Decisión nº 169 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 22 de Marzo de 2010

Se dio inicio a la presente causa por demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano E.E.O.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 3.651.523 y domiciliado en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en representación de la ciudadana Z.M.O.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.038.355, según poder de administración y disposición otorgado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de Febrero de 2009, e inscrito bajo el folio 15, Tomo: 61, Protocolo: 17 de los libros respectivos, en contra del ciudadano O.D.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.733.535 y domiciliado en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 24 de Abril de 2009, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación.

En fecha, 17 de Junio de 2009, la parte demandada se dio por citada mediante diligencia suscrita asistida del profesional del derecho J.G., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 115.119.

En fecha, 22 de Junio de 2009, la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha, 25 de Junio de 2009, la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha, fueron agregadas y admitidas por el Tribunal.

En fecha, 7 de Julio de 2009, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha, fueron agregadas y admitidas por el Tribunal.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que en fecha 16 de Junio de 2006, mediante documento privado entre Z.M.O.L., celebró un contrato de opción de compraventa con el ciudadano O.D.M., sobre un inmueble constituido por una casa-quinta, tipo Orinoco, y su parcela de terreno propia, señalada con el No. 24, Lote G, Avenida “E” de la Urbanización Buena Vista en la ciudad de Cabimas del Estado Zulia, el cual posee una superficie de QUINIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (540 Mts2) cuyos linderos son NORTE: En treinta metros (30 Mts) y parcela 25 del mismo lote “G”, SUR: En Treinta metros (30 Mts) y parcela 20 y 2 del mismo lote “G”, Este: En dieciocho metros (18 Mts) y parcelas 16 y 17 del mismo lote y Oeste: En dieciocho metros (18 mts) y estacionamiento en terrenos de la sociedad INVERSORA BUENA VISTA, inmueble que pertenece a la demandante según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Cabimas y S.R., en fecha 1° de Agosto de 1984, registrado bajo el No.35, folio 109 al 119, Protocolo: Primero, Tomo: 2do, Tercer Trimestre del mismo año.

Que en la firma del antes indicado documento, en fecha 16 de Junio de 2006, el demandado entregó la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) actualmente CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) a la demandante y en el mismo acto le solicita que le alquilara el inmueble mientras el pagaba la opción a compra pues la misma sería cumplida en los términos que establecieron en el contrato privado de fecha 16 de Junio de 2006.

Que luego de este planteamiento la ciudadana Z.M.O.L., procede a alquilarle el inmueble citado mediante un contrato verbal, con un canon de arrendamiento de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00).

Que transcurrieron los meses y el ciudadano O.D.M., no cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento, pero siempre manifestando que iba a pagar todo lo adeudado (arrendamientos, y la diferencia de valor del inmueble), ya que, esperaba según él, por el pago de unas valuaciones de obras de construcción que realizaba a través de una empresa suya, para la Gobernación del Estado Zulia, pero que la Gobernación se había atrasado con los pagos y estaban a punto de pagarle.

Que para el mes de Marzo de 2008, el arrendatario adeudaba los cánones correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero, Febrero y Marzo de 2008.

Que en fecha 10 de Abril de 2008, trató de regularizar la arrendadora, la situación de incumplimiento por parte de la arrendataria, a través del otorgamiento de una nueva relación contractual que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, en el cual las partes ratifican el canon de arrendamiento en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00).

Que en esta oportunidad el ciudadano O.D.M., otorga un cheque para cubrir un canon de arrendamiento de tres meses, sin que esto lo liberara de la deuda por el pago que tenía atrasado desde el año 2006, cheque que no pudo cobrar, ya que en el banco manifestaban que el cheque tenía problemas con la firma.

Que con posterioridad a esto el ciudadano O.D.M., promete que iba a pagar todo completo, que esperara un poquito más, entendiéndose esto como si fuera poco veintiún (21) meses ya transcurridos de larga e infructuosa espera

Que en fecha, 17 de Marzo de 2008, le entrega un cheque del BOD, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) el cual correspondía a tres (3) meses de arrendamiento, y los restantes CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) al monto al precio de compra del inmueble.

Que el demandado adeuda treinta y cuatro (34) meses de de cánones de arrendamiento a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) cada uno, por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00).

Que el demandado en ningún momento se ha encontrado solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual su permanencia en el inmueble ha sido contraria a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que estamos en presencia de morosidad de atraso por insolvencia económica y que no se resuelve con simples palabras y promesas de pago del arrendatario, pues cada día que pasa, se causa un perjuicio irreparable al patrimonio de la arrendadora.

Aunado a ello, el arrendatario se encuentra insolvente con el pago del servicio de agua potable, con la empresa Hidrolago, por parte de la arrendadora en fecha 1° de Abril de 2009, según el estado de endeudamiento solicitado a dicha empresa.

Por los fundamentos expuestos demanda al ciudadano O.D.M., de conformidad con lo dispuesto en los artículos 33 y 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que desaloje el inmueble y pague los cánones de arrendamiento adeudados.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda el demandado:

Admite como cierto que tiene suscrito un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia en fecha 10 de Abril de 2008, inserto bajo el No. 43, Tomo:38 como lo refiere la demanda en la narración de los hechos, por medio del cual en la cláusula primera la promitente vendedora y arrendadora cede en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por una casa quinta, tipo Orinoco, situada en el lote G, de la Avenida E, de la Urbanización Buena Vista del Municipio Cabimas del Estado Zulia.

Señala que en el referido contrato se indicó que la arrendadora hacía entrega del inmueble el mismo día de la fecha cierta del documento, puesto que el inmueble antes de esa fecha se encontraba en malas condiciones de habitabilidad, y por cuanto su representado debía obtener un crédito hipotecario para la compra del inmueble por intermedio de A.B., representante legal de ABBA C.A, empresa de bienes raíces.

Señala que el precio de venta fijado para el inmueble era de la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 230.000.000,00) actualmente DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00).

Niega que su representado le pidiera verbalmente a la ciudadana Z.M.O.L., que el alquilara el inmueble citado en la demanda, y que le haya participado verbalmente que cumpliría los términos establecidos en el contrato privado de fecha 16 de Junio de 2006, y que se estableciera el canon de arrendamiento de la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5000,00).

Niega que transcurrieran veintiún (21) meses de espera para que su representado presuntamente regularizara su citación, y que adeude los cánones de arrendamiento desde Marzo de 2008, el arrendatario adeudaba los cánones correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero, Febrero y Marzo de 2008.

Niega que en fecha 10 de Abril de 2008, se regularizara el convenio verbal según documento público, puesto que el documento privado no fue anulado y en consecuencia sigue vigente.

Niega que su representado prometiera a la parte actora, la supuesta necesidad de no cobrar el cheque, que se cita en el documento público, e indica que el precio de la venta convenido era de la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00) de los cuales al momento de la firma del contrato privado entregó su representado la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) actuales, quedando un saldo restante de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) sin que hubiese lugar a pago de intereses, o sobreprecio por concepto de Índice de Precios al Consumidor, ni gestiones de cobranza, incluso estando prohibido el cobro del I.P.C, de conformidad con la resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras públicas y viviendas en resolución publicada el 10 de Junio de 2009, en Gaceta Oficial No. 39.197.

Señala que existe una prohibición de orden público que encuadra perfectamente en la cláusula segunda del contrato celebrado en fecha 10 de Junio de 2008, que refiere un nuevo precio del inmueble en la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 565.000,00) lo cual presume un aumento injusto de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,00) dado que la venta del inmueble para el año 2003 era de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) en moneda actual, por lo que ataca de nulidad el documento de fecha 10 de Abril de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, inserto bajo el No. 43, Tomo:38 de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaría, con fundamento en la resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras públicas y viviendas en resolución publicada el 10 de Junio de 2009, en Gaceta Oficial No. 39.197.

Señala que se pide la nulidad del citado documento para poder determinas que no existe obligación de pagar cánones de arrendamiento convenidos verbalmente a partir del mes de Junio de 2006.

Indica que el precio de venta convenido en el contrato de opción de compraventa privado se encuentra totalmente pagado, de la siguiente manera, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) que lo recibió la propietaria en fecha 16 de Junio de 2006, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) que fueron entregados en efectivo por intermedio del ciudadano J.L.Q.M., titular de la cédula de identidad No. V-7.841.668 y de este domicilio, quien presenció el conteo de los billetes que tenían su valorización para esa fecha, los cuales pasaron a manos de la ciudadana Z.O., quien en ese instante manifestó a su representado que ese pago era a cuenta de la vivienda, la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 49.000,00) entregados la cantidad de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,00) en efectivo como parte de la obligación principal y la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 38.000,00) mediante cheque No. 53000340, girado contra el Banco Occidental de Descuento en fecha 21 de Septiembre de 2006, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) entregados también en efectivo a la propietaria y arrendadora antes mencionada en fecha 20 de Septiembre de 2008, por intermedio del ciudadano WILFRAN A.M., titular de la cédula de identidad No. V-7.668.871, quien le facilitó el dinero en efectivo y en el mismo momento fue recibido por la ciudadana Z.M.O.L., quedando entonces obligada a otorgar el documento definitivo de venta, debiendo quedar desechada la demanda de DESALOJO.

Opone también como defensa la compensación prevista en el artículo 1.331 y siguientes del Código Civil, señalando que por existir las dos deudas esto es la reclamada por el demandante por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) y el valor del precio del inmueble recibido por esta, por una cantidad superior que es la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 249.000,00) se extinguen entonces las dos deudas ya referidas recíprocamente en virtud de la Ley y de conformidad con lo previsto en el artículo 1332 del Código Civil.

Por último rechaza la demanda de DESALOJO, y el cobro de la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) como supuestos cánones de arrendamientos presuntamente cobradas desde Julio de 2006, hasta Abril de 2009, a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) mensuales.

IV

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PARTE DEMANDANTE:

- Acompañó a la demanda poder judicial de administración y disposición otorgado por la ciudadana Z.M.O.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.038.355 y domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al ciudadano E.O.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.651.523 y de este domicilio, protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha, 25 de Marzo de 2009, bajo el no. 15, folio 61, Tomo: 17.

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico del cual se desprende las facultades expresamente conferidas por la ciudadana Z.O. al ciudadano E.O., para administrar sus bienes. Así se establece.

- Acompañó a la demanda, documento contentivo de contrato de compraventa celebrado entre los ciudadano M.G.P., y los ciudadanos V.M.R.P. y Z.M.O.D.R., sobre un inmueble constituido por una casa quinta, tipo Orinoco, situada en el lote G, de la Avenida E, de la Urbanización Buena Vista del Municipio Cabimas del Estado Zulia, protocolizado en fecha 1° de Agosto de 1984 bajo el No. 35, del Protocolo: 1°, Tomo: 2° ante el Registro Publico de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z..

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico del cual se desprende el derecho de propiedad que ostenta la ciudadana Z.M.O.D.R., sobre el inmueble, allí identificado. Así se establece.

- Acompañó a la demanda documento contentivo de contrato de opción de compraventa y arrendamiento, celebrado entre los ciudadanos Z.M.O.L., y el ciudadano O.D.M., sobre el inmueble constituido por una casa quinta, tipo Orinoco, situada en el lote G, de la Avenida E, de la Urbanización Buena Vista del Municipio Cabimas del Estado Zulia.

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento privado, que no fue desconocido. Así se establece.

- Acompañó a la demanda documento contentivo de contrato de opción de compraventa y arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Z.M.O.L., y el ciudadano O.D.M., sobre el inmueble constituido por una casa quinta, tipo Orinoco, situada en el lote G, de la Avenida E, de la Urbanización Buena Vista del Municipio Cabimas del Estado Zulia, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, en fecha 10 de Abril de 2008, bajo el No. 43, Tomo: 38 de los libros de autenticaciones.

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico del cual se desprende la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble, allí identificado, en el cual funge como arrendatario del ciudadano O.D.M.. Así se establece.

- Promovió cheque No. 21000726 emitido por el ciudadano O.D.M., a la ciudadana Z.O., de fecha 17 de Marzo de 2008, girado contra la cuenta No. 0116-0107-33-0003934594, del Banco Occidental de Descuento, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00).

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido, y del cual se desprende que no se pudo hacer efectivo el pago de la cantidad allí señalada. Así se establece.

- Promovió estado de endeudamiento correspondiente al inmueble ubicado en la Avenida G, No. G-24, emitido por Hidrolago, el cual indica un monto adeudado por servicio de agua potable de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 345,34).

Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto la misma constituye un documento privado emanado de un tercero que no forma parte en el juicio y que debe ser ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para que pueda tener efectos probatorios en juicio. Así se establece.

- Promovió triplicado de planilla de depósito No. 18855752, realizado en la cuenta No. 0102-0345-71-00-00029764 del Banco de Venezuela cuyo titular es el ciudadano N.L., en fecha 31 de Marzo de 2009 por un monto de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00).

En relación a estas pruebas la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2.005, ha establecido que los mismos, constituyen tarjas, criterio este que comparte este Juzgador, y en consecuencia, valora el referido recibo de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Así se establece.

- Promovió comunicación enviada al ciudadano A.B.R., en representación de la empresa inmobiliaria ABBA, por la ciudadana Z.M.O.L., a los fines de notificarle que quedaba extinguido el contrato de administración y la autorización de venta efectuada a dicha empresa, sobre el inmueble de su propiedad ubicado en el lote G, No. 24 de la calle 2 de la Urbanización Buena Vista, en Cabimas, Estado Zulia.

Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso, en virtud de la prohibición establecida en el artículo 1.372 del Código de Procedimiento Civil, que prohíbe presentación de una carta dirigida a un tercero por alguno de los interesados en el juicio, o si el tercero y no presta su consentimiento para ello. Así se establece.

- Promovió notificación de fecha 4 de Enero de 2008, remitida por la ciudadana Z.M.O.L., al ciudadano O.D.M., en la cual le comunica que no puede seguir manteniendo el precio del inmueble.

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 ejusdem, por no haber sido desconocida por la parte demandada, y de la cual se desprende la voluntad de la parte demandante de no continuar con el contrato celebrado. Así se establece.

- Promovió estado de Endeudamiento correspondiente al inmueble ubicado en la Avenida G, No. G-24, emitido por Hidrolago, el cual indica un monto adeudado por servicio de agua potable de la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 367,51).

Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto la misma constituye un documento privado emanado de un tercero que no forma parte en el juicio y que debe ser ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para que pueda tener efectos probatorios en juicio. Así se establece.

- Promovió cheque No. 41000725 emitido por el ciudadano O.D.M., a la ciudadana Z.O., de fecha 17 de Marzo de 2008, girado contra la cuenta No. 0116-0107-33-0003934594, del Banco Occidental de Descuento por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00).

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido, y del cual se desprende que no se pudo hacer efectivo el pago de la cantidad allí señalada. Así se establece.

- Promovió documento contentivo de contrato de compraventa sobre una serie de bienes muebles por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) autenticado en fecha 10 de Abril de 2008, ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, bajo el No. 42, Tomo: 38 de los libros de autenticaciones.

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico del cual se desprende la existencia de la obligación de la parte demandada. Así se establece.

- Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara a la entidad Banco Occidental de Descuento, para que comunique si la cuenta corriente No. 0116-0107-33-0003934594 cuyo titular es el ciudadano O.D.M., tenía fondos suficientes para cubrir cheques sobre el valor de los dos que giró en fecha 10 de Abril de 2008, uno por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) y el otro por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) que en total ascendían a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00).

En relación a esta prueba mediante comunicación de fecha 6 de Agosto de 2009, la referida entidad bancaria, remite movimientos bancarios de la indicada cuenta de la que se desprende que la misma no tenía fondos suficientes para cubrir los cheques girados. Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

- Promovió copia de autorización de venta No. 0127 de fecha 15 de Octubre de 2003, por medio del cual la propietaria del inmueble Z.M.O.L., titular de la cédula de identidad No. V-5.038.355, celebró con ABBA C.A.

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende, por ser un documento privado, del cual se evidencia que la actora autorizó a la referida empresa para la venta de un inmueble de su propiedad, en consecuencia se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se establece.

- Promovió Gaceta Oficial No. 39.197 de fecha 10 de Junio de 2009, donde consta la resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras públicas y viviendas, en la cual se prohíbe la aplicación de Índices de Precios al Consumidor a los precios de inmueble.

Esta prueba este juzgador la aprecia y la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

- Promovió copia de recibo otorgado por la ciudadana Z.M.O., titular de la cédula de identidad No. 5.038.355, por medio de la cual declara haber recibo dos entregas parciales de ONCE MIL BOLIVARES (Bs. 11.000,00) y la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 38.000,00), aplicados a la opción de compra de fecha 16 de Junio de 2006 pactada con el ciudadano O.D.M..

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, y en consecuencia se tiene como fidedigna por ser copia de un documento privado que no fue impugnada por la parte demandada, demostrándose con el mismo que las cantidades de dinero allí señaladas fueron entregadas a la actora. Así se establece.

- Promovió copia fotostática documento privado contentivo contrato de opción de compraventa y arrendamiento, celebrado entre los ciudadanos Z.M.O.L., y el ciudadano O.D.M., sobre el inmueble constituido por una casa quinta, tipo Orinoco, situada en el lote G, de la Avenida E, de la Urbanización Buena Vista del Municipio Cabimas del Estado Zulia, suscrito por las partes en fecha 16 de Junio de 2006.

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, y en consecuencia se tiene como fidedigna por ser copia de un documento privado que no fue impugnada por la parte demandada. Así se establece.

- Promovió copia fotostática de cheque de gerencia No. 03096605 de fecha 16 de Junio de 2006, emitido por el Banco Occidental de Descuento, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00).

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, y en consecuencia se tiene como fidedigna por ser copia de un documento privado que no fue impugnada por la parte demandada, evidenciándose que tal cantidad de dinero fue pagada a la parte demandante. Así se establece.

- Promovió exhibición de la autorización de venta No. 0127 de fecha 15 de Octubre de 2003, por medio del cual la propietaria del inmueble Z.M.O.L., titular de la cédula de identidad No. V-5.038.355, celebró con ABBA C.A.

Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende, por ser un documento privado, del cual se evidencia que la actora autorizó a la referida empresa para la venta de un inmueble de su propiedad, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se establece.

- Promovió exhibición de recibo otorgado por la ciudadana Z.M.O., titular de la cédula de identidad No. 5.038.355, por medio de la cual declara haber recibo dos entregas parciales de ONCE MIL BOLIVARES (Bs. 11.000,00) y la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 38.000,00), aplicados a la opción de compra de fecha 16 de Junio de 2006 pactada con el ciudadano O.D.M..

Este documento no fue exhibido por la parte demandante, constando en actas copia del mismo, por lo que se tiene como exacto el texto del mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende las cantidades de dinero recibidas por la parte actora. Así se establece.

- Promovió la testimonial de los ciudadanos J.L.Q.M., J.S.L., WILFRAN A.M., M.V.L., D.M.S. y C.M.K. venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.841.668, V-7.874.629, V-7.668.871, V-7.967.586, V-7.961.626 y V- 13.023.814 respectivamente y domiciliados en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.

Para la evacuación de estas pruebas se comisionó al Juzgado de los Municipios Cabimas S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, evacuándose la testimonial del ciudadano J.L.Q., en fecha 17 de Julio de 2009, declarando el referido ciudadano que conoce al ciudadano D.M., desde hace treinta años, que una vez le prestó cuarenta millones de bolívares porque iba a adquirir una vivienda en la Urbanización Buena Vista, que le prestó el dinero en fecha 15 de Agosto de 2006, que era para la solicitud de una opción a compra de su vivienda y le solicitó que lo acompañará a Maracaibo a una dirección detrás del Hotel Aladin, y entraron a una oficina donde se encontraba una ciudadana y un ciudadano que supuestamente son los propietarios de la casa, y le entregó el dinero a la señora para que lo contará y le hizo efectivo su pago, que en su presencia la ciudadana no le entregó ningún recibo, que había un señor de franelillas y de lentes allí presente.

Posteriormente, fue evacuada la testimonial del ciudadano J.S.L., quien declaró que tiene como treinta años conociendo al ciudadano O.D.M., que está viviendo en la Urbanización Buena Vista, Avenida E, Casa 24 G, desde el 10 de Abril de 2008, que el referido ciudadano tiene una Ford Explorer y una vez se la ofreció en venta por que estaba apurado para pagar la casa, por ciento diez millones de bolívares, que el referido vehículo le fue ofrecido a un tercero por el mismo motivo, quien ofreció sesenta y cinco mil bolívares por el mismo.

Seguidamente fue evacuada la testimonial del ciudadano WILFRAN A.M., quien declaró que conoce al ciudadano O.D.M., desde hace más de veinte años, que le solicitó un préstamo de cincuenta mil bolívares, y se lo prestó en efectivo, que lo acompañó a entregarlos en el sector Cañada Honda de Maracaibo en un cyber en el cual estaban dos personas una señora escribiendo en una computadora y un señor de short y franelilla, delgado blanco, ellos recibieron el dinero, que la ciudadana no entregó ningún recibo por el pago del dinero.

En fecha, 15 de Julio de 2009, fue evacuada la testimonial del ciudadano D.M., quien declaró que conoce a D.M., desde hace más de diez años, que vive en la Urbanización Buena Vista, Avenida E, Casa No. 24, que desde el 18 de Abril de 2008, se encuentra en la indicada vivienda, que tiene conocimiento que el referido ciudadano solo tiene la opción a compra de la casa.

En la misma fecha, fue evacuada la testimonial del ciudadano C.M.K., quien declaró que conoce al ciudadano O.D.M., desde hace diez años, que se encuentra domiciliado en la Urbanización Buena Vista, Avenida E, Calle E, número de la casa 24, que se encuentra en esa casa desde el 10 de Abril de 2008, que en conversaciones con él le dijo que tenía la opción a compra de sa casa.

Posteriormente al ser repreguntado, declaró que no ha actuado en calidad de testigo en ningún juicio y seguidamente afirma que declaró como testigo en los años 2005 y 2006.

En relación a las testimoniales de los ciudadanos J.L.Q. y WILFRAN A.Q., este tribunal, las desecha del proceso por cuanto sus declaraciones se refieren a demostrar el pago de una obligación superior a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) para lo cual no es admisible la prueba testimonial tal como lo preceptúa el artículo 1.382 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

En cuanto al testimonio de los ciudadanos J.L. y D.M., este juzgador no las aprecia y la desecha del proceso, toda vez, que en el presente juicio se discute la procedencia de una demanda de desalojo, por lo cual los hechos sobre los cuales ha declarado resultan impertinentes a los fines de la resolución de la causa. Así se establece.

En relación a la testimonial del ciudadano C.M.K., este juzgador no lo aprecia por no merecerle fe su declaración en virtud de las contradicciones en las que incurrió al ser repreguntado, y que generan dudas sobre la veracidad de su declaración. Así se establece.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo transcurrido todos los actos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que en fecha 16 de Junio de 2006, mediante documento privado entre Z.M.O.L., celebró un contrato de opción de compraventa con el ciudadano O.D.M., sobre un inmueble constituido por una casa-quinta, tipo Orinoco, y su parcela de terreno propia, señalada con el No. 24, Lote G, Avenida “E” de la Urbanización Buena Vista en la ciudad de Cabimas del Estado Zulia, que en el mismo acto procede a alquilarle el inmueble citado mediante un contrato verbal, con un canon de arrendamiento de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), siendo el caso que el demandado no ha dado cumplimiento al pago del canon de arrendamiento por lo cual lo demanda.

Por su parte el demandado, admite como cierto que tiene suscrito un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia en fecha 10 de Abril de 2008, inserto bajo el No. 43, Tomo:38 niega que se haya entregado el inmueble antes de esa fecha, y posteriormente solicita sea declarada la nulidad del referido documento en virtud de la prohibición establecida en resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras públicas y viviendas publicada el 10 de Junio de 2009, en Gaceta Oficial No. 39.197.

Indica que ya pagó el precio total de la venta establecido en el documento privado suscrito con anterioridad, por lo que no hay lugar a cánones que cobrar y opone como defensa la compensación prevista en el artículo 1.331 y siguientes del Código Civil, señalando que por existir las dos deudas esto es la reclamada por el demandante por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) y el valor del precio del inmueble recibido por esta, por una cantidad superior que es la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 249.000,00) se extinguen entonces las dos deudas ya referidas recíprocamente en virtud de la Ley y de conformidad con lo previsto en el artículo 1332 del Código Civil.

Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

Primeramente, debe desecharse el planteamiento formulado por la parte demandada ciudadano O.D.M., cuando solicita la nulidad del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, en fecha 10 de Abril de 2008, inserto bajo el No. 43, Tomo:38, por cuanto tal planteamiento no es susceptible de ser dilucidado en un juicio de desalojo, el cual se tramita de conformidad con el procedimiento breve, por lo cual tal circunstancia debe ser resuelta a través de la interposición de una demanda autónoma y por los cánones del procedimiento ordinario, en consecuencia, este juzgador se abstiene de realizar consideraciones en lo que a este punto respecta. Así se establece.

Establecido lo anterior, pasa este juzgador a analizar la existencia de la relación arrendaticia, y a determinar si en efecto, se adeudan los cánones de arrendamiento reclamados, en este sentido, conviene citar el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, que establece:

Artículo 1.354 Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En el mismo orden de ideas, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba

Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez como debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido la extinta Corte Suprema de Justicia señaló lo siguiente:

Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo.

(Sentencia de fecha 26 de mayo de 1999 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Conjuez-Ponente Dr. A.O.M.C., toma de Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, pág. 465).

Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes que actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.

En el caso de autos, corresponde a la parte actora, demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y constatada la misma, surge la carga para el demandado de probar que dio cumplimiento a su obligación de pagar el canon.

Así de las actas que conforman el expediente se evidencia un documento privado, que no fue desconocido por la parte demandada, del cual se evidencia que la ciudadana Z.M.O.L., dio la opción de compra de un inmueble de su propiedad al ciudadano O.D.M., en fecha 16 de Junio de 2006, fecha en la cual al actora arguye que cedió en arrendamiento verbal el inmueble, no obstante de actas no se desprende ningún elemento de prueba que lleve a la convicción de este juzgador que la relación arrendaticia inició en la fecha indicada.

De otra parte, riela en actas un documento autenticado en fecha 10 de Abril de 2008, ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, del cual se evidencia en la cláusula tercera, que las partes convinieron la celebración de un contrato de arrendamiento por el lapso de tres meses, con un canon mensual de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), documento sobre el cual si bien el demandado invoca la nulidad (planteamiento que ha quedado desechado) a su vez, lo pretende hacer valer a los fines que este juzgado determine que la relación arrendaticia comenzó desde la fecha cierta del mismo, de manera pues, que es criterio de quien suscribe la presente decisión que debe tenerse el día 10 de Abril de 2008, como fecha del inicio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Así se decide.

Establecido lo anterior y siendo que la parte actora, logró demostrar la existencia de la relación arrendaticia, debe este juzgador resolver sobre la procedencia de la demanda de desalojo, para lo cual se requiere que el contrato celebrado sea a tiempo indeterminado o verbal y que el arrendatario haya incurrido en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así se observa que el contrato comenzó a regir en fecha 10 de Abril de 2008, estando en posesión del inmueble el ciudadano O.D.M., para la fecha de la interposición de la demanda en fecha, 21 de Abril de 2009, de manera que verificándose que la duración del contrato se pactó por el tres (3) meses, y vencido este lapso el arrendatario continuó en posesión del inmueble, con consentimiento de la arrendadora, ha operado en el presente caso lo que denomina la doctrina tácita reconducción del contrato, la cual es una institución contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, y que supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo o su prórroga convencional y la legal han expirado dejándose al arrendatario en posesión del inmueble, y en tal caso se presume que continúa el contrato bajo las mismas condiciones excepto el tiempo de duración.

A este tenor, establecen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

En vista a las consideraciones anteriores, resulta claro que en el presente caso, todas las cláusulas del contrato quedan íntegramente vigentes a excepción de la referida a la duración del mismo, debiendo procederse como lo dispone la normativa legal, en relación a los contratos indeterminados, siendo en consecuencia, el procedimiento desalojo idóneo, para resolver la presente controversia.

Ahora bien, en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, correspondía a la parte demandada demostrar el pago de los mismos, sin embargo, no se demuestra de actas que en su carácter de arrendatario haya dado cumplimiento al pago del canon, toda vez, que si bien rielan en el expediente copia de un cheque de gerencia por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) convertidos a moneda actual y un recibo por la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 49.000,00) que declara la actora Z.M.O., haber recibido del ciudadano O.D.M., tales cantidades de dinero corresponden al precio pactado en el contrato de opción de compraventa como precio de la venta, ya que, así se deduce de los referidos instrumentos, por lo cual no resultan idóneos para demostrar la solvencia del demandado respecto a los cánones de arrendamiento.

Así las cosas, se evidencia de las actas procesales que el demandado O.D.M., no logró demostrar el pago de los cánones de arrendamiento reclamados.

A este respecto, establece el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios lo siguiente:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En el caso de autos, se observa que el arrendatario adeuda los cánones correspondiente a los meses de Abril de 2008 hasta el mes de Abril de 2009, es decir, que adeuda trece (13) cánones de arrendamiento a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) cada uno, lo que hace un total de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00) cantidad a la cual debe ser condenado el demandado, así como también a la entrega del inmueble. Así se decide.

En cuanto a la compensación alegada por el ciudadano O.D.M., es necesario resaltar lo siguiente:

Dispone el artículo 1331 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.331 Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, del modo y en los casos siguientes.

En el mismo orden de ideas, señala el autor E.M.L., en su obra Obligaciones, lo siguiente: “La compensación es la extinción que se opera en las deudas de dos personas recíprocamente deudoras cuando dichas deudas son homogéneas, líquidas y exigibles.”

Como se deriva de la norma y del criterio citado, para que opere la compensación es necesaria la existencia de dos deudas recíprocas, y en el presente caso, es el ciudadano O.D.M., quien contrajo dos obligaciones con la ciudadana Z.O., una por el precio de la venta y una por los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, por lo que no puede operar compensación alguna en el presente caso y en consecuencia se desecha tal defensa. Así se establece.

Por los fundamentos antes expuestos, debe declararse procedente en derecho la demanda de Desalojo intentada y así quedará plasmado en el dispositivo del fallo. Así se decide.

VI

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia y por autoridad de la Ley en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

1. PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano E.E.O.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 3.651.523 y domiciliado en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en representación de la ciudadana Z.M.O.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.038.355, según poder de administración y disposición otorgado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de Febrero de 2009, e inscrito bajo el folio 15, Tomo: 61, Protocolo: 17 de los libros respectivos, en contra del ciudadano O.D.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.733.535 y domiciliado en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

2. SE ORDENA al demandado, entregar el inmueble constituido por una casa-quinta, tipo Orinoco, y su parcela de terreno propia, señalada con el No. 24, Lote G, Avenida “E” de la Urbanización Buena Vista en la ciudad de Cabimas del Estado Zulia, el cual posee una superficie de QUINIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (540 Mts2) cuyos linderos son NORTE: En treinta metros (30 Mts) y parcela 25 del mismo lote “G”, SUR: En Treinta metros (30 Mts) y parcela 20 y 2 del mismo lote “G”, Este: En dieciocho metros (18 Mts) y parcelas 16 y 17 del mismo lote y Oeste: En dieciocho metros (18 mts) y estacionamiento en terrenos de la sociedad INVERSORA BUENA VISTA.

3. SE CONDENA al demandado al pago de la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Abril de 2008 hasta el mes de Abril de 2009, es decir, a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) cada uno.

4. NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, dada la naturaleza del fallo.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintidós (22) días del mes de Marzo de 2010. Año 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella

La Secretaria

Abog. M.P.d.A..

En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

La Secretaria,

Abog. M.P.d.A..