Decisión nº PJ0242011000160 de Juzgado Primero del Municipio Heres de Bolivar, de 1 de Junio de 2011

Que su representada recibió la suma de CIENTO ONCE MILLONES DIECISIETE MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 111.017.760,ooo, la cantidad antes señalada ha de tomarse como su equivalente en Bolívares Fuertes.

Que la cantidad de 37.005.920;oo seria financiada en 12 cuotas mensuales y consecutivos cuyos vencimientos se establecieron de la manera siguientes: 1/12 por un monto de Bs. 3.880.481, 89, en fecha 30/06/2006; 2/12 por un monto de Bs, 3.790.536.94, en fecha 30/07/2006; 3/12, por un monto de Bs.3.747.706,02, en fecha 30/08/2006; 4/12, por un monto de Bs 3.681.318, fecha 30/09/2006; 5/12, por un monto de 3.597.707,78, en fecha 30/10/2006; 6/12, por un monto de Bs. 3.548.542,21, en fecha 30/11/2006; 7/12, por un monto de Bs 3.469,305,oo, en fecha 30/12/2006, 8/12, por un monto de Bs,3.415.766,34 en fecha 30/01/2007. 9/12 por un monto de Bs.3.349.378,41, en fecha 28/0272007; 10/12, por un monto de Bs.3.263.716,56 en fecha 30/03/2007.11/12; por un monto de Bs. 3.216.602,54 en fecha 30/04/2007.y 12/12, por un monto de Bs. 3.148.073,06 en fecha 30/05/2007. Las cantidades antes señaladas han de tomarse como su equivalente en Bolívares Fuertes.-

Que la cantidad de Bs 74.011.840,oo sería financiada en 4 cuotas trimestrales y consecutivas cuyos vencimiento es establecieron de la manera siguiente: 1/4 por un monto de Bs. 23.231.494,22, en fecha 30/08/2006; 2/4 por un monto de 22.049.360.67 en fecha 30/11/2006; 3/4, por un monto de Bs. 20.867.227,11, en fecha 28/08/2007; 4/4, por un monto Bs. 19.646.545,72, en fecha 30/05/2007. Las cantidades antes señaladas han de tomarse como su equivalente en Bolívares Fuertes.-

Que todas las cuotas establecidas anteriormente incluían los intereses compensatorios, gastos administrativos e inmobiliarios y demás gastos costos inherentes a la realización de la operación de compraventa.

QUINTO; que el saldo del precio de venta que corresponde a la cantidad Bs, 148.023.680,oo, que completa el precio estimado del inmueble que se reservó en dicho contrato sería cancelado por ciudadana M.D. TORRRES DE GARCIA, en un plazo de 18 meses contado a partir de la fecha de la firma del documentos el cual fue firmada el 10 de mayo de año 2006, siendo la fecha tope la cancelación de dicha cantidad el día 10-11-2007. La cantidad antes señalada ha de tomarse como su equivalente en Bolívares Fuertes.

Todo lo anteriormente señalado se evidencia del referido contrato de Reserva que en original se acompaña al presente escrito constante de 3 folio útiles, marcado con la letra “B”.-

 Que seguidamente en fecha 20-09-2006, según documento autenticado por ante la notaria pública segunda de ciudad Bolívar, y anotado bajo el Nº 68, Tomo 102 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por esa notaria, su representada INVERSIONES ABA C.A suscribió con los ciudadanos W.G. Y M.D. TORRRES DE GARCIA, (ya identificado) un contrato de Opción de Compra_ Venta, siendo su representada LA CONSTRUCTURA y los ciudadanos denominados como OPTANTE mediante el cual convinieron en lo siguiente:

En la cláusula primera se estableció que LA CONSTRUCTORA Y EL OPTANTE convienen y así lo aceptaron en anular y dejar sin efectos todos los documentos firmados por ambas partes en fecha 28-09-2005, 27-10-2005, por concepto de la pre reserva y reserva así como todos los giros o única de cambio establecidas con vencimientos hasta el 27-10-2006, generados por concepto de la opción a compra del Apartamento signado con el número 6-3 ubicado en el piso 6 del edificio Táchira Country Club Suite, el cual se construía dentro de la urbanización Táchira Country Club sobre la parcela Nº 18 del sector el Zamuro en la Av. Tachira, Ciudad Bolívar. Estado Bolívar, por lo que LA CONSTRUCTURA podrá disponer y vender dicho inmueble. De igual forma todo el dinero cancelado por el optante hasta la fecha por el apto 6-3 se abonaría como parte de la inicial de otro inmueble que se describe en la tercera cláusula de dicho Contrato de Compra Venta.

En la cláusula tercera se estableció que el optante a través de la LA CONSTUCTURA, opciona la adquisición DE UN INMUEBLE CONSTITUIDO POR UNA VIVIENDA tipo Town House modelo TH-P-2, ubicada en la Av Táchira Nª 18 sector el Zamuro; ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, el cual forma

porte de la precitada urbanización denominada TACHIRA COUNTRY CLUB actualmente en ejecución. EL INMUEBLE a construir tendría un área aproximada de construcción de 196 mts aproximadamente) sobre una parcela de 111,oo mts aproximadamente con las características y especificaciones contenidas en la memoria descriptiva del precitado inmueble. La distribución de EL INMUEBLE fue indicada en el boceto realizado de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos que formaban parte del proyecto del conjunto residencial. Dicho boceto firmado por las partes, conjuntamente con el listado de acabado, se anexo marcado como anexo Nº 1 al instrumento de reserva entregado al EL OPTANTE y que declaró expresamente conocer; asimismo EL OPTANTE declaró conocer los folletos promociónales del proyecto y acepto que las ilustraciones allí contenidas solo tienen un carácter promocional y referencial y no necesariamente reflejada con exactitud la realidad de las fachadas, áreas, dimensiones, o demás características constructivas de EL INMUEBLE. En consecuencia solo sería valida aquellas contendidas en la memoria descriptiva y en los planos aprobados, sin perjuicios de la previsto a este respecto en las cláusulas de dicho contrato: el porcentaje de condominio, la superficie, lindero, medidas y demás determinaciones de la vivienda constarían en el respectivo documentos de condominio o de parcelamiento según sea el caso, que otorgaría LA CONSTRUCTURA.-

en la cláusula sexta se estableció que las partes convenían expresamente en que el precio de EL INMUEBLE a construirse se había estimado en la suma Bs. 370.059.200,oo el cual EL OPTANTE se obliga a pagar a la CONSTRUCURA bajo las siguientes condiciones: la suma de Bs.111.017.760, oo los cuales EL OPTANTE canceló con antelación a la firma del documento de reserva, en calidad de reserva mediante los recibos Nº P-2-01 Y P-2-02 de fecha 10-05-2006, 1.- La suma de Bs.42.109.224,83, financiado en 12 cuotas mensuales y consecutivas por los montos y vencimiento ya establecidos en el instrumentos de reserva.-2) la suma de Bs. 85.794.627,72, pagadero en 4 cuotas especiales conforme se estableció en el instrumento de reserva suscrito en fecha 10-06-2006.

Quedo expresamente establecido en el nombrado instrumentos de reserva de fecha 10-05-2006, EL OPTANTE declara que lo reconoce en ese mismo acto, pasando a formar parte integrante e indisoluble del contrato de opción de compra; todas y cada una de las cuotas establecidas anteriormente, excepto la cantidad considerada como reserva, incluían los gastos de cobranzas gastos administrativos e inmobiliarios y demás gastos y costos inherentes a la realización de la operaciones de compraventa, y el saldo restante, es decir, 3.- La suma de

Bs. 148.023.680,oo, para completar el precio estimado establecido en el contrato de reserva, mas los ajuste a que haya lugar previsto en la cláusula novena, sería actualizado mensualmente, desde la fecha de emisión del recibo de reserva hasta la oportunidad que tenga lugar la protocolización del documento definitivo de compraventa, según lo establecía en aquel entonces el índice del precios al consumidor para el área metropolitana de Caracas, emitido en el boletín oficial del banco central de Venezuela. Para facilitar el pago de las cantidades de dinero antes establecidas en los numerales 1,2,3, se emitieron a favor de la CONTRUCTORA bajo la expresa aceptación del EL OPTANTE, tantas letras de cambio por los mismo montos y con las misma fechas de vencimiento de las cuotas ya convenida. Las letras de cambio serían pagadas en las oficinas de LA CONSTRUCTORA o donde se designara para ello, la falta de pago de 2 letras mencionada en la oportunidad de su vencimiento, haría exigible la totalidad de la obligación asumida por medio de este contrato o si fuere el caso a la resolución de presente contrato por una causa imputable a EL OPTANTE sin necesidad de pronunciamiento judicial. Expresamente convinieron en que dicha letras de cambio podrá ser cedida, endosada, descontadas y en general libremente negociadas por LA CONSTRUCTORA y no causarán por ningún respecto la novación de las obligaciones asumidas según este contrato por EL OPTANTE. En caso de retardo en el cumplimiento de las obligaciones asumidas según este documento, adicionalmente se causarían intereses calculados a la tasa activa promedio de los tres primero bancos del país, más un tres por ciento por concepto de mora; entendiéndose por mora, cada día transcurrido a partir del vencimiento de la letras de cambio especificadas en el instrumentos de reserva y que es parte integrante de documento de opción de compraventa. En ningún momento el monto correspondiente a gastos administrativo inmobiliario y demás gastos y costos inherentes a la realización de la operación de compra-venta, serán tomadas en cuentas a los efectos de la aplicación del índice de Precios al Consumidor ya referido. Es expresamente convenido que el precio de venta de EL INMUEBLE previsto en la cláusula sexta de este contrato no incluye: a) Los intereses y comisiones que el OPTANTE deba cancelar a la institución bancaria o financiera por el crédito que le sea otorgado para la adquisición del INMUEBLE en el caso que éste recurra a dicha institución a los fines de solicitarlo b) El costo de seguro de vida, incendio, terremoto y similares que deben contratarse c) Los gastos de notaria y registro: Las cantidades antes señaladas ha de tomarse como equivalentes en bolívares fuertes.

 CUARTO: En la cláusula SEPTIMA se estableció que si por cualquier causa que resultare imputable a EL OPTANTE no llegare a celebrarse la venta definitiva del EL INMUEBLE objeto del presente contrato LA CONSTRUCTORA haría suyo AUTOMATICAMENTE a titulo de indemnización por incumplimiento de aquel, hasta un 30% del precio estimado de la venta, el cual podría ser deducido según lo establecido anteriormente, tanto de las cantidades entregadas a cuentas de la CONSTRUCTIORA como de las letras de cambio debidamente firmada y aceptada por EL OPTANTE para ser pagadas a su vencimiento más los gastos causados en razón de la realización de la operación, sin que LA CONSTRUCTORA requiera probar los daños y perjuicios sufridos y en consecuencia este podría negociar libremente EL INMUEBLE a cualquier persona,. Se considerara motivo de incumplimiento imputado a EL OPTANTE entre otros su no comparecencia al acto de protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, TAL COMO SE INDCIA EN LA CLAUSULA DECIMA PRIMERA del contrato de opción de compraventa; lo no entrega de todos los documentos, informaciones y demás recaudos necesarios exigidos para formalización los financiamiento.

Que ahora bien después de promesas de cumplimiento nunca efectuadas y las reiteradas negativa por parte de los optantes los ciudadanos W.G. y M.D. TORRRES DE GARCIA de no recibir el dinero que le debo reintegrar debido al incumplimiento de la obligación suscrita con mi representada en el documento de opción de Compra Venta tantas veces mencionadas y en vista del vencimiento de dicha opción que estaba pautada para el día 10-11-2007, claramente se puede observar que los referidos optantes jamás cumplieron sus obligaciones conforme al texto del contrato tanto de reserva como el de oferta de compra venta, los cuales señalan de manera expresa en el contrato de reserva que la cantidad de Bs. 74.011.840, moneda actual Bs. 74.011,84, serían financiada en 4 cuotas trimestrales y consecutivas cuyos vencimiento se establecieron de la manera ya señalada.-

Que así mismo, en la Cláusula Sexta del contrato de Opción de Compra- Venta se señala de manera expresa que el contrato de Reserva fue reconocido por EL OPTANTE los ciudadanos W.G. y MARIA DLORES TORRRES DE GARCIA y pasó a forma parte integrante e indisoluble del contrato de Opción de Compra Venta. En dicho contrato se estableció en la cláusula séptima, la indemnización en caso de no celebrarse la venta definitiva…

CAPITULO SEGUNDO

MOTIVOS ELEMENTALES QUE ORIGINARON LA PRESENTACION DE ESTA OFERTA DE PAGO

 Que la presente acción nace del incumplimiento del contrato de Opción de Compraventa en el que incurrieron los optantes al no haber cancelado oportunamente los montos señalados en los contratos tanto de Reserva como el de Opción de Compra – Venta.-

 Que en principio y como ya fue relatado en el capitulo de LOS HECHOS folio 11, 12 ,y 13

 Que la cuarta cuota fecha de vencimiento fue establecida el día 30/05/ 2007, hasta la fecha de la consignación del presente escrito no ha sido cancelada, teniendo más de 1200 días de mora …

 Que de igual forma, se estableció que la cantidad de Bs.F-148.023.68, se cancelaría en un plazo de 18 meses contado a partir de la fecha de la firma del documento de Reserva el cual fue firmado el 10-05-2006, fecha tope de la cancelación de dicha cantidad el día 10-11-2007, y que hasta la presente fecha han transcurrido más de 1000 días de mora en el cumplimiento del contrato.-

 Que en el contrato de Opción de Compra –Venta se indicó en la cláusula sexta ya ampliamente referida que se obligaba el optante, los ciudadanos W.G. y M.D. TORRES D GARCIA, a pagar a la constructora, su representada INVERSIONES ABA, C.A. bajo las condiciones ya descritas y para facilitar el pago se libraron letras de cambio con los referido montos y con las fechas de vencimiento convenida, entendiéndose que el pago se realizaría de manera puntual y responsable.-

 Que de los hechos relatados anteriormente se evidencia que el optante ha incurrido reiteradamente con esta obligación, en la mora establecida en la misma cláusula sexta…

 Que ahora en fecha 02-12-2010, su representada hizo la correspondiente notificación a EL OPTANTE los ciudadanos W.G. y M.D. TORRES DE GARCIA, consigna la notificación original marcada con la letra “D”.-

 Que para la aplicación de a penalidad contenida en la primera parte de la misma cláusula a titulo de cláusula penal, deducida de la manera siguiente:

El precio total de inmueble fue estimado en la suma de Bs. 370.059,20 siendo el 30% de dicha suma la cantidad de Bs.F-111-017.76

en fecha 10-05-2006, canceló la cantidad de bs.111.017.76.-

en fecha 09-05-2007 terminó de cancelar las 12 cuotas

mensuales por la cantidad Bs.F-42.109.22.-

en fecha 24-10-2006, 22-01-y 09-05-2007, canceló 03 cuotas de las 04 establecida para ser cancelada trimestralmente por la cantidad total cancelada de Bs.F-66.148,08.-

Por todo lo anteriormente calculado, la suma total de lo cancelado es la cantidad de Bs-F-219.275,06 restándole el 30% de la totalidad del inmueble o precio estimado de la venta, es decir la cantidad de Bs. 111.0017.76, quedando para el reintegro la cantidad de Bs.108.257,30, y adicionalmente. La suma de Bs. 5.412,87 por conceptos señalados en el numeral 3º del artículo 1.307 del código civil.-

 Que dicha notificación fue realizada a través del traslado y constitución de la Notaria Pública Primera del Municipio Heres del Estado Bolívar, en su domicilio, se indicaba que los ciudadanos debían comparecer el día 05-12-2010-

CAPITULOSEGUNDO

DEL DERECHO

Que por la razones y fundamentos antes señalados es por lo que ocurre ante esta competente autoridad con la finalidad de formular la presente OFERTA REAL DE PAGO a los ciudadanos W.G. y M.D. TORRES DE GARCIA en su carácter de optante e igualmente solicita a este digno tribunal se traslade a la dirección señalada

Que la finalidad de efectuar la Oferta Real de Pago a dicho ciudadanos (oferente y Oferido) siendo el monto de la misma la cantidad de Bs.F-113.670.17 discriminada de la siguiente Forma:

1) la suma de Bs.F-42.109, 22 por concepto de las 12 cuotas mensuales.-

2) la suma de Bs. F-66.148,08, por concepto de 3 cuotas de las 04 establecidas para ser canceladas trimestralmente.-

3) La suma de Bs. 5.412, 87 por concepto señalados en el numeral 3º del artículo 1,307 del Código Civil.-

La ultima suma referente a los gastos iliquidez señalados en el numeral 3º del artículo 1.307 del Código Civil, fue tomada en base a lo estipulado en la practica forense, tal como lo señala la decisión emanada del Tribunal Tercero de >Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo .

Estima la presente solicitud de oferta real en la cantidad de Bs.F-113.670,17, equivalente a 1.748 U.T.-

Que le dinero objeto de esta oferta consistente en la suma de Bs.F-113.670.17, a los fines de que sea ofrecida a los optante ciudadanos W.G. y M.D. TORRES DE GARCIA.

2. - DE LA ADMISION:

   En fecha 16-01-2011, se admite dicha solicitud cuanto ha lugar en derecho y se ordena darle el curso de Ley.- A los fines de la verificación de la Oferta Real de pago solicitada, se acuerda el traslado y constitución del Tribunal para el quinto (5to) día de despacho siguiente a las dos de la tarde (2:00 P.M.), en la siguiente dirección: Calle 3 con Carrera 05, Conjunto Residencial Villa Dorada, Vista Hermosa, de este Ciudad.- todo de conformidad con los artículos 819 y 821 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1308 del Código Civil.-

   TRASLADO Y CONSTITUCION DEL TRIBUNAL

   En fecha 13-01-2011, siendo la 2:30 de la tarde se traslado y constituyó el juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en compañía del abogado en ejercicio M.G., Inpreabogado Nº 119.726, en el inmueble ubicado en la Calle 3, con Carrera 5, Conjunto Residencial “Villa Dorada” en Vista Hermosa, de esta Ciudad, con el fin de llevar a cabo la Oferta Real ; Estando presente los ofereridos se le impuso de la misión del tribunal, manifestando los mismo que no aceptaban la oferta, igualmente se les señalo el plazo de tres (03) días indicado en el Artículo 822 del Código de Procedimiento Civil, para que las partes oferidas (ya identificada) den aceptación a la suma de Bs. 113.670,17, o se proceda al deposito, conforme a lo establecido en el artículo 823 ejusdem.-.

3. - DE LA CITACION:

   En fecha 25-01-2011, los oferidos consignan escrito a través de sus apoderados Judicial Dres S.R. y Y.M., abogado en ejercicios, inscrito en el I.PS.A, bajo el Nº 16.076 y 32.479 con base a los fundamentos siguientes:

   PUNTO PREVIO

   DE LA FALTA DE JURISDICCION DE TRIBUNAL FRENTE A LA ADMINITRACION PUBLICA

   Promueven y oponen para que sea resulta como punto previo a la continuación de este procedimiento LA FALTA DE JURISDICCION DE ESTE TRIBUNAL FRENTE A UN ORGANO DE LA ADMINISTRACION PUBLICA todo de conformidad con lo previsto en el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que actualmente se tramita en contra del oferente INVERSIONES ABA C.A, un procedimiento administrativo.

   Que dicha providencia se emplazó a INVERSIONES ABA C.A. a cumplir y respetar, los términos, condiciones, plazos, fecha, modalidades, precios y garantía y todas las circunstancias convenidas en el contrato original, por lo que a decir del oferido, este despacho no tiene jurisdicción frente a un órgano como el INDEPABIS es decir frente a la administración pública, la cual debe declararse de oficio, alegan y oponen copia del documentos administrativos marcado “A”.-

   De acuerdo con los artículo 2 y 3 de la ley de INDEPABIS.

   DE LOS CONTRA LEGEN ARGUMENTOS DE LOS OFERENTES

   Que la representación judicial de la empresa INVERSIONES ABA, C.A que recurre a instaurar esta acción de oferta real de pago en razón a el incumplimiento del contrato de opción de compra venta en el que incurrió los optantes al no haber cancelado oportunamente los montos señalados en los contratos tanto de reserva como el de opción de compra venta y a tal ofrecen ofertan a los optantes del contrato la cantidad de Bs. 113.670,17 .-

   Que igualmente los peticionantes de esta absurda e improcedente acción luego de realizar de manera arbitraria, motu propia y caprichosamente una deducción de las cantidades que sus mandantes entregaron como pago por el valor del inmueble constituido por una vivienda tipo Town House, Modelo palm, de tres niveles de construcción, signada con el Nº TH-P2, ubicado en la Avenida Táchira Nº 18, sector EL Zamuro……………….

   Que de forma insólita pretenden tomar este atajo procesal de la oferta real para RESOLVER unilateralmente un contrato de opción de compraventa cuya discusión, vigencia y extinción de sus efectos debe ser producto de la aplicación obligatoria del artículo 1.167 del código civil, al encontrase frente a un contrato bilateral que ha creado obligaciones reciprocas para ambas partes………..

   Que con una simple revisión del contrato bilateral acompañado a esta solicitud del oferta real de pago a decir del oferido se podrá observar que en la cláusula décima se establece un lapso para la culminación y entrega del inmueble de 14

   meses mas 6 meses de prorroga, es decir de veinte meses, contados a partir de la fecha de la autenticación del contrato bilateral…

   II

   LA OFERTA NO ES LA VIA IDONEA PARA EXTINGUIR UNA OBLIGACION NACIDA DE UN CONTRATO

   Que sus representados realizaron con la empresa INVERSIONES ABA C.A un contrato bilateral cuyo objeto es la compra-venta de una vivienda, la cual el vendedor, en este caso el oferente, se comprometió a entregar dentro de un plazo de 20 meses contados a partir de la fecha cierta de la autenticación de contrato, es decir el día 20-09-2006, de tal manera , que como consecuencia de esta relación contractual, surgieron para ambas partes obligaciones reciprocar, por un lado sus mandantes se obligaron al pago del precio del inmueble, mientras que por el otro, el demandante u oferente quedaba obligado a entregar el inmueble dentro del plazo establecido.-

   Que sus conferentes cancelaron un elevado porcentaje del valor del inmueble, que oscila aproximadamente en la cantidad Bs. 222.000 de manera puntual, sin embargo, durante la vigencia del contrato se produjeron varios hechos que alteraron lo acorado entre los contratantes, y que sin dudas, desvirtuaron los conducta de buena por parte del vendedor, en este caso la inmobiliaria ABA. C.A como por ejemplo no culminación del inmueble en el plazo establecido en la cláusula décima y luego la pretensión del vendedor de elevar el precio pactado en la cláusula sexta, es decir, en una cantidad superior a la suma de Bs. 360.059.200,……………….

   Que es el caso que nos ocupa de una obligación contractual sometida a una serie de condiciones y en consecuencia al no estar cumplida estas condiciones (la entrega del inmueble) el otorgamiento de la escritura, la falta de la cédula de habitabilidad, la ausencia del titulo supletorio etc) el procedimiento de la oferta real de pago resulta inviable e invalida.

   Que no se podía tenerse como valida la oferta ya que no estaba cumplida la condición bajo la cual se contrajo la deuda y por ende la obligación, infringiéndose el numeral 5 del artículo 1307.-

   Que en su caso al no construirse el inmueble ofertado en el tiempo establecido en el contrato, sin que existiera prorroga alguna del mismo, obviamente que los colocan ante el incumplimiento de la condición, es decir del contrato bajo la cual se contrajo la deuda, por lo que siendo así esta oferta propuesta por INVERSIONES ABA C.A sus conferentes resulta invalida e ilegal, no eficaz e

   improcedente por no ser la acción resolutoria ni de cumplimiento materia que debe dirimirse en un procedimiento de oferta real de pago, sino en un procedimiento ordinario.

   Que esta oferta hecha la rechazan no solo por las consideraciones que exponen antes, sino en virtud del carácter leonino del contrato de opción de compra venta, redactado por el vendedor con cláusula exorbitante en perjuicio de sus mandante, tan es así que las cláusulas Sexta y Novena del denominado por ellos mismo como contrato de Compra: venta y en el llamado Documento de Reserva, procede a calcular “intereses, moratorios” calculados” una rata de interés mediante la aproximación o semisuma o promedio de los intereses cobrados por Institutos bancarias, cuando dicha práctica se equipara cuando se trata de un particular a una suerte de USURA en tal virtud rechazan y se oponen a la ilegal oferta real de pago, estableciendo supuesto intereses compensatorios, los cuales están sujetos a devolución o reintegro de acuerdo a lo establecido en las Resoluciones Ministeriales.-

   Que en este mismo orden de ideal esta solicitud de oferta real de pago, trasgredí de forma flagrante la Resolución Nº 110 publicada en gaceta Oficial Nº 39.197 de fecha 10-07-2009 emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda la cual se acompaña marcada con la letra “B”, .-

   En la precitada RESOLUCION MINISTERIAL dictada en atención a las facultades se le confiere a este Despacho por la Ley del Régimen Prestacional de la Vivienda y Hábitat, se reconoce al ámbito de competencia del INDEPABIS a los fines de proceder a establecer, inspecciones, averiguaciones y sanciones por la violación de la normativa que rigen la construcción y venta de vivienda.-

   PETITORIO

   Por todas las consideraciones antes expuestas piden que este Tribunal declare:

   1. La declinatoria de jurisdicción frente a la administración pública en este caso frente al INDEPABIS) remitiendo las actuaciones a este organismo..-

   2. En su defecto, declare invalida e ineficaz y por ende NO A LUGAR la presente solicitud de oferta real y el subsiguiente deposito con todos los pronunciamiento que fuere de justicia, se reservan en derecho de demandar el cumplimiento de contrato de compra venta del inmueble, así como de acudir a la jurisdicción penal y fiscal competente a los efectos del establecimiento de los hechos punible que surjan de la conducta de los vendedores y/o propietarios del inmueble ofertado.

   DE LA MOTIVA Y LA DISPOSITIVA

   PUNTO PREVIO

   En el presente asunto los apoderados de la parte oferida Promueven y oponen para que sea resulta como punto previo a la continuación de este procedimiento LA FALTA DE JURISDICCION DE ESTE TRIBUNAL FRENTE A UN ORGANO DE LA ADMINISTRACION PUBLICA todo de conformidad con lo previsto en el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que actualmente se tramita en contra del oferente INVERSIONES ABA C.A, un procedimiento administrativo ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) Dictando dicho Instituto Medidas preventivas innominadas.

   Que dicha providencia se emplazó a la INVERSIONES ABA C.A. a cumplir y respetar, los términos, condiciones, plazos, fecha, modalidades, precios y garantía y todas las circunstancias convenidas en el contrato original, por lo que a decir del oferido, este despacho no tiene jurisdicción frente a un órgano como el INDEPABIS es decir frente a la administración pública, la cual debe declararse de oficio, alegan y oponen copia del documentos administrativos marcado “A”.-

   De acuerdo con los artículo 2 y 3 de la ley de INDEPABIS.

   Al respecto observa este Tribunal:

   El artículo 59 del Código de Procedimiento Civil establece:

   La falta de jurisdicción del Juez respecto de la administración pública, se declarará aun de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso. La falta de jurisdicción del Juez venezolano respecto del Juez extranjero, se declarará de oficio en cualquier estado e instancia del proceso cuando se trate de causas que tienen por objeto bienes inmuebles situados en el extranjero. En cualquier otro caso, mientras no se haya dictado sentencia sobre el fondo de la causa en primera instancia, la falta de jurisdicción sólo podrá declararse a solicitud de parte. En todo caso, el pronunciamiento del Juez sobre la jurisdicción se consultará en la Corte Suprema de Justicia, en Sala Político-Administrativa, conforme a lo dispuesto en el artículo 62.

   Por su parte el Doctor P.A.Z. en su obra “Cuestiones Previas y otros temas de derecho Procesal” señala: “la falta de jurisdicción de que tratan los artículos 6, 59, 346 y 347 del Código de Procedimiento Civil, es la negación de la potestad de actuar o intervenir el Poder Judicial de Venezuela, en algún asunto planteado ante cualquiera de sus órganos, es decir, la falta de jurisdicción es la

   incapacidad o inhabilidad legal o absoluta para que nuestro poder judicial conozca de determinados problemas que ameriten ser resueltos o dirimidos, lo que puede ocurrir solamente en dos supuestos: 1° Cuando el asunto corresponde a un Tribunal Extranjero; 2° Cuando corresponda a otro órgano o ente de la Administración Pública Nacional”.

   De conformidad con lo expuesto debemos entender que la ausencia de jurisdicción solo puede originarse, o bien, porque el órgano jurisdiccional sea incompetente con relación a otro órgano de la República de carácter no jurisdiccional, o bien, por la ausencia de jurisdicción del Juez Venezolano a un Juez extranjero.-

   Así mismo señala al respecto el Doctrinario A.R. R, sobre la falta de jurisdicción; tenemos así:

   …En cambió, hay falta de jurisdicción, cuando el asunto sometido a la consideración de un Juez, no corresponde en absoluto a la esfera de poderes y deberes que idealmente están comprendidos en la función genérica de administrar justicia, atribuida a los órganos del poder judicial, sino a la esfera de atribuciones que asignan la Constitución y las leyes a otros Órganos del Poder Público como son los órganos administrativos o los órganos legislativos. En estos casos, no solamente el juez ante el cual se ha propuesto la demanda, no puede conocer de ella, sino que ningún Juez y órgano del Poder Judicial tiene poder para hacerlo, y se dice entonces que hay falta de jurisdicción…

   …En estos supuestos, y en otros semejantes, el juez no puede conocer del asunto, no por falta de competencia, porque ningún otro juez del orden judicial la tiene, sino por falta de jurisdicción por corresponder el asunto a la esfera de atribuciones de un poder distinto del poder Judicial…

   Así, la jurisdicción es la función pública realizada por los órganos competentes del Estado, en virtud de la cual se administra justicia con el objeto de dirimir conflictos y controversias de relevancia jurídica mediante decisión judicial.

   En conclusión, siendo el punto controvertido la presunta falta de jurisdicción para conocer del presente procedimiento de OFERTA REAL Y DEPOSITO , y visto que la referida acción, en su naturaleza es una acción típica del ámbito civil y, atribuida como está a ésta jurisdicción , de conformidad con el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1307 del Código civil, este Tribunal Declara su competencia para conocer de la acción intentada relativa a declarar la validez o no de la oferta real bajo estudio en la sentencia de

   fondo que haya de recaer en la presente causa, que en nada afecta el procedimiento administrativo a que se hace referencia la oferida Y ASÍ SE DECIDE.-

   Ahora bien en relación al fondo de la causa pasa este tribunal a realizar su pronunciamiento:

   La OFERTA REAL DE PAGO presentada por INVERSIONES ABA, C.A a través de su Apoderadas Judiciales SIMON ANDARCIA FEBRES, ILIVER ALEXIS AGUIRRE ROJAS, JORGE SAMBRANO MORALES, M.G., M.M.D., a los Ciudadanos W.G. y M.D. TORRES DE GARCIA, el Tribunal observa: pretenden los mencionados apoderados la liberación de una obligación a través de la oferta real, de una negociación contractual celebrada sobre un inmueble a construirse por la oferente, comprometiéndose los oferidos a pagar el precio del mismo en las condiciones y modalidades establecidas en el contrato de reserva y de compra venta , debiendo considerarse a tal efecto de que se trata el presente procedimiento; El articulo 819 “ La oferta se realizará por intermedio de cualquier juez territorial del lugar convenido para el pago…” El procedimiento de oferta real y eventual deposito de la cosa debida es un procedimiento que tiene por objeto el pago de lo debido, por haberse rehusado el acreedor de recibir el pago, para poder así liberarse de la obligación el oferente, por lo que para su procedencia deben concurrir dos elementos : 1° la existencia de la deuda, 2° que el acreedor se niegue a recibir el pago ; así mismo una vez definida estas condiciones deben cumplirse con los requisitos establecidos en el articulo 1307 del Código civil;

   por lo que de seguidas se pasa a su análisis: Establece el código de Procedimiento civil Articulo 1307 establece: “ Para que el ofrecimiento real sea valido es necesario:

   1° Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir. o aquel que tenga facultad para recibir.

   2° Que se haga por persona capaz de pagar.

   3° Que comprenda la suma integra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debido, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos iliquidos, con la reserva de cualquier suplemento.

   4° Que el plazo este vencido si se ha estipulado a favor del acreedor.

   5° Que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda.

   6° Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga a la persona

   del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato.

   7° Que el ofrecimiento se haga por ministerio del juez.

   Trascrito como ha quedado el articulo bajo estudio se pasa de seguidas a su análisis; Observamos que con relación al numeral 1; El tribunal se trasladó hasta el domicilio del oferido, notificándolo personalmente quien manifestó que no aceptaba la oferta del oferente, dejándose constancia en la respectiva acta aperturada para tal fin .

   En relación al numeral 2- se tiene que no existe en autos ningún impedimento que no haga capaz de realizar el pago al oferente.

   Con relación al numeral 3 señala: “Que comprenda la suma integra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debido, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos iliquidos, con la reserva por cualquier suplemento” En este punto tenemos que el monto ofertado es de CIENTO TRECE MIL SEISCIENTOS SETENTA BOLIVARES FUERTES CON DIECISIETE CENTIMOS (Bs. 113.670,17) que de acuerdo a lo señalado por la oferente se corresponde al saldo pendiente por pagarle al oferido y que este se ha negado en recibir, incluyéndose la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS por concepto de gastos líquidos, gastos iliquidos y la reserva por cualquier suplemento, dándose así cumplimiento a este requisito.

   Por lo señalado en el numeral 4 tenemos: que las partes suscribieron un contrato de reserva de fecha 10 de mayo de 2006, tal como consta al folio 23 al 25, marcado “B” que acompaño el oferente en su escrito de solicitud; indicando en su numeral 3. El saldo del precio de venta que corresponde a la cantidad de 148.023.680.oo, que completa el precio estimado del inmueble que por este acto reservo será cancelado por mi en un plazo de 18 meses contados a partir de la fecha del presente documento…Igualmente se celebro un contrato de compra- venta en fecha 20-09-2006, que riela a los folios 26 al 31, que fue acompañado por el oferente con su libelo marcado “C”, donde se señala que se dejan sin efecto todos los documentos firmados por las partes en fecha 28 de septiembre de 2005 y el 27 de octubre de 2006; así mismo se indica en la cláusula sexta: Las partes convienen expresamente que el precio de el inmueble a construirse se ha estimado en la suma de TRESCIENTOS SETENTA MILLONES CINCUENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 370.059.200,oo) el cual el optante se obliga a pagar a la constructora en los siguientes condiciones: La suma de CIENTO ONCE MILLONES DIEZ Y SIETE MIL SETECIENTOS SESENTA SIN

   CENTIMOS (Bs. 111.017.760.oo), los cuales el optante cancelo con antelación a la firma de este documento, en calidad de reserva, mediante los recibos N° P-2-01 y P-2-02 de fecha 10 de mayo de 2006; 1° La Suma de cuarenta y dos millones ciento nueve mil doscientos veinticuatro con ochenta y tres céntimos (Bs. 42.109.224,83) financiado en 12 cuotas mensuales y consecutivas por los montos y vencimientos ya establecidos en el instrumento de reserva; 2° La suma de Ochenta y cinco millones setecientos noventa y cuatro mil seiscientos veintisiete con setenta y dos céntimos (Bs. 85 794.627,72) pagaderos en cuatro cuotas especiales, conforme se estableció en el nombrado instrumento de reserva de fecha 10 de mayo de 2006. Todo lo cual refleja que los plazos de pago de la obligación asumida se encontraban vencidas para el momento de la interposición de la acción, al constatarse que el tantas veces mencionado instrumento de reserva de fecha 10 de mayo de 2006 estable: que la primera de las cuotas de las 12 señaladas se estableció a la fecha de 30-06-06 y la ultima en fecha 30-05-2007, en cuanto a las cuotas especiales tenemos : cuatro cuotas trimestrales y consecutivas, estableciéndose la primera a la fecha de 30-08-06 y la ultima de estas en fecha 30-05-07.-

   Seguidamente corresponde el análisis del numeral 5 de articulo bajo estudio , el cual señala: Que se haya cumplido a condición bajo la cual se ha contraído la deuda. Al respecto observa este tribunal que si bien es cierto tal como quedo establecido en el análisis del numeral 4 , con relación a los plazos de pago de la obligación, no es menos cierto que en los mismos instrumentos señalados anteriormente de fecha 20-09-2006, se estableció en la cláusula DECIMA del contrato de compra venta que el termino previsto para el desarrollo y construcción de el inmueble objeto del contrato seria de CATORCE (14) meses, contados a partir de la autenticación del presente documento. Con un plazo de prorroga automática de seis meses mas, totalizando 20 meses, lo que significa que de una simple operación aritmética se obtiene que si se autentico el documento en fecha 20-09-2006, el 20 noviembre de 2007 se cumplirían los catorce meses para la construcción, mas los seis meses de prorroga, el 20 mayo de 2008, se agotó el tiempo total para que se encuentre totalmente listo el inmueble objeto de la contratación. Situación que no aparece refleja en autos por cuanto no consta la culminación total de la construcción del inmueble, siendo así no se encuentra encuadrado en el presente asunto lo establecido en la norma para la procedencia de la presente oferta, por cuanto no se puede pretender resolver un asunto contractual que debe ser discutido bajo otras normas y procedimientos, enmarcado en una oferta real que necesariamente debe llenar todos y cada uno

   de los requisitos de la norma sustantiva. Todo lo cual no deja dudas a quien decide que el asunto bajo discusión deriva de una relación contractual y que esta al tratarse por vía de una oferta Real debe cumplir con todos los requisitos exigido en el articulo 1307 del Código Civil ; Tomando en cuenta las diferencias existente entre ambos procedimiento; Como ya se menciono el procedimiento de oferta tiene por objeto el pago de lo debido, por haberse rehusado el acreedor de recibir el pago, para poder así liberarse de la obligación el oferente, mientras que la relación contractual: se encuentra regulada entre otras normas en el artículo 1.167 del Código Civil esgrime que cuando la pretensión del demandante se fundamenta en un contrato bilateral, éste a su elección podrá demandar su cumplimiento o resolución, y subsidiariamente le confiere la posibilidad de requerir indemnización de daños y perjuicios derivados de tales conductas negativas por parte del obligado. Sin embargo para la validez de la oferta la misma de cumplir con todos los requisitos establecidos en el articulo 1307 del Código Civil, sin lo cual indefectiblemente no puede ser declarada valida. Así se establece.-

   Ahora bien verificado como ha sido el cumplimiento de los pasos procesales en cuanto a lo establecido en los artículos 819 y siguientes de el Código de Procedimiento Civil, sin embargo no resulta del análisis de los requisitos del articulo 1307 del Código Civil , el cumplimiento del mismo al no haberse cumplido con la condición bajo la cual se ha contraído la deuda, de conformidad a lo establecido en el numeral 5 del articulo 1307 del Código Civil.

   Al respecto tenemos que la jurisprudencia ha señalado reiteradamente que la validez de la oferta esta indefectiblemente condicionada al cumplimiento de todos los requisitos establecidos en el articulo bajo análisis; Por lo que en apego a la normativa y a la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal debe tenerse como NO VALIDA LA OFERTA REAL, por lo que se hace innecesario continuar con el análisis del resto de los numerales del articulo 1307 CC, y por consiguiente a las pruebas aportadas en la presente causa.- Así se decide.-

   Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, En Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara NO VALIDA La Oferta Real y Deposito propuesta por la INVERSIONES ABA, C.A a los ciudadanos W.G. y MARIA TORRES DE GARCIA , ambos identificados en autos.-

   Se ordena la notificación de las partes.-

   PUBLIQUESE, REGISTRESE, Y DEJESE COPIA.,-

   Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho de este Juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Palacio de Justicia de Ciudad Bolívar, al primer (1) día del mes de Junio de 2011 - AÑOS: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-

   LA JUEZA ,

   Abg.-.-MERLID ELIZABETH FIGUEREDO.

   LA SECRETARIA,

   Abg. LOYSI MERIDA AMATO

   Publicada en esta misma fecha conste que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las 9:00 de la mañana.

   LA SECRETARIA

   Abg.- LOYSI MERIDA AMATO.-

   Orlando.-