Decisión nº 6879 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 27 de Junio de 2008
| Fecha de Resolución | 27 de Junio de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo en lo Civil |
| Ponente | Carlos Elías Ortiz Flores |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
198º Y 149º
PARTE ACTORA: ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 15.831.866.
APODERADO JUDICIAL: ROOMER ROJAS LA SALVIA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.438.
PARTE DEMANDADA: DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENTT, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.465.836.
ABOGADO ASISTENTE: NERVI HERNÀNDEZ y A.B.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº. 76.996 y 1.804.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 11086
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por la ciudadana D.D.B., debidamente asistida por la profesional del derecho NERVI HERNÀNDEZ, en fecha 31 de Octubre de 2007, contra la decisión de fecha 24 de Octubre de 2007, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo, intentada por la ciudadana ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS, contra la ciudadana DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENTT, y en consecuencia condenó a la parte demandada a hacer entrega material del inmueble objeto del contrato, a la parte actora.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, por demanda incoada por la ciudadana ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS, contra la ciudadana DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENTT, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 21 de mayo de 2007, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma la actora en su libelo: 1) Que mantiene una relaciòn de arrendamiento a tiempo indeterminado con la ciudadana DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENTT, sobre un inmueble destinado al uso familiar, ubicado en la calle “Alegria” distinguida con el Nº 14, Jurisdicción de la Parroquia La Guaira, Estado Vargas; 2) Que se convino en cancelar un canon de arrendamiento mensual de CIEN MIL BOLÌVARES (Bs.100.000,00), pagadero al vencimiento de cada mes, en contraprestaciòn del uso y disfrute como un buen padre de familia; 3) Que la arrendataria DANYS DIAMORA BAUTE DE WUENTT, ha incumplido con una de las principales obligaciones que le impone dicha relaciòn arrendaticia, como es la cancelaciòn del canon de arrendamiento sin que hasta la fecha justifique la falta de pago de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006; 4) Que por tal motivo y en aras de garantizar sus derechos conforme a lo preceptuado en el artìculo 26 de la carta magna, solicita se sirva obligar a la demandada de autos para que haga entrega del inmueble arrendado; 5) Fundamenta su peticiòn de desalojo en los artìculos 1159, 1167, 1264 y 1579 del Còdigo Civil Venezolano, y los artìculos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, consignó en un (1) folio útil, escrito de contestación de demanda y expone: 1) Que rechaza y contradice tanto en los hechos como en el Derecho, la pretensiòn de la demandante, por cuanto celebrò contrato de arrendamiento con la propietaria de un inmueble ubicado en la calle “Alegria”, casa distinguida con el Nº 15, Sector La Guaira, Parroquia La Guaira, Estado Vargas, de nombre R.E.R.S., por el lapso de un (1) año fijo; 2) Que por circunstancias de hecho y de derecho se produjo la tàcita reconducciòn y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; 3) Que en dicho contrato se convino el pago del canon de arrendamiento de TRES MIL BOLÌVARES (Bs.3.000,00), por lo tanto no ha podido celebrar un contrato de arrendamiento con la ciudadana ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS; 4) Que por convenio expreso entre la ciudadana R.E.R.S. (Propietaria-Arrendadora) y su persona desde el 30 de diciembre del año 2005, ha venido cancelando la suma de CIEN MIL BOLÌVARES (Bs.100.000,00), y no se encuentra insolvente en el pago del canon de arrendamiento del inmueble, porque el hecho de cancelar ante un Tribunal le hace una persona solvente de conformidad con el artìculo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 5) Que procediò a depositar los cànones de arrendamiento ante un Tribunal en virtud del fallecimiento de la ciudadana R.E.R.S., pues, la ciudadana ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS, no le presentò ningún documento que le acreditara como titular de algún derecho; 6) Que rechaza y contradice la presente demanda, porque en el juicio de desalojo existen impretermitiblemente dos (2) partes (Arrendador y Arrendatario), si no existen ambas partes no se traba la litis, porque entonces habrìa un problema de cualidad, en tal sentido opone la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio; 7) Que la demandante, quien dice ser propietaria actual, anteriormente la demandò por ante el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, expediente Nº 1086, en fecha 16 de enero del 2007, la cual fue declarada improcedente y dejò abierta la posibilidad de que se accionara por desalojo; 8) Que de conformidad con el artìculo 61 del Còdigo de Procedimiento Civil, cuando una misma causa se haya promovido ante dos autoridades judiciales igualmente competentes, el Tribunal que haya citado posteriormente a solicitud de parte y aun de oficio en cualquier estado y grado de la causa, declararà la litis pendencia y ordenarà el archivo del expediente quedando extinguida la causa. Si las causas idènticas han sido promovidas ante el mismo Tribunal, la declaratoria de Litispendencia pronunciada por èste, producirà la extinciòn de la causa en la cual no se haya citado al demandado o haya sido citado con posterioridad.
En fecha 24 de octubre de 2007, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:
…Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la Repùblica y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artìculo 346 del Còdigo de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cèdula de identidad Nº V- 6.465.836 en el juicio que por DESALOJO sigue en su contra la ciudadana ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cèdula de Identidad Nº V- 15.831.866.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la litispendencia opuesta por la parte demandada DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cèdula de identidad Nº V- 6.465.836 en el juicio que por DESALOJO sigue en su contra la ciudadana ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cèdula de identidad Nº V- 15.831.866.
TERCERO: SIN LUGAR la falta de cualidad de la parte actora opuesta por la parte demandada DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cèdula de identidad Nº V-6.465.836 en el juicio que por DESALOJO sigue en su contra la ciudadana ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cèdula de identidad Nº V-15.831.866.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cèdula de identidad Nº V- 15.831.866 contra DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cèdula de identidad Nº V- 6.465.836. En consecuencia se condena a la parte demandada ya identificada, a hacer entrega del inmueble identificado en autos como: una casa situada en la calle alegrìa, distinguida con el Nº 15, Sector La Guaira, Parroquia La Guaira, Municipio Vargas del Estado Vargas, a la parte actora, tambièn identificada…
Por diligencia de fecha 12 de Diciembre de 2006, el abogado M.F. DUQUE, APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 14 de Diciembre de 2007.
En fecha 18 de enero de 2007 este Tribunal le da entrada y fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 4 de Julio de 2007, el suscrito se aboca al conocimiento de la presente causa.
En fecha 20 de julio de 2007, el alguacil deja constancia de la notificación de las partes.
En el día de hoy, ocho (8) de febrero de 2008, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
II
MOTIVACIÓN
SOBRE LA CUESTION PREVIA ALEGADA
En efecto, señala la parte demandada que opone la cuestión previa contenida en el numeral 1º del artìculo 346 del Còdigo de Procedimiento Civil, vale decir: “La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de este o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia.”
Opone la representación judicial de la demandada la litispendencia, bajo el siguiente argumento:
Es de advertir al Tribunal de que la demandante que dice ser Propietaria actual, anteriormente me demandò por ante el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, expediente Nº 1086, en fecha 16 de Enero del 2007, que al llegar a su termino el 18/04/2007 por sentencia declara Improcedente la pretensión de Resoluciòn de Contrato de Arrendamiento y dejò abierta la posibilidad de la demada por desalojo. Segùn el Artìculo Nº 61 del Còdigo de Procedimiento Civil establece que cuando una misma causa se haya promovido ante dos autoridades judiciales igualmente competentes, el Tribunal que haya citado posteriormente a solicitud de parte y aun de oficio en cualquier estado y grado de la causa, declararà la litispendencia y ordenarà el archivo del expediente quedando extinguida la causa.
Sobre la previa opuesta concluye el a quo en la IMPROCEDENCIA de la litispendencia, pues, si bien existe identidad de sujetos, entre el juicio de resoluciòn de contrato de arrendamiento propuesto por ante el Juzgado Tercero de Municipio y la acciòn de DESALOJO propuesta por ante este Juzgado y sobre cuyo análisis versa la presente decisión, obviamente no hay identidad de acciòn, pues la acciòn ante el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, fue resoluciòn de contrato de arrendamiento, declarada improcedente.
En efecto, la litispendencia supone la màxima conexión que puede haber entre dos juicios por identidad de los elementos señalados en el artìculo 52: sujetos, objeto y titulo, al punto de que la doctrina entiende que no son dos sino una misma demanda incoada dos (2) veces. La ley no pretende evitar la identidad sustancial de dos libelos de demanda sino la duplicidad del examen judicial.
La litispendencia esta estrechamente relacionada con la materia de competencia por estar pendiente la misma causa por ante dos tribunales igualmente competentes para conocer de ella continuándose la tramitación por aquel tribunal que citó en primer término, y el otro procedimiento en el cual no se ha citado aun o se citó con posterioridad debe declararse extinguido (por efecto de declararse con lugar la litispendencia).
La litispendencia procede única y exclusivamente cuando existen dos causas pendientes en curso sin que se haya dictado sentencia definitiva.
Litispendencia significa existencia de dos (2) causas idénticas ante dos tribunales distintos, donde en ninguno de los dos ha dictado sentencia definitiva (Litispendencia-pleito pendiente).
En el caso de marras, la representación judicial de la parte demandada pretende configurar la litispendencia entre dos juicios, que si bien es cierto existe identidad de sujetos, se trata de dos acciones diferentes, una de resoluciòn de contrato de arrendamiento y otra de desalojo, y adicionalmente, uno de los procesos se encuentra sentenciado, en consecuencia, resulta IMPROCEDENTE la excepción de litis pendencia. Asì se declara.
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD
La representación judicial del demandado afirma que celebrò contrato de arrendamiento con la ciudadana R.E.R.S., titular de la Cèdula de Identidad Nº V- 3.889.943, tal como se evidencia de contrato debidamente autenticado ante la Notarìa Pùblica del Municipio Vargas, en fecha 26 de marzo de 1991, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 35, comenzando a regir desde el 1º de Abril de 1991 por un lapso de un año fijo, en consecuencia no ha podido celebrar un contrato de arrendamiento con la ciudadana ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS. Asimismo sostiene que las partes deben tener cualidad, que se adquiere con el contrato de arrendamiento.
En efecto, fundamenta la falta de cualidad de la parte actora en el hecho de que no es parte en el contrato de arrendamiento, pues, la propietaria del inmueble R.E.R.S., falleciò en el mes de mayo de 2006, y consigna en tal sentido el acta de defunciòn, instrumetal que por ser un documento pùblico administrativo, no impugnado en el juicio, resulta eficaz para acreditar la defunción o muerte de la ciudadana R.E.R.S..
Sobre la cualidad, concluye el a quo que la ciudadana R.E.R.S. vendiò el inmueble arrendado a la actora ZULVERICK DEL VALLE ROJAS, tal como se evidencia de instrumento de compra venta que riela a los autos como documento fundamental de la acciòn, operando en consecuencia la subrogación arrendaticia, razòn por la cual desestima por IMPROCEDENTE la falta de cualidad alegada.
En efecto, riela a los folios 10 y 11 del expediente copia simple de documento debidamente autenticado por ante la Notarìa Publica Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de marzo de 2006, quedando anotado bajo el Nº 58, Tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notarìa. Respecto a esta documental anexa al libelo como instrumento fundamental, no fue objeto de impugnación por la parte demandada, razòn por la cual presta para este sentenciador todo el mèrito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, que la ciudadana R.E.R.S., vendiò el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la parte actora ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS, operando la subrogación arrendaticia.
En tal sentido, afirma el Dr. G.G.Q., en su tratado de Derecho Arrendaticio:
La subrogaciòn arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artìculo 20 de LAI.
Al respecto el Dr. Ricardo Henriquez La Roche, afirma que:
La compra no extingue el arrendamiento. Este es un principio que deviene del artìculo 1.163 del Còdigo Civil, segùn el cual “se presume que una persona ha contratado para sì y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta asì de la naturaleza del contrato”. Lo confirma, a los efectos del àmbito de aplicación de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, su artìculo 20: “Si durante la relaciòn arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario- arrendador, el nuevo propietario estarà obligado a respetar la relaciòn arrendaticia en los mismos tèrminos pactados, y las acciones relativas a la terminaciòn de la relaciòn arrendaticia sobre el inmueble sòlo podràn tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley”. El artìculo 1.603 del Còdigo Civil confirma esta regla en cuanto a una modalidad de transmisión de la propiedad, la sucesiòn mortis causa: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.
Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 9 de Octubre de 2006, dejò establecido lo siguiente:
…De lo anterior se desprende, que la abogada actuò en nombre y representación del propietario del inmueble dado en arrendamiento, es decir, del ciudadano …; y en virtud de tal carácter suscribiò el contrato de arrendamiento. De manera, que de haber operado la enajenación del inmueble arrendado por parte de la Urbanizadora…, tal como lo señala la sentencia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operò la subrogación arrendaticia.
Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurìdico en el artìculo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artìculos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Còdigo Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artìculo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurìdico.
En conclusión, habiendo operado en el caso de marras la subrogación arrendaticia por la enajenación del inmueble arrendado, no hay ninguna duda que la parte actora en tanto adquirente del inmueble, ostenta la cualidad activa para ejercer la acciòn de desalojo incoada, razòn por la cual, este tribunal actuando en alzada debe desestimar por IMPROCEDENTE la falta de cualidad alegada.- Asì se establece.
SOBRE EL MÈRITO
El actor al fundamentar su demanda lo hace con base en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente expresa:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Tal fundamento sin lugar a dudas nos ubica frente a una acción de desalojo, pues el actor afirma que ha mantenido una relaciòn de arrendamiento en forma indeterminada con la ciudadana DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENT, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cèdula de Identidad Nº V- 6.465.836, en su condiciòn de arrendataria, sobre el referido inmueble, conviniendo un canon mensual de CIEN MIL BOLÌVARES (Bs.100.000,00), pagadero al vencimiento de cada mes, en contraprestación del uso y disfrute como buen padre de familia del inmueble arrendado. Por su parte, la representación judicial del demandado en la oportunidad de la contestaciòn a la demanda niega que se encuentre insolvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006.
Así las cosas, el planteamiento de los hechos controvertidos en el juicio, se reduce en principio a la prueba de la insolvencia arrendaticia, negada por la demandada, pues, ambas partes afirman que se trata de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado.
En efecto, riela a los autos documento debidamente autenticado por ante la Notarìa Pùblica del Municipio Vargas del Distrito Federal en fecha 26 de marzo de 1.991, anotado bajo el Nº 37, Tomo 35 de los libros de autenticaciones, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana R.E.R.S. y la ciudadana DANYS DIAMORA BAUTE MENDEZ.- Respecto a la citada instrumental autentica, exenta de impugnación en el debate, evidencia la existencia de la relaciòn de arrendamiento reconocida por ambas partes en este proceso.- Asì se establece.
En cuanto a la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, es el supuesto o requisito necesario para que estemos en presencia de una acción de desalojo, así lo ha señalado nuestro autor patrio G.G.Q., quien en relación a la duración del contrato de arrendamiento afirma lo siguiente:
“Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
Ahora bien, por cuanto las partes en este proceso nada discuten respecto a la temporalidad arrendaticia, resulta un hecho convenido que se trata de un arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que se impone allanar el segundo de los requisitos, esto es, EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, en tal sentido cursan a los autos las siguientes pruebas:
-
- Recibos de pago correspondiente a los meses de diciembre de 2005, abril de 2006 y mayo de 2006.- Tales instrumentales de carácter privado, no fueron desconocidos en la oportunidad procesal correspondiente, por tanto prestan para este sentenciador la certeza sobre el pago efectuado por el arrendatario a la arrendadora imputables a los meses de diciembre de 2005, abril y mayo de 2006.- Asì se establece.
-
- Recibos de consignaciòn de canones de arrendamiento, efectuados a tenor de lo previsto en el artìculo 51 y siguientes del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- En cuanto a estas documentales el a quo razonó así:
Vale recordar, que la sola consignaciòn arrendaticia efectuada por la arrendataria no libera al arrendatario por la simple razòn de realizarce, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artìculo 56 eiusdem, que la misma sea legìtima, es decir, de acuerdo con el titulo VII del citado Decreto que prevee todo lo relativo al pago por consignaciòn, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que deba efectuarse, el cual, segùn el análisis no se cumpliò en lo que respecta a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2006, pues la consignaciòn arrendaticia fue hecha fuera de la oportunidad legal para ello, motivo por el cual resulta forzoso declarar la extemporaneidad del pago de dichos cànones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2006, en cuya falta de pago basò la actora su demanda de Desalojo.
Entonces, con respecto a los recibos de consignaciones arrendaticias cuyas copias certificadas corresponden al expediente judicial signado con el Nº 450-06, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, promovido con el propósito de acreditar la solvencia necesaria para enervar la acción ejercida, se aprecia que aparece como consignante, la ciudadana DANYS DIAMORA BAUTE, quien afirma haber acudido a este procedimiento ante la negativa del arrendador en recibir los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, el procedimiento de consignación arrendaticia requiere del cumplimiento de ciertos requisitos esenciales, tales son: 1) Que se haga ante el Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado; 2) El tiempo para la consignación, esto es, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; 3) Identidad del consignante y el carácter con que actúa; 4) Identidad del consignatario; 5) Consignación del monto exacto; 6) Las referencias del inmueble arrendado; 7) Consignaciones sucesivas en el mismo expediente; 8) Dirección del beneficiario de la consignación; y, 9) Que la consignación se efectúe en nombre y descargo del arrendatario. Con relación al cumplimiento de estos presupuestos, no hay ninguna duda que la consignación se verificó ante el Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado, que aparece identificado la persona que consigna, y de manera sucesiva en el mismo expediente, que el monto consignado corresponde al canon fijado, pero no se identifica el consignatario, no aparece la direcciòn del beneficiario de la consignaciòn y en cuanto al tiempo de la consignación previsto en la norma, hay que hacer las siguientes observaciones:
Sobre el tiempo de la consignación de los cánones de arrendamiento insolutos, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Ahora bien, tal como quedó establecido en el cuerpo de este fallo, la relación de arrendamiento existente es a tiempo indeterminado, y se pactó en fecha 26 de marzo de 1991; asimismo, de los recibos de consignaciòn se evidencia que la parte demandada acudió al procedimiento en fecha 14 de diciembre de 2006, consignando el canon correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2006, por lo que corresponde a este sentenciador analizar si dicha cancelación del canon de arrendamiento hecha a través del procedimiento de consignaciones, llena los extremos previstos en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es decir, el canon de arrendamiento alegado como insoluto correspondiente al mes de julio de 2006, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos, sería dentro de los primeros quince (15) días del mes de agosto de 2006, pues el contrato de arrendamiento que quedó subsistente en el presente proceso tiene como fecha de inicio el 26 de marzo de 1991, tornàndose indeterminado en el tiempo.
Se evidencia de los recibos de consignación de arrendamiento que el accionado se limita a consignar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre Noviembre y Diciembre de 2006, lo cual hace en fecha 14 de diciembre de 2006, debiendo consignar dentro de los primeros quince (15) días del mes de agosto el pago del mes de Julio, dentro de los primeros quince (15) días del mes de septiembre el pago del mes de agosto, y asì sucesivamente, es decir, no sólo fueron extemporáneas las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio y agosto, sino tambièn las de septiembre, octubre y noviembre de 2006.
Entonces, se aprecia de los recibos que no sòlo es extemporànea la consignaciòn, sino que en la misma no se identifica al consignatario y tampoco se señala la direcciòn del beneficiario de la consignaciòn, por lo tanto tales consignaciones no cumplen con los requisitos de ley, en consecuencia no estan legalmente efectuadas.
La sola consignación arrendaticia efectuada no libera al arrendatario por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado decreto que prevé todo lo relativo al pago por consignación, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse y la identidad del arrendador, los cuales, según el análisis no se cumplieron, no logrando el accionado demostrar la solvencia, pues, para ello se requiere una consignación legítimamente efectuada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia resultará forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación ejercida y así lo dictaminará en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.
Por otra parte, reclama el actor el pago de UN MILLON DE BOLÌVARES (Bs.1.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios derivados del uso y disfrute del bien dado en arrendamiento, sin que hasta la fecha haya cancelado.
Sobre tal pedimento argumentò el a quo:
“Ahora bien, en cuanto a “indemnización de daños y perjuicios” demandados por el apoderado actor en el petitum de su libelo de demanda, esta juzgadora encuentra que, conforme a lo previsto en el artìculo 7 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la protecciòn que ella da a los arrendatarios es de orden pùblico, por lo que con respecto a los daños y perjuicios reclamados, debe aplicarse lo dispuesto en el artìculo 28 eiusdem, que establece: “Las partes podràn establecer clàusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”, es decir, según la ha interpretado parte de la doctrina, los unicos daños y perjuicios en materia de arrendamiento son los referidos a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, o lo que es lo mismo, estos solo se ocasión cuando se incumple la obligación de entregar el inmueble en su respectiva oportunidad y no por otro concepto. Dado que el caso bajo análisis, se trata de un Desalojo por falta de pago, y no de una acciòn de cumplimiento de contrato por vencimiento del tèrmino, a tenor de la citada norma, no resulta procedente el daño reclamado en el petitorio de la demanda…”
Concluye este juzgador con vista a las actas del presente juicio, que la parte actora, no ejerciò recurso de apelación ni se adhiere al ejercido por la representación de los demandados, razòn por la cual, entiende quien aquì decide que se ha conformado con el fallo, motivo por el cual, no puede este sentenciador entrar a analizar o a revisar el pronunciamiento del a quo, respecto a la improcedencia del daño reclamado, quedando confirmada pero con distinta motivación la sentencia proferida por el a quo y objeto del presente recurso de apelación.- Asì se decide.
III
DECISIÒN
IMPROCEDENTE la litispendencia y la falta de cualidad alegada por la representación judicial de la parte demandada. Asi se establece.
SIN LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la ciudadana DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cèdula de identidad Nº V- 6.465.836, debidamente asistida por la profesional del derecho NERVI HERNÀNDEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 76.996, contra la sentencia dictada el veinticuatro (24) de Octubre de 2007, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Así se decide.
Se CONFIRMA con distinta motivación la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha veinticuatro (24) de Octubre de dos mil siete (2007), y en consecuencia se declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por desalojo incoara la ciudadana ZULVERICK DEL VALLE ROJAS RIVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cèdula de identidad Nº V-15.831.866, respectivamente, contra DANYS DIAMORA BAUTE DE D WUENT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cèdula de Identidad Nº V-6.465.836, y como corolario se ordena la entrega a la parte actora del inmueble arrendado: Constituido por un inmueble ubicado en la calle Alegria, distinguida con el Nº 15, Sector La Guaira, Parroquia La Guaira, Estado Vargas, el cual posee los siguientes linderos: Poniente, su frente calle Alegrìa, en par media casa que es o fue de Narciso Hernàndez; Naciente, con la quebrada el Frontìn, Norte: Casa que es o fue de Domingo Dìaz, y Sur: Con terreno de la misma quebrada el Frontìn que ocupa una casa del ya mencionado NARCISO HERNÀNDEZ. Asì se establece. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, todo ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artìculo 281 del Còdigo de Procedimiento Civil.- Asì se establece.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Veintisiete (27) días del mes de junio del año dos mil ocho (2008).
EL JUEZ TITULAR
EL SECRETARIO ACC,
Abg. C.E.O.F.
Abg. J.G.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.).
EL SECRETARIO ACC,
Abg. J.G.
CEOF/LPI/af
Exp. Nº 11086
