Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 14 de Enero de 2014
| Fecha de Resolución | 14 de Enero de 2014 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Cobro De Bolívares |
ASUNTO: AP31-V-2010-002184
El juicio por cobro de bolívares por contribuciones de condominio intentado por la sociedad de comercio CONDOMINIOS BRICEÑO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 16 de enero de 1991, bajo el Nº 2, Tomo 9-A, Pro., como administradora del edificio Residencias El Cabildo, representada judicialmente por la abogada L.P., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 22.738, contra la sociedad de comercio DISTRIBUIDORA DISAREL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 01 de abril de 1992, bajo el Nº 6, tomo 4-A-Sgdo., representada en juicio por el defensor judicial J.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.653, se inició por libelo de demanda incoado para su distribución el 02 de junio de 2010 y se admitió el 14 se ese mismo mes y año.
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que la demandada es propietaria del local 5 que forma parte del edificio Residencias El Cabildo, ubicado en la Avenida San Martín, parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, enajenado en propiedad horizontal.
Que encontrándose obligada a pagar las cuotas de condominio de los meses que van desde junio de 2007 hasta julio de 2008, no la ha hecho a pesar de las gestiones de cobro extrajudiciales realizadas.
Que con fundamento en lo previsto en los artículos7, 11, 12, 14, 15, 18 y 20 de la Ley de Propiedad H.y.1. 1746 y 1737 del Código Civil, demanda a la citada sociedad mercantil, a los fines que convenga o sea condenada a pagar la suma de cuatro mil novecientos sesenta y seis bolívares con 85/100 céntimos (Bs. 4.966,85), por dichas cuotas de condominio así como al pago de las sumas de dinero resultante de la indexación de la misma.
El valor de la demanda la estimó en la cantidad de cuatro mil novecientos sesenta y seis bolívares con 85/100 céntimos (Bs. 4.966,85).
En virtud de no lograrse la citación personal de la demandada en la persona de sus directores ni por medio de correo certificado, a petición de parte, se hizo el emplazamiento mediante carteles de prensa y, no habiendo acudido a darse por citado en el lapso legal, a petición de parte, se le nombró defensor judicial, quien luego de las formalidades legales, en el lapso legal, contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, mediante escrito del 21 de febrero de 2013, contestó a la demanda, alegando en primer lugar la prescripción de la “acción derivada de cuotas de condominio”, bajo el fundamento que las cuotas de condominio se causan mensualmente y con fundamento en lo previsto en el artículo 1980 del Código Civil, donde se indica que se prescribe por tres años de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.
Que desde el mes de julio de 2008, fecha de la última cuota demandada hasta el 18 de febrero de 2013, fecha en que se le citó, transcurrieron al menos cuatro años y medio, por lo que se consumó la prescripción alegada y en ese lapso de tiempo no te interrumpió.
Asimismo, rechazó de manera genérica tanto los hechos como el derecho alegado y específicamente rechazó que deba pagar las sumas de dinero pretendidas así como la resultante de indexación monetaria. Para el caso de negarse la prescripción invocada alegó el pago de la obligación.
En el presente caso debe determinarse si las obligaciones derivadas de contribuciones de condominio prescribieron o no, a los fines que pueda ser exonerada la demandada de su pago al no encontrar tutela jurídica su pretensión.
El artículo 1977 del Código Civil, señala que todas las acciones reales se prescriben por veinte años. Por ello, a pesar que el código señala la “acción”, debe entenderse que la prescripción afecta es a la obligación, pues la acción como derecho público subjetivo y constitucional de acudir a los órganos jurisdiccionales no puede ser afectada por el transcurso del tiempo, a pesar que lo pretendido no pueda ser tutelado.
En cuanto a la prescripción de las obligaciones derivadas por contribuciones de condominio, este Juzgado a partir de sentencia del 09 de agosto de 2012, cambió criterio respecto al lapso de prescripción de este tipo de obligaciones, al aplicar la prescripción trienal en lugar de la veintenal, dado que aquella se ajusta más a la filosofía de la institución, que busca una seguridad jurídica al no someter a las personas a un permanente ligamen jurídico por una obligación que en su esencia debe cobrarse de manera oportuna, a juzgar por ser destinada al mantenimiento y conservación de cosas comunes.
En este sentido, el Tribunal había indicado que:
…las obligaciones derivadas de deudas por contribuciones de condominio son las denominadas obligaciones propter rem, es decir, aquellas accesorias al titular de la cosa gravada, por encontrarse en cierta posición jurídica respecto de ella y siguen la suerte de ese derecho real, por lo que se extinguen con la transmisión o extinción del derecho real al que se deben. De acuerdo a lo previsto en el artículo 13 de la ley de Propiedad Horizontal, “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido…”
Siendo la propiedad uno de los derechos reales por excelencia, se tiene que las obligaciones que derivan de ese derecho, el inmobiliario por ejemplo, prescriben por veinte años, a tenor de la norma del artículo 1977 antes citado y no se rigen por prescripciones más breves, pues ello desnaturalizaría los principios básicos, según lo cual, lo accesorio sigue a lo principal
.
Sin embargo, si bien es cierto que las obligaciones por contribuciones por condominio van unida a la propiedad del inmueble, hay que considerar la naturaleza de estas deudas. Respecto al lapso de prescripción, atendiendo a la función que cumple esta institución, en cuanto a la seguridad jurídica que ella comporta, donde no ha de permitirse que determinado ciudadano permanezca atado a una obligación de manera indefinida, sobre todo cuando el acreedor es negligente en su cobro, ello puede ser una señal clara de la renuncia tacita al derecho.
El artículo 1980 ibídem, relativo a las prescripciones breves, señala:
Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto debe pagarse por años o plazos periódicos más cortos
.
Las obligaciones derivadas por contribuciones de condominio son liquidadas por el administrador mensualmente y su monto va a depender de la alícuota que corresponda a cada unidad, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7 de la ley e Propiedad Horizontal. Esa planilla en que se liquida la cuota parte de los gastos comunes y “pasadas” por el administrador al propietario del inmueble tienen fuerza ejecutiva, siendo dicho administrador el responsable de recaudar de los propietarios esos gastos comunes. Siendo que esas contribuciones son las utilizadas a los fines de la “…conservación, reparación o reposición de las cosas comunes”, debe entenderse una mínima diligencia del administrador en cumplir esa función, so pena de entenderse que renuncia de manera tácita a ese derecho a favor de los copropietarios.
En este sentido, Pugliese, citado por J.M.O. (2002), señaló que el fundamento de esta prescripción breve de tres (3) años viene dada por la costumbre de “exigir la satisfacción al vencimiento sin conceder larga mora”, puntualizando:
…El fin que predomina en el dispositivo es impedir la ruina del deudor, que la excesiva tolerancia del acreedor, inesperada a veces con un malicioso propósito, siempre culpable y que con frecuencia produciría la superación del capital en el breve transcurso de años; por las anualidades acumulándose una sobre otras, especialmente si las deudas son préstamos con fuertes intereses
(La prescripción extintiva y la caducidad, pág.71).
Siendo así, debe el tribunal revisar ese criterio relativo al lapso de prescripción veintenal para este tipo de obligaciones y en su lugar, aplicar la prescripción breve de tres (3) años, dado que se ajusta más a la naturaleza de la obligación que deriva de las contribuciones de condominio, en la cual el administrador debe recabar de manera rápida las contribuciones que debe hacer cada co-propietario, a los fines de hacer el mantenimiento de las cosas comunes a objeto que la misma cumpla con la función a que están destinada en la comunidad de copropietarios.
Si esa es la función de las contribuciones de cada condómino, se requiere que el administrador efectúe el cobro de dichas cuotas oportunamente, sin que se deje caer en mora al obligado, caso contrario y pasado el plazo de tres años -tomando en consideración que cada cuota que representa los gastos de un mes es considerada independiente de las demás- y por ello, cada una de ellas desde su liquidación y pasada al propietario, se individualiza a los fines del cómputo del lapso de prescripción. Este lapso de prescripción se computa desde el vencimiento del plazo indicado en cada planilla como límite para hacer el pago o desde el día siguiente del vencimiento del mes a que hace referencia el recibo correspondiente. Pasado ese lapso desde su la exigibilidad, ya no podría reclamarlo judicialmente, si se alega la prescripción.
En este caso, la parte actora alegó que la demandada adeudaba catorce (14) cuotas de condominio que van desde el mes de junio de 2007 hasta julio de 2008, mientras que el defensor judicial se citó el 20 de febrero de 2013, fecha para lo cual, habían transcurrido más de cuatro años y medios, computados desde la exigibilidad de la última cuota alegada como insoluta y en ese ínterin, la parte actora no realizó ningún acto capaz de interrumpir la prescripción, por lo que indudablemente que todos aquellos recibos reclamados con más de tres (3) años de acuerdo a ésta última fecha, prescribieron. Esto es, los derechos en ellos contenidos no pueden ser reclamados de manera coactiva o judicialmente.
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República y por la autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la prescripción de la obligación alegada por la parte demandada. En consecuencia, SIN LUGAR la pretensión por cobro de bolívares por contribuciones de condominio intentada por la sociedad de comercio CONDOMINIOS BRICEÑO, C.A., contra la sociedad de comercio DISTRIBUIDORA DISAREL, C.A.,
Se condena en costas a la parte actora conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo.
Dada, firmada y sellada a los catorce (14) días del mes de enero de dos mil catorce (2014). En la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ,
M.J.G..
LA SECRETARIA,
T.G..
En la misma fecha, siendo 1:28 p.m., se publicó la decisión anterior
LA SECRETARIA,
T.G..
