, advierte este Tribunal que de haber ocurrido los mismos, estos fueron consentidos por él, ya que el contrato tiene vigencia desde el 01 de Julio del 2002 y nunca hizo ningún reclamo al respecto ni ejerció recurso alguno.

   Sobre el depósito entregado en garantía a la arrendadora, el mismo está sujeto a las previsiones contempladas en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo cual la estipulación de la Cláusula Décima Segunda del contrato cuya resolución se demanda se entiende como no hecha por violación del citado artículo. Así se decide.

   Por todo lo antes expuesto, es forzoso concluir para este Sentenciador después de haber analizado las actas que conforman el presente expediente, que el arrendatario ciudadano J.J.V. incumplió con las obligaciones a su cargo al no ejecutar lo pautado en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda. Así se resuelve.

   Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: Parcialmente CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana Z.C.G., representada Judicialmente por la abogado en ejercicio P.M.G., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 87.251, contra el ciudadano J.J.V., asistido por la abogado en ejercicio ARNELLY RIVERO FERMIN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 59.701 y en consecuencia queda resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio y autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 01 de Agosto del 2002, bajo el N° 48, Tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, en consecuencia se condena a la parte demandada: a) Devolver el inmueble arrendado. b) Pagar la cantidad de Cuatro Millones trescientos diecinueve Mil Novecientos Noventa y Nueve Bolívares con Cincuenta y Nueve Céntimos (Bs. 4.319.999,59) por concepto de Daños y Perjuicios. SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención planteada por la parte demandada. TERCERO: Por no haber vencimiento total no hay condenatoria en costas.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Trabajo, del Tránsito y de Estabilidad Laboral del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Cumaná, a los cuatro (04) días del mes de Noviembre de Dos Mil Cuatro. Años 194º de la Independencia y 145º de la Federación.

   La Juez Temp.,

   Abg. C.L.F.D.M.

   La Secretaria Acc.,

   M.E. AVIS DE L.

   Nota: En la misma fecha, previo el cumplimiento de los requisitos de Ley, se publicó la sentencia que antecede, siendo las 10:30 del día (10:30 AM.). Conste.

   La Secretaria Acc.,

   M.E. AVIS DE L.

   EXP N° 18.235