Decisión nº 12.873 de Juzgado Tercero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Agrario de Aragua, de 2 de Abril de 2009

Vistas y estudiadas las actuaciones, en fecha siete (7) de Febrero de dos mil ocho (2008), interpuso libelo de demanda constante de dos (2) folios útiles y sus anexos, la ciudadana S.C.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado N° 13.380, apoderada judicial de la Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha siete (7) de febrero de 2002, bajo el N° 55, Tomo 04-A, con domicilio procesal en la Zona Industrial San Miguel, Avenida Principal, Número 3, Maracay, Estado Aragua.

En fecha catorce (14) de marzo de dos mil ocho (2008), se admite el libelo de demanda presentado por la ciudadana S.C.B., apoderada judicial de la parte demandante Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A., y se libró compulsa de citación a la ciudadana M.O.C.D.V., Portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-476.493, con domicilio procesal en la Urbanización Bermúdez, Primera Avenida, Casa Número 5, Maracay, Estado Aragua.

En fecha catorce (14) de mayo de dos mil ocho (2008), se realiza la citación personal a la ciudadana M.O.C.D.V., quien se negó a firmar el recibo correspondiente.

En fecha diez (10) de junio de dos mil ocho (2008), se libra compulsa a el Secretario del Tribunal para la Notificación a la demandada según lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

El día veinticinco (25) de septiembre de dos mil ocho (2008), a las 4:15 P.M., el Secretario del Tribunal, libró boleta de notificación a la demandada ciudadana M.O.C.D.V..

En fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil ocho (2008), el ciudadano A.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.222.131., apoderado judicial de la ciudadana M.O.C.D.V., presenta escrito alegando Cuestiones Previas.

En fecha tres (3) de noviembre de dos mil ocho (2008), la ciudadana S.C.B., apoderada judicial de la Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A, interpuso escrito de subsanación de Cuestiones Previas.

En fecha diez (10) de noviembre de dos mil ocho (2008), este Tribunal ordenó la Nulidad de las Actuaciones celebradas a partir del catorce (14) de marzo de dos mil (2008) y la Reposición de la Causa al estado de que sea admitida la demanda de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha veintiséis (26) de noviembre de dos mil ocho (2008) se libra compulsa de notificación a las partes sobre pronunciamiento del Tribunal.

El día quince (15) de diciembre de dos mil ocho (2008) se libra compulsa de emplazamiento a la ciudadana M.O.C.D.V.,

En fecha tres (3) de febrero de dos mil nueve (2009) el ciudadano A.P.C. apoderado judicial de la ciudadana M.O.C.D.V., presenta escrito de Contestación a la Demanda y en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil nueve (2009) presentó escrito de pruebas.

El día veintiséis (26) de febrero de dos mil nueve (2009) el ciudadano A.P.C. apoderado judicial de la ciudadana M.O.C.D.V., desiste del Capítulo Primero del Escrito de Contestación a la Demanda, relativo a las Cuestiones Previas.

1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA.

   1.1. Hechos alegados por el demandante en su libelo:

   Que en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil tres (2003), la Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 7 de febrero de 2002, bajo el N° 55, Tomo 04-A, suscribe contrato de arrendamiento con la ciudadana M.O.C.D.V., Portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-476.493 , por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, registrada bajo el Número setenta y cinco (75), Tomo sesenta y nueve (79), siendo modificado por aclaratoria el veinte (20) de noviembre de dos mil tres (2003), la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública de Maracay.

   Igualmente, indicó que el contrato de arrendamiento suscrito por la Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A., y la Ciudadana M.O.C.D.V., entró en vigencia el primero (1°) de abril del dos mil tres (2003), y que dicho arrendamiento consistía en un galpón industrial, con local comercial, área sin techar delantera, áreas de oficinas con mezanina, baños y área lateral para construcción del auto lavado, más un inventario anexo, ubicado en la avenida Maracay, cruce con Avenida Anthon Phillips, Zona Industrial San Vicente, Maracay, Estado Aragua.

   Señaló también en su demanda que en la cláusula PRIMERA, EL ARRENDADOR, da por reconocido que el alquiler del área arrendada es para LA CONSTRUCCIÓN DE UN AUTO LAVADO. Ahora bien, en la cláusula DÉCIMO SÉPTIMA, el ARRENDADOR, se compromete a que una vez entregado el inmueble indemnizar a EL ARRENDATARIO por todas aquellas mejoras realizadas con la debida autorización de EL ARRENDADOR.

   En fecha siete (7) de febrero de dos mil seis (2006), la ciudadana M.O.C.D.V., solicita al Juez de los Municipios Girardot y M.B.I. de esta Circunscripción Judicial, se le notifique a la Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A., que el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.O.C.D.V. y la Sociedad Mercantil FABRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A, no sería renovado.

   Que en fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil seis (2006) la Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A, solicitó que en igual forma se le notificara a la ciudadana M.O.C.D.V..

   Señaló también en su demanda que la Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A., se acogieron a su derecho de hacer uso del lapso legal de un (1) año de prórroga para la entrega del local arrendado.

   Que en fecha dos (2) de mayo de dos mil siete (2007), se hizo entrega formal de las llaves del inmueble a través del Tribunal Segundo de Municipio de esta Jurisdicción.

   Alegó también el demandante que por solicitud de la parte ARRENDADORA, y su abogado asistente, solicitaron una inspección judicial ante el Tribunal Segundo de Municipio de esta Jurisdicción, para verificar los estados de los bienes que formaban el inventario arrendado.

   El demandante Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A., pide le sea indemnizado las mejoras y bienhechurías construidas sobre el galpón, de conformidad con lo convenido en el Contrato de Arrendamiento, consistente en la construcción del auto lavado.

2. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

   Mediante escrito de siete (7) folios presentado en fecha tres (3) de Febrero de 2009, la representación judicial del demandado dio contestación a la demanda: Negó, rechazó y contradijo:

1. - “El hecho de que se le haya autorizado la construcción de un auto lavado, pues jamás ni nunca se le autorizó ni en forma escrita, conforme se pacto, ni mucho menos verbal.”

2. - “Que se le hayan devuelto la totalidad de los bienes inventariados a mi patrocinada.”

3. - “Que la Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A., en su libelo de demanda expone que solicitó una Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I., para que a través de un perito experto, se determinará el valor de las mejoras y que supuestamente arrojó un monto de Ciento Nueve Mil Seiscientos Ochenta y Cinco bolívares fuertes.”

   En su contestación, la parte demandada opuso la Cuestión Previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del C.P.C., “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem…”. En ese sentido señaló la demandada:

1. - Que la demandante no cumplió con el ordinal 1° del artículo 340 ejusdem “Indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda”, ya que en el encabezado del libelo de la demanda textualmente colocó “Ciudadano Juez en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua”, sin especificar si se dirige el libelo a un Tribunal de Municipio o de Primera Instancia en lo Civil.

2. - Que la demandante por ser una persona jurídica, la demanda debería contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación y registro”, (ordinal 3° del artículo 340 ejusdem), datos que no aparecen en el libelo de la demanda.

   Precisó también el ciudadano A.P.C. apoderado judicial de la ciudadana M.O.C.D.V. que es cierto que en fecha veinticinco (25) de Abril de dos mil tres (2003), la demandada suscribió contrato de arrendamiento con la empresa FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A., así como es cierto que en fecha veinte (20) de Noviembre de dos mil tres (2003), se suscribió aclaratoria de la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento, por ante la Notaria Pública de Maracay.

   La representación de la demandada negó ser cierto que se le haya autorizado a la Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A., que ni de forma escrita como lo contempla la Cláusula Novena y Décima Séptima (último párrafo) del Contrato de Arrendamiento, ni mucho menos verbal la Construcción de un Auto Lavado, y tampoco es cierto que haya realizado mejoras ni bienhechurías en el inmueble.

   Igualmente, indica la representación del demandado que las mejoras y bienhechurías fueron realizadas en el año mil novecientos ochenta y cuatro (1984), quien en su entonces fuere el propietario de TALLER ITALIA, quien ejercía su actividad allí, y que posteriormente fueron adquiridas por la hoy propietaria del inmueble.

   Señala también el demandado que no es verdad que dicho Auto Lavado haya sido construido, ya que en el libelo de demanda, la ciudadana S.C.B., apoderada judicial de la parte demandante Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A., no menciona en qué consisten o en que consistieron las mejoras.

   Alegó igualmente la representación de la parte demandada que “…la relación contractual SE EXTINGUIÓ, CULMINÓ, CESÓ, FENECIÓ POR EFECTOS PROPIOS DEL CONTRATO…”

   Así como también la demandada impugnó la notificación Número 77-06, dado que la misma es desnaturalizada, siendo que con la misma se pretende a dar cabida a una falsa aseveración de algo que no es.

3. THAEMA DECIDENDUM.

   DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA PROBATORIA.

   De la revisión de las actuaciones del expediente, se evidencia que la controversia sobre los hechos que son objeto del proceso examinado, y que fueron suficientemente descritos supra, quedó establecida en los siguientes términos:

   THAEMA DECIDEMDUM: Ambas partes convienen en que hubo un contrato de arrendamiento y convienen en la existencia de la Cláusula Décima Séptima, en consecuencia la controversia se delimita a verificar la existencia de la autorización para realizar unas mejoras y bienhechurías construidas sobre un galpón, así como la identificación de las mejoras y bienhechurías construidas sobre dicho galpón y de ser así verificar el monto a resarcir.

   CARGA PROBATORIA DEL DEMANDANTE: Como consecuencia de sus afirmaciones corresponde probar al demandante:

   1) La existencia de la autorización para realizar las mejoras y bienhechurías construidas sobre el galpón

   2) La identificación de las mejoras y bienhechurías construidas sobre dicho galpón.

   3) La existencia de la Inspección Judicial donde se establece el monto a resarcir.

   Como el hecho de que existió un contrato de arrendamiento y por ende el establecimiento en dicho contrato la Cláusula Décima Séptima fue admitido por el demandado, está exento de prueba alguna.

   Entre los hechos admitidos y que en consecuencia no son objeto de debate ni tampoco de prueba, tenemos:

   1) La existencia del Contrato de Arrendamiento.

   2) La existencia de la cláusula Décima Séptima del Contrato de Arrendamiento.

   De los hechos negados y contradichos y que constituyen objeto de prueba, se desprende que la controversia se limita a los puntos siguientes:

   1. Si existe o no la autorización escrita para realizar mejoras y bienhechurías sobre un galpón.

      A.1) El demandante afirma que existe.

      A.2) El demandado alega que nunca autorizo a realizar mejoras y bienhechurías sobre el inmueble en cuestión.

   2. De existir la autorización escrita referida en el punto anterior, establecer la identidad entre las obras y mejoras autorizadas y realizadas.

   3. De haberse realizado las mejoras conforme a la autorización, establecer si procede el pago de ciento nueve mil seiscientos ochenta y cinco Bolívares Fuertes (109.685,00) del monto a resarcir.

4. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.

   Ninguna de las partes hizo uso de su derecho a promover pruebas.

   II

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Este Juzgador, con fundamento en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Con relación al hecho alegado por la demandante de autos y referido a la autorización escrita que demuestre las mejoras y bienhechurías sobre un galpón, no constan en autos elementos de prueba alguna que demuestren tal afirmación; por lo que al no resultar comprobada, debe ser desechada. Así se decide.

   Con relación al hecho alegado por la demandante de autos y referido a la identidad de las mejoras y bienhechurías construidas sobre el galpón, no consta en auto cuales fueron las mejoras y bienhechurías realizadas sobre dicho galpón, considera este Tribunal que no constan en autos elementos de prueba alguna que demuestren tal afirmación; por lo que al no resultar comprobada, debe ser desechada. Así se decide.

   Con relación al hecho alegado por la parte demandante de autos y referido a la existencia de una Inspección Judicial donde se establece el monto a resarcir de las mejoras y bienhechurías realizadas sobre el galpón, considera este Tribunal que no constan en autos elementos de prueba alguna que demuestren tal afirmación; por lo que al no resultar comprobada, debe ser desechada. Así se decide.

   Con relación al hecho alegado por la representación de la parte demandada referido a que “…la relación contractual SE EXTINGUIÓ, CULMINÓ, CESÓ, FENECIÓ POR EFECTOS PROPIOS DEL CONTRATO…”

   Los autores E.M.L. y E.P.S., en su obra Curso de Obligaciones (Derecho Civil III, Tomo II), señalan:

   En los contratos de tracto sucesivo se prevé generalmente un término, en cuyo caso el contrato cesa de producir efectos a partir del vencimiento del término extintivo, pero subsisten los efectos ya cumplidos o que se causaron durante su vigencia.

   En el caso bajo examen este Tribunal determina que el contrato de arrendamiento cuyos efectos constituyen punto controvertido en el presente litigio, donde se establece en el último párrafo de la cláusula décima séptima de dicho contrato,: “…Al término del presente contrato EL ARRENDATARIO se obliga a entregar el inmueble y sus accesorios en perfecto estado de conservación; y EL ARRENDADOR a indemnizar a EL ARRENDATARIO por todas aquellas mejoras realizadas con la debida autorización de EL ARRENDADOR…”, (subrayado y negritas del sentenciador).

   En efecto la autorización debidamente suministrada por la arrendadora, sería la condición suspensiva, contenida en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, al respecto la doctrina señala que dicha condición es definida como:

   …La condición puede ser suspensiva, en cuyo caso la obligación no produce efectos si no se cumple…

   (Curso de Obligaciones, E.M.L., Derecho Civil III, Tomo I, página 72).

   Establece el artículo 1.198 del Código Civil “es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto…”

   Al estar en presencia de una condición suspensiva en el contrato in comento la parte demandante Sociedad Mercantil FÁBRICA DE PRODUCTOS CINCO ESTRELLAS C.A., debió probar que estaba autorizada por la demandada a realizar las mejoras y bienhechurías en el galpón. De la revisión exhaustiva de las actas del expediente no se evidencia autorización expedida por la parte demandada a tales fines, como no probó, ni consignó en auto la autorización escrita emitida por la demandada M.O.C.D.V., donde era autorizada a realizar las mejoras y bienhechurías al galpón,. Este Tribunal considera inoficioso pronunciarse con respecto a la cuantía de las mejoras y bienhechurías realizadas, ya que al no cumplirse la condición suspensiva, no nace la obligación de pagar. Así se decide.