Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 22 de Abril de 2010

La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 15 de septiembre de 1989, celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble de su propiedad identificado como Local Nº 42, ubicado en la planta tercera del edificio CENTRO COMERCIAL CARACAS, situado entre las transversales 3-6-2-E y 3-6-1-E, unidad vecinal Nº 3, de la urbanización Montalbán, parroquia La Vega, Distrito Capital, por una pensión de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000). Que con el inmueble arrendado se entregó una línea telefónica de su propiedad, correspondiendo al arrendatario el pago del costo del servicio. Que la duración se fijó en dos (2) años a partir del 01 de octubre de 1989, prorrogables en forma continua y automática, siempre que alguna de las partes no notificare a la otra con por lo menos un mes de anticipación su deseo de no prorrogarlo.

Que posteriormente, mediante documento autenticado el 11 de noviembre de 1991, se celebró nuevo contrato de arrendamiento bajo las mismas condiciones, en virtud que la arrendataria como fondo de comercio había cambiado de accionista, siendo representada la demandada por Amelis del C.B.J., por la pensión de arrendamiento de veinte mil bolívares (Bs. 20.000), por una duración de dos años a partir del 01 de octubre de 1991. Que luego por documento autenticado el 06 de diciembre de 1993, se suscribió nuevo contrato por un canon de treinta mil bolívares (Bs. 30.00) por una duración de dos años prorrogables automáticamente a menos que mediase notificación en contrario.

Que mediante documento privado se firmó nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble por dos años a partir del 01 de octubre de 1995, prorrogables en forma automática a menos que mediase comunicación en contrario, por una pensión mensual de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000). Que en ningún caso medió notificación de no prorrogar el contrato. Que el original de dicho contrato se extravió, por lo que solicitó su exhibición, para lo cual aportó copia simple.

Que por Resolución Nª 000112890 del 12 de febrero de 2009, de la cual se notificó a la arrendataria, se fijó el canon máximo a cobrar por el mismo así como por los gastos de condominio la suma de tres mil cuatrocientos siete bolívares con 67/100 céntimos (Bs. 3.407,67) más la suma de trescientos treinta y cinco con 73/100 (Bs. 335,73) como contribución de los gastos de condominio.

Que la arrendataria ha venido pagando la suma de ochocientos bolívares (Bs. 800), cuando a partir del mes de abril de 2009 se aumentó a la cantidad antes señalada así como la suma por contribuciones de condominio antes indicada.

Que la arrendataria ha hecho caso omiso a la regulación establecida por el órgano administrativo y ha venido depositando en la cuenta bancaria a su nombre la suma de ochocientos bolívares (Bs. 800) mensuales, quedando una diferencia de dos mil seiscientos siete bolívares con 67/100 céntimos (Bs. 2.607,67) por cada mes que da un total de siete mil ochocientos veintitrés bolívares con 01/100 céntimos (Bs. 7.823,01) y no ha pagado el condominio de los meses de mayo y junio de 2009, que suman seiscientos sesenta y un bolívares con 46 céntimos(Bs. 671,46). Que ambos conceptos suma la cantidad de ocho mil cuatrocientos noventa y cuatro bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 8.494,47).

Sobre la base de esos hechos y conforme a lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, demandó a la citada sociedad de comercio a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia a hacer entrega de la cosa arrendada. En pagar la cantidad de ocho mil cuatrocientos noventa y cuatro bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 8.494,47), a título de indemnización de daños y perjuicios por las pensiones de los meses de abril, mayo y junio de 2009 así como el condominio de los meses de mayo y junio de 2009. En pagar la suma de tres mil setecientos cuarenta y tres bolívares con 40/100 céntimos (Bs. 3.407,67), por pensión de alquiler y gastos comunes desde el mes de julio de 2009 hasta la fecha en que se decrete la ejecución de la sentencia definitiva o de un acto equivalente que cause cosa juzgada así como las costas procesales.

Visto que el apoderado judicial de la demandada actuó en el proceso, el tribunal por auto del 14 de octubre de 2009, consideró citada a dicha parte desde el 13 de ese mismo mes y año.

Al segundo día de despacho siguiente a dicho auto, la parte demandada contestó a la pretensión de la parte actora. En efecto, en primer lugar propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad de la persona citada como representante de la demandada por no tener el carácter de representante de la demandada, por no tener el carácter que se atribuye, bajo el fundamento que “…en el Auto de Comparecencia de fecha 22 de julio de 2009, aparece como Actora la ciudadana L.O., con quien mi mandante no tiene ninguna relación arrendaticia ni de ninguna otra índole, lo que hace improcedente la pretensión de esa presunta Actora…”

Asimismo, propuso la cuestión previa prevista en el ordinal 7º eisdem, por la existencia de una Condición o plazo pendiente; dado que existe una solicitud o demandad de nulidad de la resolución arriba indicada, cursante en el Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, existiendo por tanto una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, como lo prevé el ordinal (º del citado artículo 346 ibídem.

Igualmente, propuesto la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 referido al defecto de forma ya que los instrumentos en que se fundamentan la pretensión, como es el de propiedad del inmueble, debió producirse con el libelo de demanda.

Sobre el mérito del asunto, rechazó y negó genéricamente los hechos expuestos por la parte actora. Negó la existencia del contrato. Sin embargo, seguidamente alegó “… ha transcurrido tanto tiempo, aproximadamente 16 años que por ende mi representada no recuerda haber firmado dicho documento”. Desconoció el instrumento presentado por la parte actora con su libelo.

Antes de decidir las cuestiones previas, se observa: Que el 24 de septiembre de 2009, el abogado F.R., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, actuó en el proceso a través de diligencia en la que solicitó se ordenase el traslado de la Secretaria a complementar la citación practicada por el Alguacil el día anterior, es decir, el 23 de septiembre de 2009. Sin embargo, el 13 de octubre de 2009, la parte actora, presentó copia simple de instrumento poder otorgado a dicho apoderado judicial por la parte demandada el 24 de abril de 2009, donde si bien se indicó que podía actuar a los fines de la regulación de alquileres del local bajo discusión, se le facultó a los fines que se diese por citado o notificado, intentase demandas y en general hacer defensas necesarias a favor de su representada, por lo que mediante auto del 14 de octubre de 2009, se estableció que desde esa fecha, dicha parte se encontraba citada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la contestación se hizo al segundo día contados desde dicho auto y no desde el momento en que se indicó estar citado.

No obstante ello, atendiendo al derecho a la defensa y visto que el mismo se ejerce primordialmente con el acto de contestación a la demanda, acatando los criterios tanto de la Sala de Casación Civil como de la Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, según los cuales en aquellos casos en que haya duda respecto a si una parte contestó o no a la pretensión de la parte actora, siempre debe considerarse haberse ejercido ese derecho, debe tenerse como oportunamente contestada la demanda hecha al segundo día luego del auto que declaró materializada su citación y no desde el 13 de octubre de 2009.

Antes de conocer el mérito del asunto, debe previamente resolverse las cuestiones previas alegadas que, como presupuestos procesales buscan desembarazar al proceso de obstáculos que lo conduzcan a resolver el fondo del asunto.

Respecto a la primera cuestión previa, contenida en el artículo 346, ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada alegó que “…en el Auto de Comparecencia de fecha 22 de julio de 2009, aparece como Actora la ciudadana L.O., con quien mi mandante no tiene ninguna relación arrendaticia ni de ninguna otra índole, lo que hace improcedente la pretensión de esa presunta Actora…”

Consta diligencia del Alguacil del 23 de septiembre de 2009, dejando constancia de haber citado a la sociedad de comercio William y L.I. International Alta Peluquería, S.R.L., en la persona de su representante legal Amelis del C.B.J., tal como se ordenó en el auto de emplazamiento, mientras que, a pesar de no haberse complementado la citación a los fines que comenzara a computarse el termino de comparecencia, el apoderado judicial de dicha sociedad de comercio, se hizo presente con lo cual se tuvo como citado a tenor de lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

Por ello, a pesar que en auto de comparecencia se indicó que la pretensión en su contra la había intentado la ciudadana L.O., tanto en la orden de emplazamiento contenido en el auto de admisión de la demanda como de la copia certificada del libelo de demanda entregada a la demandada, se determinó claramente la parte actora, ciudadana F.T.d.T..

Además, dichas actuaciones cumplieron su fin útil en el proceso que era poner en conocimiento a la demandada que la actora intentó la pretensión de resolución de contrato en su contra, prueba de ello es que su apoderado judicial acudió al proceso y se dio por citado, por lo que no hay lugar a nulidad alguna, pues como lo indica el artículo 206 eiusdem, “En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”.

Siendo así, no se cumple el supuesto de hecho previsto en el ordinal 4º del artículo 346 eiusdem, según el cual la cuestión previa se da por “La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye”. En efecto, consta que el Alguacil citó a la represente legal de la sociedad de comercio demandada y quien acudió al proceso como representante judicial tiene el carácter que se atribuye, muy a pesar que por diligencia del 19 de octubre de 2009, pretendió impugnar el propio poder que le otorgó la parte demandada y que consta en copia simple de instrumento autenticado el 24 de abril de 2009, pues ello riñe con lo previsto en el artículo 429 ibídem, pues la impugnación de estos instrumentos debe hacerlos el adversario. Además, dicha impugnación debió realizarse en la primera oportunidad en que se hizo presente en autos, so pena de tenerse como subsanada cualquier motivo de nulidad, de acuerdo a lo previsto en el artículo 213 ibídem. De acuerdo a estos fundamentos, se declara sin lugar esta cuestión previa alegada.

En cuanto a la cuestión previa prevista en el ordinal 7º eisdem, por la existencia de una Condición o plazo pendiente; dado que existe una solicitud o demandad de nulidad de la resolución arriba indicada, cursante en el Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, existiendo por tanto una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, como lo prevé el ordinal 8º del citado artículo 346 ibídem, se advierte que no debe confundirse ambos supuestos, pues a pesar que ambas se refieren a la pretensión, pues limitan la exigibilidad de la misma, la primera se refiere a una condición o plazo, mientras que la otra se refiere a la existencia de una cuestión que por estar en estrecha relación con la que se debate, resulte como antecedente necesaria a dicha decisión.

En este caso, la parte alegó la existencia de una solicitud o demanda de nulidad de la resolución arriba indicada, cursante en el Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, existiendo por tanto –en su decir- una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto. Consta copia certificada de actuaciones que d.f. que efectivamente la parte demandada intentó recurso de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00012890 del 19 de febrero de 2009, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura el cual lo admitió el citado Juzgado el 10 de junio de 2009. Dicha Resolución fijó la pensión de arrendamiento por el local arrendado en la suma de tres mil cuatrocientos siete bolívares con 67/100 céntimos (Bs. 3.407,67) mensuales mientras que por contribuciones de condominio por dicha oficina estableció la suma de trescientos treinta y cinco bolívares con setenta y tres céntimos (Bs. 335,73) mensual, tal como se aprecia de dicha resolución aportada al expediente en copia simple que merece fe su contenido por tratarse de instrumento publico administrativo.

La prejudicialidad, como lo define el maestro A.R.R., son:

…antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir….Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de atender necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquélla un requisito previo para la procedencia de ésta

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Se trata de una cuestión que afecta a la pretensión y no a la regularidad formal del proceso. En efecto, su procedencia no detiene el curso de aquel, por el contrario, sigue en curso, sólo que si procede se detiene el pronunciamiento de la sentencia sobre el fondo.

No hay dudas que en este caso, la arrendataria recurrió de la Resolución de la Dirección General de Inquilinato del Resolución Nº 00012890 del 19 de febrero de 2009, que fijó nuevo canon de arrendamiento mensual por el inmueble arrendado así como por las contribuciones de condominio.

Que la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento la fundamentó la parte actora precisamente en que la arrendataria no pagó la nueva pensión de arrendamiento por los meses de abril, mayo y junio de 2009, fijada en dicha resolución en la suma de tres mil cuatrocientos siete bolívares con 67/100 céntimos (Bs. 3.407,67) mensuales, más las contribuciones de condominio sino que pagó la suma de ochocientos bolívares (Bs. 800) mensuales que rigió hasta marzo de 2009.

De acuerdo al principio de ejecutividad de los actos administrativos, éstos desde que son eficaces frente a los particulares afectados, por haber sido notificado, en el caso de aquellos con efectos particulares, se encuentran amparados por una presunción de legalidad que no requiere ser verificados judicialmente para ello. Asimismo, gozan del principio de la ejecutoriedad, lo que supone que la propia administración, puede ejecutarlos sin la necesidad de acudir a otra autoridad, todo a tenor de lo dispuesto en las normas contenidas en los artículos 8, 79 y 87 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Por ello si bien el ejercicio per se del Recurso Contencioso de Nulidad contra la citada resolución no enerva su carácter ejecutivo y ejecutorio, hasta tanto no haya sentencia definitivamente sobre el caso, no se tendrá como firme la nueva pensión fijada por el órgano administrativo y por ello exigible por el arrendador. De allí que depende de la suerte del recurso de nulidad la exigibilidad o no del nuevo canon de arrendamiento y hasta tanto ello no se conozca no se podrá determinar si la arrendataria se encuentra o no solvente en dicha obligación.

De ello se concluye que la decisión sobre el recurso contencioso de nulidad es un antecedente necesario sobre la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento, dado que la decisión de aquel influye necesariamente sobre éste, aquel por su naturaleza es un requisito previo que atiende al mérito de este, pues mantienen estrecha vinculación, dado que el fundamento de esta pretensión de resolución de contrato es precisamente la falta de pago de la pensión fijada en la resolución cuya nulidad se solicitó. Siendo así, hasta tanto no conste en autos las resultas de dicho recurso no puede conocerse el mérito de este asunto. Por tal virtud se declara con lugar la cuestión prejudicial alegada.

En cuanto a la última cuestión previa alegada prevista en el ordinal 6º del artículo 346 referido al defecto de forma ya que no se produjo instrumento que pruebe la propiedad del inmueble, se advierte que en este caso no se discute el derecho de propiedad del inmueble sino el de gozarlo por cierto tiempo y mediante un canon mensual, por tratarse de un contrato de arrendamiento.

En materia de arrendamiento, el autor J.L.A.G. (1995), señaló:

Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes

(Contratos y Garantías, P. 301).

Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender. De allí que, quien haya adquirido los derechos bien por actos entre vivos o mortis causa, pueda dar en arrendamiento, por lo que el alegato de la demandada no tiene asidero jurídico en este tipo de pretensiones donde no entra en discusión la propiedad, por lo que se desecha esta cuestión previa alegada.

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: SIN LUGAR las cuestiones previas previstas en los ordinales 4º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la prevista en el ordinal 8º eiusdem, relativo a la prejudicialidad alegada. En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 355 ibídem, se suspende el proceso hasta tanto conste la decisión definitiva sobre el Recurso Contencioso de Nulidad intentado contra el acto contenido en la Resolución Nº 00012890 del 19 de febrero de 2009, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio Popular para la Infraestructura.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 357 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora de la incidencia.

Regístrese y publíquese.

Notifíquese a las partes del pronunciamiento de este fallo. Líbrese boletas de notificación.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de abril de dos mil diez (2010). Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:46 a.m., se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ