Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Mayo de 2016

Se inició el presente procedimiento mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial el 15-07-2013, mediante el cual la parte actora, demandó por Cumplimiento de Contrato a la ciudadana A.L.B.S., siendo admitida por este Juzgado en fecha 22-07-2013, ordenándose el emplazamiento de la demandada (folios 63 y 64).

Una vez efectuados los trámites para la citación personal de la demandada, siendo infructuosa, a solicitud de la parte actora, se libró cartel de emplazamiento a la demandada (folio 132). Posteriormente, la parte actora consignó publicación del citado cartel (folios 137 al 146). Una vez cumplidas las formalidades del artículo 224 (folio 153), a solicitud de parte se designó defensor judicial a la demandada (folio 156).

En ese orden, consta en autos que el apoderado judicial de la demandada reconviniente, en la oportunidad procesal correspondiente, consignó escrito de contestación y reconvención a la actora (folio 168 al 181). La reconvención propuesta fue admitida por este juzgado el 11-08-2013 (folio182). El apoderado judicial de la parte actora reconvenida en fecha 25-09-2014, consignó escrito de contestación a la reconvención (folios 187 al 203). Posteriormente, en fecha 20 y 21 de octubre, tanto la parte actora reconvenida como la demandada reconviniente, consignaron escrito de promoción de pruebas, respectivamente (folios 207 al 225 y 246 al 249). Al respecto, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la contraparte (folios 265 al 268). Asimismo, la demandada reconviniente consignó escrito de oposición a las pruebas de la otra (folios 270 y 271). En tal sentido, en fecha 29-10-2014, se dictó auto de admisión de las pruebas.

En fecha 08-04-2015, el juez provisorio de este juzgado se abocó al conocimiento de la causa.

Subsiguientemente, en fecha 06-05-2015, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de informes (folios 339 al 357).

En fecha 16-06-2015, este juzgado dictó auto ordenando oficiar al Vicepresidente de créditos del Banco de Venezuela (folios 358 y 359). Posteriormente, en fecha 01-07-2015, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos. Al respecto, éste juzgado dictó auto el 08-07-2015, ordenando librar nuevo oficio al Vicepresidente de créditos del Banco de Venezuela (folios 369 al 371), en esa misma fecha se libró el referido oficio, siendo recibidas las resultas provenientes del Banco Venezuela en fecha 27-11-2015 (folio 18).

III

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegatos de la parte actora reconvenida:

Adujo la parte actora reconvenida que el 18 de febrero del 2013, celebró un contrato de opción a compra con la demandada, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, Distrito Capital, que según su decir, en ese convenio se le dio en venta un inmueble constituido por un apartamento identificado con el nº 3, destinado a vivienda ubicado en la planta baja del edificio Mauricio, urbanización La Carlota, cerca de la urbanización Los Dos Caminos, en la intersección de las avenidas “E” y “A”, Municipio Sucre, estado Miranda. Que el precio de la venta fue de Bs. 900.000,00, que serian pagados de la siguiente manera: la cantidad de Bs. 600.000,00, que se entregó al momento de la autenticación del contrato de opción a compra, más la cantidad ya entregada de Bs. 50.000,00, y la cantidad de Bs. 250.000,00, al momento de otorgarse el documento definitivo de venta, ya que estaba gestionando un crédito hipotecario en el Banco Venezuela por la referida cantidad.

Que para al momento de la suscripción del contrato cuyo cumplimiento se pretende, había pagado a la demandada más del 70% del valor del inmueble. Que, conforme a la cláusula tercera del contrato, las partes tenían un lapso de 90 días más una prórroga de 30 días, para el otorgamiento del documento definitivo de venta fijado para el 18 de junio de 2013.

Que el 06-06-2013, presentó ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, oportunidad donde el apoderado judicial de la parte demandada, se negó a suscribir el documento definitivo de venta por un error en su contenido, pues se había omitido considerar los Bs. 50.000,00, de reserva que pagó inicialmente y le manifestó que el apartamento valía el doble y que se volvería a colocar en venta, lo cual ocurrió.

La accionante pretende se de cumplimiento al contrato de compraventa celebrado el 18-02-2013 y como consecuencia, se verifique la entrega material del inmueble con el otorgamiento del respectivo documento definitivo por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente o, en su defecto, la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, acordándose su registro.

Alegatos de la parte demandada reconviniente:

En cuanto a la demanda principal:

La representación judicial de la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación esgrimió que contrario a lo indicado por la actora, el documento autenticado no contiene una operación de compraventa, pues es un contrato preparatorio que establecen las condiciones bajo las cuales se celebraría la venta definitiva del inmueble.

Que tanto el apoderado de su representada como el apoderado del banco se negaron a suscribir el documento definitivo de venta, pues pretendía la actora que su representada le reintegrara la cantidad de Bs. 50.000,00, aunque declare el documento que recibía la cantidad de Bs. 300.000,00 y que, según su decir, la parte actora reconvenida solicitó crédito por mayor cuantía con la intención de obtener dinero, situación que no le participó a su representada y con la que no estaría de acuerdo pues sería cómplice de hecho ilícito.

Que su representada cumplió con todas y cada una de sus obligaciones y fue la actora quien al momento de otorgar el documento definitivo de venta al tratar de modificar las condiciones del contrato y pretender que su representada recibiera cantidades superiores a las debidas incumplió con sus obligaciones.

Alegatos de las partes en cuanto a la reconvención:

a). Parte demandada reconviniente:

La representación judicial de la demandada reconvenida alegó como hechos relevantes a su pretensión los siguientes:

Que se pactó en el contrato de opción a compra-venta autenticado por ante la notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 16, Tomo 17 de los libros de autenticación de esa Notaría, que el plazo de vigencia de la opción de compra venta era de 90 días continuos más 30 días de prórroga única (cláusula 3). Y que una vez convocado el apoderado de la vendedora para el otorgamiento del documento definitivo de venta (11-06-2013), éste junto al apoderado del Banco de Venezuela, se percataron que el cheque emitido por la entidad bancaria era por un saldo superior al establecido como saldo en el contrato, situación que no podía ser avalada por su representada.

Que en virtud del incumplimiento de la actora reconvencida en el plazo pactado en el contrato (cláusula 3era), solicitó la resolución del contrato con la indemnización prevista en la cláusula 8ª del referido contrato.

Parte actora reconvenida:

La representación judicial de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:

Que el documento definitivo de venta fue realizado única y exclusivamente por el Banco de Venezuela y que la parte demandada reconviniente debe estar en conocimiento que siendo el objeto del contrato un inmueble destinado a vivienda debe cumplir y ajustarse a la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela, Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21-02-2013, que entre otras cosas establece:

…en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero.

La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat. (Subrayado de la parte)

Que, de acuerdo a la Resolución parcialmente citada por la parte actora reconvenida, no se le puede responsabilizar cuando para adquirir su vivienda principal depende del desembolso de los recursos por parte del Banco Venezuela, así como de la redacción del documento definitivo de venta. Que la demandada reconviniente reconoció en su escrito de contestación que el documento definitivo de venta no se suscribió por decisión del representante del banco quien se percató de un error en el texto del documento por ellos realizado, relativo a una discrepancia en los montos.

Finalmente esgrimió en su defensa, que no es cierto que su representada haya incumplido con sus obligaciones y que por alguna razón imputable a ella no se suscribió el contrato definitivo de venta. Solicitó de se celare improcedente la reconvención propuesta.

IV

PRUEBAS

1. Pruebas de la parte actora:

Pruebas promovidas junto al escrito libelar:

De acuerdo a los hechos expuestos por las partes, resultan como no controvertidos la existencia entre las partes el contrato documentado que denominaron de opción de compra venta, a pesar que uno afirma que es una venta definitiva y la otra que es un contrato preparatorio; el objeto del contrato y el precio fijado, la parte pagada y el saldo del mismo que se pagaría para el momento de la firma del documento definitivo. No obstante ello, las partes aportaron sus respectivas pruebas.

1. Riela a los folios 18 al 22 marcado “A”, copia de instrumento autenticado contentivo de contrato de opción a compra venta o promesa bilateral de venta suscrito entre la ciudadana A.L.B.S., representada por su apoderado, ciudadano J.J.B.S. en su condición de promitente vendedora y la ciudadana Z.S.T., como promitente compradora, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18-02-2013, bajo el Nº 16, tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Este documento de índole auténtico, al no haber sido tachado por alguna de las causales contenidas en el artículo 1184 del Código, pues al contrario, fue admitido por la contraparte, se tiene como legalmente promovido conforme el artículo 1357 del Código Civil y pertinente para acreditar que las partes en efecto pactaron un contrato que denominaron de opción a compra sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta baja del edificio Mauricio, urbanización La Carlota, cerca de Los Dos Caminos, Municipio Sucre, estado Miranda, con un plazo de vigencia de 90 días más 30 días de prórroga. Que el precio del inmueble se fijó en la cantidad de Bs. 900.000,00, para ser pagados de la siguiente manera: la cantidad de Bs. 600.000,00 al momento de la firma del contrato en cuestión, más Bs. 50.000,00, pagados con anterioridad para reservar la venta y el resto, la cantidad de Bs. 250.000,00, en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta y las demás las obligaciones pactadas para cada una de las partes.

2. Riela al folio 23 al 25 marcado “B”, copia simple del documento de propiedad del inmueble de autos a favor de la ciudadana A.L.B.S., titular de la cédula de identidad Nº V-12.420.548. Este documento público se tiene como fidedigno al no haber sido impugnado por la contraria conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, el mismo resulta impertinente e irrelevante por cuanto no está en discusión si el referido inmueble es propiedad de la ciudadana A.L.B.S., hoy demandada.

3. Riela al folio 28 al 30 marcado “C”, copia simple del instrumento poder otorgado por la ciudadana A.L.B.S. al ciudadano J.J.B.S., ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital. Este documento de índole auténtico al no haber sido tachado por alguna de las causales del artículo 1387 del Código Civil, ni impugnado por la contraria se reputa como legal y pertinente para acreditar las facultades otorgadas por la ciudadana A.L.B.S. a J.J.B.S., para representarla en los asuntos legales en la República de Venezuela y en el Exterior, así como realizar operaciones de venta, permuta, hipotecas, etc.

4. Riela al folio 31 marcado “D”, copia simple de dos cheques, Nº 0055745 y 00055758, respectivamente, de la cuenta corriente Nº 0108-0163-07-0900000011, del Banco Provincial de por la cantidad de Bs. 300.000,000 cada uno, de fecha 18-02-2013 a favor del ciudadano J.J.B.S.. Sin embargo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 eiusdem, los documentos privados a los fines de su eficacia probatoria deben producirse en sus originales y no en copias simples. No obstante, ese tampoco es un hecho controvertido.

5. Riela al folio 32 marcado “E”, copia simple de instrumento privado del 03 de febrero de 2013, por cantidad de Bs. 50.000,00, suscrito por una persona identificada como I.S., titular de la cédula de identidad Nº 3.079.989. Este documento de índole privado se desecha de acuerdo a lo antes analizado, que los instrumentos privados a los fines de su eficacia probatoria deben producirse en sus originales y no en copias simples.

6. Riela al folio 34 marcado “F”, y a los folios 35 al 40 marcado “G”, copia simple de la constancia de recepción de documentos, emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre, estado Miranda de fecha 06-06-2013 y copia simple del documento de compraventa con hipoteca de primer grado presentado ante el referido Registro que expidió la constancia de recepción. El referido comprobante de recepción constituye un documento público administrativo expedido por la autoridad competente que, al no haber sido enervado mediante prueba en contrario, se tiene como legalmente promovida y con pleno valor probatorio evidenciándose del mismo que la ciudadana Z.S.T., cédula de identidad Nº 5.962.858, consignó el documento de venta con hipoteca de primer grado con los requisitos exigidos por ley a los fines de su otorgamiento en fecha 11-06-2013. En tal sentido, el anterior comprobante de recepción adminiculado con la copia simple del documento de venta con hipoteca de primer grado marcado “G”, el cual no fue impugnado por la contraria, se tiene con pleno valor de pruebas conforme el artículo 429 ibídem y resultan pertinentes para acreditar que la actora presentó el documento a protocolizar ante el Registro y que éste contenía hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela por la cantidad de Bs. 300.000,00.

   Además, consta a los folios 297 al 307, informe proveniente del Registro Público Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, por medio del cual se verificó que el documento definitivo de venta en cuestión se encuentra archivado en la Oficina del Registro bajo el Nº de trámite 239.2013.9.2.1198, de fecha 06-06-2013, es decir, efectivamente el documento fue presentado ante el Registro respectivo, teniendo tal informe como una prueba legal en conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código en referencia.

7. Riela al folio 41 y 42 marcado “H”, anuncio electrónico de venta inmueble publicado en el portal de internet Tuinmueble.com. Esta documental se desecha por cuanto no aporta elemento de convicción alguno apara resolver la presente causa.

8. Riela al folio 43 al 60, marcado “I”, copia simple de la venta celebrada entre la ciudadana Z.S., en su carácter de vendedora y los ciudadanos W.J.C.T. y P.D.A.R., sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 41, piso 4, del edificio C.P.R., 3era etapa de la Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre, estado Miranda, inserto en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre, estado Miranda bajo el Nº 2012.3327, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.12209, correspondiente al libro de folio real del año 2012. Este documento de índole público al no haber sido tachado por la contraria se tiene como legal, sin embargo, los hechos en él contenidos no guardan relación con el documento de opción a compra venta cuyo cumplimiento se pretende, por parte de la actora, en consecuencia, se desecha.

   Pruebas promovidas en el lapso probatorio:

1. Riela a los folios 309 y 336 de la pieza uno; 18 y 23 de la pieza dos, informes provenientes del Banco de Venezuela, estos se tienen como legal conforme el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, verificándose de los mismos que la ciudadana Z.S.T., titular de la cédula identidad Nº V-5.962.858, solicitó un crédito hipotecario el 18 de febrero de 2013, que fue desistido por ella el 20-01-2014, dado que no se recibió carta solicitando su reactivación; que de acuerdo a la información suministrada por el área de crédito hipotecario, en fecha 13-06-2013, fecha pautada para la firma del crédito, la referida ciudadana solicitó modificación del mismo por un error en el monto aprobado; que el ciudadano L.E.V., titular de la cédula de identidad Nº 1.874.207, quien era el apoderado del Banco para ese entonces no firmó el documento por el error presentado en el monto aprobado y que el 29 de mayo de 2013, el documento fue devuelto por corrección.

   Pruebas de la parte demandada reconviniente:

1. Riela a los folios 250 al 256, notificación extrajudicial practicada en fecha 12-06-2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital. Este documento de índole auténtico al no haber sido tachado por la contraria por alguna de las causales contenidas en el artículo 1384 del Código Civil, se tiene como legalmente promovida y con pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 1357 eiusdem, y pertinente para acreditar que en fecha 12-07-2013, la referida Notaría, se trasladó a los fines de notificar a la ciudadana Z.S., pero ésta no se encontraba, por lo que se le notificó al Trabajador Residencial, a quien se le solicitó que se la entregase a la ciudadana Z.S., donde se le indicaba que debido a lo ocurrido al momento de la protocolización del documento definitivo de venta (que tanto el apoderado del banco como de la vendedora se negaron a suscribir el documento por la disparidad entre el monto por el cual el banco emitió el cheque y el saldo deudor), se suscribiría un contrato de disolución del contrato de opción de compra venta y que, la vendedora, conforme a la cláusula 8va retendría el equivalente al 25% de la cantidad recibida en arras.

2. Riela al folio 257 al 258 marcado “C”, copia simple del documento de propiedad del apartamento Nº 19, edificio Mauricio, a favor del ciudadano J.J.B.S., inserto por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre, estado Miranda en fecha 26-03-2001, bajo el Nº 13, Tomo 9 del Protocolo Primero. Este documento de índole público al no haber sido tachado por la contraria por alguna de las causales contenidas en el artículo 1384 del Código Civil, se tiene como legalmente promovido. Sin embargo, el mismo resulta impertinente dado que no aporta elementos de convicción para resolver la presente causa pues se trata de un inmueble distinto al de autos.

3. Riela a los folios 259 al 261 marcado “D”, copia simple de la Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21-02-2013, contentiva de la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Esta ley forma parte del derecho nacional, asunto que evidentemente no es materia de pruebas, pues entra formalmente dentro del aforismo: el Juez conoce el derecho. No obstante, luego el Tribunal sobre la base de su contenido hará un análisis a los fines de resolver este asunto.

4. Riela al folio 280 al 282, declaración testimonial del ciudadano J.J.N.S.. Aprecia quien decide que la declaración testimonial no es el medio idóneo para demostrar el eventual incumplimiento contractual del demandado, en consecuencia, se desechan las testimoniales promovidas por no merecer por sana crítica que corresponda a su objeto

5. Riela al folio 330 al 332 declaración testimonial de la ciudadana A.I.C., de la que se aprecia que la referida testigo avaló con sus dichos la documental cursante a los folios 250 al 256, contentivo de la notificación dirigida a la ciudadana Z.S., relativo a que practicó tal notificación en su carácter de Notario, en tal sentido se le otorga valor probatorio conforme el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

   V

   DEL MERITO

   Conclusiones probatorias

1. Que la ciudadana A.L.B.S., representada por su apoderado, ciudadano J.J.B.S., suscribió contrato que denominaron como de opción a compra venta con la ciudadana Z.S.T., autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18-02-2013, bajo el Nº 16, tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

2. Que el plazo pactado en el contrato de “opción a compraventa” conforme a la cláusula 3º era de 90 días continuos más 30 días de prórroga, venciendo el referido contrato en fecha 18-06-2013.

3. Que la ciudadana Z.S.T., hizo entrega a la vendedora, hoy demandada, la cantidad de Bs. 650.000,00, restando para el pago definitivo del inmueble la cantidad de Bs. 250.000,00, conforme al precio fijado en el contrato (cláusula 2º) y para el pago del monto total la promitente compradora, hoy actora, tramitó crédito hipotecario con el Banco de Venezuela.

4. Que la ciudadana Z.S.T., en su carácter de compradora presentó los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre, estado Miranda en fecha 11-06-2013 (folios 34 al 40). Y una vez presentes las partes para el otorgamiento de la venta definitiva, no se procedió al mismo dado que el documento de venta redactado por parte del Banco de Venezuela, constituía hipoteca de primer grado por la cantidad de Bs. 300.000,00, cuando el saldo del precio restante era de 250.00,00, y visto el error en el documento de crédito hipotecario el apoderado del Banco, se negó a firmar el referido crédito hipotecario (folio 18 de la pieza 2); por tal motivo, la promitente vendedora hoy demandada reconviniente, notificó a través de la Notaría Vigésima Sexta del Municipio Libertador que dado el incumplimiento, se procedería a suscribir documento de disolución del contrato de opción a compra venta pactado por las partes con su respectivo finiquito.

   En cuanto al alegato expuesto por la parte actora reconvenida de que el contrato de opción a compra cuyo cumplimiento se pretende en realidad constituye un documento de compra-venta, mientras que la demandada reconviniente lo califica como contrato preliminar, enfatiza este Tribunal que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia nº 116 del 22 de marzo de 2013, expediente n 2012-0 00274, al respecto, señaló:

   Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

   …De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

   Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

   .

   El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

   Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

   Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

   Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

   Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.

   Este criterio lo cambio la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n del 20 de julio de 2015, expediente 2014-662, en el cual indico

   Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa

   En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

   En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   No obstante, estos dos criterios contrapuestos, debe aplicarse al caso bajo estudio aquel vigente para el momento de intentarse la demanda, en virtud de los principios de la confianza legítima y de seguridad jurídica que se debe a los justiciables así como el de la irretroactividad de los criterios jurisprudenciales. En tal sentido, siendo que la demanda contentiva de la pretensión que se conoce se inició el 15 de julio de 2013, se encontraba vigente el primero de los criterios citados, es decir, el de la Sala Civil, por lo que bajo el mismo debe ser resuelto el presente caso, esto es, teniéndose como contrato de compra venta el pacto de las partes procesales.

   De acuerdo al contenido del documento contentivo del documento que denominaron “PROMESA BILATERAL DE COMPRA”, la actora reconvenida se comprometió a comprar y la demandada reconviniente a vender el apartamento arriba señalado, por el precio de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), de los cuales para el momento de la autenticación del mismo, entregó la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) que sumado a los cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) que había entregado como recibo de reserva, arribó a la suma de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00). Que la protocolización del documento definitivo de venta se haría dentro de los 90 días siguientes a la autenticación de dicho pacto más 30 días de prórroga, oportunidad en que se pagaría el saldo del precio, esto es, doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000).

   Siendo que el citado instrumento se autenticó el 18 de febrero de 2013, el plazo para la firma definitiva y su prórroga, venció el 18 de junio de ese mismo año, mientras que las partes habían pactado para esa firma el 13 de junio de 2013, es decir, en tiempo útil. Sin embargo, en ese momento habiendo cumplido la parte compradora con sus obligaciones, no se firmó el documento definitivo debido a que el funcionario del Banco de Venezuela en quien se había delegado tal función, se negó a hacerlo debido a que se había cometido un error en el documento ya que en vez de colocarse doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000) que era el saldo del precio, se colocó trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00).

   Es aceptado que ese saldo del precio se pagaría a través de un crédito hipotecario de dicha institución financiera, encargada además de la redacción del documento definitivo. Ante esto, la parte demandada reconviniente alegó que el documento definitivo apareció por un monto superior debido a que la compradora pretendía obtener cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), sin embargo, no hay pruebas de ello.

   Respecto a que sea imputable a la compradora la no firma del documento definitivo, se tiene que de acuerdo al contenido de la Resolución del 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta el 21 de ese mismo mes y año, dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, resolvió que en los contratos que tienen por objeto la adquisición de viviendas sólo se permitirá el cobro de sumas de dinero por cláusulas penales cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes; que no podrán ser cláusulas excesivas y, en ningún caso, se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.

   Por ello, no puede ser atribuida como responsabilidad de la compradora la no protocolización del documento definitivo, pues era la institución financiera la encargada tanto para la redacción del documento como el desembolso del dinero, como saldo del precio. Resulta ilógico atribuir a la compradora dicha responsabilidad cunado no dependía de ella dicha redacción sino al banco, que se supone una institución organizada a tales fines, cuando su objeto o actividad diaria tiene la de intervenir en ese tipo de operaciones, a cuya fin debe tener una estructura organizada y que por máximas de experiencias se tiene que debe manejar de manera cuidadosa y seria la información necesaria para la redacción de este tipo de documentos y que llegado el momento de una firma ante el Registro la misma no resulte nugatoria por este tipo de errores. Además, consta de las pruebas que la propia compradora solicitó la corrección del documento, a los fines de realizar la protocolización correspondiente definitiva de venta.

   De acuerdo al criterio jurisprudencia aplicable a este caso, estamos frente a un contrato de compra venta de inmueble destinado a vivienda, independientemente del nombre que las partes le hayan dado. Es que en el instrumento aportado al expediente contentivo de ese negocio jurídico, se aprecia el consentimiento de las partes, la determinación del inmueble como objeto del mismo y el precio, del cual la parte compradora pagó más del setenta y dos por ciento (72%).

   En efecto, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1161 del Código Civil, en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1488 eiusdem, la tradición de los inmuebles se cumple con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

   La venta es un contrato consensual mediante el cual una persona denominada vendedor se obliga a transferir a otra persona denominada comprador la propiedad de una cosa mediante el pago de un precio, según lo dispuesto en el artículo 1474 eiusdem.

   En este caso, consta la voluntad de las partes: una la de vender a la otra, el inmueble antes descrito mediante el pago del precio fijado, precio cuyo pago se haría, parte al momento del acuerdo de voluntades y otra al momento de la protocolización del documento definitivo de la venta ante la oficina de registro correspondiente.

   Esto significa que a pesar que hubo la transferencia de la propiedad con el solo consentimiento, quedaba por hacerse la tradición del inmueble dado que no se había efectuado el registro del documento, ante la oficina de registro y es precisamente lo que se pretende. De allí que no puede pretender la parte demandada exonerarse válidamente del cumplimiento del contrato bajo el argumento de que la firma del documento definitivo no se dio por hecho imputable a la compradora, hecho desvirtuado de acuerdo a lo antes analizado, pues tanto la redacción del documento definitivo como aporte del saldo del precio estaba a cargo del Banco Venezuela, dado que se había gestionado y aprobado un crédito hipotecario.

   Con ello queda desvirtuado el alegato de la parte demandada reconviniente como fundamento de su reconvención respecto a que se declare la resolución del contrato. En efecto, tanto la petición de cumplimiento como de resolución de un contrato bilateral, debe fundamentarse en el incumplimiento culposo de una de las partes, según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. No habiendo culpa de parte de la compradora en la no firma del documento definitivo en el registro correspondiente, mal puede soportar las consecuencias de un hecho que no le es imputable.

   En todo caso, si hubo dos voluntades para la formación del contrato, por el principio de igualdad de formas, se requiere la intervención de esas dos voluntades para disolver el acuerdo y, para el caso que no lo haya, debe intervenir el órgano jurisdiccional para esos fines. Pero no puede válidamente una de las partes desvincularse unilateralmente de un ligamen jurídico, alegando que la otra no cumplió y menos aún alegar la rescisión sin fundamento para ello.

   Por ello, tratándose de un contrato bilateral, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra tiene la opción de solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución del mismo, según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. Pues los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en el artículo 1160 eiusdem, que señala textualmente lo siguiente: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…”. , en concordancia con los artículos 1159 y 1264 eiusdem, debe declararse con lugar esa petición de la actora, respecto al cumplimiento del contrato de compra venta.

   VI

   DISPOSITIVO

   Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana Z.S.T. contra la ciudadana A.L.B.S., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a cumplir con el contrato autenticado el 18 de febrero de 2013, mediante la protocolización en la Oficina de Registro correspondiente, el documento relativo a la venta del inmueble constituido por el apartamento nº 3, destinado a vivienda ubicado en la planta baja del edificio Mauricio, construido sobre dos (2) parcelas de terreno, designadas con los números 39 y 40, que forman un solo inmueble, con una superficie de un mil noventa y siete metros cuadrados con diecinueve decímetros cuadrados (1.097,19 mts.2), que forma parte de la urbanización La Carlota, cerca de la urbanización Los Dos Caminos, en la intersección de las avenidas “E” y “A”, Municipio Sucre, estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones del terreno donde está construido el edificio constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, el 27 de junio de 1996, anotado bajo el nº 34, tomo 11, Protocolo Primero y su aclaratoria registrada por ante la misma Oficina de Registro el 19 de junio de 1997, bajo el nº 1, tomo 16, Protocolo Primero. El apartamento consta de sala–comedor, cocina-lavadero, un (1) baño, pasillo, un (1) dormitorio, con una superficie aproximada de de cuarenta y siete metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (47,75 m2) y sus linderos son: Norte: con apartamento 8 y patio interior; Sur: con apartamento nº 2; Este: con pasillo de circulación común; y Oeste: con fachada Oeste del edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio del tres enteros con ciento cuarenta y cuatro milésimas (3,144%) y pertenece a la vendedora según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda el 26 de marzo de 2001, bajo el Nº 9, tomo 9, Protocolo Primero. Para el caso que la parte demandada no cumpla voluntariamente, que la sentencia haga las veces de contrato no cumplido, según lo dispuesto en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, quedando obligado la compradora, en este caso, a pagar el saldo del precio dentro de los tres (3) días siguientes a que quede definitivamente firme el fallo. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención formulada por la parte demandada reconviniente contra la actora reconvenida, relativa a la resolución del mismo contrato.

   Se condena al pago de las costas a la parte demandada, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y notifíquese.

   Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de mayo de dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.

   EL JUEZ,

   M.G..

   LA SECRETARIA,

   ENDRINA OVALLE.

   En esta mima fecha se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de Ley.

   LA SECRETARIA,

   ENDRINA OVALLE

   MG/EO/AS