Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Junio de 2010

Al Desalojo del inmueble objeto de la presente demanda, el cual fue arrendado por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Cadima C.A inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 04 de septiembre de 1994, bajo el N° 63, tomo 133-A al ciudadano L.H.D.S.d. nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° E-997.018, en fecha 11 de abril de 1997, por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Liberador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), anotado bajo el N° 08, tomo 18 de los libros de autenticaciones, en virtud del ordenamiento jurídico excepcional que rige la materia de liquidación administrativa de los bancos, entidades de ahorro y préstamo y otras instituciones financieras, que les faculta a exigir tal desocupación, a los fines de vender el bien inmueble antes mencionado en subasta pública para satisfacer las acreencias de los ahorristas.

Que se declare la desocupación del inmueble siguiente: Área vendible de las plantas: Planta Sótano Cinco (5), Planta Sótano Cuatro (4), Planta Sótano Tres (3), Planta Sótano Dos (2) Planta Sótano Uno (1), Planta Semisótano (área de estacionamiento), Planta Baja Local A, ubicados en el Edificio denominado TORRE BRITANICA DE SEGUROS, construido sobre un terreno situado en la ciudad de Caracas, Avenida J.F.S., Urbanización El Dorado, Altamira, Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda.

Que se le ordene al ARRENDATARIO la entrega del inmueble antes señalado libre de personas y de bienes.

Se condene al arrendatario, al pago de costas y costos procesales, incluyendo los honorarios de abogados.

Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs 195.000,00), equivalente a 3000 Unidades Tributarias (U.T).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Consta del folio 116 al 121, escrito presentado por el ciudadano L.H.D.S. asistido por los abogados A.S.M. y J.M.A.R., contentivo de la contestación de la demanda y opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Adujo que el accionante en desalojo, el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), no señala cuales son las causales taxativas previstas en el artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para argumentar su acción.

Señaló que el parágrafo segundo del mencionado artículo tiene que guardar estrecha relación con las causales taxativas establecidas o cuando el arrendatario haya incurrido en violación del contrato que dé nacimiento a la acción correspondiente.

Manifestó que el ejercicio de las acciones a que hace referencia el parágrafo segundo del artículo 34 ejusdem, tiene que estar relacionado íntimamente con dichas causales a los efectos de la admisión de la demanda, de lo contrario sin fundamentación alguna, como es el presente caso, la demanda carece del requisito de admisibilidad.

Señaló que la actora sostiene que la relación jurídico contractual existente entre FOGADE (arrendador) y L.H.D.S. (arrendatario), se encuentra bajo un régimen jurídico excepcional que conlleva a que las normas de derecho común cedan a la aplicación de las normas especiales que rigen la liquidación administrativa que le corresponde al FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), conforme a la ley especial que rige la materia.

Expresó que desconoce que se encuentre bajo un régimen de excepción, en cuanto a la relación arrendaticia con el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), toda vez que si las normas de derecho común ceden ante la emergencia o régimen de excepción, mal puede invocar como fundamento de derecho el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que no existe causal ni acción judicial de derecho común que le sea oponible, que no es admisible la demanda por no tener causales de ley para accionar en su contra.

Que su arrendador no tiene causal para accionar la presente demanda, pues no ha violado norma contractual ni de derecho que motive al actor a iniciar la presente acción.

Que el derecho invocado por el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) es contrario a las normas de orden constitucional y derecho común que rige el sistema jurídico venezolano.

Que la parte actora el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) no alegó, ni estableció causal alguna, y menos tomó la vía judicial adecuada para demandar, por lo cual la cuestión previa debe ser declarada con lugar, y terminado el juicio.

DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

Negó, rechazó y contradijo la demanda que por desalojo tiene incoado FOGADE en su contra, por ser falsos los alegatos y argumentos expuestos, así como el derecho invocado.

Que suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Cadima C.A., por las áreas de los sótanos 1, 2, 3, 4 y 5 y nivel semisótano del Edificio Torre Británica de Seguros, ubicada en la Urbanización A.S., Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 11 de abril de 1997, desde el inicio de la relación contractual fue un cumplidor de todos sus deberes a los cuales está obligado por el contrato, así como a otros que no está obligado en aras del buen funcionamiento del estacionamiento que funciona en la Torre Británica.

Que ha invertido recursos de su propio peculio para el buen funcionamiento de las estructuras del estacionamiento, instalando equipos necesarios que se han incorporado a la infraestructura.

Expresó que la presente demanda carece de juridicidad, por cuanto no ha violado ninguna norma del contrato.

Que es falso que el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) haya manifestado su necesidad de tener y poseer el bien objeto de la presente acción, por cuanto nunca ha sido notificado de tal intención.

Que no es cierto que su relación jurídica arrendaticia este sometida a un régimen de excepción de emergencia financiera desde el año 1994, como lo alega el actor, por cuanto la emergencia financiera terminó cuando se derogó la Ley de Regulación Financiera que tuvo su vigencia hasta la promulgación de la Ley de Bancos y Otras Instituciones Financieras, mediante Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 5.892 extraordinaria de fecha 31 de julio de 2008.

Asimismo, adujo que la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5947 extraordinaria de fecha 23 de diciembre de 2009, derogó igualmente la Ley de Regulación Financiera, por lo cual su relación arrendaticia no se encuentra en un régimen de excepción como lo afirma el actor, por cuanto la fase de liquidación de un ente intervenido jamás podrá considerarse de excepción o extraordinario, para el supuesto caso que existan normas especiales, el actor no las invoca para sustraerlo del régimen común de derecho al cual están sometidas sus relaciones arrendaticias, por tanto, al no haber invocado causal de derecho la presente acción no puede prosperar.

Que el actor sostiene la necesidad preferente de ocupar el inmueble, luego la venta del mismo, con el objeto de pagar las acreencias de los ahorristas de los bancos intervenidos y finalmente su causal verdadera es la venta del inmueble.

Que el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) no necesita desocuparlo para vender el inmueble que ocupa como arrendatario a tiempo indeterminado, toda vez que el adquirente se subroga en la condición que ostenta FOGADE, tal como lo dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el Grupo Construcción, al cual pertenecía la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Cadima C:A, culminó exitosamente generándose un excedente a favor de los dueños o accionistas del grupo.

Que sí existe un régimen de excepción, entonces porque el actor invoca normas de derecho común para pretender el desalojo.

Que el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) mantiene una oposición ambigua en sus planteamientos, cuando le interesa invoca el régimen de excepción y cuando no hace valer las normas de derecho común.

Que existe una dicotomía de planteamientos que le crean indefensión, al no saber cuales son las normas de excepción a las que está sometido.

Que el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) sostiene que necesita vender el inmueble, lo cual pareciera ser la pretensión verdadera, pero carente de fundamentación legal, por cuanto el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no tiene contemplado, dentro de sus causales taxativas, la venta del inmueble como pretensión de desalojo, y menos aún, el parágrafo segundo del mencionado artículo.

Que la presente demanda adolece de causal real para que sea procedente en derecho, circunstancia que está muy distante de la realidad jurídica procesal.

Que el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) justifica su acción alegando la necesidad de ocupar el inmueble para la venta a un tercero.

Durante la etapa probatoria correspondiente hubo actividad solamente por parte de la demandada, así en fecha 03 de junio de 2010, promovió las probanzas que consideró conducentes para la comprobación de sus argumentos de hecho y de derecho.

Este Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas por las partes al proceso, conforme lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, siguiendo las reglas consagradas en los artículos 506 ejusdem y 1.354 del Código Civil.

-III-

ANALISIS PROBATORIO

PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA DEMANDANTE

1. Folios (18 al 29) identificado con la letra “B”: Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento celebrado entre Sociedad Mercantil Inmobiliaria Cadima C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 04 de septiembre de 1994, bajo el N° 63, tomo 133-A, como (propietaria) y el ciudadano L.H.D.S.d. nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de a cédula de identidad N° E-997.018 como (arrendatario), que tiene por objeto sobre un inmueble identificado como: Planta Sótano Cinco (5), Planta Sótano Cuatro (4), Planta Sótano Tres (3), Planta Sótano Dos (2) Planta Sótano Uno (1), Planta Semisótano (área de estacionamiento), Planta Baja Local A, ubicados en el Edificio denominado TORRE BRITANICA DE SEGUROS, construido sobre un terreno situado en la ciudad de Caracas, Avenida J.F.S., Urbanización El Dorado, Altamira, Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda, autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 11 de abril de 1997, anotado bajo el N° 08, tomo 18, de los Libros de Autenticaciones.

   Esta prueba constituye un documento autentico, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuya existencia y alcance en cuanto a su contenido no constituye punto controvertido, por haber sido alegado por la parte actora y reconocido expresamente por la parte demandada, en virtud de lo cual este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio. Así se decide.

2. Folios (30 al 33) identificado con la letra “C”, documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda de fecha 11 de agosto de 1997, quedando registrado bajo el N° 5, tomo 12, Protocolo Primero.

   Esta prueba constituye un documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se tiene por fidedigno y por no haber sido impugnado, desconocido ni tachado se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.

   Esta prueba instrumental demuestra que el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) adquirió por dación en pago la cual esta contenida en este instrumento público, el inmueble arrendado identificado como: Planta Sótano Cinco (5), Planta Sótano Cuatro (4), Planta Sótano Tres (3), Planta Sótano Dos (2) Planta Sótano Uno (1), Planta Semisótano (área de estacionamiento), Planta Baja Local A, ubicados en el Edificio denominado TORRE BRITANICA DE SEGUROS, construido sobre un terreno situado en la ciudad de Caracas, Avenida J.F.S., Urbanización El Dorado, Altamira, Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda, hecho éste que es relevante a los fines de soportar la sustitución de la parte actora en la condición de arrendadora de su causante INMOBILIARIA CADIMA C.A..-

3. Folios (34 al 54) identificado con la letra “D”. Copia simple de sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del sitio Web una copia simple, extraída de Internet, solo sirve de mera referencia y así lo ha establecido en criterios jurisprudenciales, destacándose la sentencia N° 2031 de fecha 19 de agosto de 2002, expediente N° 02-0175, caso: V.V.S.M. y otros, en el que se analizó la validez de la información contenida en la página web de este M.T., de la manera que sigue:

   El Tribunal Supremo de Justicia, a través de su página web diseñada, por su Gerencia de Informática y Telecomunicaciones, pretende informar al público en general así como a los interesados en los juicios que ante esta instancia cursan, sobre las distintas actividades y decisiones que se producen en el ámbito judicial y en particular en esta máxima instancia. Igualmente, tal y como lo ha señalado esta Sala Constitucional en su decisión N° 982 del 6 de junio de 2001, el sitio web in comento ha sido diseñado como ‘un medio auxiliar de divulgación de su actividad judicial’, es decir, que tiene una finalidad netamente informativa que busca simplemente divulgar su actuación sin que en forma alguna se pueda sustituir la información allí contenida con la que reposa en los expedientes. En este sentido, la referida página web expresamente hace esta advertencia al disponer en la sección referida a los términos y condiciones que: ‘El Tribunal Supremo de Justicia, a los fines de mejorar el servicio que presta a justiciables y a la comunidad en general, publica datos relativos a sentencias, cuentas, casos y otras actividades asociadas con su función jurisdiccional, usando para ello mecanismos telemáticos como su sitio web en Internet www.tsj.gov.ve.

   La veracidad y exactitud de tales datos debe ser contrastada con los originales que reposan en los archivos y demás dependencias de las Salas de éste Tribunal. Las informaciones antes mencionadas tienen un sentido complementario, meramente informativo, reservándose este alto Tribunal la potestad de modificar, corregir, enmendar o eliminar aquellas que por errores técnicos o humanos hayan sido publicadas con inexactitud.

   .

   En atención en lo anterior y aplicando el criterio jurisprudencial, la copia simple de sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del sitio Web una copia simple, extraída de Internet, por no estar firmadas por el Juez y el Secretario del Tribunal, constituye un medio complementario informativo, que pueden ser objeto de modificaciones o correcciones o eliminar aquellos que por errores técnicos o humanos hayan sido publicadas, por lo que la información en ese sistema obtenido debe entenderla este Juzgador como un simple indicio de su de su existencia. Y así decide.

   PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA DEMANDADA

   Hizo valer el contrato de arrendamiento que cursa a los folios (18 al 29), celebrado entre Sociedad Mercantil Inmobiliaria Cadima C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 04 de septiembre de 1994, bajo el N° 63, tomo 133-A, como (propietaria) y el ciudadano L.H.D.S.d. nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de a cédula de identidad N° E-997.018 como (arrendatario),

   Esta prueba constituye un documento autentico, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuya existencia y alcance en cuanto a su contenido no constituye punto controvertido, por haber sido alegado por la parte actora y reconocido expresamente por la parte demandada, en virtud de lo cual este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio. Así se decide.

   -IV-

   PUNTO PREVIO

   Por diligencia de fecha 14 de mayo de 2010, cursante al folio 116, el Alguacil J.A., informó al Tribunal haber logrado la citación del demandado L.H.D.S. y consignó recibo de la compulsa debidamente firmado. En tal sentido debe advertir este Tribunal que es a partir de esta fecha que, debe empezar a computarse los días de despacho para la determinación de la oportunidad para dar contestación a la demanda, es decir el segundo día de despacho siguiente a esa fecha, 14 de mayo de 2010, que correspondió al día de despacho verificado el 18 de mayo de 2010, en cuya oportunidad la parte demandada dio contestación a la demanda, obviamente en forma tempestiva.

   Este Tribunal debe aclarar que el auto dictado en fecha 28 de mayo de 2010, que alertó a las partes sobre el estado del proceso, se sustentó en un supuesto falso, ya que determinó como fecha de citación de la parte demandada el 18 de mayo de 2010, sin embargo tal actuación cumplió con el fin para el cual estaba destinado, que no era otro que organizar el proceso y mantener a las partes en el ejercicio de su derecho a la defensa, garantizando su conocimiento sobre el transcurso del lapso de pruebas.

   Es preciso señalar que, por consecuencia del supuesto falso señalado antes, se adicionaron dos días de despacho al lapso de pruebas, situación que no perjudicó a ninguno de los litigantes, toda vez que se amplio por error, el lapso en cuestión en su beneficio, por tales motivos este juzgador considera inútil reponer la causa, toda vez que el auto de fecha 28 de mayo de 2010, cumplió el fin para el cual estaba destinado, que no era otro que organizar el proceso y mantener a las partes en el ejercicio de su derecho a la defensa, garantizando su conocimiento sobre el transcurso del lapso de pruebas.

   Igualmente debe mantenerse el orden procedimental que estableció el auto dictado en fecha 28 de mayo de 2010, por aplicación del principio de confianza legítima y de buena fe procesal, que en el caso de marras debe proteger a los litigantes, quienes han asumido la conducta procesal que dispuso este órgano jurisdiccional en la mencionada actuación.

   Debe este sentenciador recordar, la superioridad de los principios y valores jurídicos -la libertad, la igualdad, la justicia, el pluralismo político, la dignidad de la persona, la seguridad jurídica y la buena fe, ya que constituyen el fundamento mismo del orden jurídico-político del Estado e informan la totalidad del ordenamiento.

   El principio de buena fe, pese a enunciarse aparte del principio de confianza legítima, se solapa con éste. Significa esto, que los Poderes Públicos no pueden defraudar la legítima confianza que los ciudadanos aprecian objetivamente en su actuación, de manera que es legítimo, jurídicamente exigible, que el ciudadano pueda confiar en la Administración y por ende en los órganos jurisdiccionales, y éstos en el ciudadano, pero dicha confianza debe desprenderse en todo caso de signos externos, objetivos, inequívocos, y no deducirse subjetiva o psicológicamente, suponiendo intenciones no objetivisables.

   -V-

   DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

   La parte demandada L.H.D.S. al momento de contestar la demanda opuso la cuestión contenida en el artículo 346 ordinal 11°, del Código de Procedimiento Civil referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

   Los motivos que rodearon la interposición de la cuestión previa se circunscriben básicamente a que la parte actora el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), no sustenta la demanda por DESALOJO en alguna de las causales taxativas previstas en el artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para argumentar su acción.

   Asimismo, señaló la parte cuestionante que la actora sostiene, erradamente, que la relación jurídico contractual existente entre FOGADE (arrendador) y L.H.D.S. (arrendatario), se encuentra bajo un régimen jurídico excepcional que conlleva a que las normas de derecho común cedan a la aplicación de las normas especiales que rigen la liquidación administrativa que le corresponde al FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), conforme a la ley especial que rige la materia.

   Finalmente adujó que desconoce que se encuentre bajo un régimen de excepción, en cuanto a la relación arrendaticia con el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), toda vez que si las normas de derecho común ceden ante la emergencia o régimen de excepción, mal puede invocar como fundamento de derecho el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Advierte este juzgador, que no es objeto de controversia la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda y que ésta tuvo su origen en el contrato de arrendamiento que cursa a los folios (18 al 29), celebrado entre Sociedad Mercantil Inmobiliaria Cadima C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 04 de septiembre de 1994, bajo el N° 63, tomo 133-A, como (propietaria) y el ciudadano L.H.D.S.d. nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de a cédula de identidad N° E-997.018 como (arrendatario).

   De la misma forma no es objeto de controversia los derechos de propiedad que detenta la parte demandante, sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda, que adquirió por DACION EN PAGO realizada a su favor según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda de fecha 11 de agosto de 1997, quedando registrado bajo el N° 5, tomo 12, Protocolo Primero, cursante a los folios (30 al 33), marcado con la letra “C”, hecho importante a los fines de soportar la sustitución de la parte actora en la condición de arrendadora de su causante INMOBILIARIA CADIMA C.A..-

   Ahora bien, la afirmación de la parte demandante, en la que sustenta la pretensión de DESALOJO, atinente a que las partes están sometidas al ordenamiento jurídico de excepción, que otorga a su representada la facultad de acudir ante el órgano jurisdiccional para demandar el desalojo del inmueble arrendado de conformidad a lo establecido en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de vender el inmueble objeto de la controversia en subasta pública de acuerdo a lo establecido en el artículo 308 de la Ley de Reforma Parcial del Decreto N° 6.287 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.947 extraordinario de fecha 23 de diciembre de 2009, y así satisfacer el orden de las obligaciones consagradas en los artículos 281, 300, 301, 308 y 344 ejusdem, es objeto de controversia pues la parte demandada argumenta que tal régimen de excepción no es aplicable, sino que lo es el derecho común que regulan las relaciones arrendaticias.

   Con fundamento a la prueba indiciaria constituida por la copia simple de la sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, extraída de Internet, Folios (34 al 54), debe determinar este sentenciador que el criterio aplicado en ese fallo, es que “..no es posible ejercer el retracto legal arrendaticio en el marco de una situación excepcional como lo sería la emergencia financiera decretada por el Presidente de la República en el año 1994..” y como consecuencia de la implementación de ese criterio es declarada SIN LUGAR la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO propuesta por L.H.D.S., en virtud de la dación en pago que se realizó a favor de FOGADE, del inmueble cuyo DESALOJO se demanda en este proceso.

   Para este sentenciador, este criterio es por demás lógico, toda vez que facilita el traslado a FOGADE de la propiedad de inmuebles de las Instituciones Financieras en Liquidación o empresas relacionas en esa misma condición, protege los derechos del Estado, siendo conveniente el sacrificio del derecho individual de preferencia de los inquilinos de tales inmuebles, en beneficio del bienestar del colectivo.

   Ahora bien, considera este juzgador que, una vez trasladada la propiedad inmobiliaria a favor de FOGADE, y aún cuando el inquilino no esta investido del derecho de preferencia, no pierde su condición de arrendatario y con ello conserva todos los derechos que la otorga la Ley y el convenio contractual que da origen a esa relación, imperando la aplicación de las normas de derecho común, que regulan los contratos de arrendamiento, primordialmente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que FOGADE, como arrendadora debe sujetarse a esa reglas para dar por terminada la relación arrendaticia.

   En este sentido en el artículo 34 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios establece:

   “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

   Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Resaltado del Tribunal).

   A la luz de la anterior disposición, hay que señalar que se constituye en presupuesto de admisibilidad de las demandas de desalojo solo en los supuestos de que el inmueble arrendado esté bajo contrato a verbal o por escrito a tiempo indeterminado, como sucede en el caso de marras, conforme ha sido reconocido por ambos litigantes y con sustento solo en las causales taxativas prevista en el mismo.

   En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en sentencia N° 382, expediente 03-1697 de fecha 01 de abril de 2005, Magistrado ponente Dr P.R.R.H., que señaló lo siguiente:

   “… Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34…”

   Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expediente N° 04-1845, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, estableció:

   Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   …Omissis…

   La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

   En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.. (Resaltado del Tribunal)

   Igualmente, la Sala Constitucional de nuestro M.T., en sentencia Nº 381, de fecha 07 de marzo de 2007, expediente 06-1043 con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., se pronunció en los siguientes términos:

   … Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:

   1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana M.C.C. de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.

   2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana M.C.C. de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.

   3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.

   4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo… “

   Finalmente, en sentencia de la Sala Constitucional N° 1208 de fecha 30 de septiembre de 2009, expediente 09-0008, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López:

   “… tal circunstancia fue afirmada de manera tangencial, sin ser subsumida en alguna de las causales taxativas contenidas en el citado artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de manera que el juzgador tuviese la obligación de pronunciarse expresamente para desechar o acoger el argumento.

   La falta de subsunción expresa de que el supuesto abandono del inmueble, constituía alguna de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, impedía al Juzgado Superior denunciado como agraviante, inferir si la parte actora, adicionalmente a la causal contenida en el literal “a” del artículo 34 de la ley que regula la materia, denunciaba que la parte demandada estaba incursa en alguna otra causal del citado artículo, pues la pura afirmación de que el inmueble se encontraba en poder de terceras personas, no permitía al juzgador, so pena de decidir la causa fuera de los términos de lo alegado y probado en autos e infringir el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, concluir en base a suposiciones.

   Pretende la accionante en amparo traer a colación el contenido del artículo 15 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, según el cual, es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Sin embargo, tales hechos tampoco fueron alegados de manera expresa en su debida oportunidad y aun en el caso de que hubiera sido probada la existencia de un subarrendamiento no autorizado, ello, per se, no daba lugar a declarar la procedencia de la acción de desalojo, pues ésta solo procede por las causales taxativas contenidas en el tantas veces citado artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de las cuales sólo se invocó la contenida en el literal “a” es decir “que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”

   De las anteriores citas se extrae el criterio reiterado, pacífico de la jurisprudencia patria, que sostiene que la demanda por desalojo esta circunscrita a los contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado y solo pueden intentarse con fundamento en los supuestos de hecho previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales deben considerarse como taxativos, es decir, que sólo por ellos puede solicitarse el desalojo judicialmente y lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

   Dicho lo anterior y como quiera que la parte actora fundamenta la acción por desalojo en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, parágrafo segundo, de conformidad con los criterios jurisprudenciales antes trascritos, que debe aplicar este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión de DESALOJO propuesta por la parte actora el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), fundamentada en un supuesto de hecho distinto a las causales taxativas que señala en los literales de la “A” hasta la “H” , resulta INADMISIBLE.

   Ahora bien, no escapa al conocimiento de este juzgador, el alegato de la parte actora como fundamento a su pretensión de DESALOJO, que se relaciona con la necesidad de protección de derechos colectivos, al manifestar que requiere la venta de las áreas de estacionamiento de los sótanos signados con lo números 1, 2, 3, 4, y 5 y semisótano (SS), ubicados todos en el Edificio TORRE BRITANICA DE SEGUROS, a los fines de satisfacer las acreencias de los ahorristas de los bancos sujetos al régimen de liquidación administrativa, en la orden de prelación que establece el artículo 344 de la Ley de Reforma Parcial del Decreto N° 6.287 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.947 extraordinario de fecha 23 de diciembre de 2009.

   Sin embargo este sentenciador debe observar que, la transmisión de los derechos de propiedad del inmueble cuyo DESALOJO se demanda, no se encuentra obstaculizada por el hecho de estar sujeta a una relación de arrendamiento y prueba de ello es el hecho pasado, patentizado en autos, atinente a que FOGADE pudo adquirir tales derechos bajo esas mismas circunstancias, de modo que hoy puede disponer de ellos para satisfacer las acreencias de los ahorristas de los bancos sujetos al régimen de liquidación administrativa, en el orden de prelación que establece el artículo 344 de la Ley de Reforma Parcial del Decreto N° 6.287 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.947 extraordinario de fecha 23 de diciembre de 2009, en cuya virtud en criterio de quien aquí juzga, ese alegato no es capaz de crear una nueva causal de DESALOJO, bajo el argumento de ir en aras del derecho del colectivo, en sacrificio del derecho individual, lo cual quizás sería posible dadas las características del Estado Venezolano consagradas en el artículo 2 de la Carta Magna.

   En tal sentido, este Juzgador considera que la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta debe prosperar, toda vez que la pretensión de DESALOJO propuesta por el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCION BANCARIA (FOGADE) no se fundamentó en ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, ni los hechos invocados son capaces de crear una nueva causal de desalojo, atendiendo a la imposición del derecho colectivo sobre el derecho individual, lo cual quizás sería posible dadas las características del Estado Venezolano consagradas en el artículo 2 de la Carta Magna.

   Como consecuencia del anterior pronunciamiento y por mandato expreso del artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, se declara extinguido el presente proceso.

   Resuelto lo anterior, el Tribunal dada la declaratoria anterior, no entrará a conocer sobre el resto de los alegatos y defensas ejercidas por las partes con ocasión a este proceso. Así se decide.

   -VI-

   DISPOSITIVA

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

CON LUGAR la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11°, del Código de Procedimiento Civil opuesta por el ciudadano L.H.D.S., en consecuencia se declara desechada la demanda y extinguido el proceso por mandato expreso del artículo 356 ejusdem.

Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatorias en costas, a tenor a lo dispuesto en el artículo 76 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República General de la República.

Se ordena la notificación por oficio al Procurador General de la República con inserción de copia certificada de la sentencia, conforme al artículo 97 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República General de la República, en consecuencia, se ordena la suspensión de la causa hasta por un lapso de 30 días continuos siguientes a la certificación por Secretaría de la consignación de la notificación en el expediente.

Publíquese y Regístrese.

Dada firmada y sellada en la sede del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día TREINTA (30) de junio de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

Abg. L.E.G.S.

LA SECRETARIA,

Abg. J.G.F.

En esta misma fecha, siendo las 2:37 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

Abg. J.G.F.

Asunto: AP11-V-2010-000004