Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 17 de Junio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadana Z.D.C.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.168.472. APODERADOS JUDICIALES: V.T.G., G.A.T.V. y J.U.Z.J. abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 42.982, 64.243, 53.935 respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Ciudadano R.P.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.812.450. ABOGADO ASISTENTE: G.G.S., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 64.331.

MOTIVO

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Exp. No. AP31-V-2010-000149.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un apartamento tipo “B” distinguido con los números 8-3, ubicado en el piso ocho (08) del Edificio Residencias “TORRECOLINAS” situado en el parcelamiento “Quinta Altamira” de la Urbanización El M.d.M.S.d.E.M..

I

DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio, por libelo de demanda presentado en fecha 20 de Enero de 2010, por el abogado V.T.G., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a través del cual se demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano R.P.B..

Verificada la distribución legal, le correspondió su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, siendo recibido en fecha 21/01/2010 y se admitió por auto de fecha 23 de Febrero de 2010, ordenándose el emplazamiento del ciudadano R.P.B. por los trámites del juicio breve.

Mediante diligencia de fecha 04 de Marzo de 2010, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación de su contraparte y dejó constancia en autos de haber hecho entrega al Alguacil de los emolumentos necesarios para llevar la citación, así mismo solicitó al Tribunal la habilitación del tiempo necesario a los fines de practicar la citación personal de su antagonista jurídico.

Por auto de fecha 25 de Marzo de 2010 el Tribunal libró la compulsa de citación de la parte demandada y habilitó de conformidad con lo establecido en el artículo 192 del Código de Procedimiento Civil, las horas comprendidas dentro de las 6:00 a.m. a 9:00 p.m. de lunes a sábado para llevar a cabo la citación del ciudadano R.P.B..

Por medio de diligencia de fecha 26 de Abril de 2010 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio dejó constancia en autos de su imposibilidad de citar personalmente al demandado R.P.B., no obstante, por medio de diligencia de fecha 27 del mismo mes y año, el precitado funcionario logró llevar a acabo su misión, citando personal al demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 218 eiusdem.

En fecha 04 de Mayo de 2010 compareció el ciudadano R.P.B. en su carácter de parte demandada asistido de abogado y procedió a dar contestación a la demanda y consignó en la misma fecha escrito complementario de contestación a la demanda.

En fecha 11 de Mayo de 2010 el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas e impugnó por medio de diligencia de la misma fecha las planillas bancarias que acompañó la parte demandada a su escrito de contestación.

Por auto de fecha 17 de Mayo de 2010 este Tribunal admitió el escrito de pruebas de la parte demandante y libró oficio contentivo de la prueba de informes dirigido a la Junta de Condominio de las Residencias Torrecolinas.

En fecha 18 de Mayo de 2010 la parte demandada promovió su escrito de pruebas, siendo admitido por auto de fecha 24/05/2010.

En fecha 25 de Mayo de 2010 este Tribunal difirió la practica de la inspección judicial acordado por auto de fecha 17/05/2010 y acordó fijar una nueva oportunidad para su practica el día jueves 27/05/2010, a partir de las 2:00 de la tarde, asimismo por diligencia de la misma fecha el apoderado judicial de la parte actora abogado V.T. negó y rechazo las planillas bancarias adjuntas al escrito de contestación a la demanda promovidas por su contraparte.

Por medio de diligencia de fecha 25 de Mayo de 2010 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo dejó constancia en autos de haber hecho entrega a la Junta de Condominio de las Residencias Torrecolinas el oficio No. 2010-274 contentivo de la información requerido por la parte actora en su escrito de pruebas.

En fecha 27 de Mayo de 2007 siendo la oportunidad fijada para practicarse la inspección judicial intra-litem promovida por la parte actora en su escrito de pruebas, este Tribunal dejó constancia de su imposibilidad de realizarla en virtud de no haber obtenido acceso al inmueble objeto de litigio motivado a que no atendió persona alguna al llamado del Tribunal.

En fecha 31 de Mayo de 2007 se agregó al expediente la comunicación emanada de la Junta de Condominio de la Residencias Torrecolinas, la cual fue solicitada por la parte actora mediante la prueba de informes promovida en su escrito de pruebas y por auto de la misma fecha este Tribunal dijo “VISTOS” y la presente causa entró en estado de sentencia.

Por auto de fecha 08 de Junio de 2010, este Tribunal procedió a diferir el pronunciamiento de fondo de la presente litis, para dentro de los tres (03) días de despacho siguiente a la aludida fecha.

II

MOTIVA

Siendo la oportunidad procesal establecida en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia definitiva en la presente causa, este Tribunal pasa a pronunciarse al respecto previo las siguientes consideraciones:

Como se ha visto, la acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana Z.D.C.V. en contra del ciudadano R.P.B., la parte actora fundó la precitada acción en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

“…Consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda el día 15 de noviembre de 2006, bajo el No. 20, Tomo 245 (…) Que mi representada suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento, en lo adelante, “EL CONTRATO”, sobre un inmueble de su propiedad, en lo adelante, “EL INMUEBLE”, constituido por un apartamento tipo “B” distinguido con el No. 8-3, ubicado en el Piso 8 del edificio denominado Residencias Torrecolinas, situado en el parcelamiento “Quinta Altamira” de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda (…) En la Cláusula Tercera del “EL CONTRATO” se estableció la duración de un (1) año contado desde el 15 de noviembre de 2006 hasta el 15 de noviembre de 2007, pudiendo prorrogarse por el mismo lapso, salvo que una de las partes “de aviso a la otra, por escrito y por lo menos con Dos (2) meses de anticipación a la fecha de vencimiento”. En la Cláusula Décimo Sexta (Cláusula Penal) de “EL CONTRATO”, se estableció que “la mora del “EL ARRENDATARIO” en la entrega de “EL INMUEBLE” dará lugar al pago de los días de dicha mora, (…) a razón de Treinta mil Bolívares (Bs. 30.000,00) diarios, sin que esto implique prórroga o tácita reconducción. En fecha 1º de junio de 2007 mi representada le envió al demandado carta de cuyo original acompaño marcada con la letra “C”, la cual fue recibida por el demandado en fecha 06 de junio de 2007, en donde le ofrecía en venta el referido inmueble por Bs. 320.000.000,00 señalando, además que en caso de no aceptar dicha propuesta, a partir del día 15 de noviembre de 2007, comenzará a contarse la prórroga legal que le corresponde para la desocuparon del mismo (…) En fecha 26 de junio de 2007 mi representada recibió del demandado carta cuyo original acompaño marcada con la letra “D”, en donde hacía una contra oferta para la adquisición de “EL INMUEBLE” por Bs. 250.000.000,00, es decir, rechazando la propuesta hecha por mi representada, lo cual trae como consecuencia que la prórroga legal comenzaría a partir del vencimiento del contrato. En fecha 12 de julio de 2007 mi representada le envió al demandado carta cuyo original acompaño marcada con la letra “E”, la cual fue recibida por el demandado en fecha 21 de julio de 2007, en donde le manifiesta que vista su baja oferta deducía que no desea adquirir el inmueble y que le daba plazo de cinco días continuos para su aceptación y que en caso contrario, “a partir del día 15 de noviembre de 2007, comenzará a contarse la prórroga legal (…) En fecha 15 de noviembre de 2007 las partes suscribieron documento ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao , inserto bajo el No. 16, Tomo 334 (…) mediante el cual dejan constancia de que “EL ARREDATARIO haciendo uso de la PRORROGA LEGAL que la Ley le (sic) según el artículo 38 ha solicitado el lapso de un año a a (sic) partir del 15 de noviembre de 2007, hasta el 14 de noviembre de 2008, para desocupar el inmueble objeto del arrendamiento vencido, con un canon mensual durante la prorroga de ochocientos quince mil bolívares (Bs. 815.000)” (…) Ahora bien, en el documento anterior (marcado “E”) se cometió un error por las partes al establecer como el lapso de prórroga legal de un (1) año cuando lo correcto eran dos (2) años, por cuando la relación arrendaticia se inició el 15 de noviembre de 1999 y al vencimiento del ultimo contrato suscrito el 15 de noviembre de 2006, es decir, al día 15 de noviembre de 2007, habían trascurrido ocho (8) años, correspondiéndole una prórroga legal de 2 años, hecho que las partes reconocieron (…) Es el caso, ciudadano Juez, que el demandado, luego de vencerse el lapso de prórroga legal, es decir, el día 15 de noviembre de 2009, le comunicó a mi representada que “no iba a desocupar el apartamento porque se acogía a la cláusula que le permitía pagar Bs.F. 50,00 por día de mora y que lo entregaría cuando él quisiera”, y a pasar de todas las gestiones realizadas el demandado se niega a cumplir con la desocupación y entrega del apartamento arrendado (…) Por todos los hechos y los fundamentos de derecho expuestos, demando al ciudadano R.P.B. (…) en su carácter de arrendatario del inmueble antes descrito a que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal: 1º) A cumplir la obligación de efectuar la entrega material del inmueble arrendado, por vencimiento de la prórroga legal, en las mismas condiciones en que lo recibió (…) 2º) A pagar la cantidad de cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 50,00) por cada día mora en la entrega material del inmueble arrendado hasta la entrega definitiva. 3º) A pagar las costas y demás gastos del procedimiento…”

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo los siguientes instrumentos:

1) Original del poder otorgado por la ciudadana Z.d.C.V. a los abogados V.T.G., G.A.T.V. y J.U.Z.J., ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25/11/2009 inserto bajo el No. 47, Tomo 123, marcado con la letra “A” (folios 10 al 13), el cual no fue objeto de impugnación, tacha o desconocimiento alguna por parte del demandado, siendo así se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil;

2) Original del contrato de arrendamiento e inventario anexo, suscrito entre las partes ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17/11/2006, bajo el No. 20, Tomo 245, marcado con la letra “B” (folios 15 al 20) el cual no fue objetado en modo alguno por la parte demandada, por ende se le confiriere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil;

3) Original de la comunicación de fecha 01/06/2007, marcada con la letra “C” emanada de la ciudadana Z.V., dirigida al arrendatario R.P.B. (folio 21) atinente a la oferta de venta del inmueble objeto de litigio. En tal sentido esta Juzgadora observa que mediante el aludido documento se le notificó al demandado de la preferencia ofertiva, es necesario señalar que en virtud de ser un documento privado no cumple con el requisito exigido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que la notificación de la preferencia ofertiva debe hacerse mediante documento auténtico, sin embargo, en la mencionada notificación se le participó de igual manera al inquilino sobre la no prórroga del contrato de arrendamiento, siendo así y aunado al hecho que no se esta discutiendo la preferencia ofertiva o el retracto legal, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio al supra identificado documento en cuanto a la notificación de no prórroga del contrato, por cuanto no fue objetado por la parte demandada de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, 1.368 y 1.371 del Código Civil;

4) Original de la misiva de fecha 26/06/2007 marcada con la letra “D” (folio 22) dirigida por el arrendatario R.P.B. a la parte actora, cuyo documento es traído a los autos por la propia parte actora, por lo cual se valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil;

5) Original de la carta privada de fecha 12/07/2007 emanada de la ciudadana Z.V., dirigida al inquilino R.P.B., marcada con la letra “E” (folio 23) cuyo documento es traído a los autos por la propia parte actora, por lo cual se valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil;

6) Original del documento denominado “Acuerdo de no prorroga del Contrato de Arrendamiento” suscrito entre las partes ante la Notaría Publica Tercera de Chacao del Estado Miranda, en fecha 15/11/2007 bajo el No. 16, Tomo 334, marcada con la letra “F” (folios 24 y 25) el cual fue impugnado por la parte demandada en su escrito complementario de contestación a la demanda a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, este Tribunal observa que se trata de un documento autenticado que el propio demandando suscribió ante una Notaría Pública, el cual goza de las solemnidades a las cuales hace referencia el artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, de manera pues que debía tacharlo de falsedad según lo dispuesto en el artículo 438 eiusdem y 1.380 del Código Civil, por lo tanto su impugnación no debe prosperar por estar mal fundada en derecho y a dicho documento se le confiere pleno valor probatorio;

7) Original de la notificación practicada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, dirigida al ciudadano R.P.B. de fecha 10/02/2009, marcada con la letra “J” (folio 26 al 29) esta notificación fue impugnada por la parte demandada fundada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil nuevamente este Tribual observa que existe una mala aplicación al caso de autos del dispositivo legal antes señalado, por cuanto el documento que se préndete impugnar es un documento autenticado que está revestido de las solemnidades contenidas en el artículo 1.357 del Código Sustantivo Civil, lo procedente era la tacha de falsedad fundada en los artículos 438 Código Procesal Civil y 1.380 del Código Civil, siendo así este Tribunal desecha la impugnación y valora positivamente dicho instrumento y le confiere pleno valor probatorio;

8) Comprobante de cancelación No. 315835 de fecha 27/1/2008 emanado de la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, por concepto de liquidación de derechos arancelarios (folio 30); copia simple del documento denominado “ACUERDO DE NO RENOVAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” y copia simple de la misiva de fecha 26/11/2008 dirigida por la Arrendadora al ciudadano R.P.B.. Con referencia al comprobante de cancelación este Tribunal estima que aun cuando la parte demandada lo impugnó este documento no aporta ningún elemento probatorio tendiente a llevar a esta Juzgadora a la convicción de la obligación reclamada la cual versa sobre la entrega del inmueble de autos, por otra parte, las copias simples de los documentos privados marcados A-1 y G, fueron impugnadas por la parte demandada conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al tratarse de copias simples de documentos privados no tienen valor probatorio alguno, por no ser copias de documentos auténticos o privados reconocidos, de manera que se desechan;

9) Copia simple del recibo de telegrama de fecha 05/02/2009 emanado de la Oficina del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), marcado con la letra “I” (folio 33), fue impugnado por la parte demandada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Respecto al mencionado instrumento se desecha por no aportar nada al proceso ya que de su sola apreciación no se evidencia algún hecho que guarde relación con la presente demanda;

En la oportunidad de dar contestación a la demanda el ciudadano R.P.B., asistido del abogado G.G.S., alegó:

“…En orden a lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de mi representada (sic) niego, rechazo y contradigo la Demanda por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga legal, incoada en mi contra por Z.D.C.V. (…) Tanto en los hechos como en el derecho, por carecer de veracidad el fundamento del escrito libelar (…) No es cierto que le haya comunicado a la ciudadana Z.D.C.V., antes identificada, quien efectivamente es la arrendadora del inmueble que ocupo en calidad de legitimo arrendatario, desde el 15 de noviembre de 1999, que “no iba a desocupar el apartamento porque me acogía a la cláusula que me permitiría, supuestamente, pagar Bs.F. 50.00, por cada día mora y que entregaría cuando quisiera” (…) En varias oportunidades cuando conversé con la arrendadora, le manifesté ciertamente mi intención de entregarle el inmueble, tan pronto culminara nuestra relación arrendaticia por vencimiento del contrato, pero de ser necesario suscribiríamos un nuevo contrato de arrendamiento, considerando que era difícil conseguir vivienda en alquiler (…) Es cierto que la arrendadora y yo conversamos verbalmente el día 12 de noviembre de 2009, pero no es cierto que habláramos de firmar un documento notariado, con la intención de acordar que la prórroga legal vencería el 15 de noviembre de 2009, por cuanto dicha prorroga opera de pleno derecho a partir del día 15 de noviembre de 2007, por el contrarió lo que si conversamos fue de que me concediera un tiempo prudente de un (1) años o más, mientras lograba encontrar otro apartamento en alquiler o en venta de ser necesario, para desocupar su inmueble y entregárselo libre de bienes y de personas. Tal planteamiento es aceptado por la arrendadora y es entonces cuando a partir del mes de diciembre de 2009 sigo depositando en su cuenta de ahorros del Banco Mercantil No. 01050091-51-0091147832, la cantidad de OCHOCIENTOS QUINCE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 815,00), que representa el mismo canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, que he venido pagando puntualmente desde el mes de noviembre de 2007, conforme se evidencia en vauches de depósitos que consigno marcados “D”, “E”, “F”, “G” , “H”. De esta manera, se produce un nuevo contrato entre la arrendadora y mi persona, esta vez de manera verbal, sobre el apartamento (…) ya que se dan las dos (2) condiciones indispensables para el cumplimiento de la relación arrendaticia (…) estoy en posesión del inmueble arrendado sirviéndome de la cosa arrendada como buen padre de familia y estoy pagando el canon de arrendamiento convenido, que efectivamente recibe la arrendadora. Además, cumpliendo con las disposiciones de los artículos 1600 y 1614, eiusdem…"

La parte demandada al momento de dar contestación a la demanda produjo junto al escrito de contestación y durante el lapso de pruebas los siguientes elementos probatorios:

1) Promovió y ratificó la copia cliente de las planillas de depósitos bancarios o tarjas emanados del Banco Mercantil distinguidas con los números: 000000616282385 de fecha 01/12/2009; 000000671603030 de fecha 05/01/2010; 010020394540204 de fecha 03/02/2010; 023020203100199 de fecha 02/03/2010; 000000670601349 de fecha 05/04/2010, marcadas con la letras “D”, “E”, “F”, “G” y “H” (folios 50 y 51) por la cantidad de Ochocientos Quince Bolívares (Bs. 815.00) cada deposito, en la cuenta de ahorros No. 91147832 a nombre de la ciudadana Vargas Z.d.C.. En tal sentido el apoderado judicial de la parte actora procedió a “negar” y “rechazar” por medio de diligencias de fecha 11/05/2010 y 25/05/2010 los aludidos documentos en base al contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, alegando que no emanan de su representada. En tal sentido esta Operadora de Justicia considera que es necesario acotar la Sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20/12/2005, Exp. No. 2005-000418 con ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C., en la cual expusó respecto del valor probatorio de las planillas de depósitos, lo siguiente: “…En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc. Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros. Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. …Omissis… Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero. En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco. Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero. Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. (…) Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. …Omissis… se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido. (Negrita y subrayado del Tribunal A-quo). Ahora bien, bajo el criterio Jurisprudencial, pedagógico e ilustrativo antes trascrito, este Tribunal considera que en virtud de estar clasificada la planilla de depósito bancario dentro de los medios probatorios tipificados como tarjas, conforme lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil y valiéndose dicho medio probatorio por si solo para dar fe de su contenido y del acto por medio del cual se emanan, esta Juzgadora considera que mal puede la parte actora limitarse a “negar” y “rechazar” tal como lo hizo en sus diligencias de fecha 11/05/2010 y 25/05/2010 el valor probatorio que deriva de estos instrumentos privados, alegando que no emanan de su poderdante (cliente); ya que como estableció de forma clara la Sala el Banco actuó como mandatario del titular de la cuenta bancaria y recibe en su nombre por pagos, siendo así se desprende a simple vista de la lectura de dichas planillas que efectivamente fueron depositadas en el Banco Mercantil (Mandatario de la ciudadana Z.d.C.V.) por el ciudadano R.P.B. (Depositante-tercero) por ende dicha cantidad fue recibido por el banco en nombre de su mandante, naciendo de allí como prueba irrefutable de esta transacción mercantil las planillas bancarias objeto de análisis por parte de esta jurisdicente, razón por la cual este Tribunal le confiere pleno valor probatorio a las planillas bancarias o tarjas promovidas conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil.

Asimismo, en el lapso de pruebas, la parte actora, ratificó los instrumentos consignados al libelo y promovió prueba de informe, exhibición de documento e inspección judicial.

Respecto a la prueba de informes, tenemos el original del informe emanado de la Junta de Condominio de las Residencias Torrecolinas, de fecha 26/05/2010 (folios 74 y 75) el cual se valora conforme lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil a través del referido informe la mencionada Junta de Condominio, manifiesta que el ciudadano R.P.B., le solicitó “PERMISO PARA REALIZAR MUDANZAS” para mudarse el día 07/05/2010 y que el mismo fue autorizado, tal como se desprende de la copia simple que cursa al folio 58 y certificada por la Junta de Condominio, al folio 76.

Ahora bien, a los fines de demostrar la existencia de la autorización antes referida, la parte actora también promovió prueba de exhibición, señalando que el original se encontraba en poder del demandado, siendo debidamente admitida por este Tribunal y se libró boleta de intimación en fecha 17 de Marzo de 2010. Sin embargo; la parte actora no impulsó la evacuación de dicha prueba, por lo que no se valora la exhibición solicitada.

En cuanto a la inspección promovida por la parte actora, la misma no puede ser valorada, ya que el Tribunal se encontró imposibilitado de evacuarla, por cuanto al realizar los toques de ley en el inmueble, ninguna persona atendió.

DEL ANALISIS DE FONDO

El presente caso se circunscribe a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL incoado por la ciudadana Z.d.C.V. en contra del ciudadano R.P.B., fundada en el artículo 39 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual rezar así:

…La Prórroga legal opera de pleno derecho y vendida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…

Ahora bien, a la luz de la aludida norma especial en materia arrendaticia, podríamos definir el cumplimiento del contrato como la exacta ejecución voluntaria del programa contractual destinado a satisfacer y concluir los intereses y que persigue la liberación del arrendatario mediante la entrega al arrendador del inmueble que constituye el objeto licito del contrato, no obstante, para la procedencia en derecho de esta acción debemos interpretar en primera lugar la temporalidad cuántica de la relación arrendaticia existente entre las partes, tomando como punto de partida el hecho que tanto la arrendadora Z.d.C.V. y el arrendatario R.P.B. están de acuerdo y así lo dejando expresamente establecido tanto en el libelo de la demandada (folio 05), así como en el escrito de contestación a la demanda (vuelto folio 48) que la relación arrendaticia que ha imperado entre las partes se inició el 15 de noviembre de 1999 y finalizó el 15 de noviembre de 2007 por efecto de la notificación privada de no prórroga (folio 21) del contrato de arrendamiento.

Ahora bien, siendo que las partes iniciaron el arrendamiento en fecha 15/11/1999 y el último contrato por escrito fue celebrado el 17/11/2006 hasta el 15/11/2007, aunado a que se le notificó al inquilino en fecha 01/06/2007 (folio 21) la voluntad de no renovar la relación arrendaticia, se infiere que dicha relación tuvo una duración de ocho (08) años, por lo que a partir del 15/11/2007, comenzó a correr la prorroga legal de dos (02) años para el inquilino de acuerdo con el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya prorroga venció el 15/11/2009, por lo que a partir de día 15/11/2009 nace la obligación por parte del arrendatario de hacer entrega del inmueble y del arrendador de hacer oposición a la estadía del inquilino para así lograr la entrega material, real y efectiva del bien inmueble objeto de contratación.

No obstante, esta Juzgadora observa que la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la pretensión argüida por el abogado V.T.G. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, alegó en su defensa la indeterminación del contrato por haber operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, toda vez que la parte actora recibió el pago del canon de arrendamiento de los meses subsiguientes al vencimiento de la prorroga legal, en tal sentido este Tribunal estima del examen elaborado de forma acompasada a las planillas de depósitos bancarios o tarjas aportados por el ciudadano R.P.B., las cuales gozan de pleno valor probatorio, se evidencia que el inquilino efectuó el depósito de los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2009; Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2010 en la cuenta de ahorros del Banco Mercantil distinguida con el No. 91147832 a nombre de la ciudadana Vargas Z.d.C., tal como se desprende de las planillas distinguidas con los Nos. 000000616282385 de fecha 01/12/2009; 000000671603030 de fecha 05/01/2010; 010020394540204 de fecha 03/02/2010; 023020203100199 de fecha 02/03/2010 y 000000670601349 de fecha 05/04/2010, marcadas con la letras “D”, “E”, “F”, “G” y “H” (folios 50 y 51) por la cantidad de Ochocientos Quince Bolívares (Bs. 815.00), cada deposito, monto que se compagina a la cantidad fijada de mutuo acuerdo entre la partes (Art. 1.159 C.C) mediante el documento denominado “ACUERDO DE NO PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” suscrito por las partes ante la Notaría Publica Tercera de Chacao, en fecha 15/11/2007 bajo el No. 16, Tomo 334, marcada con la letra “F” (folios 24 y 25).

De manera que estando el demandado en posesión del inmueble tal como se evidencia de las actas judiciales que conforma este juicio y habiendo recibiendo la parte actora el canon de arrendamiento correspondiente a los meses siguientes a la conclusión de la prórroga legal, se debe entender como un consentimiento tácito para proseguir con la relación arrendaticia, bajo otra modalidad temporal, es decir, a tiempo indeterminado, por cuanto operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15/11/2006, autenticado ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 20, Tomo 245, marcado con la letra “B” (folios 15 al 20) de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual establece:

…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…

En sintonía con la norma antes citada esta Jurisdicente considera pertinente acotar el comentario expuesto por el Dr. J.L.A.C., en su Obra Contratos y Garantías del Derecho Civil IV, Capítulo XXIX, Pág. 406, en el cual comentó:

…Los supuesto de la tácita reconducción son: (a.- Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y b).- Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión…

En efecto, si aún vencido el contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado siguen las partes realizando las prestaciones previstas en el mismo, es decir lo siguen ejecutando, es algo lógico e indudable que la relación arrendaticia existente se indetermine en cuanto al lapso temporal, quedando incólume las obligaciones primigenias convenidas en el mismo.

De manera que habiendo operado la tácita reconduccion del contrato, la relación arrendaticia no está disuelta, todo lo contrario sigue rigiéndose por parámetros legales contenidos en los artículos 1.600 y 1.615 del Código Civil en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto en el presente caso no opera el supuesto de hecho establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no siendo procedente la pretensión propuesta por la ciudadana Z.d.C.V. contra el ciudadano R.P.B..

En consecuencia, al haberse indeterminado la relación arrendaticia, mal puede la actora fundamentar su pretensión en el artículo 39 eiusdem, por lo que su demanda resulta contraria a derecho ya que ha debido fundamentarse en una de las causales contendidas en el artículo 34 ibídem, cuya n.r. los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, de ahí que en aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil se declara improcedente la demanda por resultar contraria al contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

III

DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:

PRIMERO

Se declara IMPROCEDENTE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana Z.D.C.V. contra el ciudadano R.P.B., en aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya que la pretensión resulta contraria a derecho por haber operadora la tácita reconduccion del contrato;

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora en virtud de haber resultado totalmente vencida en la presente litis de conformidad con lo previsto en el artículo 274 eiusdem;

TERCERO

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de ley, se ordena la notificación de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil;

Publíquese, regístrese y notifíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los Diecisiete (17) días del mes de Junio del año dos mil diez (2010). Años 200º y 150º.

LA JUEZ,

D.O.R.

EL SECRETARIO

RONMY SALIMEY MEJIAS

En esta misma fecha siendo la una y veinte minutos de la tarde (1:20 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.

EL SECRETARIO

RONMY SALIMEY MEJIAS

DOR/RSM/jar.

EXP. No. AP31-V-2010-000149.