Decisión nº 04-11-2006-2117 de Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 22 de Noviembre de 2006
| Fecha de Resolución | 22 de Noviembre de 2006 |
| Emisor | Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | Adriana Luisa Marcano Montero |
| Procedimiento | Resolución De Contrato Y Cobro De Bs. |
Conoció este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, intentada por el ciudadano R.D.C., venezolano, mayor de edad, casado, Ingeniero, portador de la cédula de identidad número 39.053, actuando en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES DIBLAN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de octubre de 1983, con el número 29, tomo 44-A y del mismo domicilio, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio Á.E.M., inscrito en el Inpreabogado con el número 61.920 y de este mismo domicilio, en contra de la ciudadana R.A.L., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 2.874.158 y de este domicilio, en su carácter de arrendataria, y de la Sociedad de Responsabilidad Limitada ESCUELA DE MODELAJE D.S., inscrita en el Registro de Comercio de esta Jurisdicción, en fecha veintiocho (28) de abril de 1987, con el número 3, tomo 44-A de los libros respectivos, representada por la ciudadana D.M.L., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 9.113.619 y de este mismo domicilio, en su condición de Fiadora Solidaria de las obligaciones contraídas por la arrendataria, para que convengan en la resolución del contrato de arrendamiento reconocido ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de marzo de 1993, anotado con el número 260, Tomo 01 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por una casa, situada en la calle 69A, identificada con el número 16B-02, de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en la entrega inmediata del referido inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, con las respectivas solvencias de sus servicios, y en el pago de la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.520.000,00) correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del año 2005, y de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2006, a razón de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,00) cada uno, fundamentándose en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
I
Alega el Apoderado Judicial de la parte demandante, que en la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento antes señalado, se fijó como canon de arrendamiento para el periodo inicial la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) mensuales, pero que en caso de prórroga del contrato, el canon sería aumentado anualmente en la misma proporción que se haya incrementado durante el año anterior el valor de los gastos de hogar, vivienda y sus servicios, de acuerdo al índice de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela para el área metropolitana de Caracas.
Expone el Apoderado Judicial de la parte demandante, que tal y como lo prevé la cláusula cuarta, el término de duración del contrato de arrendamiento se ha venido prorrogando de manera automática hasta la presente fecha, manteniéndose los mismos términos y condiciones establecidos, a excepción del canon de arrendamiento que se ha venido aumentando como se explico anteriormente.
Alega asimismo, que la demandada-arrendataria ha incumplido reiteradamente la obligación que le impone la cláusula segunda del contrato, que no es otra que el pago mensual y oportuno del canon de arrendamiento, ya que para la fecha no ha cancelado los cánones correspondientes a los meses de de noviembre y diciembre del año 2005 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2006, por lo que adeuda a su representada la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.520.000,00), incumplimiento que le hace aplicable lo establecido en la cláusula tercera del referido contrato, que establece que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas dará derecho a la arrendadora a exigir la resolución del presente contrato, pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y exigir la cancelación de las mensualidades que se adeuden y la indemnización de daños y perjuicios.
En fecha nueve (09) de agosto de 2006, el Alguacil de este Tribunal citó personalmente a las demandadas en el presente proceso. En fecha once (11) de agosto de 2006 y estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Expone la parte demandada, que es cierto que celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandante, en las condiciones y términos señalados anteriormente, pero lo que no es cierto, es la causa del incumplimiento que fue alegada por la parte demandante.
Alega la parte demandada, que el representante de la demandante, cambió el sitio de pago sin efectuar notificación alguna y se valió de esto para retrasar las cancelaciones oportunas. Igualmente, alega que al tener encuentros con el referido representante de la demandante, éste se negaba rotundamente a entregar recibos como constancia de pago del canon de arrendamiento, y que cuando elaboraba los recibos, reflejaba el pago de forma parcial y no total, actuando de mala fe con el único propósito de retrasar el pago y lograr su insolvencia para poder solicitar la resolución del contrato.
Señala igualmente la parte demandada, que el representante de la demandante, pretendió en reiteradas ocasiones realizar incrementos sobre el canon de arrendamiento, con porcentajes que oscilaban entre el doble y el triple de lo establecido en el contrato de arrendamiento, incumpliendo con la normativa legal y la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, donde se había establecido un aumento gradual. Igualmente, alega que el representante de la demandante en reiteradas oportunidades ha pretendido cobrar un canon de arrendamiento retroactivo sobre los cánones ya cancelados en su oportunidad, incumpliendo con lo establecido en numeral 3 del artículo 1.585 del Código Civil.
Expone la parte demandada, que para demostrar su intención de cumplir con las obligaciones que tiene como arrendataria, consigna un cheque de gerencia a nombre de este Juzgado, por el monto reclamado por la parte demandante, con el objeto de que este Tribunal los declare solventes y demostrar que no ha habido mala fe de su parte, pero si de la parte demandante. Igualmente, expone que en el inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento, funcionó una Escuela de Formación de Modelos Profesionales y Comportamiento Social para Niñas y Adolescentes, pero que actualmente funciona la Unidad Educativa MIO CID, que se encuentra debidamente inscrita ante el Ministerio de Educación, ante el Ministerio de Familia y ante el C.d.P. del Niño y del Adolescente del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Por las razones antes expuestas, solicita que el Tribunal niegue las peticiones del demandante, en virtud de que no es cualquier inmueble, del que se solicita la desocupación inmediata, sino una sede consolidada para satisfacer un interés colectivo en beneficio de muchos menores, y que en caso contrario, les conceda el derecho a la prórroga legal establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente, solicita que se les conceda la preferencia ofertiva del inmueble como lo establece el artículo 42 ejusdem.
II
PUNTO PREVIO
DE LA ACUMULACIÓN SOLICITADA POR LA PARTE DEMANDADA
Observa esta Juzgadora que en fecha veinte (20) de septiembre de 2006, la parte demandada presentó escrito solicitando la acumulación de la presente controversia por razones de conexión, alegando que el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sustancia un expediente con el mismo demandante y los mismos demandados, con la misma acción de litigio, pero que versa sobre diferentes objetos del litigio. En este sentido, el Tribunal ordenó oficiar al referido Juzgado, solicitándole la información necesaria sobre la referida causa. Al respecto, de la respuesta del señalado Juzgado se pudo constatar que no existe la conexión alegada por la parte demandada, en virtud de que solo existe una identidad de partes entre ambas causa, pero el objeto y el título de las mismas, son evidentemente distintos, ya que se demanda la resolución de dos (02) contratos de arrendamientos diferentes sobre dos (02) inmuebles diferentes, razones que llevan a esta Juzgadora a negar la solicitud de acumulación formulada por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.
III
ANÁLISIS DEL LAPSO PROBATORIO
En el presente procedimiento, son medios probatorios admisibles, además de la prueba que demuestre la existencia de la obligación y/o el hecho extintivo de la misma, todos los medios de pruebas establecidos en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, además de todos aquellos que no estén prohibidos expresamente por la ley.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha diecinueve (19) de septiembre de 2006, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, invocando en primer lugar el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
Promueve una Inspección Judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que se busca resolver, con el objeto de dejar constancia de una serie de hechos. Al respecto, observa esta Juzgadora que la referida prueba resulta inconducente para el presente proceso, ya que en el mismo se busca la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones. Asimismo, de la referida prueba sólo se comprueba la veracidad de uno de los hechos alegados por la parte demandada en su contestación, como lo es el funcionamiento de una Unidad Educativa en el inmueble objeto del contrato que se busca resolver, hecho que no aporta ningún elemento probatorio relevante para la resolución del mérito de la causa. ASÍ SE DECIDE.
Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos MILDRED DE VILLALOBOS, YARMILA ALPURIA, L.R.D.C., L.A.R., M.J.D.R., M.L. y E.A., de los cuales sólo se apersonaron a declarar los ciudadanos M.Á.L.B. y E.D.J.A.M.. Al respecto, observa esta Juzgadora que de las referidas declaraciones testimoniales únicamente se desprende la existencia de la Unidad Educativa MIO CID en el inmueble objeto del contrato que se busca resolver, hecho que como se dijo anteriormente, no está controvertido en el presente juicio y resulta irrelevante para el presente proceso. ASÍ SE DECIDE.
Promueve una serie de documentos en copias fotostáticas simples, constituidos por una resolución ministerial con el número 403, de fecha cinco (05) de marzo de 1996, emanada del Ministerio de Educación, Cultura y Deporte, una constancia de código DEA, número PDO7292313, emanada del Ministerio de Educación, Cultura y Deporte, una licencia de funcionamiento de hogares de atención diaria, con el número 23-012, de fecha seis (06) de julio de 1996, emanada del Ministerio de Familia, y el registro de guardería maternal número 015-01, de fecha veinte (20) de agosto de 2001, emanado del C.M.d.D. del Niño y del Adolescente del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Al respecto, observa esta Juzgadora que los referidos medios probatorios constituyen copias simples de documentos administrativos que no fueron impugnados por la parte demandante. Sin embargo, al ser analizados esta Sentenciadora observa que los mismos, al igual que sucedió con las pruebas analizadas anteriormente, resultan impertinentes e inconducentes para el presente proceso, ya que sólo demuestran el cumplimiento de ciertos requisitos legales necesarios para el funcionamiento de una Unidad Educativa, situación que no se encuentra controvertida en la presente acción. ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha veintiuno (21) de septiembre de 2006, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, invocando el mérito que se desprende de las actas procesales.
Promueve la confesión realizada por la parte demandada en su contestación de la demanda, donde expresa que el incumplimiento de su obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento se deriva del cambio de sitio de pago. Igualmente, promueve y hace valer la improcedente e ilegal consignación hecha por las demandadas como prueba irrefutable de la insolvencia en la cual se encontraban, con respecto al pago de los cánones de arrendamiento. Al respecto, observa esta Juzgadora que en el referido contrato de arrendamiento se estableció un lugar específico para efectuar el pago, es decir, en las oficinas de la arrendadora. Sin embargo, la parte demandada no demostró el cambio del sitio señalado en el contrato de arrendamiento para realizar el pago del canon, aunado al hecho de que contaba con el mecanismo de la Consignación Arrendaticia, establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le otorga al arrendatario la posibilidad de consignar el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento de forma oportuna, y considerarse solvente, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en la referida Ley. En consecuencia y aunado a la consignación de las cantidades reclamadas realizada por la parte demandada en su contestación, de forma evidentemente inoportuna y extemporánea, subvirtiendo el procedimiento legalmente establecido, para efectuar legítimamente la consignación arrendaticia, llevan a esta Juzgadora a obtener la plena convicción de que la parte demandada confeso judicialmente su mora con respecto al pago de la obligación reclamada, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.405 del Código Civil, le otorga valor probatorio a dicha confesión judicial, en el sentido de que efectivamente la parte demandada incumplió con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte demandante, tal y como lo expresó en su contestación a la demanda. ASÍ SE DECIDE.
Consigna tres (03) recibos de pago de cánones de arrendamiento del inmueble objeto de esta acción, en los cuales se evidencia que las demandadas de autos siempre presentaron atrasos en los pagos hasta por un periodo de doce (12) meses o más, por lo que en todo momento se han mantenido en estado de insolvencia, lo cual no podía ser atribuido al cambio de sitio de pago del representante legal de la demandante. Al respecto, observa esta Juzgadora que los referidos recibos de pago no fueron impugnados en forma alguna por la parte demandada, sin embargo, se observa que en el presente caso se reclama una obligación de tracto sucesivo, y sólo se desprende de los referidos recibos de pago, el hecho de que en determinados momentos de ejecución del contrato, la parte demandada no cumplió con el pago oportuno de su obligación, hecho que no resulta relevante para el presente proceso, en virtud de que ninguno de los recibos guarda relación con los cánones de arrendamiento reclamados en el presente proceso. ASÍ SE DECIDE.
Promovió Prueba de Informes al Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y san Francisco de esta Circunscripción Judicial, y al Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.e.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de que este Tribunal informe sobre la existencia de dos procesos judiciales incoados en contra de las mismas personas, por resolución de contrato de arrendamiento fundamentado en la falta de pago. Al respecto, observa esta Juzgadora que de la primera prueba de informes solo se desprende la existencia de un proceso judicial similar al de autos, en el cual se celebro un convenimiento entre las partes, hecho que como ya se dijo anteriormente resulta irrelevante para el presente proceso, en virtud de que la obligación reclamada es de tracto sucesivo. Asimismo, con respecto a la segunda prueba de informes, observa esta Juzgadora que tal y como se a.e.e.p.p., el proceso que se lleva ante el referido Juzgado Primero, no puede ser acumulado al presente, en virtud de que sólo existe entre los mismos identidad de sujetos. ASÍ SE DECIDE.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Después de analizadas las pruebas aportadas al presente proceso, esta Juzgadora prevé lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…
En este sentido, esta Sentenciadora observa que la parte demandante demostró la existencia de un vínculo jurídico de naturaleza arrendaticia con la parte demandada, asimismo, logró demostrar la existencia de la obligación reclamada, hecho que igualmente fue plenamente reconocido por la parte demandada en su contestación. Igualmente, la parte demandada confesó su incumplimiento en ese mismo acto de contestación, al consignar los cánones de arrendamiento reclamados ante este Tribunal, consignación evidentemente ilegitima y que crea la plena convicción en esta Sentenciadora que la parte demandada no cumplió oportunamente con la obligación reclamada, constituida por el pago de los cánones de arrendamientos en las condiciones previamente pactadas en el contrato de arrendamiento. Con respecto a la prórroga legal y a la preferencia ofertiva, esta Juzgadora prevé que las referidas figuras legales sólo pueden ser concedidas a los arrendatarios que se encuentren solventes en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que se niega a la parte demandada el pedimento solicitado en su escrito de contestación. En conclusión, analizados como fueron todos los alegatos de hecho y de derecho aportados por las partes en juicio, esta Sentenciadora se hace el convencimiento que la pretensión de la parte demandante no fue desvirtuada por la actividad probatoria de su contraparte, en consecuencia, resulta viable y conforme a derecho declararla con lugar.
