Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 10 de Noviembre de 2006
| Fecha de Resolución | 10 de Noviembre de 2006 |
| Emisor | Juzgado Vigesimo Primero de Municipio |
| Ponente | María del Carmen Garcia |
| Procedimiento | Desalojo |
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 5 de Abril de 2.005, por ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió por Secretaría el 6 de Abril de 2.005, según nota que cursa al folio 8.
En fecha 12 de Abril de 2.005 la parte actora consignó los documentos que acompañan al libelo de demanda.
Mediante auto dictado el 18 de Abril de 2.005 este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que contestara la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.
El día 2 de Mayo de 2.005, la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa.
El 16 de Mayo de 2.005 este Tribunal ordenó que se cerrara la primera pieza del expediente y que se abriera la segunda pieza, dándose cumplimiento ese mismo día, asimismo la Secretaria dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación de la parte demandada, también en esa misma fecha el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de haber recibido de la parte actora las expensas suficientes y necesarias para su traslado a practicar la citación personal de la parte demandada.
En fecha 23 de Mayo de 2.005 el Alguacil de este Tribunal hizo constar que se trasladó a practicar la citación personal de la parte demandada y entregó la compulsa a la misma, quien se negó a firmar el recibo de citación, el cual consignó al expediente.
El 25 de Mayo de 2.005 la parte demandada a través de su apoderada judicial consignó escrito de contestación de la demanda en el que además, opuso cuestiones previas y propuso reconvención, igualmente consignó documentos que acompañan a dicho escrito. Ese mismo día se dictó auto en el que se ordenó cerrar la segunda pieza del presente expediente y que se abriera la tercera pieza, dándose cumplimiento ese mismo día.
El 25 de Mayo de 2.005 este Tribunal declaró extemporánea por anticipada la reconvención opuesta por la parte demandada y en consecuencia la declaró inadmisible.
En fecha 27 de Mayo de 2.005 la parte demandada a través de su apoderada judicial consignó escrito de contestación de la demanda en el que además, opuso cuestiones previas y propuso reconvención, igualmente consignó documentos que acompañan a dicho escrito. Ese mismo día este Tribunal dictó auto en el cual negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada en conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
El día 31 de Mayo de 2.005 la parte demandada apeló de la negativa de la admisión de la reconvención.
El 1 ° de Junio de 2.005 la parte actora alegó que la apelación ejercida por la parte demandada no debe ser escuchada, en virtud a que el auto que niega la reconvención no tiene apelación.
En fecha 2 de Junio de 2.005 la parte demandada solicitó la devolución de los documentos por ella consignados en el expediente, así como reprodujo los mismos como pruebas.
En fecha 3 de Junio de 2.005 este Tribunal dictó auto en el cual negó la devolución de los documentos originales solicitados por la parte demandada, y en consecuencia admitió las pruebas promovidas por la misma.
El día 6 de Junio de 2.005 este Tribunal negó la apelación interpuesta por la parte demandada referente a la negativa de la admisión de la reconvención, en conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
El 8 de Junio de 2.005 la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas; en esa misma fecha la parte demandada anunció recurso de hecho y solicitó al Tribunal que se desprenda del expediente para que conozca el Tribunal de Primera Instancia.
El día 21 de Junio de 2.005 el Tribunal instó a la parte demandada a que señalara las copias a certificar, en virtud del recurso de hecho anunciado por la misma; asimismo en esa fecha se dictó auto mediante el cual se difirió la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los treinta días continuos siguientes a esa fecha, en conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
El 22 de Junio de 2.005 la parte demandada señaló las copias para el recurso de hecho anunciado por la misma.
En fecha 30 de Junio de 2.005 la parte demandada consignó escrito de alegatos, junto con recaudos.
El día 7 de Julio de 2.005 este Tribunal dictó auto en el cual ordenó cerrar la tercera pieza y ordenó la apertura de la cuarta pieza, siendo abierta la misma en esa fecha.
El 18 de Julio de 2.005 la parte demandada solicitó la certificación de las copias antes señaladas y la devolución de los originales consignados con las copias a certificar, siendo acordada su devolución el 19 de Julio de 2.005.
En fecha 20 de Julio de 2.005 la parte demandada presentó escrito de informe.
En fecha 11 de Octubre de 2.005 la parte demandada solicitó que dicte sentencia.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los términos que continuación se determinan:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La representación judicial de la parte demandante alegó en el libelo de demanda que mediante documento privado suscrito en fecha 5 de Diciembre de 1.987, la ciudadana O.Z.L. celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana G.B. para la ocupación de un apartamento distinguido con el N° 43 y el puesto de estacionamiento letra y número E-61, ubicado en la Cuarta Planta (4° Piso) y planta semisótano del segundo cuerpo respectivo del edificio denominado Residencias Orituco, situado en el lote 6-A Manzana 541/03, de la Urbanización Palo Verde, Carretera S.L., Municipio Petare, Distrito Sucre, del Estado Miranda.
Que el aludido apartamento fue vendido por la arrendadora a su representada Zulamy del C.S.B. quien es la nueva titular de la propiedad del inmueble arrendado, y que a partir de la enajenación del inmueble la compradora se subrogó totalmente en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
Que el convenio arrendaticio fue cedido y traspasado a su representada con todos los derechos, acciones y obligaciones sobre el mismo el 14 de Abril de 1.994, quedando a partir de esa fecha instituida como arrendadora de dicho apartamento, encargada de la administración, cobrando los alquileres y extendiendo los recibos correspondientes.
Que el contrato de alquiler fue originalmente celebrado por el término fijo de un año, contado a partir del 5 de Diciembre de de 1.987.
Que las partes convinieron en que el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de cuatro mil Bolívares (Bs. 4.000,00) pagadero por el arrendatario mientras dure el contrato y esté en vigencia la regulación de alquileres. Que para el caso de ser suspendida o modificada la regulación de alquileres, el arrendador podrá a su voluntad dar por terminado el contrato o exigir su cumplimiento.
Que el pago debe verificarlo el arrendatario por mensualidades vencidas, con toda puntualidad y a más tardar dentro de los primeros cinco días del mes subsiguiente, en la oficina del arrendador.
Que en vista del irrisorio alquiler que consignaba la arrendataria demandada, por el uso de un apartamento de cuatro dormitorios, recibo, comedor, terraza, cocina, lavandero, dos baños y un puesto de estacionamiento, su poderdante, en su condición de nueva propietaria-arrendadora del inmueble objeto de este arrendamiento; en fecha 27 de Abril de 1.995 intentó por ante la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, el procedimiento de regulación del apartamento de su propiedad, y mediante Resolución N° 2840 de fecha 25 de Septiembre de 1.995 relacionada con el expediente N° 65.825. F7, procedió a fijar como nuevo canon de arrendamiento mensual la cantidad de Bs. 29.484,00 para el apartamento propiamente dicho y la suma de 1.650,00 para el estacionamiento de dicho apartamento quedando así establecido a partir del 25 de Septiembre de 1.995 el nuevo alquiler de dicho apartamento en la suma total de Bs. 31.134,00.
Que el mencionado canon de arrendamiento fue debidamente notificado a la inquilina demandada en fecha 15 de Noviembre de 1.995, y es el caso que a pesar de la notificación y de los múltiples requerimientos de pago efectuado a la arrendataria para que cancelara el nuevo canon de arrendamiento, dicha inquilina se ha negado a pagar y ha continuado consignando por ante el Tribunal 25° de Municipio de Caracas, a favor de la antigua propietaria arrendadora O.Z., la suma de Bs. 29.484,00, lo cual es incorrecto.
Que las consignaciones inquilinarias efectuadas por la demandada son ilegítimas, y sin efecto jurídico alguno donde se aprecia que su condición de insolvencia se ha venido manteniendo, y en tal circunstancia ha dejado de cancelar desde el día 15 de Noviembre de 1.995 fecha de la notificación del contenido de la nueva regulación, las mensualidades de Enero de 1.996 a Diciembre de 2.004, por concepto de estacionamiento, a razón de 1.650,00 cada mensualidad, cuyo monto total es de ciento setenta y ocho mil doscientos Bolívares (Bs. 178.200,00) equivalente a ciento ocho (108) meses multiplicados por Bs. 1.650,00 mensual, incumpliendo así su principal obligación de cancelar correctamente el nuevo alquiler regulado.
Que la demandada consignó en el expediente de consignaciones contrato de arrendamiento y copia de la cédula de identidad, en prueba de que se encuentra notificada del nuevo canon de arrendamiento.
Que en virtud del atraso en que se encuentra la demandada en el pago del nuevo canon mensual de arrendamiento regulado, adeudando por concepto de estacionamiento las mensualidades vencidas de alquiler de los meses antes mencionados, y en virtud a que la nueva regulación tiene efectos y aplicaciones inmediatas de acuerdo a la normativa inquilinaria y a la estipulación contractual, y tomando en cuenta que dichos alquileres debían ser cancelados por mensualidades vencidas, su representada en su condición de propietaria arrendadora cuenta con el derecho de obtener el desalojo total del inmueble arrendado mediante el procedimiento contemplado en la reciente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el apartamento objeto del desalojo que se demanda fue vendido a su representada por la propietaria arrendadora inicial del contrato, y en tal sentido al materializarse la enajenación del inmueble arrendado, la nueva adquiriente tiene el deber jurídico de respetar la convención arrendaticia, por ende, por el solo hecho de la venta se revierte a tiempo indeterminado por imperativo legal del artículo 1.605 del Código Civil.
Que por lo establecido en el artículo 1.605 del Código Civil la demandante recurrió al procedimiento estipulado en el en el Titulo IV, de la terminación de la relación arrendaticia; Capitulo I, de la demandas, artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.604, 1.605, 1.133, 1.134, 1.135, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592, 1.594 del Código Civil, 33 y 34 literal “a” del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por las razones expuestas y encontrándose ante un convenido arrendaticio a tiempo indeterminado, en la cual ambas partes tienen recíprocas obligaciones, es por lo que demanda formalmente a la ciudadana G.B. para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: en el desalojo del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 43 y el puesto de estacionamiento letra y número E-61, ubicado en la Cuarta planta (4° piso) y planta semisótano del segundo cuerpo respectivamente del Edificio denominado Residencias Orituco, situado en el lote 6-A y manzana 541/03 de la Urbanización Palo Verde, Carretera S.L., Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda; y en consecuencia en la consiguiente entrega material inmediata del inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento en que fue entregado. SEGUNDO: pagar por vía subsidiaria a su poderdante en su carácter de nueva propietaria arrendadora del apartamento identificado ut supra, las mensualidades de Enero de 1.996 a Diciembre de 2.004, por concepto de estacionamiento, a razón de Bs. 1.650,00 mensual cuya sumatoria total es de ciento setenta y ocho mil doscientos Bolívares, equivalente a ciento ocho (108) meses multiplicado por Bs. 1650,00 cada una que constituye el canon máximo de arrendamiento mensual regulado por el ente administrativo competente mediante Resolución N° 2840 de fecha 25 de Septiembre de 1.995 que fuera oportuna y debidamente notificada a la arrendataria demandada, asimismo en relación a los alquileres reclamados nuestra representada rechaza y no acepta cualquier monto inferior a la suma regulada oficialmente que pudiera haber consignado judicialmente la arrendataria, respecto de las mensualidades de alquiler objeto de la presente demanda. TERCERO: pagar las costas y costos judiciales derivados de la presente demanda, de conformidad a lo establecido en los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.
Estimó su demanda en la cantidad de cuatro millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00).
En fecha 25 de Mayo de 2.005 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito en el cual propuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 2°, 4°, 5°, 6°, 7° y 9° del artículo 340 eiusdem, en virtud de la forma en que está planteada la demanda o controversia signada con el N° 1916-05, donde inicialmente no aparecen el demandante y su carácter con el cual actúa y su dirección de domicilio.
Que en la demanda no aparece el carácter de su actuación ni la definición de la acción que se interpone el objeto de la pretensión, en cuanto a su imprecisión ya que la ciudadana G.M.B., tiene un contrato de arrendamiento desde el año 1.985 en el cual existía la relación a través de un contrato verbal, donde el canon fijado fue de tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) que pagó religiosamente; que tal es el caso que la ciudadana arrendataria O.Z., le otorgó un contrato escrito de arrendamiento por un año, por la cantidad de cuatro mil Bolívares (Bs. 4.000,00), los cuales ha cumplido hasta que debido a que la arrendadora no pagaba el condominio, su poderdante junto con su familia vivió las inclemencias del corte de agua, desprogramación de la llave del ascensor para evitar su uso cuando ella no estaba obligada en el contrato a pagar el condominio, sino solo las diferencias de agua, electricidad, teléfono y aseo urbano que cumplía religiosamente y que en forma expresa lo contiene el contrato.
Que no se mencionó ningún estacionamiento, incluso estacionaba su carro en las áreas comunes o fuera de la residencia, lo cual trajo como consecuencia que le robaran el vehículo.
Que la demandada no entiende esta demanda de esa ciudadana porque la dueña del inmueble es O.Z. quien es la persona que le otorgó el contrato y con tanto tiempo de arrendamiento debió otorgarle el derecho de preferencia. Por último solicitó respetuosamente al Tribunal ordenar resolver las cuestiones previas planteadas para poder dar contestación al fondo de la demanda.
Igualmente la parte demandada consignó escrito en el cual contestó la demanda en la cual rechazó, negó y contradijo los planteamientos esgrimidos en dicha demanda, la cual ni siquiera contiene la determinación de cada una de las partes y el carácter con que actúa, además no señala la identificación plena de la demandante, su carácter con que actúa y su dirección donde reside.
Que el objeto de la pretensión en el cual hace mención de un puesto de estacionamiento que no aparece en el contrato suscrito con la ciudadana O.Z.L. según el contrato escrito que suscribió con su poderdante en Caracas el 5 de Diciembre de 1.987.
Que tampoco identificó plenamente a la demandada, su insistencia es sobre el puesto de estacionamiento el cual no está incluido en el contrato, ni de hecho, ni de derecho lo ocupó, por lo tanto no puede ni debe cancelarlo y consideró que el funcionario que reguló el puesto de estacionamiento y que pretendían que lo cancelara sin constar en el contrato que es Ley entre las partes y no va a ser su cliente quien violara la naturaleza del contrato.
Que los instrumentos en que se fundamentó la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deben producirse con el libelo.
Que no corresponden los daños y perjuicios y deben ser especificados con sus causas.
Que no indicó la sede o dirección de la demandante a que se refiere el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Que no presentó fianza, que debe hacerlo, debido a que su cliente ha cumplido a cabalidad como arrendataria, como un buen padre de familia manteniendo y mejorando el inmueble arrendado, pagando los servicios indicados en el contrato.
Que la demandante debe responder por el daño y el perjuicio ocasionados a esa familia, como son los cortes de agua, por lo que interpuso una acción de amparo y realizó una inspección al inmueble, ya que el grupo familiar está compuesto por menores de 4, 5 y 7 años, ancianos su padre de 77 años y la madre de 68 años y su hermano quien presenta cáncer en los huesos.
Que se le desprogramó la llave del ascensor para que no pudiera utilizarlo, violándose en forma flagrante sus derechos constitucionales, derecho a la defensa, el debido proceso, el ser juzgado por un Juez natural artículo 49 de la carta magna, y además el derecho a la vida, a la salud, aún cuando su poderdante cumplía con el contenido del contrato el cual se hizo por un año y luego se renovaba automáticamente hasta que se volvió indefinido.
Que le prometieron la venta y solicitó su derecho de preferencia, en inquilinato, lográndolo con lugar; que le indicó a la arrendataria que como ella es profesora solicitaría el préstamo en el Ipasme, pero se le violentó su derecho vendiéndole a la ciudadana Zulamy del C.S.B., quien violentó el derecho de preferencia de G.B. y su grupo familiar.
Que convalidó en todas y cada una de sus partes el contrato, ya que ella tenía conocimiento de ello, por lo tanto no retiraba los cánones depositados y pagaba el condominio cuando le parecía, sin tomar en cuenta que sancionaba injustificadamente a una familia que cumplía con las obligaciones establecidas en el contrato y mantenía en buen estado el inmueble.
Que demandó la nulidad de la venta del bien inmueble objeto del desalojo que aquí se demanda.
En la oportunidad procesal para que las partes ejercieran su derecho de promover y evacuar pruebas, la parte demandada hizo uso de ese derecho, a través de escrito en el cual reprodujo como prueba lo consignado en la contestación de la demanda.
También hizo uso de ese derecho la parte demandante y consignó escrito de promoción de pruebas, en el cual de conformidad con el artículo 509 del Código de Trámites se acogió al principio de la comunidad de las pruebas, en cuanto benefician a las dos partes intervinientes en el presente proceso.
Que la acción de desalojo está fundamentada específicamente en que la arrendataria G.B., se encuentra en mora con el pago de las mensualidades de alquiler antes mencionadas por concepto de pago de estacionamiento, a razón de mil seiscientos cincuenta Bolívares (Bs. 1.650,00) cada uno, cuya sumatoria total es de ciento setenta y ocho mil doscientos Bolívares (Bs. 178.200,00), equivalente a 108 meses, monto éste regulado por el ente administrativo competente mediante resolución N° 2840 de fecha 25 de Septiembre de 1.995, la cual fue oportunamente notificada a la arrendataria demandada.
Que de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte demandada demostrar que efectivamente ha pagado las mensualidades de alquiler insolutas para considerarse libre de la obligación. Que el principio consagrado de esa norma, es de notoria aplicación y por ende no queda sujeto a otro tipo de comprobación que no sea la acreditación de la extinción de la obligación.
Que por lo antes expuesto alegó la inversión de la carga de la prueba, advirtiendo que la inquilina demandada, de acuerdo con la normativa legal, está en la obligación de demostrar que efectivamente ha efectuado el pago de los alquileres adeudados, mediante la presentación en el presente proceso de los recibos o comprobantes legítimos de pago respectivos, ello como la única forma de poder enervar los efectos de la presente acción.
Que la arrendataria tiene la obligación contractual de cancelar puntualmente las mensualidades dentro de los cinco días siguientes a su vencimiento, y vencido dicho lapso comienza a correr el lapso legal de consignaciones de 15 días establecidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que lleva a concluir definitivamente, que las consignaciones deben ser realizadas dentro de ese lapso legal.
La parte demandada consignó escrito de informes en el cual alegó que su mandante tiene ocupando el inmueble objeto de la presente acción más de 19 años, al principio con contrato verbal y luego con contrato escrito a tiempo indeterminado, en virtud de que el mismo se actualizaba automáticamente.
También alegó que no es cierto que se le haya arrendado a su mandante el puesto de estacionamiento, que es la causa por la cual demanda el demandante.
Que el contrato solo está suscrito por el apartamento, el cual su mandante ha pagado religiosamente los servicios allí estipulados; que por el contrario el demandante no ha cumplido con el pago del condominio, trayéndole graves consecuencias a su mandante.
Que se le negó el derecho de preferencia, el cual le otorgó inquilinato.
Que solicitó la nulidad de la venta ya que la demandante ha violado el derecho de preferencia de la demandada, sobre el bien inmueble.
Analizadas como han sido las alegaciones de las partes, el Tribunal pasa previamente a resolver los siguientes planteamientos, según lo prevé el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PUNTO PREVIO
-
- De la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no reunir el libelo los requisitos indicados en los ordinales 2°, 4°, 5°, 6°, 7° y 9° del artículo 340 eiusdem.
1.1.- Del incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso esta cuestión previa, fundamentada en los siguientes alegatos. Que de la forma en que está planteada la demanda o la controversia signada con el número 1916-05, donde inicialmente no aparecen el demandante y su carácter con el cual actúa y su dirección de domicilio.
Que en la demanda no aparece el carácter de su actuación ni la definición de la acción que se interpone, el objeto de la pretensión, en cuanto a su impresión, ya que la profesora G.M.B., tiene un contrato de arrendamiento desde el año de 1.986, en el cual existía la relación a través de un contrato verbal, donde el canon fijado fue de tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) que pagó religiosamente, tal es el caso que la arrendataria O.Z., le otorgó un contrato escrito de arrendamiento por un año, por la cantidad de cuatro mil Bolívares, los cuales se ha cumplido con la obligación hasta que debido a que la arrendadora no pagaba el condominio, su poderdante con su familia vivió las inclemencias de corte de agua, desprogramación de la llave del ascensor para evitar su uso.
Observa este Tribunal que la supuesta falta de cumplimiento del Ordinal 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: constituye la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil a que se refiere el defecto de forma de la demanda, estableciendo el requisito señalado en el ordinal 2º del artículo 346 del mismo código.
También alegó la demandada en su escrito de contestación a la demanda que rechazó, negó y contradijo los planteamientos esgrimidos en dicha demanda, la cual ni siquiera contiene la determinación de cada una de las partes, y el carácter con que actúan, además no señala la identificación plena de la demandante, su carácter con que actúa y su dirección donde reside.
Para resolver el Tribunal observa:
El artículo 346 del Código de procedimiento Civil dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:... 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.
El artículo 340 del Código de procedimiento Civil, como complemento del dispositivo que le precede, entre otras cosas dispone: “…El libelo de la demanda deberá expresar:... 2° El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene”.
Ahora bien, de la lectura del libelo de la demanda, se observa que la demandante se identificó como ZULAMY DEL C.S.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-8.644.118; que identificó a la parte demandada como G.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.674.916; que demanda a la parte demandada por ser la arrendataria del inmueble arrendado del cual es propietaria y arrendadora la parte actora. Así se declara.
Del análisis que antecede se infiere sin dejar lugar a dudas, que la demanda si cumple con los requisitos establecidos en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, este Tribunal considera que la presente cuestión previa opuesta por la demandada no debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide.
1.2.- Del incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada al momento de oponer la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil también la fundamentó en lo establecido en el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, alegó que en la demanda no aparece la definición de la acción que se interpone, el objeto de la pretensión, en cuanto a su imprecisión, ya que la profesora G.M.B., tiene un contrato de arrendamiento desde el año de 1.986, en el cual existía la relación a traves de un contrato verbal, que luego la arrendadora O.Z., le otorgó un contrato escrito de arrendamiento por un año.
Que el objeto de la pretensión, en el cual hace mención de un puesto de estacionamiento que no aparece en el contrato suscrito con la ciudadana O.Z.L., según el contrato suscrito que celebró con su poderdante en Caracas, 05 de Diciembre de 1.987, y su insistencia es sobre el puesto de estacionamiento, el cual no está incluido en el contrato, ni de hecho, ni de derecho lo ocupó, por lo tanto no puede ni debe cancelarlo y consideró que el funcionario que le reguló el puesto de estacionamiento y que pretendieron que lo cancelaran sin constar en el contrato, se equivoco, ya que el contrato es Ley entre las partes y no va a ser su cliente quien violara
Para resolver el Tribunal observa:
El artículo 346 del Código de procedimiento Civil dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ... "6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.
El artículo 340 del Código de procedimiento Civil, como complemento del dispositivo que le precede, entre otras cosas dispone: “El libelo de la demanda deberá expresar:... 4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales”.
Ahora bien, el objeto litigioso según nuestro Tratadista A.R.R., “es el acto por medio del cual un sujeto se afirma titular de un interés jurídico frente a otro, por lo que pide el Juez que dicte una resolución con autoridad de cosa Juzgada que lo reconozca”; esto es, el objeto es la declaración de voluntad mediante la cual el particular realiza una afirmación de que es titular de un interés jurídico especifico, por lo que solicita al Juez así lo declare.
En el caso subexamine, el objeto litigioso comprende la afirmación de voluntad del actor de querer obtener el desalojo del bien inmueble arrendado, que según sus dichos le pertenece según documento de propiedad, de contrato de arrendamiento y de su cesión que constan en autos. Así se declara.
Del análisis que antecede se infiere sin dejar lugar a dudas, que la demanda si cumple con los requisitos establecidos en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, este Tribunal considera que la presente cuestión previa opuesta por la demandada no debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide.
1.3. - Del incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada al momento de oponer la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil la fundamentó en lo establecido en el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem.
Para resolver el Tribunal observa:
El artículo 346 del Código de procedimiento Civil dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ... "6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.
El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, como complemento del dispositivo que le precede, entre otras cosas dispone: “…El libelo de la demanda deberá expresar:... 5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”.
En primer término, la defensa previa de defecto de forma de la demanda cuya decisión ocupa al Tribunal, fue fundamentada por la demandada principalmente en el supuesto incumplimiento por parte de la actora, de la obligación prevista en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la cual es la contenida en el ordinal 5º, relativa a la relación de los hechos y sus fundamentos de derecho con las pertinentes conclusiones.
De una simple lectura del artículo 340 del Código Adjetivo, nuestro Legislador Patrio puntualizó de una manera diáfana y enfática, en correcta aplicación de los principios legales que incluyó en el artículo 12 de nuestro Texto de Trámites, el deber que se le impone al actor de señalar de algún modo los hechos que cree causaron la infracción del derecho o título de los cuales considera legítimo solicitar por medio de la intervención de los Tribunales de justicia, la restitución de la situación jurídica infringida a fin de individualizar de alguna manera los hechos denunciados, que por una vía u otra pudieran eventualmente ocasionar consecuencias jurídicas diferentes dependiendo de la norma legal con que se pretenda fundamentar la pretensión específica, y dependiendo igualmente de las conclusiones que se expongan. En efecto, cuando nuestro Legislador dispone que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, se infiere que dichos alegatos, narraciones o exposiciones de las partes deben existir indefectiblemente para que el Juez decida con arreglo a lo solicitado por las partes, habida cuenta de la prohibición legal que existe de que éste base su fallo en hechos que el actor, en este caso, no ha invocado en la oportunidad procesal correspondiente. Ahora bien, dicha obligación de la parte actora no se agota con el deber que tiene de enunciar los hechos en que basa su pretensión, porque a fin de individualizar como se dijo antes, las consecuencias jurídicas que posiblemente se deriven de dicha pretensión, debe señalar la fundamentación de derecho de la misma, y las pertinentes conclusiones, siendo que dichos fundamentos de derecho pueden no ser exactamente los aplicables a la situación particularmente planteada en la demanda, ya que como bien es sabido el "Juez conoce el derecho", y es quien en definitiva aplicará la norma que más íntima relación guarde con cada caso en especial, por lo que queda limitada la razón de ser de dicho requisito legal en particular, a coadyuvar al establecimiento de la consecuencia jurídica que en definitiva debe resultar en el caso concreto. Cabe destacar, tal como ha sido mantenido por la casación venezolana, que al actor le basta señalar y exponer sus alegatos de la forma que mejor le parezca, siempre y cuando sea claro y conciso en sus planteamientos, habida cuenta que es menester del Sentenciador calificarlos y valorarlos jurídicamente mediante el examen y análisis que de tales alegatos y de las razones e instrumentos en que se sostenga y fundamente su demanda, se realice en la etapa procesal correspondiente. Pero así como los fundamentos de hecho y las normas de derecho aplicables a los mismos, las pertinentes conclusiones a que se refiere el mismo ordinal 5º del artículo 340 Adjetivo complementan al Juez de una manera más resumida y sintética la noción de la causa petendi que se hace contener en el libelo de la demanda, toda vez que con las mismas se fusionan idealmente esos hechos denunciados con aquellos supuestos de hecho que efectivamente pueden ser extraídos de las normas invocadas, todo lo cual hace que al Juez no se le dificulte la labor jurisdiccional que se le ha encomendado por mandato constitucional expreso, cual es el de administrar justicia.
En el caso bajo estudio, esta Juzgadora, independientemente de la calificación que pueda dársele a los hechos narrados por la actora de lo cual deberá decidir cuando se pronuncie definitivamente sobre el mérito de la presente causa, evidencia que efectivamente el actor en su libelo de demanda, fundamentó su pretensión en los artículos 1.604, 1.605, 1.133, 1.134, 1.135, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592, 1.594 del Código Civil, 33 y 34 literal “a” del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual por cierto resulta bastante suficiente, señalando de una manera precisa las normas legales que servían de base a su pretensión principal, señalamiento éste necesario en virtud de una orden legal expresa. Del mismo modo observa el tribunal que así como la parte actora indicó en el libelo los hecho y las normas en que fundamenta su pretensión, así también señaló sus conclusiones, (sin que este Tribunal deje de advertir que nuestro Derecho no está sometido a frases sacramentales), todo lo cual de ninguna manera encaja perfectamente dentro de ninguno de los supuestos de procedencia de la cuestión previa de defecto de forma de la demanda contenida en el ordinal 6º del artículo 346 adjetivo, razón por la cual esta Juzgadora aprecia que la misma, fundamentada en el incumplimiento de los requisitos a que se refiere el ordinal 5º del Artículo 340 de nuestro Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar en derecho. Así se decide.
1.4.- Del incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada al momento de alegar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil también la fundamentó en lo establecido en el ordinal 6° del artículo 340 eiusdem, para lo cual alegó entre otras cosas, que el actor acompañó al libelo de demanda unos instrumentos en calidad de fundamentales, que dice, que estos son aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo no corresponden los daños y perjuicios, deben ser especificados con sus causas.
Para resolver el Tribunal observa:
El artículo 346 del Código de procedimiento Civil dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:... 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.
El artículo 340 del Código de procedimiento Civil, como complemento del dispositivo que le precede, entre otras cosas dispone: “…El libelo de la demanda deberá expresar:... 6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”.
Ahora bien, esta Sentenciadora , dejando a salvo el examen que realizará en el momento en que se pronuncie sobre el fondo de la controversia, aprecia que la parte actora consignó junto a su libelo de demanda, una serie de instrumentos mediante los cuales pretende sostener todos y cada uno de los puntos que conforman la pretensión principal de su demanda, todo lo cual en esa prematura etapa del proceso pueden eventualmente ser catalogados como fundamentales, en virtud de que el verdadero y exhaustivo examen y legal calificación de los mismos debe realizarse, como se dijo antes, en la decisión del mérito.
En virtud de lo anteriormente expuesto, el Tribunal considera que la presente cuestión previa interpuesta por la demandada relativa al defecto de forma del libelo de la demanda, fundada en la presunta falta de consignación de los documentos fundamentales de la misma, no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
1.5.- Del incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente a cuando se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.
La parte demandada al momento de alegar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, también la fundamentó en lo establecido en el ordinal 7° del artículo 340 eiusdem, alegando que la parte actora demandó los daños y perjuicios y no los especificó.
El artículo 346 del Código de procedimiento Civil dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:... 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.
El artículo 340 del Código de procedimiento Civil, como complemento del dispositivo que le precede, entre otras cosas dispone: “…El libelo de la demanda deberá expresar:...7° Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas”.
El Tribunal observa que la sabia previsión que tuvo nuestro Legislador Adjetivo al crear el dispositivo contenido en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, fue en principio la de obligar al actor a indicar de una manera inteligible los daños y perjuicios presuntamente causados por la conducta culposa o dolosa del demandado y su origen, a fin de suministrarle suficiente información a dicha parte como para que preparare una defensa digna, lejos de desventajas en virtud del derecho a la defensa que se merece, por demás derecho de eminente rango constitucional y de vinculante protección y tutela por parte del Estado. Dicha señalización, a juicio de esta Juzgadora quien se atiene y debe respetar el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, puede no ser detallada ni pormenorizada, de manera que con el solo señalamiento de los daños y perjuicios y sus causas no discriminadas, se puede considerar suficiente a los efectos de lograr la activación o posibilidad de activación del derecho de la defensa que goza el demandado.
La causa petendi de la presente demanda principalmente consiste en el desalojo del bien inmueble arrendado y no se solicitó pago alguno de daños y perjuicios, tal y como lo señala la parte demandada. Así se establece.
Esta Juzgadora luego del análisis del libelo observa que lo demandado por la actora es un desalojo, con lo que pretende le sea entregado el bien inmueble objeto de la presente demanda, y que en caso de que esto ocurra, se le pague los cánones de arrendamiento vencidos, por lo que este Tribunal observa que de ninguna forma se están exigiendo daños y perjuicios, tal y como lo señala el demandado, razón por la cual este Tribunal considera que esta cuestión previa de defecto de forma fundamentada en el presunto incumplimiento de lo dispuesto en el ordinal 7º del Artículo 340 no debe prosperar en derecho, y así debe ser declarado. Así se decide.
1.6.- Del incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal 9° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente a la indicación de la dirección del demandante a que se refiere el artículo 174
La parte demandada al momento de alegar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil fundamentada en lo establecido en el ordinal 9° del artículo 340 eiusdem, alegó que de la forma en que esta planteada la demanda o la controversia signada con el número 1916-5, donde inicialmente no aparecen el demandante y su carácter con el cual actúa y su dirección de domicilio.
Para resolver el Tribunal observa:
El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:... 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.
El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, como complemento del dispositivo que le precede, entre otras cosas dispone: “…El libelo de la demanda deberá expresar:... 9°…La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174…”.
Analizado el libelo de la demanda el Tribunal observa que la parte demandante en su libelo de demanda, señaló como domicilio procesal, la siguiente dirección: avenida Universidad, Chorro a Coliseo, Edificio Zulia, Cuarto piso, Oficina número Cuarenta y Uno (41), Caracas, Distrito Federal; por tal motivo este Tribunal considera que la parte actora ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el precitado artículo 340 ordinal 9°, razón por la cual la cuestión previa interpuesta por la parte demandada relativa al defecto de forma del libelo de la demanda, fundamentada en el ordinal 9° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
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- DE LA NULIDAD DE LA VENTA.
La parte demandada a través de su apoderada judicial, en su escrito de contestación de la demanda solicitó al Tribunal que declare la nulidad de la venta del inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el número cuarenta y tres (43) y el puesto de estacionamiento letra y número E-sesenta y uno (E-61), ubicados en la cuarta planta o piso y planta semisótano del segundo cuerpo respectivamente del Edificio denominado Residencias Orituco, situado en el lote 6-A y manzana 541/03 de la Urbanización Palo Verde, Carretera S.L., Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda. Que a su mandante le prometieron la venta del inmueble antes descrito y el mismo solicitó el derecho de preferencia en inquilinato, lográndolo con lugar, y le indicó a la arrendataria que solicitaría un préstamo en el IPASME.
Que la arrendadora ciudadana O.Z.L. le violentó su derecho de preferencia, al venderle el inmueble objeto del desalojo que se demanda a la ciudadana Zulamy del C.S.B. parte demandante en el presente proceso.
Este Tribunal para resolver al respecto observa:
Luego de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se puede determinar que la parte demandada reconvino a la parte demandante; reconvención cuya admisión fue negada en la misma en fecha de su proposición, siendo que esa nulidad que alegó la parte demandada constituía la causa petendi de la reconvención, por tal motivo y en virtud de dicha negativa, mal podría este Tribunal pronunciarse sobre la mencionada nulidad toda vez que puede oponerse como defensa de fondo por tratarse de una acción. Así se decide.
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- DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Esta sentenciadora en uso de las facultades conferidas en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a decidir sobre este planteamiento:
La parte actora alega en el libelo de demanda, que el contrato de arrendamiento le fue cedido por la anterior propietaria arrendadora; que en su condición de nueva propietaria se subrogó en los derechos y obligaciones de la arrendadora por disposición de la Ley; que por la cesión que del contrato quedó instituida como arrendadora de dicho inmueble, encargada de su administración, cobrando los alquileres y extendiendo los correspondientes recibos.
Que de acuerdo con las cláusulas primera y tercera la duración del contrato sería de un año contado a partir del 5 de Diciembre de 1.987, prorrogable por el mismo período siempre que una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no prorrogarlo con no menos de treinta días de anticipación al vencimiento de uno de los respectivos lapsos.
Que la nueva adquiriente del inmueble tiene el deber jurídico de respetar la convención arrendaticia; que por el solo hecho de la venta el contrato de arrendamiento se convierte a tiempo indeterminado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.605 del Código Civil que dispone que el comprador deberá dejar al inquilino que siga ocupando el inmueble arrendado por el tiempo en el cual se presume hechos los arrendamientos...en que no se ha determinado su duración; por lo que se está en presencia de un contrato de arrendamiento convertido a tiempo indeterminado, por lo tanto, susceptible de que se le apliquen las normas del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser de orden público y por ende no son susceptibles de ser relajadas ni renunciadas por acuerdos particulares.
Para resolver el Tribunal considera necesario analizar las pruebas aportadas al proceso, relacionadas con este planteamiento, lo cual procede hacer de seguidas:
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- Copia de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana O.Z. como arrendadora y G.B. como arrendataria el día 5 de Diciembre de 1.987. Analizado dicho instrumento, el Tribunal observa que constituye reproducción fotostática simple de un documento privado, que no fue rechazada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto y que forma parte de los documentos que la parte demandada agregó al expediente de consignaciones N° 98003785, del Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y que la misma parte actora consignó en copia certificada en este expediente junto con el libelo de demanda; por lo que debe tenerse como reconocido según las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, adquiriendo el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.364 eiusdem. Así se declara.
Del documento subexamine ha quedado plenamente demostrado que entre las ciudadanas O.Z., en su carácter de arrendadora y G.B. en su carácter de arrendataria; se celebró un contrato de arrendamiento en fecha 5 de Diciembre de 1.987 sobre un inmueble constituido por el apartamento número Cuarenta y Tres (43) del Edificio Orituco. Así se decide.
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- Original de cesión celebrada entre la ciudadana O.Z.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.669.469, en su carácter de cedente y, la ciudadana Zulamy del C.S.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 8.644.118, en fecha 14 de Abril de 1.994, como cesionaria arrendadora y administradora del contrato de arrendamiento celebrado el 5 de Diciembre con la ciudadana G.B. sobre el inmueble identificado como apartamento número Cuarenta y Tres (43) y el puesto de estacionamiento letra y número E- Sesenta y Uno (E-61), ubicado en la cuarta planta (4to. piso) y planta semisótano del segundo cuerpo del Edificio denominado Orituco situado en el lote 6-A y Manzana 541-03, Urbanización Palo Verde, Carretera S.L., Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda. Dicho instrumento no fue rechazado ni impugnado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, por lo que el Tribunal lo aprecia en su justo valor. Así se declara.
La cesión o venta de crédito constituye una figura del género cesión de derecho y es un contrato independiente, que tiene por objeto la transferencia, a título oneroso o gratuito, de derechos de créditos. Acá al contrato se le denomina cesión; al vendedor cedente y al comprador cesionario. Es un contrato por el cual se sustituye el antiguo acreedor (cedente) con uno nuevo (cesionario). El deudor continúa siendo el mismo y la obligación originaria no se ha extinguido. .
Se entiende por crédito, no solo el derecho de cobrar una deuda de dar sumas de dinero, sino cualquier derecho o acción contra terceros. El crédito tiene por complemento la acción, ésta surge a causa del crédito. Pueden transferirse no solamente los créditos ya vencidos, sino también los créditos
aún no vencidos, los futuros y los condicionales. Es principio general que el crédito se transmita tal como es, con sus garantías, sus accesorios, hasta sus defectos. Pueden cederse tanto los créditos que constan por escrito público, como los que constan en instrumentos privados. Los títulos a la orden se transfieren mediante el endoso, los títulos al portador por simple tradición. .
Los caracteres de la cesión son los siguientes: es un contrato consensual y oneroso; si es gratuito se regirá por las normas sobre la donación (sic")...omissis... .
De tal manera que la cesión de un arrendamiento, como lo es el caso subiudice, es igual a la cesión de un crédito; por lo tanto, le es aplicable la norma contenida en el artículo 1.549 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:
La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición...
.
De la norma in comento, anteriormente transcripta se puede evidenciar claramente los requisitos necesarios, para la perfección de una cesión, entre ellos el convenio expreso entre las partes sobre el objeto cedido y el precio de dicha cesión.
Con respecto al cumplimiento de tales requisitos (consentimiento y precio) de la cesión la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, ahora Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 18 de Junio de 1.987 con ponencia del Magistrado Doctor A.F.C., estableció lo siguiente:
“(...) Es evidente, por tanto, que el precio de la cesión, por disposición expresa de la Ley constituye un elemento esencial para la existencia del acto jurídico, pues al no haber precio tampoco hay consentimiento a ese respecto, lo cual entraña la inexistencia del contrato, según lo previsto en el artículo 1.141 del Código Civil, a cuyo tenor el consentimiento de las partes es una de las condiciones requeridas para la existencia del convenio. En sentencia de fecha 30 de Noviembre de 1.977, al considerar un caso similar al presente, pues se trataba también de la nulidad absoluta de una cesión de crédito por falta de precio, se dejó establecido que “la inexistencia de los contratos y la nulidad absoluta de los mismos pueden ser declarados de oficio por los jueces...”, con lo cual esta Corte dejó claramente sentado que la falta de precio en una cesión de crédito constituye una cuestión de derecho atinente al orden público que el Juez puede plantear y resolver en la sentencia sin alegación de parte, en virtud del principio iura novit curia (...)”.
Este criterio jurisprudencial lo comparte esta sentenciadora en todas sus partes y lo hace suyo para aplicarlo al presente caso en aras de la uniformidad de criterios judiciales, de la integridad de la legislación y de seguridad jurídica, en aplicación del artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Analizada minuciosamente esta cesión, el Tribunal observa que cumple los requisitos previstos en el artículo 1.549 del Código Civil, lo cual es materia de orden público según el criterio jurisprudencial citado in retro; tales requisitos son el precio y el consentimiento del cesionario, ya que están expresamente indicados en la cesión, de tal manera que lo prudente en este caso, es tener como válida la cesión. Así se decide.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que a la parte actora le fue cedido el contrato de arrendamiento celebrado el día 5 de Diciembre de 1.987 entre la ciudadana O.Z. como arrendadora y G.B. como arrendataria sobre el inmueble constituido por el apartamento número Cuarenta y Tres (43) del Edificio Orituco. Así se decide.
Del análisis de estos instrumentos ha quedado plenamente demostrada la relación que desde el 5 de Diciembre de 1.987 existió entre la ciudadana O.Z. como arrendadora y G.B. como arrendataria del inmueble constituido por el apartamento número Cuarenta y Tres (43) del Edificio Orituco. Así se decide.
Igualmente ha quedado plenamente demostrado que esa relación de arrendamiento existió hasta el 14 de Abril de 1.994, fecha en la que la ciudadana O.Z. le cedió a la ciudadana Zulamy del C.S.B., todos los derechos y obligaciones derivados del contrato celebrado el 5 de Diciembre de 1.987 entre la ciudadana O.Z. y G.B.; por tal motivo, quedó plenamente demostrado que Zulamy del C.S.B. se subrogó en la misma posición contractual de la arrendadora cedente. Así se decide.
El Código Civil en su artículo 1.133 define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. (Subrayado de este Tribunal). El mismo Código indica la eficacia de los contratos, al disponer su artículo 1.166 lo siguiente: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”. (Subrayado de este Tribunal).
Del mismo modo, el artículo 1.159 eiusdem establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, por lo que las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas.
Aplicando las normas transcriptas y el criterio doctrinario citado al presente caso se tiene entonces, que el contrato cedido se mantiene íntegramente, tal y como fue celebrado entre las partes originarias.
La parte actora sostiene que por el hecho de la venta el contrato de arrendamiento que en su origen fue a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado por disponerlo asó el artículo 1.605 del Código Civil, lo cual es correcto; empero, al existir la cesión del contrato el comprador del inmueble arrendado no solamente es el nuevo propietario al que se refiere la norma citada, no; al existir la cesión, el propietario es además el arrendador cesionario, por lo tanto ese contrato cedido es Ley entre las partes, por lo que las obligaciones originarias deben cumplirse tal y como fueron contraídas. Así se decide.,
De tal manera que si las partes contratantes establecieron que el contrato de arrendamiento cedido tiene una determinación de su vigencia, tanto esa s cláusulas como todas las que conforman ese contrato se encuentran vigentes. Así se decide.
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que el contrato de arrendamiento celebrado el 5 de Diciembre de 1.987 sobre el inmueble arrendado cuyo desalojo es la causa petendi de la demanda no se ha convertido ha tiempo determinado; en consecuencia, el contrato es a tiempo determinado. Así se decide.
Ahora bien, la parte actora, en el libelo de demanda, pide el desalojo del inmueble arrendado en virtud a que la arrendataria no ha cumplido con la obligación de pagar el monto del canon de arrendamiento establecido por la autoridad competente para el puesto de estacionamiento letra y número E- Sesenta y Uno (E-61), ubicado en la cuarta planta (4to. piso) y planta semisótano del segundo cuerpo del Edificio denominado Orituco situado en el lote 6-A y Manzana 541-03, Urbanización Palo Verde, Carretera S.L., Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda.
El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales...
(Subrayados del Tribunal).
Así mismo el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...
(Subrayado del Tribunal).
Al respecto el Dr. J.L.V.P., en el Libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, señala:
…omissis...Si el contrato es a tiempo indeterminado o verbal tiene aplicación el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a las causas de desalojo y plazo para la desocupación (Art. 34º)…omissis...Si el contrato es a tiempo determinado no se aplica el articulo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino las acciones de derecho común, resolutoria o de cumplimiento (Art. 1.167 C.C.)...
De la exhaustiva lectura realizada a la convención locativa se desprende que las partes contratantes convinieron en las cláusulas primera y tercera, lo siguiente:
"PRIMERA.- El arrendatario toma desde esta fecha...omissis...y conforme a este contrato por el término de un año...omissis....TERCERA.- Este contrato será prorrogable por el mismo lapso de tiempo arriba mencionado, bajo las mismas condiciones y bases, si una de las partes no participa a la otra, por escrito, con no menos de treinta días de antes del vencimiento de uno de los respectivos lapsos su deseo de no continuar con el contrato locativo"...omissis....
Analizadas minuciosamente las cláusulas parcialmente transcriptas se infiere sin dejar lugar a dudas, que las partes tuvieron la intención al contratar, de que el contrato de arrendamiento tuviese una duración determinada; vale decir, que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.
De los documentos aportados al proceso, no se evidencia de ningún modo que alguna de las partes hubiese notificado a la otra por escrito, su intención de no continuar con el contrato, condición ésta convenida por las partes; así como tampoco, que demuestren que se haya verificado la tácita reconducción del mismo para considerar que el contrato se haya convertido a tiempo indeterminado; por el contrario, ha quedado plenamente demostrado que a partir del 5 de Diciembre de 1.988, fecha en que se cumplió el plazo inicial, se ha venido prorrogando sucesivamente el plazo convenido; entonces tratándose el caso subiudice de una relación de arrendamiento a tiempo determinado tal y como se decidió anteriormente, la pretensión de la actora no encuadra en el supuesto de la norma contenida en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y ello es así dada la naturaleza de orden público que envuelve la normativa inquilinaria, por imperio del artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo que trae como consecuencia que la petición de la parte demandante sea contraria a una disposición expresa de la Ley, como lo es la norma contenida en el artículo 34 eiusdem; en consecuencia, este Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Como consecuencia de la presente decisión el Tribunal no puede entrar a decidir las demás alegaciones formuladas por la parte demandante, así como tampoco puede entrar a analizar ni valorar las demás pruebas aportadas al proceso. Así se decide.
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no reunir el libelo los requisitos indicados en los ordinales 2°, 4°, 5°, 6°, 7° y 9° del artículo 340 eiusdem, opuesta por la parte demandada
SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, intentara la ciudadana ZULAMY DEL C.S.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-8.644.118; representada en este proceso por sus apoderados judiciales, ciudadanos V.O.C., G.C.N. y M.B. BARCENAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad números V-3.184.371, V-3.225.199 y V-3.588.047, respectivamente, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 8.494, 8.567 y 44.051, respectivamente; contra la ciudadana G.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.674.916; representada en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos A.M.F. y P.C., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 47.528 y 66.268, respectivamente.
Se condena a la parte actora a pagar las costas procesales en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado según lo prevén los artículos 251, 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los diez (10) días del mes de Noviembre del año dos mil seis (2.006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
