Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 25 de Octubre de 2007
| Fecha de Resolución | 25 de Octubre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 197° y 148°
EXP. No. AP31-V-2007-002071.
DEMANDANTE: C.A.Z.G. y E.S.Z., mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.908.767 y 8.520.122 respectivamente; representados judicialmente por las abogadas B.P.D.S. y Z.O.G., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.586 y 39.918, respectivamente.
DEMANDADA: M.E.M.I., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 3.237.850. SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por las abogadas B.P.D.S. y Z.O., apoderadas judiciales de la parte actora, en contra de M.E.M.I., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirman las apoderadas de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:
LOS HECHOS:
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Que en fecha 01/09/2002, sus representados suscribieron mediante documento privado, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre un apartamento ubicado en el Edificio “Las Danielas 1” en el piso 15 y distinguido con el Nº 154, el cual forma parte del Conjunto Residencial Las Danielas, Situado en la vieja carretera Caracas- Baruta, en la zona conocida como “Quebrada Baruta” en los sitios denominados “Las Minas” y “El Boyero”, en jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda.
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Que el lapso convenido por los partes del presente contrato sería de un (1) año fijo contado a partir del 01/09/2002, hasta el 01/09/2003.
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Que el canon de arrendamiento mensual quedó establecido en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00).
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Ambas partes suscribieron otro contrato de arrendamiento, contado a partir del 01/09/2003 hasta el 01/09/2004.
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Que el canon de arrendamiento mensual sería de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), los primeros seis (6) meses y los seis (6) meses restantes serían de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,00).
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Nuevamente, las partes suscribieron contrato de arrendamiento contado a partir del 01/09/2004 hasta el 01/03/2005, estableciéndose un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), posteriormente celebraron contrato de prorroga legal y finalmente un contrato de prorroga convencional, por todo lo antes expuesto la parte actora solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento y solicita la entrega del inmueble objeto del presente juicio, en virtud de que en fecha 01/06/2006, venció la prorroga legal de un (1) año para desocupar el inmueble; asimismo solicitó el pago de las costas y costos que genere el presente juicio; finalmente la parte actora estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.800.000,00).
De la anterior síntesis se evidencia, que la parte accionante acude ante el órgano Jurisdiccional pretendiendo obtener la Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, por un contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana M.E.M.I., sobre un inmueble distinguido con el Nº 154, piso 15 del Edificio Conjunto Residencial Las Danielas, situado en la Vieja Carretera Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta, en los sitios denominados Las Minas y el Boyero, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Así mismo, al hacer un análisis de los contratos de arrendamiento suscrito entre las partes se pudo evidenciar que: El contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 12 al 15, tuvo una duración de un año, desde el 01-09-2002 al 01-09-2003, tal y como lo establece su cláusula tercera:
“TERCERA: El termino convenido para el presente contrato es de UN (01) AÑO FIJO contado a partir del UNO DE SEPTIEMBRE DE 2002 hasta el UNO DE SEPTIEMBRE DE 2003, “EL ARRENDADOR” ha calculados la duración anteriormente señalada como tiempo máximo para la devolución del inmueble en cuestión, sin posibles renovaciones y/o reconducciones, aun en el caso de emerger situaciones ajenas a la voluntad del “EL ARRENDATARIO” por lo cual ambas partes acuerdan que en ningún caso habrá prorroga en la vigencia de este contrato.”
Por otra parte, el contrato que corre inserto a los folios 16 y 17, tuvo una duración de doce (12) meses fijos, es decir un año, desde el 01-09-2003 al 01-09-2004, tal como lo establece su cláusula tercera:
“TERCERA: El termino convenido para el presente contrato es de DOCE (12) MESES FIJOS, contados a partir del PRIMERO DE SEPTIEMBRE DE 2003 hasta el PRIMERO DE SEPTIEMBRE DE 2004, “EL ARRENDADOR” ha calculados la duración anteriormente señalada como tiempo máximo para la devolución del inmueble en cuestión, sin posibles renovaciones y/o reconducciones, aun en el caso de emerger situaciones ajenas a la voluntad del “EL ARRENDATARIO” por lo cual ambas partes acuerdan que en ningún caso habrá prorroga en la vigencia de este contrato.”
En este orden de ideas, el contrato que corre inserto a los folios 18 y 19, tuvo una duración de seis (6) meses fijos, desde el 01-09-2004 al 01-03-2005, tal como lo establece su cláusula tercera:
“TERCERA: El termino convenido para el presente contrato es de SEIS (06) MESES FIJOS, contados a partir del PRIMERO DE SEPTIEMBRE DE 2004 hasta el PRIMERO DE MARZO DE 2005, “EL ARRENDADOR” ha calculados la duración anteriormente señalada como tiempo máximo para la devolución del inmueble en cuestión, sin posibles renovaciones y/o reconducciones, aun en el caso de emerger situaciones ajenas a la voluntad del “EL ARRENDATARIO” por lo cual ambas partes acuerdan que en ningún caso habrá prorroga en la vigencia de este contrato.”
Vencido, el último de los contratos, es decir, el celebrado desde el 01-09-2004 al 01-03-2005, comenzó a correr la prorroga legal arrendaticia de un (1) año, de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se evidencia del contrato de prorroga legal que corre inserto al folio 20, ahora bien, esta prorroga legal de un (1) año termino el 01 de Marzo de 2006, dejándose al inquilino en el goce pacifico del inmueble, ya que después de vencida la prorroga legal, al pretender celebrar las partes una prorroga convencional, no evita que el contrato se indetermine en el tiempo, todo lo contrario, es prueba de que la voluntad del arrendador era dejar al inquilino en el goce pacifico del inmueble, por lo que este Tribunal considera, que al vencer la prorroga legal en el caso de autos, el 01 de Marzo de 2006 y al dejarse al inquilino en el goce pacifico del inmueble opero la tacita reconducción del contrato de arrendamiento y el mismo paso a tiempo indeterminado, tal y como lo establece el artículo 1600 del Código Civil que establece:
Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
En tal sentido, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo correcto es intentar la acción de Desalojo fundamentada en el artículo 34 literal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o la acción de resolución de contrato de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, cuando el incumplimiento contractual por parte del arrendatario sea por una causa de las no previstas en los literales del artículo 34 ejusdem.
Lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:
Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“…En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, vinculantes para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en caso sub-iuduce la parte actora no incoó la acción idónea, en consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE por ser contraria a derecho la acción intentada por el ciudadano: C.A.Z.G. y E.S.Z., mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números: 2.908.767 y 8.520.122, respectivamente, representados judicialmente por las abogadas B.P.D.S. y Z.O., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.586 y 39.918, respectivamente contra la ciudadana: M.E.M.I., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 3.237.850. Y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de Octubre del año 2007. Años 197° y 148°.
LA JUEZ TITULAR
Abg. L.S.E.S.T.
Abg. E.G.
En esta misma fecha, siendo las 3:20 de la tarde, se registró y publicó la anterior sentencia
EL SECRETARIO TITULAR
Abg. E.G.
Exp N° AP31-V-2007-002071
