Decisión de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Miranda, de 7 de Octubre de 2008

En que cumpla con el objeto del contrato, que es la obligación de hacer o de otorgar el documento definitivo de venta por ante el registro subalterno respectivo.

A pagar las mejoras realizadas por sus representados al referido inmueble, que alcanzan a la suma de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,oo), equivalente a Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 15.000,oo).

A pagar los daños y perjuicios que han sufrido sus representados causados por su incumplimiento.

A cancelar los honorarios profesionales equivalentes al veinticinco por ciento (25%)

Los costos y costas del proceso.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El defensor judicial expresó que ha tratado de establecer contacto personal con la parte demandada, sin haber sido posible lograrlo, por lo que en relación al petitorio de la parte demandante, rechaza, niega y contradice la demanda interpuesta en contra de su representada, para obtener el cumplimiento de contrato de compra-venta, tantos en los hechos como en el derecho.

Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar todas cuantas pruebas fueran producidas en juicio, este Tribunal pasa a valorar cada una de las pruebas promovidas en la presente causa:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

1. - Documento de Propiedad, en el que se evidencia que la ciudadana N.E.A.R., portadora de la Cédula de Identidad Nº V-647.715, es propietaria de un inmueble, ubicado en la Urbanización Jardines de S.R., Manzana Nº 22, casa Nº 15, de la población de Cúa, Municipio Autónomo Urdaneta de la jurisdicción del Estado Miranda; que se encuentra registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 22-04-1997, bajo el Nº 50, protocolo primero, tomo 4. Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en los articulo 438 y 440 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con el articulo 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que la parte demandada es la propietaria del inmueble objeto de la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA.

2. - Documento Privado, de fecha 12-02-2005, suscrito entre los ciudadanos E.E.R.U. y Z.D.C.Z.G. y la ciudadana N.E.A.R.. Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en el articulo 430 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con el articulo 1.363 y 1.368 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que entre los mencionados ciudadanos se celebró un contrato de compra-venta sobre el bien objeto de la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA.

3. - Documento Privado, contentivo de un Cheque, Nº 43334582, cuenta Nº 0431014759, girado a favor de la ciudadana N.E.A.R., contra la Entidad Bancaria BANESCO Banco Universal de fecha 11-02-2005. Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en el articulo 430 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que los ciudadanos Z.D.C.Z.G. y E.E.R.U., pagaron el 50% del valor del inmueble a la ciudadana N.E.A.R.. Y ASÍ SE DECLARA.

4. - Documento emitido por la Entidad Financiera Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal), debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 05-04-2005, registrado bajo el Nº 19, folios del 146 al 152, protocolo primero, tomo primero. Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en los articulo 438 y 440 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar la Liberación de la Hipoteca de Primer Grado que gravaba sobre el inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.

5. - Facturas emitidas por ferreterías, identificadas con las letras que van de la letra “E” a la letra “E5”. Al respecto, observa esta juzgadora que dichos instrumentos constituyen documentos privados emanados de terceros, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los cuales deben ser ratificados en juicio por el tercero del cual emanó, para que los mismos puedan tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dichos documentos no fueron ratificados en juicio por su autor, esta juzgadora debe desechar la presente probanza. Y ASÍ SE DECLARA.

6. - Certificado de Solvencia Municipal Nº 2018777 de fecha 11-01-2005, suscrita por el Director de Hacienda del Municipio Autónomo Urdaneta, Cúa del Estado Miranda. Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en los artículo 438 y 440 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que el inmueble objeto de la demanda estaba solvente. Y ASÍ SE DECLARA.

7. - Documento Privado, de fecha 28-02-2003 suscrito por la ciudadana N.E.A.R., donde autoriza a la ciudadana A.R. titular de la cédula de identidad Nº V-10.534.534, para realizar las gestiones necesarias por ante Hidrocapital para solicitar la colocación de un punto de agua. Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en el articulo 430 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que la ciudadana N.E.A.R. autorizó a la ciudadana A.R.. Y ASÍ SE DECLARA.

8. - Estado de cuenta emitido por la Entidad Financiera Central Banco Universal, de fecha 04-12-2007, de la cuenta Nº 0431014759, perteneciente al ciudadano H.J.Z., correspondiente al mes de febrero del año 2005, a los cuales no se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que la ciudadana N.E.A.R. hizo efectivo el cobro del cheque Nº 43334582, en fecha 16-02-2005. Y ASÍ SE DECLARA.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso, esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes consideraciones:

   Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por la vendedora ciudadana N.E.A.R., partiendo de la afirmación de que la vendedora tenía la obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta, una vez que fuera liberada la hipoteca convencional de primer grado constituida sobre el referido inmueble por M.E.D.A. Y PRÉSTAMO, C.A.

   Debe observar este sentenciador que luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

   Del texto de la norma precedente, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes en fecha 12-02-2005.

   En primer lugar, debe este Tribunal determinar la naturaleza del presente contrato, y a tal fin considera necesario este Tribunal citar lo que expresa el autor J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías:

   Promesa bilateral de venta.

   A) Concepto. Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

   B) Naturaleza jurídica. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (art. 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución especifica de las obligaciones contraídas. Según la otra tesis, el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como ‘prometo vender’ o ‘prometo comprar’ son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones ‘vendo’ o ‘compro’. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca.

   En virtud de lo anterior, observa esta juzgadora que la naturaleza del contrato es una promesa bilateral de compra-venta. Y ASÍ SE DECLARA.

   De otra parte y en virtud de que la pretensión de los accionantes se contrae a una acción de cumplimiento de contrato, específicamente de opción de compra-venta, estima esta Juzgadora que el presupuesto lógico-jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato de bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente. En efecto, la consagración legislativa de la acción de cumplimiento, se encuentra en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual fue transcrito anteriormente.

   Por lo anterior, debe seguidamente esta Juzgadora entrar a a.s.e.e.p. caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del “contrato bilateral”, para lo cual resulta obligatoria la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato, y que específicamente definen el contrato bilateral. Rezan los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil:

   "Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

   Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y es bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

   Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un “contrato bilateral”, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente.

   Específicamente el contrato de compra-venta, cuya existencia es alegada por los accionantes en el caso sometido a este estudio, encuentra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza:

   Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un cosa y el comprador a pagar el precio.

   De allí que la doctrina patria ha definido la naturaleza jurídica del contrato de compra-venta como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales específicos de la compra-venta, como lo son la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas para vendedor y comprador; es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio; y, es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiendo de ningún otro contrato.

   De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, se han identificado tres elementos específicos del contrato de compra-venta, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compra-venta este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La cosa: que por regla general, son objeto de la compra-venta, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El Precio: que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compra-venta, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado esta Juzgadora, el acto de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma.

   En virtud de lo anterior, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) Consentimiento de las partes, b) Objeto que pueda ser materia de contrato y c) Causa lícita.

   Definiendo los elementos esenciales del contrato, y en cuanto a las consecuencias que produce la deficiencia o inexistencia de uno cualquiera de tales elementos, señala la doctrina civilista más autorizada, representada por Maduro Luyando:

   “(Los elementos esenciales a la existencia del contrato) Son aquellos indispensables a la propia figura del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente. Es el caso del consentimiento, el objeto y la causa. La ausencia de uno de estos elementos implica la no existencia del contrato."

   En cuanto a que la pretensión de los demandantes no sea contraria a derecho, este Tribunal observa, que la causa que dio origen al presente procedimiento fue el incumplimiento por parte de la oferente en hacer efectiva la protocolización por ante la Oficina Subalterna respectiva del documento definitivo de la venta del inmueble ofrecido tal y como quedó pactado en el documento privado de compra-venta suscrito por las partes. Ahora bien, en el petitorio del libelo de la demanda, la parte actora pretende que la parte demandada cumpla con la obligación de hacer o de otorgar el documento definitivo de venta, por ante la oficina subalterna de registro respectivo, pretensión está que a juicio de este Tribunal está ajustada a derecho. Y ASÍ SE DECIDE.

   Al particular segundo, pretende la parte demandante el pago de las mejoras realizadas por sus representados al referido inmueble que alcanza la suma de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,oo) equivalente a Quince Mil Bolívares fuertes (BsF. 15.000,oo), al respecto consigna facturas emitidas por ferreterías, identificadas con las letras que van de la letra “E” a la letra “E5”. Al respecto, observa esta juzgadora que dichos instrumentos constituyen documentos privados emanados de terceros, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los cuales deben ser ratificados en juicio por el tercero del cual emanó, para que los mismos puedan tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dichos documentos no fueron ratificados en juicio por su autor, esta pretensión de los demandantes a juicio de esta juzgadora es improcedente. Y ASÍ SE DECLARA.

   Al particular tercero pretende la parte demandante el pago de los daños y perjuicios causados, analizado el libelo presentado y sus anexos, se observa que la parte actora omitió nada más y nada menos que la CUANTIFICACIÓN DE CADA UNO DE LOS PRESUNTOS DAÑOS y lo que es mas infamante aún su causalidad, por lo que en este sentido se hace necesario resaltar que la acción dirigida a resarcir los daños y perjuicios sufridos por el querellante, debe observarse lo pautado en el artículo 340 ordinal 7° ejusdem, que establece que la demanda por daños y perjuicios deberá expresar “la especificación de estos y sus causas”, ésta pretensión de los demandantes a juicio de esta juzgadora es improcedente. Y ASÍ SE DECLARA.

   A los particulares cuarto y quinto del petitum, se observa que la representación judicial de la parte actora, solicita se condene a la parte demandada al pago de las costas y costos y adicionalmente los honorarios profesionales de abogado, los cuales estimó en un 25% del monto demandado.

   Las costas según la doctrina imperante corresponden a dos clases: a) Procesales: correspondiente a todos los gastos hechos en la formación del proceso o expediente; y b) Personales: correspondiente a los honorarios que se pagan a los abogados, peritos y demás profesionales que hayan intervenido en el proceso. En este sentido, no puede en principio solicitar la parte actora la condena de costas y costos y a su vez estimar los honorarios en 25% del valor de lo litigado, ya que la primera contiene a la segunda; por otra parte, la condena en costas pura y simple hace nacer al condenado el derecho de retasa consagrado en la Ley de Abogados, por lo tanto, la misma no se puede fijar ab initio por la contraparte, salvo que se tratare de procedimientos especiales como el procedimiento monitorio de intimación establecido en los artículos 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas se observa que la petición de la actora contenida al particular cuarto del libelo de demanda, es contraria a derecho, ya que de acordar la misma, se estaría violando el derecho de la contraparte a solicitar la retasa de los honorarios, en consecuencia, y por cuanto esta petición resulta improcedente, será forzoso para este Tribunal declarar parcialmente con lugar la demanda, lo cual trae como consecuencia que al no resultar la demandada totalmente vencida en el presente proceso, se hace improcedente la condenatoria en costas toda vez que el citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil establece claramente que la parte debe resultar totalmente vencida en el proceso para que proceda la condenatoria en costas. Pretensión ésta del demandante que a juicio de esta juzgadora es improcedente. Y ASÍ SE DECIDE.

   DISPOSITIVA

   Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

1. - PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por Z.D.C.Z.G. y E.E.R.U., de nacionalidad venezolana, mayores de edad, civilmente hábiles, de estado civil casados, de este domicilio y portadores de las Cédulas de Identidad Nros. V-10.379.631 y V-10.534.689 respectivamente, contra la ciudadana N.E.A.R., titular de la cedula de identidad Nº V-647.715, por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta.

2. - Como consecuencia de lo precedentemente explanado y en base a las obligaciones de hacer y de dar, se condena a la parte demandada, ciudadana N.E.A.R., a otorgar ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el documento de compra-venta y que constituye el objeto de la acción recaída sobre el inmueble, constituido por una casa y su terreno el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Jardines de S.R., situado en la jurisdicción del Municipio Cúa, Distrito Urdaneta del Estado Miranda, Manzana 22, Parcela Nº 15, la cual tiene un área de ciento ochenta metros cuadrados (180,00 M2), correspondiéndole un porcentaje de 0,0437% y sus linderos son: NORTE: Parcela Nº 16; SUR: Parcela Nº 14; ESTE: Parcela multifamiliar M-16; y al OESTE: Calle Parque “5”; según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 22 de abril de 1.997, registrado bajo el Nº 50, protocolo primero, tomo cuarto; y en base del cumplimiento de la obligación de dar éste último como comprador, debe terminar de pagar la cantidad dineraria acordada en el documento por concepto de la compra del referido inmueble. En caso de negativa por parte de la demandada a otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el respectivo documento, la presente sentencia servirá como titulo de propiedad del deslindado inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.

3. - En relación a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el deslindado inmueble, la misma se suspenderá previamente al otorgamiento del documento de compra-venta ó en su defecto al momento de registrar la presente sentencia, una vez cancelado por el comprador o demandante el remanente del precio acordado en el documento aludido; y así queda establecido.

4. - Dadas las características del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.

   Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251, ejusdem.

   Publíquese y Regístrese.

   Dada, sellada y firmada en Ocumare del Tuy, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Ocumare del Tuy, a los siete (07) días del mes octubre de dos mil ocho (2.008). Años: 198º de la Independencia y 149° de la Federación.

   LA JUEZ

   DRA. AIZKEL ORSI

   EL SECRETARIO

   ABG. MANUEL GARCÍA

   En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo la 11:30 a.m.

   EL SECRETARIO

   ABG. MANUEL GARCÍA

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   Exp. Nº 551-05