Decisión nº 674 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 19 de Noviembre de 2010

La demanda fue admitida por auto de fecha 17 de septiembre de 2010, en el que se ordenó el emplazamiento de la demandada sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., para que compareciera ante el Tribunal en el segundo día de despacho siguiente al de su citación, a los fines de que diera contestación a la acción incoada en su contra. La representante de la demandada quedó citada el día 30 de septiembre de 2010, fecha en la que se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de la presente acción el Juzgado Quinto Especial Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de esta Circunscripción Judicial, a los fines de practicar la medida cautelar de secuestro dictada en este mismo proceso.

En fecha 5 de octubre de 2010, la representante de la demandada dio contestación a la demanda, consignando como prueba documental su acta constitutiva, la inspección judicial practicada por la parte actora el día 17 de junio de 2010, la inspección judicial practicada por la demandada el día 21 de ese mes y año, el documento que –a su juicio– acredita las mejoras realizadas y su costo, otorgado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 26 de abril de 2010 y facturas originales que –nuevamente, a su juicio– soportan los gastos realizados en el inmueble objeto de la presente causa.

Abierta ope legis la articulación probatoria de que trata el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, presentó en fecha 6 de octubre de 2010, escrito de promoción de pruebas la parte actora, invocando el mérito probatorio que se desprenden de las actas procesales, ratificando el valor probatorio de las documentales consignadas. Solicitaron, asimismo, inspección judicial sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento pretenden y experticia sobre el mismo inmueble, para su identificación y determinación del precio de mercado para la fecha.

En la misma fecha, la parte demandada ofreció por escrito los medios de prueba de los que abría de servirse, entre los que figuraron: declaraciones testimoniales, testimoniales ratificatorias e inspección judicial.

Por resolución del día 8 de octubre de 2010, el Tribunal admitió la totalidad de los medios probatorios ofrecidos por ambas partes, fijando oportunidad para su evacuación, con excepción de la inspección solicitada por la parte demandada en el expediente Nº 38.890, de la nomenclatura particular llevada por este mismo Despacho, la cual fue inadmitida por el Tribunal por considerar que ese medio probatorio es incongruente e inoficioso, ya que si la demandada pretendía que el Sentenciador tuviera a su vista las actas de aquél expediente, debía consignar en éste copias certificadas.

En fecha 25 de Octubre de 2010, el Tribunal se trasladó y constituyó al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a los fines de practicar la inspección judicial solicitada por ambas partes, con la presencia de la parte actora, Síndicas Definitivas y Liquidadoras de la Quiebra de la sociedad mercantil ALIMAR, C.A. (ALIMARCA), la representación judicial de la parte demandada, abogada L.M.G.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 83.336, y como práctico se designó al ciudadano O.V., profesional del derecho, titular de la cédula de identidad N° 5.803.273.

En virtud de que el Tribunal evidenció que aun había una prueba que no se había evacuado, como la experticia del inmueble, para determinar la identificación y el precio del mismo, en la cual incluso hubo consenso de ambas partes, y ante la inminencia de la consumación del lapso de la articulación probatoria de diez (10) días de despacho que trata el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal decidió extender por un lapso de otros diez (10) días de despacho la mencionada articulación, por auto del día 27 de octubre de 2010, previa la solicitud formulada por la parte actora promovente, en tiempo hábil.

En fecha 03 de Noviembre de 2010, el perito único acordado por ambas partes para practicar la experticia sobre el inmueble arrendado, ingeniero C.B., inscrito en el C.I.V. bajo el Nº 10.830 y 24.331, presentó el informe de experticia.

Finalizada la articulación probatoria extendida, la causa entró al lapso de cinco (5) días de despacho para dictar sentencia, y estando dentro de ese lapso, en tiempo hábil para fallar la causa, este Tribunal lo hace bajo los siguientes argumentos:

COMPETENCIA

De conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 29 de Marzo de 2005, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, que establece: “....el juez competente para dirimir cualquier incidencia que se plantee dentro de un procedimiento de la clase del que ocupa la atención de esta máxima jurisdicción, en consonancia con la normativa legal citada, lo será el juez de la quiebra...”, el cual es plenamente compartido por este Tribunal, asume la competencia de la presente incidencia, toda vez que la misma surge con ocasión de estarse llevando a cabo la liquidación del procedimiento concursal de la sociedad mercantil ALIMAR, C.A. (ALIMARCA), que conllevó a las Síndicas Definitivas, a la necesidad de arrendar el inmueble perteneciente a la masa de acreedores, hasta tanto terminaran con sentencia definitivamente firme los procesos de nulidad de venta e hipoteca instaurados en contra de las sociedades mercantiles INVERSIONES SARINCA, C.A., AGENCIA ADUANAL Y MARÍTIMA INTERNACIONAL OCEÁNICA, C.A. (INTEROCEAN), BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, ABA SERVICIOS FINACIEROS, C.A. y de los ciudadanos J.A.S.P. y F.S., y así evitar la continuación del deterioro y la invasión del mencionado inmueble. En consecuencia, este Tribunal, estando debidamente facultado para el conocimiento de la presente acción, dicta la sentencia definitiva al amparo de los argumentos que se citan en los capítulos siguientes.

PUNTO PREVIO

Como anticipo a la declaración de este Tribunal sobre el fondo de la causa, es necesario resolver la solicitud de confesión ficta formulada por la Sindicatura de la Quiebra, parte actora de la presente causa, mediante escrito presentado el día 16 de los corrientes, en el que exponen que la parte demandada quedó confesa en la presente causa, y que por consecuencia, el debate procesal quedó circunscrito en el libelo de la demanda, lo cual consideran indispensable para valorar y analizar las pruebas presentadas por la representación judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., las cuales –en criterio de la parte actora– debían estar dirigidas a desvirtuar el incumplimiento por ellas alegado.

Al respecto, encuentra preciso este Tribunal advertir, que conforme lo dispone el único aparte del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil previene la posibilidad de que se presuma la citación de la parte demandada, cuando de actas se evidencia que ha participado de algún acto del proceso, por lo cual se intuye que tiene conocimiento del mismo, cual es el fin último de la citación: enterar del juicio en su contra, al demandado.

Este tipo de situaciones era común cuando no existían los juzgados especiales de ejecución de medidas, y el Tribunal de la causa debía trasladarse y constituirse en el sitio en el que tendría lugar el embargo preventivo o el secuestro de algún bien, caso en el cual era el propio juez de mérito el que notificaba al demandado, si estaba en el sitio, caso en el cual se entendía citado de inmediato y sin más formalidades, pues desde que se verificaba ese acto (la ejecución de la medida) ya resultaba de autos que el demandado –antes de la citación– estuvo presente en un acto del proceso, por lo cual la parte se entendía citada desde ese mismo día para contestar la demanda (caso del procedimiento breve) en el segundo día de despacho siguiente al de la ejecución de la medida.

Esta situación cambió con la puesta en funcionamiento de los Tribunales Especiales de Ejecución de Medidas. En efecto, la restructuración de la que el Poder Judicial venezolano ha sido objeto desde el año 2000, ha consolidado, entre otros aspectos, la eficacia del sistema y el mejor manejo de los recursos, gobernado por los principios de eficacia y eficiencia; ello ha traído como consecuencia que se potencie la labor jurisdiccional de los tribunales, atacando de manera directa la mora en la resolución de las causas; producción jurisdiccional que se veía mermada cada vez que el Juez, Secretario y Alguacil debían trasladarse a practicar alguna de las muchas medidas cautelares que se solicitaban, a lo que se le sumaban los traslados por inspecciones judiciales, ofertas reales, la declaración de un notado de demencia con necesidades especiales, etcétera.

Con los Tribunales de Ejecución, el juez de la causa comisiona a un juez de jerarquía funcional inferior, quien se encuentra especialmente creado para esos actos, y es quien se traslada para practicar la medida en cumplimiento a un despacho de comisión, cuyas resultas son remitidas posteriormente al tribunal comitente. Ahora, cuando el juez comisionado ejecute la medida, puede también notificar a la parte demandada, si la consigue in situ, en cuyo caso se cumplirán igualmente las previsiones del último aparte del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, quedando citada esa parte para los demás actos del proceso, sólo que ha de tomarse en cuenta que hasta tanto las resultas de esa comisión sean remitidas al tribunal comitente, no resultará de autos que la parte está citada, siendo esta una condición para que se aplique la citación presunta o tácita.

Para la parte actora, el escrito de contestación de la demanda fue presentado en el tercer día de despacho siguiente a la citación de la representante legal de la sociedad mercantil demandada. En efecto, según se desprende del auto de admisión dictado por este Tribunal en fecha 17 de septiembre de 2010, siendo el presente juicio uno vinculado a una relación arrendaticia, el mismo debía seguir los trámites del procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. En tal sentido, el emplazamiento se hizo para que la demanda tuviera contestación en el segundo (2º) día de despacho siguiente a la efectiva citación de la parte demandada, la cual se verificó en el momento en el que el Juzgado Quinto Especial Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, practicó la medida de secuestro acordada por este Tribunal sobre los bienes inmuebles objeto del contrato cuyo cumplimiento pretende la parte actora.

En esa oportunidad, el referido Tribunal de Ejecución dejó constancia en el acta levantada, de fecha 30 de septiembre de 2010, de las siguientes circunstancias:

Se trasladó y constituyó el Tribunal en el sitio señalado por la parte actora abogadas ZIMARAY MELENDEZ DE GOTERA y M.A.P., específicamente en un local comercial identificado con el nombre de ALIMAR, C.A, signado bajo el No. 57-214, ubicado en la Manzana de oro en la AV. 25 sector la limpia, Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Seguidamente y una vez presente el Tribunal en el sitio señalado, se procedió a notificar a la ciudadana A.D.C.G., titular de la cédula de identidad Nº V. 11.867.269 con el carácter de REPRESENTANTE de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERIA V.D.C., C.A. parte demandada en el presente proceso y debidamente asistida en este acto por la abogada L.M.G., Inpreabogado No. 83.366 y a quien se impuso del motivo de la presencia del tribunal.

Partiendo del supuesto contemplado en el único aparte del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, según el cual siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada esa parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad; y tomando en cuenta que la representante de la demandada sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., participó y fue notificada de la ejecución de la medida de secuestro sobre los inmuebles propiedad de la fallida, el 30 de septiembre de 2010, cuyas resultas se agregaron a las actas el día viernes 1º de octubre de 2010, determina el Tribunal que fue en esta última fecha cuando la demandada quedó válidamente citada, por lo cual el término del segundo día siguiente para la contestación se verificó el día martes 5 de octubre de 2010, pues entre éste y la citación, transcurrió un día de despacho (lunes 4 de octubre) y siendo que la contestación se presentó el día 5 de octubre de 2010, se declara la temporaneidad del mencionado escrito de contestación.

Hace el Tribunal la anterior interpretación, en una manifiesta muestra de respeto por el derecho a la defensa, debido a la incertidumbre que pudo generar en la parte demandada el cómputo de los lapsos procesales al no verificarse la citación in faciem, sino por conducto del artículo 216 de la ley adjetiva, único aparte, es decir, por la presunción de citación.

Esta situación lleva al Tribunal a advertir que es preciso asumir que la citación de la demandada debe computarse desde el momento en el que constaron en las actas las resultas de la ejecución de la medida de secuestro durante la que quedó citada la demandada, la cual ocurrió en fecha 1º de octubre de 2010; siendo así, el segundo día de despacho siguiente a la citación sería el 5 de octubre de 2010, fecha en la cual la demandada dio cumplimiento a su carga procesal de dar contestación a la demanda, por lo cual la misma se reputa como tempestiva y válidamente interpuesta, conforme a la interpretación que hace este Tribunal en provecho del derecho a la defensa de la parte demandada, en una actitud cónsona con un Estado democrático y social de derecho y de justicia como el venezolano.

En consecuencia, este Tribunal desestima la solicitud de declaratoria de confesión ficta formulada por la parte actora del presente juicio, mediante escrito del 16 de noviembre de 2010. Así se decide.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En el libelo de la demanda, exponen la Síndicas Definitivas, parte actora del presente juicio, que en fecha 07 de abril de 2008, celebraron en representación de la masa de acreedores, un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., que fuera homologado en esa misma fecha por este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, como Tribunal en el que se sustancia el procedimiento concursal.

Exponen las actoras que en el contrato celebrado se establecieron una serie de obligaciones a la arrendataria (demandada en este juicio) con el ánimo de mantener y conservar el inmueble hasta tanto fueran resueltos los juicios de nulidades incoados, para poder enajenarlos y posteriormente liquidarlos; pero que pese a lo convenido, la arrendataria no ha cumplido las obligaciones establecidas en el contrato celebrado, entre las cuales citan las cláusulas tercera, cuarta y quinta, y de ellas destacan la obligación de la demandada de reacondicionar y mantener los inmuebles en el lapso de tres (3) meses, y que si no lo hiciere, el contrato quedaría resuelto de pleno derecho, siendo ocupado por el Tribunal, y arrendado de inmediato a otra persona. Asimismo, en la cláusula cuarta enfatizan las actoras que esos gastos de reacondicionamiento debían ser soportados con las correspondientes facturas, que cumplieran con las formalidades de ley, o recibos de pago, previa aprobación de las arrendadoras. Esa misma cláusula prevé que si los gastos de reacondicionamiento compensan en su totalidad los cánones de arrendamiento del primer año del contrato o de la primera prórroga, la arrendataria, a partir de la segunda prórroga, comenzará a pagar el monto del canon. De la cláusula quinta, contentiva del lapso de duración del contrato de un (1) año, subraya la parte actora que el mismo sería prorrogable siempre que la arrendataria cumpliera con las obligaciones asumidas; y mientras no haya terminado con sentencia definitivamente firme, el proceso judicial de Nulidad de Ventas e Hipotecas, pendientes para ese momento sobre algunos de los bienes de la fallida, entre ellos, los inmuebles arrendados.

Según la parte actora, la sujeción de los inmuebles a los juicios de nulidades pendientes, se reflejó en la cláusula séptima del contrato, en el que se estableció, en primer lugar, el monto del canon de alquiler para el supuesto de que –transcurrido el lapso primigenio de duración del contrato– no hayan finalizado esos juicios de nulidad y, en consecuencia, no puedan enajenarse los inmuebles. Y, en segundo lugar, se previó en esa cláusula séptima que en caso de venta del inmueble, la arrendataria conserva la preferencia adquisitiva del mismo, cuyo precio de venta sería sobre la base del valor arrojado por el avalúo acordado.

Sostiene la parte actora que desde el mes de diciembre de 2009, comunicaron a la arrendataria la finalización del juicio de nulidad referido al inmueble arrendado, inquiriéndole si acaso tenía interés en adquirirlo, a lo cual supuestamente respondió afirmativamente y acordaron reunirse al iniciarse las actividades judiciales en enero del próximo año. Sostienen también, haberle advertido sobre el incumplimiento de las obligaciones convenidas en el contrato suscrito. Asegura la sindicatura actuante, que la demandada, en diferentes oportunidades, se comprometió a presentar las facturas de los gastos de reacondicionamiento realizado al inmueble arrendado, al igual que afirmó disponer del dinero para pagar el precio fijado para la compra del inmueble.

Acusa la parte actora, que al transcurrir los meses, la arrendataria no presentó las facturas, ni ejecutó la reparación de los inmuebles, ni facilitó la documentación necesaria para las negociaciones de compraventa, ni pagó el canon de arrendamiento fijado para la primera prórroga, ni consignó el cheque para el pago del inmueble arrendado, obligaciones que, según esa parte, fueron requeridas en diversas oportunidades y distintas reuniones sin que la excusa para ese incumplimiento estuviere soportada o justificada. Asimismo, delatan que la arrendataria hizo caso omiso a la notificación practicada, en la que se le requirió el cumplimiento de lo convenido en el contrato de arrendamiento suscrito y, en caso contrario, la entrega del inmueble arrendado. Como respuesta a ello, la arrendataria practicó otra notificación en la que le informaba a la sindicatura que las facturas solicitadas se las reservaría para consignarlas en el Tribunal, obviando –según ellas– su condición de arrendadoras y representantes de la masa de acreedores; facturas que, hasta la fecha de impetración de la demanda, no había consignado.

Justifican legalmente la demanda en el mismo contrato de arrendamiento, y en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil y, finalmente, pretenden el cumplimiento del contrato de arrendamiento y consecuencialmente el cobro de bolívares, demandando a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., para que convenga en entregarles el inmueble arrendado y en pagar la cantidad de cuarenta y cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 44.400,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses comprendidos desde el día 7, desde los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo y abril de 2010, a razón de tres mil setecientos bolívares (Bs. 3.700,00) mensuales, así como en pagarles los cánones que se siguieran venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Exigimos, igualmente, el pago de los servicios públicos insolutos de los inmuebles arrendados, tales como: IMAU, SAGAS, impuestos de inmuebles, energía eléctrica y agua, ya que –sostienen en el libelo– para la exigibilidad del cumplimiento del contrato de arrendamiento, solo se requiere que la arrendataria, incumpla con una o cualquiera de sus obligaciones contractuales y que en el presente caso la arrendataria –continúan– ha incumplido con varias de las obligaciones contractuales estipuladas en el contrato de marras, negándose arbitrariamente a desocuparlo; y en caso de que la demandada no convenga en ello, piden al Tribunal que así lo ordene en la sentencia definitiva que habrá de dictarse con la respectiva imposición de costas procesales. Finalmente, piden que la cantidad a pagar sea corregida conforme al índice de precios al consumidor.

En fecha 5 de octubre de 2010, ocurrió ante el Tribunal la ciudadana A.d.C.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.867.269, actuando con el carácter de gerente general de la demandada sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., quien asistida por la abogada L.M.G.M., inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 83.336, presentó escrito de contestación de la demanda, cuya eficacia jurídica fue verificada como punto previo del presente fallo, por lo que este Tribunal pasa a analizar el contenido de la contestación y destaca que la parte demandada reconoce que ambas partes celebraron un contrato de arrendamiento cuya aprobación fue impartida por este Tribunal en fecha 07 de abril de 2008. Conviene igualmente la parte demandada, en la identidad de los inmuebles dados en arrendamiento y que uno de los propósitos de dicha contratación fue mantener y conservar el inmueble hasta tanto fueran resueltos determinados juicios de nulidad; mantenimiento y conservación para la cual se habían de requerir reparaciones mayores y así destaca la parte demandada en la cláusula segunda del contrato celebrado que: la arrendataria acepta el inmueble en las condiciones en que se encuentra, totalmente desvalijado.

Afirma la representación de la parte demandada, que una vez se concluyeron los juicios a los que estaba sometida la duración del contrato de arrendamiento, en fecha 18 de diciembre de 2009, se impidió la prórroga de la relación de alquiler, pero sólo en cuanto al derecho, pues de hecho la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., siguió ocupando el inmueble, conforme con la normativa preestablecida en lo que respecta a los cánones de arrendamiento y su forma de pago. Alega esa parte, que no obstante haberse producido la causa que impedía la prórroga legal, las arrendadoras se abstuvieron de producir el desahucio. Seguidamente explica lo que a su entender es el desahucio, para asegurar que la relación arrendaticia que la unió a las síndicas de la fallida, se convirtió en indeterminada, por mandato del artículo 1.600 del Código Civil; cita como precedente judicial, un extracto de la sentencia dictada por este mismo Tribunal de Instancia en fecha 18 de marzo de 2010, en el expediente Nº 44.155.

Sostiene la parte demandada, que lejos de producir elementos probatorios inherentes al desahucio, la parte actora provocó una notificación judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual tenía por objeto, según se expone en la contestación, conceder a la arrendataria un lapso perentorio de tres días para consignar en su sede: a) las facturas originales de los gastos de reacondicionamiento del inmueble; b) la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00), precio fijado para la venta del inmueble sub litis; c) los gastos que genere esa transacción.

Para la parte demandada, de la mencionada notificación se desprenden como indicios y presunciones, los siguientes:

Que la arrendadora, demandante de autos, admite el 17 de junio de 2010, la ocupación pacífica de la arrendataria.

Que esa ocupación obedece a la satisfacción de las obligaciones contractuales correspondientes a la arrendataria (entre ellas la solvencia en relación a los cánones de arrendamiento).

Que la demandada cumplió con las reparaciones de mantenimiento del inmueble, para cuya ejecución se le otorgó en el contrato de arrendamiento bajo estudio un término de tres meses.

Que la arrendataria, parte demandada en el juicio de autos, poseía el inmueble arrendado a la fecha del 17 de junio de 2010, no obstante haber concluido el contrato de arrendamiento por tiempo determinado el 07 de abril de 2010, ocurriendo la tácita reconducción.

Que el derecho preferencial para adquirir el inmueble se ratifica por parte de la arrendadora el día 17 de junio de 2010.

Que se inobserva el avalúo fijado por la Alcaldía de Maracaibo en relación al precio del inmueble, pretendiendo obtener un precio fijado de manera arbitraria e infundada.

Y, finalmente, que se inobserva la disposición legal prevista en el artículo 1.039 del Código de Comercio.

Afirma la parte demandada, que en fecha 21 de junio de 2010, a través del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, procedió a hacer entrega de las facturas causadas con ocasión de las mejoras que indica en este mismo escrito de contestación y manifestó en esa misma oportunidad la parte demandada, su voluntad de abstenerse de pagar el precio establecido en la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00), por los inmuebles que poseía en calidad de arrendataria, pues según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento y de acuerdo al avalúo hecho por la oficina de catastro de la Alcaldía de Maracaibo, es mucho menor al precio ofrecido en venta y, según su criterio, se ha incumplido el procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Insiste la parte demandada, en que ha optado por darle continuidad a la relación arrendaticia, por lo que según sus dichos, resulta inaplicable su cláusula cuarta, es decir, que las mejoras no pueden quedar a beneficio del inmueble, pues este supuesto aplicaría sólo si la arrendadora manifestara por escrito su deseo de no prorrogar el contrato, lo cual según la parte demandada, no ha ocurrido en el presente caso, ni es propósito de la arrendadora que ocurra. Atribuye la parte demandada, como consecuencia de todo cuanto expuso, que los gastos en que ha incurrido la arrendataria para el reacondicionamiento del inmueble, al estar debidamente soportados, habrán de ser reconocidos en los cánones de arrendamiento subsiguientes y continúa indicando una situación que estima conveniente este Tribunal copiar textualmente, así:

…[E]n caso de darse el cumplimiento a los supuestos de hecho establecidos contractualmente y producirse la negociación de compra venta, el complemento sería imputable al precio de los inmuebles, so riesgo de generarse un Enriquecimiento sin causa. Es así Ciudadano Juez, que a la presente fecha mi representada ha realizado mejoras que han alcanzado un costo de Ochocientos Dieciocho Mil Novecientos Un Bolívares Fuertes con Cincuenta y Seis Céntimos (Bs. 818.901,56).

Ahora bien, si la empresa que represento tuvo una inversión de Ochocientos Dieciocho Mil Novecientos Un Bolívares Fuertes con Cincuenta y Seis Céntimos (Bs. 818.901,56) y los cánones de arrendamiento del primer año que fueron calculados a Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500) por mes, como lo establece el contrato de Arrendamiento, da un total de Cuarenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 42.000) y el segundo año que fueron calculados a Tres Mil Setecientos Bolívares (Bs. 3.700) por mes, da un total de Cuarenta y Cuatro Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 44.400) y las mensualidades correspondientes al período que va del 07 de Abril de 2010 al 07 de Octubre de 2010 a razón de Tres Mil Setecientos Bolívares (Bs. 3.700), totalizan éstos la cantidad de Veintidós Mil Doscientos Bolívares (Bs. 22.200) y la sumatoria total de los cánones de arrendamiento del primer año de contrato, del segundo año de contrato y de los meses que han trascurrido al día de hoy da la cantidad de Ciento Ocho Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 108.600) y al hacer una operación aritmética mediante la cual estos cánones se le restan al monto de la inversión en bienhechurías que deben ser reconocidas por las Síndicas de la Quiebra de la Sociedad Mercantil ALIMARCA C.A. y Arrendadoras de los inmuebles señalados, al restarle el monto de cánones al monto invertido por la Arrendataria, nos da la cantidad de SETECIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS UN BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 710.302,56)…

El singularizado monto, lo deduce la demandada de las reparaciones y refacciones que, según sostiene, realizó en el inmueble, e indica al efecto que las mismas se traducen, en la planta baja, en la demolición de paredes deterioradas; extracción de escombros, basura y desechos; sustitución de ductos de aire; y en la planta alta: instalación de techos de acerolit, vigas y enrejado; construcción de dos baños; instalación de tuberías; cometida de electricidad; instalaciones eléctricas empotradas por pisos, techos y paredes; colocación de breckera principal y secundaria y tomacorrientes; retirar friso anterior y frisar de nuevo las paredes; condenación de las ventanas con bloques; instalación de dos puertas traseras de seguridad con cerraduras multilock®; instalación de puerta principal de vidrio y aluminio; reparación del techo; instalación de yeso y luces indirectas; reparación y friso de columnas e instalación de piedras de mármol y yeso; reparación de pisos e instalación de cerámicas; en la cocina: destapar cañerías, hacer tranquillas, instalación de lavaplatos, cometida de aguas blancas y servidas y de electricidad; en el frente: restauración de fachada con piedra y pintura con jardineras e iluminación con lámparas de Metal Light. Reparación de escaleras delantera y trasera; construcción de una oficina; reforzamiento de placa y columnas en la parte alta, deterioradas por falta de techo; sistema hidroneumático; reparación del servicio de tanque de agua potable con sus conexiones y tuberías.

Seguidamente, repite la representación de la demandada que en la planta alta del inmueble se construyeron dos baños y se reparó el piso; asimismo, aduce la colocación de breckera principal y secundaria y tomacorrientes; retirar friso anterior y frisar de nuevo las paredes; instalación de ductos para cuatro unidades de aire acondicionado central; instalación de yeso con luces indirectas; construcción de una barra con lavaplatos; restauración de cinco columnas en yeso y piedra de mármol con granito natural; pintura en paredes y techo de todo el interior.

Entiende este Tribunal, a falta de indicación de la parte demandada, que la presunta elaboración de las anteriores reparaciones, se acusan en el primer inmueble, es decir, la parcela de terreno que es producto de la integración de las dos parcelas signadas con los Nos. 57-112 y 57-165, en virtud de que seguidamente en el escrito de contestación que se viene analizando, la representación de la demandada sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., llega a advertir que el segundo de los inmuebles, el signado con el Nº 57-214, se comenzó a reparar de la manera que sigue:

…Instalaciones eléctricas, colocación de alumbrado interno y externo, instalaciones de aguas blancas y negras construyendo un baño, se levantaron las paredes con bloque de 10 frisada y encamisadas, acometida de aguas blancas y servidas, acometida eléctrica con dos lámparas y apagadores, dos sanitarios, dos lavamanos y espejos y puertas entamboradas.

Limpieza de escombros y desperdicios…

Finalmente, expone la representación de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, que rechaza la pretensión de las arrendadoras y solicita sea declarada sin lugar la demanda incoada, considerando que esa contratación de arrendamiento por tiempo determinado, conforme al citado artículo 1.600 del Código Civil, se presume renovado y su efecto se regla en función de los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En todo caso, ratifica la demandada que le asiste el derecho de adquisición de los inmuebles con carácter preferencial en función de lo establecido, tanto en el contrato celebrado como en la ley que regula la materia.

Con respecto a los medios probatorios, el Tribunal encuentra que junto al libelo de la demanda se presentó la copia de la sentencia dictada por este mismo Juzgado de Instancia declarando la quiebra de la sociedad mercantil ALIMAR, C.A. (ALIMARCA), y acompaña igualmente la certificación del nombramiento de las ciudadanas Zimaray Meléndez de Gotera y M.A.P., antes identificadas, como síndicas definitivas de la fallida y representantes de la masa de acreedores, documentales que se valoran en todo su valor probatorio a los fines promovidos.

Igualmente, acompañan la copia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 07 de abril de 2008, entre las síndicas definitivas y la representante de la demandada, y del auto en el que este Juzgado, como Tribunal de la Quiebra, aprueba el mismo, todo lo cual se valora también favorablemente a las pretensiones probatorias que se le asignan, ratificadas por el hecho de que la existencia y el contenido del contrato no fue controvertido en la presente causa, sino convenido por la parte a la cual se le opone.

Con relación a las inspecciones judiciales preconstituidas a la presente causa, sobre el inmueble objeto de esta acción, el Tribunal les otorga pleno valor probatorio, asignándole la eficacia que de ellos dimane en el momento en el que se determinen las condiciones del inmueble.

Por su parte, la representación de la demandada consigna junto a la contestación la copia del acta constitutiva estatutaria de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., con el objeto de acreditar la representación que se atribuye la ciudadana A.d.C.G., cometido con el cual cumple la mencionada acta a la que se le atribuye pleno valor probatorio.

En cuanto a la prueba testimonial promovida por la parte demandada, se verificaron las declaraciones de los ciudadanos YSLENIS J.C., E.E.N.H., M.E.C., J.S.M., H.A.G.M., A.D.V.A. y L.A.L.. Observa el Tribunal que sus declaraciones fueron contestes entre sí, declarando conocer el inmueble objeto de la presente acción y narrando las condiciones en que se encontraban y las mejoras que se le realizaron. Para su valoración el Tribunal advierte que coinciden con las pruebas que ya constan en las actas procesales de modo auténtico, como la inspección judicial y la extra litem practicada, por lo cual, se le asigna el valor probatorio.

Promueve la representación de la demandada un documento que –a su juicio– acredita las mejoras realizadas y su costo, otorgado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 26 de abril de 2010. A juicio de este Tribunal, ese documento no logra cumplir con semejante fin de asignar valor a las supuestas mejoras hechas a los inmuebles. Para la valoración de un medio de prueba complejo como el de autos, se requiere dimensionar el principio de alteridad de la prueba, según el que la parte no puede hacerse prueba para sí misma. La declaración hecha por los ciudadanos H.A.G.M. Y Á.D.V.A., supone que a su cargo estuvo la construcción de la totalidad de las mejoras que pretende probar la demandada, obviando que según los recibos presentados junto a las facturas, fueron varias las personas que participaron de esas supuestas mejoras. Además, la declaración hecha por el constructor no resulta verosímil, pues no es un medio idóneo para estimar el valor de las mejoras. De allí que sea obligante para este Tribunal restar el valor probatorio del mencionado documento y así se decide.

Con relación a las facturas promovidas como prueba documental, así como los recibos de pago que presuntamente acreditan las mejoras en el inmueble, el Tribunal advierte que el valor probatorio de los referidos instrumentos comerciales (en cuanto documentos privados emanados de terceros ajenos al juicio) depende de la aplicación integral del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, según el cual los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial. De la revisión de las facturas y los recibos, se observa que los representantes de las personas jurídicas que las libran (en su mayoría, ferreterías), ni los ciudadanos que los suscriben, rindieron declaración en el juicio para ratificar su contenido, por lo cual se desecha el valor probatorio de los recibos y facturas consignados junto a la contestación de la demanda.

La ineficacia probatoria de las referidas facturas, abre la decisión de la presente causa. Ello así, por cuanto la solvencia de la parte demandada con respecto a los cánones de arrendamiento, se hizo derivar por esa misma parte de los gastos sobre el inmueble. Esos gastos, pretendió probarlos la parte demandada de dos modos distintos: uno, el documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 26 de abril de 2010, cuyo valor probatorio se desechó por las razones advertidas; y dos, el legajo de facturas y recibos de pago a los trabajadores, que también fueron desechados, pero que pierden valor probatorio no solo porque quienes las libraron o suscribieron no los ratificaron en juicio, sino además porque aun cuando las mismas se hubieren ratificado, ellas no prueban que los trabajos que reportan que los insumos, materiales o herramientas cuya compra registran, fueron destinados al inmueble arrendado y no a algún otro inmueble.

Tiene el Tribunal que hacer la anterior advertencia, por cuanto no le corresponde a este Órgano Jurisdiccional “aprobar” las facturas sub examine, sino simplemente apreciarlas en su justo valor probatorio. La aprobación de esas facturas, conviene recordar, estaban a cargo de las síndicas definitivas, en su condición de arrendadoras del inmueble, por representantes de la masa de acreedores que ellas son; ello de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que se transcribe a continuación:

CUARTA: los gastos en los que incurra LA ARRENDATARIA para el reacondicionamiento del inmueble, deberán estar soportados con las correspondientes facturas, que cumplan con las formalidades de ley, o recibos de pago, previa aprobación de LAS ARRENDADORAS, por lo que, cuando estos excedan del monto total de los cánones que se causen durante el primer año de duración del presente contrato, serán reconocidos en los cánones de arrendamiento del año siguiente, es decir, de la primera prórroga si la hubiere, en cuyo caso, dada la voluntad por parte de LA ARRENDATARIA de prorrogar el contrato, será automática, de lo contrario deberá notificar por escrito a cualquiera de las Síndicas o al Tribunal, por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del año de duración de contrato o cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no continuar la relación arrendaticia aquí convenida. En caso de que los gastos de reacondicionamiento, compensen en su totalidad los cánones de arrendamiento del primer año del contrato o de la primera prórroga, LA ARRENDATARIA a partir de la segunda prórroga, comenzará a pagar el monto del canon que se fijará de acuerdo a los índices inflacionarios establecidos por el Banco Central. Igualmente, en caso que los gastos de reparación del inmueble objeto de arrendamiento exceda del monto total de los cánones causados durante el primer año, y LA ARRENDATARIA notificare por escrito su deseo de no prorrogar el presente contrato, ese exceso quedará en beneficio del inmueble, sin que ésta pueda exigir ningún tipo de indemnización o reembolso

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El estudio de esa cláusula, instruye que los cánones del primer año de arrendamiento, que corrió desde el 07 de abril de 2008 al 06 de abril de 2009, los pagaría la arrendadora con las mejoras efectuadas al inmueble, las cuales debían tener como resultado la restauración o el levantamiento del inmueble durante los primeros tres meses de alquiler, previendo que esos gastos debían estar soportados con las correspondientes facturas, que cumplan con las formalidades de ley, o recibos de pago, los cuales tendrían que ser aprobadas por las arrendadoras. Seguidamente, esa cláusula prevé que si los gastos de refracción exceden del monto total de los cánones que se causen durante el primer año de duración del contrato, serían reconocidos en los cánones de arrendamiento del año siguiente, es decir, de la primera prórroga si la hubiere.

En esa misma cláusula, disponen las partes contratantes las posibilidades de que se prorrogue la duración del contrato, admitiendo que la voluntad de la arrendataria de darlo por renovado, será automática, y que si esa condición cambiare, es decir, si no quisiere prorrogar la relación, debía notificarlo por escrito a cualquiera de las Síndicas o al Tribunal, por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del año de duración de contrato o cualquiera de sus prórrogas.

Convienen también, en esa extensa cláusula cuarta, que en caso de que los gastos de reacondicionamiento, compensen en su totalidad los cánones de arrendamiento del primer año del contrato o de la primera prórroga, la arrendataria a partir de la segunda prórroga, comenzará a pagar el monto del canon que se fijará de acuerdo a los índices inflacionarios establecidos por el Banco Central de Venezuela. Igualmente, en caso que los gastos de reparación del inmueble objeto de arrendamiento excedieran del monto total de los cánones causados durante el primer año, y la arrendataria notificare por escrito su deseo de no prorrogar el presente contrato, ese exceso quedará en beneficio del inmueble, sin que ésta pueda exigir ningún tipo de indemnización o reembolso.

Con respecto a la duración del contrato, se estableció en la cláusula quinta cuanto sigue:

QUINTA: El lapso de duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año, contado a partir de la aprobación del mismo por parte del Tribunal de la causa, previa consignación del ejemplar firmado por las partes contratantes. Contrato éste que será prorrogable anualmente, en el entendido, de que las prórrogas serán automáticas para LA ARRENDATARIA, tal como lo establecimos en la cláusula cuarta, por lo que, serán de carácter obligatorio para LAS ARRENDADORAS siempre y cuando LA ARRENDATARIA, cumpla con las obligaciones aquí establecidas y de ley; y mientras no haya terminado con sentencia definitivamente firme, el proceso judicial de Nulidad de Ventas e Hipotecas, que mas adelante se menciona.

Para este Tribunal, la recién copiada cláusula conserva una importancia neurálgica para este proceso, ya que la demandada ha invocado como defensa la tácita reconducción del contrato y la falta de desahucio por parte de las arrendadoras. Según la demandada, una vez se concluyeron los juicios a los que estaba sometida la duración del contrato de arrendamiento (18 de diciembre de 2009), se impidió la prórroga de la relación de alquiler, pero sólo en cuanto al derecho, pues de hecho la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., siguió ocupando el inmueble. Alegó que, no obstante haberse producido la causa que impedía la prórroga legal, las arrendadoras se abstuvieron de producir el desahucio.

El Tribunal observa que según la estudiada cláusula quinta, el contrato tenía una duración de un año, que se prorrogaría de manera opcional para la arrendataria y obligatoria para las arrendadoras, por ese mismo periodo de tiempo. Ahora bien, conforme a esa misma cláusula, para que la prórroga se produjera, debían verificarse tres condiciones:

1. Que la arrendataria no haya manifestado por escrito su voluntad de culminar con la relación arrendaticia por lo menos con noventa días de anticipación a la finalización del primer año de arrendamiento o a alguna de sus prórrogas.

2. Que la arrendataria cumpla con las obligaciones que le impone ese contrato y la ley.

3. Que no haya terminado con sentencia definitivamente firme, el proceso judicial de Nulidad de Ventas e Hipotecas incoado por la fallida con relación a los inmuebles sub litis.

   En orden inverso con relación a las condiciones de prorrogabilidad del contrato de arrendamiento, viene al caso comentar que este Tribunal conoce, por notoriedad judicial, de los referidos juicios de nulidad de venta y de hipoteca incoados por la fallida. En particular, el proceso que compromete la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento (bajo administración de la sindicatura ex artículo 940 del Código de Comercio) involucra a las sociedades mercantiles INVERSIONES SARINCA, C.A., AGENCIA ADUANAL Y MARÍTIMA INTERNACIONAL OCEÁNICA, C.A. (INTEROCEAN), BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, ABA SERVICIOS FINACIEROS, C.A. y a los ciudadanos J.A.S.P. y F.S., y se encuentra contenido en el expediente Nº 41.808, de la nomenclatura particular llevada por este Tribunal.

   Entiende el Tribunal que la causa que justificó que se supeditara la prorrogabilidad del contrato a la finalización del proceso seriado bajo el Nº 41.808, fue que mientras ese inmueble no regresara a la propiedad de la masa de acreedores (representada por las síndicas), no podía ser enajenado, que es el fin último del proceso de liquidación con cuyo producto se saldarían los pasivos de la fallida, que es a su vez la finalidad del procedimiento concursal. La sindicatura apenas tiene, por imperio del artículo 940 del Código de Comercio, la administración de que es privada la fallida, por virtud de lo cual arrendó el inmueble ocupado judicialmente por este Tribunal. Pero una vez que se declarara la nulidad de las enajenaciones e hipotecas que gravaban el inmueble, y que ese inmueble regresara al patrimonio común de la masa de acreedores, el mismo es disponible por la sindicatura y el arrendamiento no tendría razón de ser, sólo que no podía desocuparse de imprevisto a la arrendataria, pues ello equivaldría a mantenerla en un estado de zozobra y constante amenaza de desalojo, por lo que se diseñó un sistema de prórrogas, que determina que si se sentenciaba en definitiva el juicio de nulidad de venta y de hipoteca, ese año que el evento ocurra, ora periodo primigenio, ora alguna de las prórrogas, será el último año de relación arrendaticia, debiendo desocupar el inmueble la arrendataria antes del día 07 de abril más inmediato a verificarse.

   En fecha 18 de diciembre de 2009, se puso fin por el medio transaccional al juicio que involucraba a las sociedades mercantiles ALIMAR, C.A. (ALIMARCA) y a las sociedades mercantiles INVERSIONES SARINCA, C.A., AGENCIA ADUANAL Y MARÍTIMA INTERNACIONAL OCEÁNICA, C.A. (INTEROCEAN), BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, ABA SERVICIOS FINACIEROS, C.A. y a los ciudadanos J.A.S.P. y F.S.; como consecuencia, el día 07 de abril de 2010 se vencía la primera y única prórroga, sin que para ello se precisara la necesidad de desahucio, como lo pretende la demandada, ya que ese supuesto no fue previsto en el contrato, el cual terminaba cuando terminara el juicio de nulidad de venta y de hipoteca, sin más.

   En efecto, una relación arrendaticia cualquiera a cuya finalización del término contractual no subsigue la desocupación del inmueble, se reconduce tácitamente, y se sigue con las mismas cláusulas del que principió, excepto en lo que respecta a la duración y siempre que el arrendatario se encuentre solvente y en cumplimiento estricto de sus obligaciones. No obstante, el Tribunal advierte que la segunda de las condiciones para que la prórroga acaeciera, fue que la arrendataria cumpliera con sus obligaciones legales y contractuales. Y advierte también el Tribunal, que conforme a la cláusula tercera del contrato de marras, la demandada se comprometió a restaurar el inmueble, constituido por dos lotes de terreno, en el lapso perentorio de tres (3) meses. En efecto, dispone la referida cláusula:

   TERCERA: El canon de arrendamiento para el primer año se fija en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 3.500,oo), que LA ARRENDATARIA pagará con las reparaciones y mantenimiento del inmueble, en el entendido de que si en tres (3) meses, no reacondiciona y mantiene las dos edificaciones que se encuentran en el deslindado inmueble, este contrato quedará resuelto de pleno derecho, siendo ocupado por el Tribunal, y arrendado de inmediato a otra persona. LA ARRENDATARIA se compromete a hacer las erogaciones o gastos de reparación mensualmente, gastos estos que deberán ser el equivalente al canon aquí establecido.

   Con la inspección judicial practicada en fecha 25 de Octubre de 2010, el Tribunal dejó constancia, inter alia, de los particulares siguientes: con relación al estado del inmueble constituido por una parcela de terreno y construcción identificada con el serial de nomenclatura municipal Nº 57-214, con una superficie de terreno de aproximadamente ochocientos ochenta y tres metros cuadrados con diecinueve decímetros cuadrados (883,19 m2), y con un área de construcción de seiscientos veinticuatro metros cuadrados (624 m2), se dejó constancia, y así lo aceptaron las partes que suscribieron el acta levantada, de que ese inmueble se trata de una construcción en forma de galpón industrial levantado con paredes de bloques y pisos de cemento, techo de platabanda y zinc y rodeado de una cerca perimetral de bloques y rejas azules. Una vez constituido el Tribunal en el inmueble, se propuso dejar constancia de los mismos particulares del primer inmueble inspeccionado. Al primer particular, los techos de platabanda se hallan deteriorados y sus vigas corroídas y las estructuras de hierro de los techos de zinc se hallan vacías producto del desvalijamiento, los pisos son de cemento e igualmente deteriorados, las paredes son de bloques sin friso, o con él pero ya en condiciones deplorables pues, al igual que el piso, están expuestos a la intemperie producto del desvalijamiento de los techos; el inmueble no cuenta con puertas, pese a sus múltiples dependencias, y las pocas ventanas que tiene no cuentan con vidrios o están totalmente destruidas; con relación a sus dependencias, el inmueble tiene dos plantas y distintas dependencias con diferentes dimensiones, destinadas a la cocina, oficinas y depósitos, duchas y baños sin piezas sanitarias; asimismo, cuenta con estacionamiento y área de carga y descarga de camiones. La cerca perimetral cuenta con una entrada de acceso peatonal de rejas de tubos cuadrados de hierro, que se evidencia clausurada o sellada con soldadura, y dos portones corredizos de acceso vehicular, uno a cada extremo del inmueble. Con relación al segundo particular, no hay en el inmueble ningún servicio público domiciliario ni está provisto de sistema hidroneumático, ni las acometidas de aguas servidas se hallan en funcionamiento evidente. A propósito del tercer particular, las condiciones físicas de sus instalaciones eléctricas son malas o simplemente inexistentes, como tampoco existen tomacorrientes, apagadores, intercomunicadores, cableado y protectores térmicos (ni brecker ni breckera). En lo que al particular cuarto se refiere, ninguna ductería para equipos de aires acondicionados queda instalada en el inmueble objeto de inspección, ni tampoco rejillas de retorno y suministro. Finalmente, respecto del quinto particular, las condiciones ruinosas del inmueble lo hacen evidentemente inhabitable y no apto para el uso para el cual fue construido, ni para ningún otro.

   Observa el Tribunal, en confrontación con el resto de las inspecciones que rielan insertas a las actas, que el mencionado inmueble no ha sido reparado por la arrendataria comprometida a ello, y que lejos de eso, el mismo exhibe muestras inequívocas de un deterioro progresivo que amenaza incluso su propia existencia. De allí que este Tribunal evidencie que, efectivamente, se dio el incumplimiento del contrato por parte de la arrendataria sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., al no reparar el inmueble en su totalidad, en el lapso fijado para ello, ni aun fuera de él. E igualmente se evidencia que no se dieron las condiciones para que se prorrogara el contrato, por lo cual se insiste en que su vigencia feneció en fecha 07 de abril del corriente año.

   Sin embargo, la razón no acompaña a la parte demandada, pues si bien la tolerancia de las arrendadoras en la ocupación del inmueble hace presumir que hubo la tácita reconducción, esa tesis perece cuando el Tribunal constata que no hubo el cumplimiento por parte de la arrendataria, ya que para que se presuma que el contrato se recondujo, no basta con que el arrendador soporte la permanencia del arrendatario en el inmueble, sino que éste –el arrendatario– debe seguir pagando puntualmente las pensiones de alquiler por el monto acordado (o por el que resulte de su corrección conforme al Índice de Precios al Consumidor), y el arrendador, por su lado, debe seguir recibiéndolos, único modo de entender que se allana a la continuidad de la ocupación por parte del inquilino.

   En el presente caso, como antes se dijo, el pago de las pensiones de arrendamiento podía ser acreditado como compensación por los gastos hechos en la reparación del inmueble, cuando éste excediere el producto de las doce pensiones del primer año y siempre que las facturas o recibos que soporten esos gastos estuvieren debidamente aprobados por la sindicatura, lo cual en el caso de autos no fue probado por la demandada, quien lejos de ello, en la notificación de fecha 21 de junio de 2010, practicada por conducto del Juzgado Segundo Especial Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Almirante y Páez de esta Circunscripción Judicial, manifestó su negativa de pagar el precio del inmueble.

   Sin embargo, como lo reconoce la propia parte demandada, los indicios son auxilios probatorios que sirven al juez para dar por acreditados algunos hechos que interesan al proceso. Y como prueba indiciaria, el reconocimiento que hace la representante de la empresa demandada de no estar dispuesta a pagar el precio del inmueble, sirve de corolario de dos hechos: en primer lugar, que el inmueble fue ofrecido en venta de manera preferente a la arrendataria, tal y como lo dispusieron en el contrato de arrendamiento y como lo exige la institución de la preferencia ofertiva; y en segundo término, que las arrendadoras sí manifestaron a la arrendataria la terminación de la relación. Estos dichos se corroboran con el contenido de la notificación judicial que, por su lado, practicaron las Síndicas Definitivas a la representante de la demandada, de fecha 17 de junio de 2010, en la que se le exhortó a cumplir con sus obligaciones contractuales, en el sentido de que consignara a la Sindicatura lo siguiente:

1. Las facturas originales de los gastos de reacondicionamiento del inmueble, propiedad de la masa de acreedores de la Quiebra de la sociedad mercantil ALIMARCA, en cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por su representada DISTRIBUIDORA Y FLORISTERIA V.D.C., y nosotras como representantes de LA MASA DE ACREEDORES, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual se encuentra vencido desde el siete (07) de Abril del año en curso (2010).

2. La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.300.000,oo), que es el precio fijado por el inmueble objeto del contrato, mediante Cheque de Gerencia a favor del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, más los gastos que genera dicha transacción, habiéndosele requerido desde el mes de Enero de 2010 los documentos necesarios para la tramitación de la compra venta por ante la oficina registral respectiva, y solo hemos recibido de su parte para los indicados gastos la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,oo), informándole que el cálculo de protocolización del documento de compra venta, supera dicha cantidad, por lo que deberá consignar el monto total de los mismos, recordándole que el numero de Registro de Información Fiscal del Tribunal Supremo de Justicia, es G-20000030-9, requisito indispensable para la elaboración del Cheque de Gerencia.

   Sobre el particular, indicó la demandada que no pagaría el monto exigido por las síndicas, el cual estima de exagerado con respecto a la valuación del inmueble, posición que no puede compartir este Tribunal, desde que la experticia practicada en la presente causa, por un experto que recibió la anuencia de la demandada, arroja que el inmueble alcanza un valor de hasta UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (1.552.509,52). En definitiva, al no probar la parte demandada que las arrendadoras recibieron y aprobaron las facturas consignadas y las imputaron a los cánones causados en la primera y única prórroga, esa parte arrendataria se pone en un evidente estado de insolvencia con sus obligaciones, a lo cual se suma el hecho de que hasta la presente fecha el inmueble no se encuentra reparado de acuerdo a lo convenido, en orden a lo cual hace inverosímil el argumento de que el contrato se halle reconducido, pues no se dieron las condiciones para ello, de modo que desde el momento en que se venció la única prórroga (07 de abril de 2010), el inmueble debió ser desocupado y entregado a las arrendadoras, quedando en beneficio del mismo las supuestas mejoras que recibió, ya que la finalización de la relación contractual no sólo se debió a la terminación del juicio de nulidad de venta y de hipoteca, sino también –y con mayor vehemencia– al incumplimiento en el que incurrió la arrendataria, lo cual determinó su finalización y con ello, la procedencia del cumplimiento del contrato por vencimiento de término y así se decide.

   Adicional a ello, no se encuentra acreditado en actas que la arrendataria cumpliera con el pago de las cuotas de alquiler que se causaron durante los meses de la única prórroga, en el entendido de que las pensiones del primer año se dieron por satisfechas, ya que si la arrendataria pretende que se le imputen los gastos causados por las supuestas reparaciones en el inmueble, era su deber consignar las facturas originales que soportaran esos gastos ante la Síndicas Definitivas, ya que ellas no sólo son las administradoras del inmuebles sino además, ellas son a fin de cuentas las arrendadoras del mismo. En consecuencia, el Tribunal determina la falta de pago de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, a razón de tres mil setecientos bolívares (Bs. 3.700,00), a cuyo importe se restará la suma de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) por haber adelantado esa cantidad la parte demandada a la parte actora por concepto de gastos para la protocolización de la eventual venta, tal y como lo reconoce la parte actora en la notificación extra litem practicada a la demandada. Así como el pago de los servicios públicos domiciliarios, cuya solvencia no fue acreditada en actas.

   Al margen de lo anterior, no escapa el Tribunal a referir la aspiración de la demandada sobre la posibilidad de que en caso de que finalmente adquiera el inmueble, al precio final deberá descontársele el valor de las supuestas mejoras que ella les propinó. Esa tesis es, cuando menos, peregrina, pues no deja de asombrar a este Tribunal cómo la parte demandada pretende que sea la misma fallida la que sufrague los gastos de unas mejoras que terminará disfrutando la propia demandada y eventual compradora. En el peor de los escenarios, si las mejoras alcanzan el precio del inmueble, quiere decir que la masa de acreedores no recibirá nada por la venta, y sólo contribuirá a la capitalización de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A., enriqueciéndola ilícitamente en desmedro de los acreedores de la quebrada, situación que este Tribunal no está dispuesto a tolerar.

   Finalmente, este Tribunal encuentra ajustada a derecho la pretensión de la parte demandante de autos y la declara con lugar, como lo hará de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo.

   DECISIÓN

   En orden a las consideraciones expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoaran las abogadas Zimaray Meléndez de Gotera y M.A.P., en su condición de Síndicas Definitivas y Liquidadoras del procedimiento de quiebra de la sociedad mercantil ALIMAR C.A. (ALIMARCA), en contra de la también sociedad mercantil DISTRIBUIDORA Y FLORISTERÍA V.D.C., C.A. en consecuencia: