Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 21 de Febrero de 2014

A que todas las mejoras y bienhechurias sobre la parcela objeto de reivindicatoria, son propiedad de su representado.

Para que dichas mejoras y bienhechurias le sean canceladas como indemnización, por el precio de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00), para el supuesto de que la demanda sea declarada con lugar.

Se declare con lugar el derecho de retención (artículo 793 del Código Civil).

piden que se condene en costas.

Seguidamente el día 24/04/2013, siendo la oportunidad legal para dar contestación a la reconvención planteada por la parte demandada, comparece al acto el abogado Zaldivar J.Z.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante y lo hace en los siguientes términos:

Rechazan y niegan que su representada no sea propietaria de todas las bienhechurias construidas sobre la parcela objeto de la presente acción reinvidicatoria.

Niegan que el demandado reconviniente haya construido bienhechurias en el terreno objeto de la presente demanda referida.

Impugna el Título Supletorio anexado a la contestación de la demanda mediante el cual se pretende desvirtuar la presunción legal que proviene del artículo 549 del Código Civil, Título Supletorio del cual el ocupante ilegal pretende invocar derechos de propiedad de alguna mejora o bienhechurias sobre la parcela propiedad de su representada.

Niegan y rechazan que el demandado reconviniente tenga derechos a que se le sean pagadas bienhechurias construidas en la parcela objeto de la demanda y menos que tenga derechos a retención conforme al artículo 793 del Código Civil.

Así como también agregan la mala fé como elemento determinante para la improcedencia de la indemnización reclamada por el demandado reconviniente.

De manera que al haber obrado de mala fé el demandado reconviniente, a tenor de las previsiones legales contenidas en el artículo 557 del Código Civil, por lo cual piden al tribunal. 1) ordene la destrucción de la obra y que el demandado reconviniente entregue la parcela objeto de reivindicatoria en sus condiciones primitivas. 2) que por haber obrado de mala fé el demandado reconviniente, la demandante reconvenida, no tiene obligaciones de rembolsar por valor de construcción de bienhechurias 3) se condene en costas.

Posteriormente en fecha 09 de Mayo del 2013, estando dentro del lapso procesal para promoción y evacuación de pruebas comparece al acto el abogado J.J.H. G, quien lo hace en los siguientes términos:

Pruebas instrumentales para la acción reivindicatoria instrumentales: Consigna en copia certificada marcada con la letra de “A” el instrumento el cual se perfecciona una venta entre “PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A”, Sociedad Mercantil inscrita en fecha 19 de Marzo de 1.997, bajo el Nº 5.942, representada en ese acto por los ciudadanos JHAVE CRISCHE M.C. y M.R.M.C., con cedula de identidad personal números V- 13.072.507 y V- 15.070.665, y el ciudadano Sainth A.R.C., titular de la cédula de identidad Nº 10.724,076. El objeto de la prueba es para poder precisar el tribunal de la causa, que efectivamente no tiene cualidad el accionante para intentar la acción toda vez que lo que hizo con dicho instrumento no es una oferta de compra-venta, sino una venta total y absoluta.

Pruebas para la reconvención, instrumentales: promueven original de título supletorio marcado con la nomenclatura 22.351 emitido por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 25 de Septiembre de 2008, fecha de entrada y tramita su solicitud en fecha 07 de Octubre del 2008.

Testimoniales de conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promueven como testigo las siguientes personas: O.T.T.P., venezolana mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.055.404. J.J.B.A., venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.588.389, el motivo de la promoción de estos testigos es para que ratifiquen en el juicio las preguntas que aparecen en el título supletorio anteriormente promovido como prueba. De igual forma promueve los testimoniales de los ciudadanos: M.R.F., y R.D.M.P., venezolanos, mayores de edad, suficientemente hábil y de este domicilio.

Solicitan a este tribunal de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, inspección judicial al sitio o terreno objeto de esta reivindicación.

En fecha 07 de Mayo del 2013, estando dentro de la oportunidad procesal para promover pruebas comparece al acto el abogado Zaldivar J.Z.G., lo hace en los siguientes términos:

Promueven el contrato de arrendamiento que obra a los folios 24 y 25 del expediente, cuyo documento se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare Estado Portuguesa, bajo el Nº 55, tomo 131, de los libros de autenticaciones de fecha 18 de Septiembre del año 2007.

Promueve el documento que obra en el expediente en los folios 28,29 y 30, documento que acredita la propiedad de la porción de terreno (fracción que es parte de un lote de mayor extensión)

Promueven y hacen valer las actas suscritas entre la demandante y el demandado que obra en los folios 34 y 35 del expediente, que es parte íntegramente de las actuaciones judiciales contenidas en el expediente llevando por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, expediente Nº 2623-11.

Promueve marcado “I” copia fotostática de documento público contentivo de título supletorio de edificaciones, mejoras, bienhechurias, anexidades y equipos que la demandante ha realizado en el transcurso de los años, primero como ocupante y luego como propietaria, por más de veinte años (1990), sobre la extensión o totalidad del terreno adquirido por la alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa.

Promueven información de la Sindicatura del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, a los fines de informar al tribunal lo siguiente: si reposa en sus archivos un expediente o reclamo formulado por el ciudadano JHAVE CRISCHE M.C., en representación a la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A; Si existe o existió tramite, reclamo o petición planteada por el ciudadano F.A.S.R., tendente a obtener para si algún terreno de los ocupados por PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A; Si el ciudadano F.A.S.R., tramitó alguna autorización para proveerse de título supletorio de propiedad en terreno ocupado o propiedad de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A.

Promueven la prueba de experticia a los fines de que los expertos designados por éste tribunal se sirvan a examinar los hechos y circunstancias técnicas necesarias y con ello producir el correspondiente informe que demuestren que el inmueble o parcela objeto de la presente acción reinvidicatoria, es en efecto el mismo que hoy forma parte del inmueble ocupado por la demandada en este juicio.

Data en fecha 22 de Mayo del 2013, comparece ante esté Tribunal la abogada Orlanditza Aguirre Mújica, en su carácter de co-mandataria de la demandante en el presente juicio y expone lo siguiente:

Visto que el escrito de promoción de pruebas de la demandada- reconveniente (pruebas para la reconvención. instrumentales II) dice promover un Título Supletorio marcado con la nomenclatura número 22351, emitido por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 25 Septiembre de 2008, y siendo tal instrumental no fué acompañada al escrito de promoción de pruebas, se hace imposible ejercer control probatorio sobre la misma y menos hacer oposición a un medio de prueba inexistente, razón por la cual, pedimos al Tribunal que dicha prueba instrumental se tenga como no promovida e igualmente se tenga como no promovida la prueba testimonial tendente a corroborar los dichos contenidos en el pretendido e inexistente documento Título Supletorio.

En fecha 25/05/2013, el tribunal dictó sentencia interlocutoria y declaró Improcedente la Oposición al Medio Probatorio (Instrumental), efectuado por la parte actora SOCIEDAD MERCANTIL “PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A, en consecuencia se ordenó la admisión de la instrumental consignada y promovida por la parte demandada la cual cursa en original en los folios 105 al 111, y que fué acompañada marcada con la letra “C”, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

El día 30/05/2013, se designaron como expertos en el presente juicio a los ciudadanos C.V., C.C. y Romaye Díaz, venezolanos mayores de edad, Ingenieros, titulares de las cedulas de identidad Nros. 3.857.705, 9.251.476, 9.256.314, respectivamente quienes en fecha 02/07/2013, aceptaron el cargo jurando cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes a dicho cargo.

En este orden de ideas en fecha 25/07/2013, compareció ante este tribunal el experto ciudadano Romaye Díaz, identificado en autos a los fines de exponer en su carácter de experto designado por este tribunal en el presente expediente, consignando en este acto el informe de experticia firmado también por los expertos C.V. y C.C., constante de 24 folios.

En el lapso para presentación de informes el coapoderado judicial de los demandados consignó escrito de informes, así como también el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informes.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:

La pretensión postulada por la accionante se refiere a la reivindicación de un inmueble donde aduce en el texto de la demanda que es propietaria de un lote de terreno que mide cuatro mil ciento noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (4.199,85 mts2), ubicado en el Barrio 12 de Octubre, Avenida J.M.v. de ésta ciudad de Guanare, aduciendo que su propiedad deviene según documento protocolizado el 12 de Diciembre del 2011, en la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, bajo el número 20.11.977, asiento registral número 1, del inmueble matriculado con el número 404-16.3.1.5349, y correspondiente al libro del folio real del año 2011.

Esgrime en el texto de la demanda que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, anotado bajo el número 55, tomo 131 de los libros de autenticaciones de 18 de Septiembre del 2007, le arrendó al ciudadano F.A.S.R., una porción menor de terreno constante de treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, lo cual da una área de superficie de un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2), con destino al fomento o construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un deposito, dos baños, para la comercialización o venta de carne en vara, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Instalaciones de la Planta de Hielo Guanare, SUR: Calle 03 del Barrio 12 de Octubre. ESTE: Avenida J.M.V. y OESTE: Terreno de la Planta de Hielo Guanare.

Alega la demandante que una vez que se le dió en arrendamiento al ciudadano F.A.S.R., la porción de la parcela de terreno constante de 1.200 metros cuadrados, esté con abuso de derecho y con evidente propósito de causar daños y contrariando las reglas de la buena fé tomo posesión ilegal de la parte trasera de terreno cedida en arrendamiento de una porción de terreno de 3.325 metros cuadrados, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Instalaciones de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A, SUR: Calle 03 del Barrio 12 de Octubre. ESTE: Propiedad de la Sociedad Mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A, actualmente arrendado y donde funciona el fondo de comercio La Vaquera Grill, y OESTE: Calle 05 Barrio 12 de octubre.

Que no ha habido forma ni manera que el ciudadano F.A.S.R., en su condición de arrendatario de la porción de terreno 1.200 metros cuadrados, devuelva la parcela de terreno de manera amigable, el cual sacó un título supletorio que fué redactado por su hija sobre las mejoras y bienhechurias que la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A; a desarrollado y fomentado durante muchos años, título supletorio expedido por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 24/11/2009, y que esa bienhechurias sobre el suelo se presume propiedad del dueño del terreno en virtud del principio de que lo principal arrastra lo accesorio.

La demandante invoca la cláusula novena del contrato de arrendamiento que dispone: Que toda mejora, inclusive consentida por el propietario arrendador será por cuenta y riesgo del arrendatario, sin pago alguno de indemnización por ellas, quedando formando parte del mismo inmueble.

Una vez citada la parte demandada ejerció el derecho a la defensa, alegando como defensa de fondo la falta de cualidad para intentar la pretensión, en virtud que la demandante no es propietaria del lote de terreno de la Pretensión Reivindicatoria, porque existe un documento de venta autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ospino del Estado Portuguesa, de fecha 13/12/2012, anotado bajo el número 22, tomo 11, en la cual dan una promesa de compra-venta u opción a compra, del lote de terreno constante de una área de cuatro mil ciento noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (4.199,85 mts2), ubicado en el Barrio 12 de Octubre, Avenida J.M.v. de esta ciudad de Guanare, en intersección con la calle 3 del Barrio 12 de Octubre.

Aduce la parte demandada que la demandante con ésta venta dejo de ser propietaria de ese bien inmueble, ya que unos de los requisitos esenciales para poder ejercer la acción reivindicatoria lo es el de ser propietario del objeto de la demanda de reivindicación y que del contenido del contrato que le dieron el nombre de promesa de compra-venta y opción de compra si se analiza el contenido y la intención de la misma el contrato es una verdadera venta, porque el precio es por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000,00), donde se pago el primer pago por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200,00), y el saldo restante que es la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800,00), que serán pagados a la firma del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, siendo que el pago de éste remanente de precio y el otorgamiento definitivo del documento de propiedad está sujeto como condición suspensiva a que el oferente resuelva favorablemente por vía de demanda judicial, la recuperación de la parcela de terreno urbano objeto de negociación actualmente en posesión de terceros, en consecuencia una vez cumplida la condición establecida, en un plazo no mayor de treinta días continuos contados a partir de la firmeza de la sentencia definitivamente firme, esté deberá otorgar al oferido el correspondiente documento definitivo, ante el Registro Inmobiliario competente.

La parte demandada en el escrito de la contestación de la demanda realiza una serie de consideraciones en cuanto al contrato como fuente de las obligaciones, en referencia a que la calificación no depende de las partes, sino de la Ley y la intención que tuvieron las partes al momento de declarar su voluntad y que hay diferencia entre la promesa bilateral de venta con la opción a compra ya que en la primera es aquella cuando un propietario promete vender su bien, mediante un precio determinado y aquel a quien se le ha dirigido está promesa, se compromete por su parte a comprarlo en el precio establecido y en el supuesto de incumplimiento de algunas de las partes, ello da lugar a indemnización a daños y perjuicios que generalmente se pactan en el mismo documento que son las llamadas arras, en cambio la opción a compra es un contrato mediante el cual se da preferencia a una persona comprador, para que adquiera una cosa por un precio determinado y dentro de un tiempo establecido, generalmente también se establece las arras para el supuesto de incumplimiento.

Según señala la parte demandada reconviniente que a la luz de lo expuesto en el documento se observa que las partes firman una verdadera venta y no una promesa de compra-venta, como tampoco ninguna opción de compra, en virtud que se estableció un precio y se canceló una parte de ese precio y no hubo arras, tampoco hubo ninguna venta sometida a condición suspensiva porque se cumplieron todos sus elementos como lo es el consentimiento, la causa, objeto y el precio, no existe un acontecimiento futuro o incierto porque el pago del resto del precio ésta sometido a un término y no a una condición suspensiva, por lo tanto estamos en presencia de un contrato bilateral sinalagmático perfecto que engendra obligaciones reciprocas y que estableció un termino que beneficia ambas partes, en primer lugar para la vendedora para recuperar la parcela objeto de la negociación y para otorgar el documento definitivo de venta, y en segundo lugar para el comprador para pagar el resto del precio y en base a este análisis es que la parte actora no tiene cualidad para intentar la demandada de reivindicación.

Del contenido de esta defensa se desprende que la parte demandada le niega la propiedad sobre el bien inmueble objeto de reivindicación a la demandante, por lo que debemos determinar que entiende la ley por el derecho de propiedad, y en el artículo 544 del Código Civil, la define como el derecho de usar, gozar y disponer de la cosa de la manera mas absoluta, siempre que no se haga de ella un uso prohibido. De esta definición se ha discutido en la doctrina que tiene un carácter descriptivo en el sentido, que establece los poderes que tiene el propietario o sobre el cual es titular de la cosa, sin embargo el contenido del derecho de propiedad no se agota con los poderes de usar, gozar y disponer, sino que existen otros en que nadie puede ser privado del dominio, ni obligado a ceder, ni que otros hagan uso de ellos, al menos que sea por causa de utilidad pública o social.

El propietario del bien no deja de serlo aunque no ejecute ningún acto o alguno de los poderes que anteriormente hemos señalado, al menos que permanezca inerte o inactivo durante el tiempo de la prescripción adquisitiva, derecho este que corresponde al poseedor legitimo y hay modos de adquirir el derecho de propiedad, como lo establece el artículo 796 del Código Civil Venezolano que a continuación transcribimos:

…“La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y demás derechos se adquieren y transmiten por la Ley, por sucesión, por efecto de los contratos.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”…

En el caso de marras, la parte demandada reconviniente denuncia que el demandante reconvenido no es propietario del bien objeto de reivindicación, en virtud a una venta o enajenación que ésta hizo con un tercero, la cual según sus dichos fue calificada como una promesa de compraventa, pero en realidad es una venta no sometida a condición suspensiva sino a un término.

A los fines de determinar si efectivamente el demandante reconvenido enajenó mediante una venta sometida a un término que era el pago de un precio, y no una condición suspensiva, debemos estudiar el contenido del contrato que es objeto de controversia y determinar los diferentes contratos preliminares, como también verificar si nos encontramos ante una venta sometida a plazo o sometida a una condición suspensiva.

En este sentido, el Doctor J.L.A.G. define que la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y a garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; todo en el buen entendido de que nada obsta para que en vez de un vendedor y de un comprador, haya varios vendedores, varios compradores o varios vendedores y compradores. El artículo 1474 del Código Civil define a la venta como un contrato por el cual se obliga a transferir la propiedad de una cosa y al comprador a pagar el precio.

La venta por ser un contrato consensual se perfecciona por el solo consentimiento del vendedor y el comprador, aunque requiere en algunos casos el cumplimiento de formalidades para que éste sea oponible frente a todos los terceros.

La venta pura y simple es aquella mediante la cual el comprador al momento de contratar le paga al vendedor todo el precio convenido en el contrato. La venta sometida a condición, es cuando su existencia o su resolución o terminación depende de un acontecimiento futuro e incierto, así lo prevé el artículo 1.197 del Código Civil y existen las clases de condición la suspensiva, que es aquella de cuya realización depende la existencia de una obligación, y ésta nace cuando se verifica la condición, según lo prevé el artículo 198 eiusdem, también existe la condición resolutoria, que es aquella cuya realización depende la extinción de la obligación y ésta se extingue cuando la condición se verifica.

La condición es un acontecimiento futuro e incierto del cual depende la existencia o la terminación de la obligación.

Los efectos de la condición suspensiva tenemos que el acreedor no puede exigir del deudor el cumplimiento de la obligación, pues ésta aun no ha nacido, el deudor no esta obligado al cumplimiento, si cumple, puede pedir la repetición, si la cosa perece antes de cumplirse la condición, la obligación se reputa como no contraída y el acreedor puede ejercer los actos conservatorios de sus derechos, conforme lo establece el artículo 1.210 ibidem.

En la obligación suspensiva nace cuando la condición se cumple y así lo han querido las partes, según lo dispone el artículo 1.205 del citado código.

En las obligaciones a término son definidas por el profesor E.M.L. en su obra Curso de Obligaciones que señala que el término es un acontecimiento futuro y cierto del cual depende del cumplimiento o la extinción de una obligación. La característica fundamental del termino es su certidumbre, en el sentido de que la circunstancia que lo constituye ocurrirá con toda certeza, a un cuando no se tenga seguridad alguna en cuanto al momento en que realmente ocurre.

Según se afecta el cumplimiento o la extinción de la obligación tenemos dos clases de termino, el termino suspensivo y termino extintivo, el primero es aquel acontecimiento futuro y cierto, del cual depende la exigibilidad de la obligación, como por ejemplo: este termino suspende el cumplimiento de la obligación hasta que se realice, y se da cuando las partes en el contrato establece que pagara la cantidad de cien mil bolívares el 10 de agosto del 2014, aquí tenemos que la exigibilidad de dicha suma, sólo es factible para el día 10 de agosto del 2014, pero no antes porque el término no se a cumplido. En cambio el término extintivo es aquel acontecimiento futuro y cierto del cual depende la extinción de una obligación. Este término al ocurrir extingue la obligación, como por ejemplo la obligación de cien mil bolívares se extingue el día 10 de agosto del 2014. Al verificarse el término, se da cuando transcurre el día 10 de agosto del 2014, la obligación se extingue para esa fecha, pero no antes. Estos términos son ciertos porque se sabe cuando va a ocurrir y en caso de término incierto, es aquel acontecimiento que positivamente se sabe que va a ocurrir pero no se sabe cuando, y entre estos ejemplos tenemos la muerte de una persona. Los términos también pueden ser convencional, legal, judicial, expreso, tácito.

En cuanto a los efectos del termino suspensivo tenemos que la obligación esta suspendida en cuanto a su ejecución y la obligación no es exigible sino hasta que se cumpla el término y puede pagarse antes. Al menos que se renuncie al término y sí lo acepta el acreedor. Una vez cumplido el término la obligación se convierte en pura y simple y es exigible por el cumplimiento de ese término.

Existen diferencias entre el término y la condición, la primera es que mientras la condición esta constituida por un acontecimiento futuro e incierto, en cambio el término radica en un acontecimiento futuro pero cierto. El término suspende la exigibilidad de la obligación por la cual no se puede pedir la ejecución antes de que se cumpla el término. En cambio la condición afecta la existencia, en el sentido de que ésta no existe mientras la condición no se cumple o se verifique.

También existen contratos preliminares de ventas como lo es la promesa unilateral de ventas, los arrendamientos con opción a compra, la promesa unilateral de ventas y la promesa bilateral de venta, nos interesa ésta última para resolver la presente controversia, en referencia a las determinación si nos encontramos ante una venta pura y simple, una venta a término o a condición o una venta sometida a plazo.

La promesa bilateral de venta es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta y en la doctrina se sostiene que el vendedor esta obligado en un principio a celebrar el contrato de venta. Siempre y cuando se hayan cumplido las estipulaciones y modalidades establecidas en ese contrato y siempre hay más que una simple oferta y debe admitirse que la negativa de una de las partes, no impide la formación del contrato definitivo y esto puede ser resuelto mediante una sentencia judicial.

En el caso de marras, la parte demandada reconviniente acompañó un contrato preliminar que las partes denominaron el oferente en este caso el vendedor, y el oferido el comprador, y denominaron ese contrato promesa de compraventa, que según es un contrato que solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

En este caso el tribunal observa que el oferente es el propietario del inmueble PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., convino en celebrar esa promesa de compra-venta ofreciendo un inmueble de un lote de terreno urbano, constante de un área total de cuatro mil ciento noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros 4199,85 m2, ubicado en la avenida J.M.V. intersección con la calle 3 y 5 del Barrio 12 de Octubre de esta ciudad de Guanare, especificando los linderos particulares y las medidas del terreno, que fue adquirida según documento protocolizado en fecha 12/12/2011, inserto bajo el Nº 2011.11977, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404.3.1.5349, correspondiente al libro del folio real del año 2011. El oferente concede opción de compra al oferido previo cumplimiento de la condición aquí establecida de todos los derechos de propiedad que tiene sobre la parcela descrita incluyéndose en la negociación toda mejora, bienhechurias, anexidades, cercas perimetrales y cualquier otra que se encuentre constituida en la superficie del área de terreno urbano mencionado en dicha cláusula.

En esa negociación establecieron que el precio es por la cantidad de tres millones de bolívares, el cual es único e invariable, no sujeto a modificaciones ni a condicionamiento bajo ningún concepto. Las partes establecieron la forma de pago, en primer lugar la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), el cual sería pagado a la fecha de autenticación del presente documento, lo cual lo hicieron mediante un cheque librado a favor de la oferente, y el resto o el remanente del precio, es decir, la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares serán pagados a la firma del documento definitivo por ante la oficina de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, siendo que el pago de este remanente de precio y consiguiente otorgamiento definitivo del documento de propiedad esta sujeto (condición suspensiva) a que el oferente resuelva favorablemente por vía de demanda judicial la recuperación de la parcela de terreno urbano objeto de negociación (actualmente en posesión de un tercero).

También establecieron los contratantes que una vez cumplida la condición establecida, en un plazo no mayor de treinta días continuos a partir de la firmeza (sentencia definitivamente firme) de los fallos judiciales, producto de los acciones judiciales a incoar el oferente tendente a la recuperación de la parcela descrita, éste deberá otorgarle al oferido el correspondiente documento definitivo ante el Registro Inmobiliario competente, previa presentación de los recaudos que a tales efectos corresponda obtener, tales como son: forma 33 del seniat, solvencia inmobiliaria, autorización de venta por el ente Municipal o cualquier otro que a bien tenga requerir el Registrador Público, quedando bajo responsabilidad del oferido solo la cancelación del precio restante y los gastos de protocolización de la escritura pública definitiva.

Establecieron las partes en la cláusula cuarta del contrato, que es condición expresa que la presente negociación es irreversible e irrevocable, y solo puede dar lugar a su no concreción definitiva en el supuesto que no prosperen las acciones judiciales a que ésta obligado ejercer el oferente, encaminadas a recuperar la posesión de la parcela de terreno objeto de negociación, supuestos en el cual la oferente reintegrara al oferido la cantidad dada a cuenta del precio conforme a este documento con la correspondiente indexación o corrección monetaria experimentada en el país; calculada desde la fecha de la entrega o pago inicial del precio hasta la fecha de su reintegro definitivo.

También las partes constituyeron hipoteca especial de primer grado hasta por la cantidad de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,00), sobre el inmueble a que se contrae esa negociación.

De esta manera quedo redactado ese documento de venta, de la cual se extraen las siguientes conclusiones:

En primer lugar, no hay duda en que las partes contratantes la Sociedad Mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., realizo una venta con el ciudadano Sainth A.R.C..

En segundo lugar, fue objeto de venta el inmueble que es objeto de pretensión reivindicatoria.

En tercer lugar, las partes establecieron el precio de la venta pagando la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), como pago inicial, el cual se realizo a la fecha de autenticación de ese documento y en cuarto lugar, el saldo restante, que es la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00), serían pagados para la fecha en que el vendedor oferente recupere judicialmente la parcela de terreno objeto de controversia que esta en posesión de terceros, y que la sentencia quede definitivamente firme.

La jurisprudencia venezolana ha venido sosteniendo que es incuestionable que la soberanía de los jueces de instancia sobre las cuestiones de hechos, no pueden llegar hasta el extremo de desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato. Si el juez, por ejemplo establece el hecho de que una persona transfirió la propiedad de una cosa a otra persona y que ésta como contraprestación le pago un precio, mal podría el sentenciador, en esa hipótesis considerar que el contrato celebrado es un arrendamiento, porque obviamente el contrato es de venta, conforme a la definición formulada por la ley. Existiría entonces una errada calificación jurídica del contrato, que podría ser sometida a la censura por ante el Tribunal Supremo de Justicia.

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su único aparte establece las facultades y soberanías que tienen los jueces para interpretar aquellos contratos que presenten ambigüedad, oscuridad o deficiencia, el juez deberá tomar en cuenta la intención que tuvieron las partes a contratar, a tales efectos establecen:

…“En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”…

De manera que lo que toma en cuenta nuestro legislador es la intención que tuvieron las partes de contratar, es decir, determinar cual fue su voluntad y de la misma se desprenderá del contenido del contrato, pues el juez debe buscar la verdad mediante una interpretación lógica para determinar si existen en el contrato fragmentos oscuros o ambiguos que se tratan de interpretar, sino también todo el conjunto del contrato.

En el caso de marras, la parte demandada reconviniente aduce que el contrato celebrado entre la demandante Sociedad Mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., en su condición de oferente y por la del comprador Sainth A.R.C., en su condición de oferido, celebraron una venta sometida a un término que era el pago de un precio y no a una condición suspensiva.

Hemos visto según la doctrina y nuestra legislación que las obligaciones sometidas a términos son aquellas que están sometidas a un acontecimiento futuro y cierto del cual depende del cumplimiento o la extinción de la obligación, teniendo como característica fundamental, es que en el término existe certidumbre del hecho de que las circunstancias o el acontecimiento va a ocurrir con certeza. Esta característica es fundamental para diferenciarla con la condición, pues ésta es definida como un acontecimiento fututo e incierto del cual depende la existencia o la terminación o extinción de la obligación.

En el caso subjudice, las partes contratantes hicieron de manera tajante y clara, pues establecieron el precio de la venta, que es por la cantidad de tres millones de bolívares (bs. 3.000.000,00), también establecieron la forma de pago, dieron una inicial de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), que sería cancelado a la fecha de autenticación del documento, y el saldo restante lo sometieron no a un término, sino a una condición suspensiva, porque ese pago depende de la existencia de un acontecimiento futuro e incierto, en virtud que el vendedor oferente Sociedad Mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., debía acudir a la vía jurisdiccional para que le resolviera mediante una pretensión la recuperación del lote de terreno objeto de negociación que actualmente esta en posesión de un tercero.

Lógicamente que esa condición suspensiva esta sometida a un acontecimiento futuro e incierto, porque no se sabe si se va a cumplir o verificar, todo depende de la pretensión postulada para recuperar el lote de terreno que esta en posesión de un tercero y va ser el órgano administrador de justicia que va a determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión que haya ejercido la vendedora sociedad mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERÍA, AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A. En consecuencia, el contrato de venta que celebraron las partes es una promesa bilateral de venta porque una se compromete a vender y la otra a comprar, que fue sometido a una condición suspensiva, en el sentido que para su perfección va depender de la existencia o de la verificación de la condición suspensiva, es decir, que mediante sentencia definitivamente firme se declare o se condene al tercero que ocupa el inmueble en condiciones de posesión precaria o cualquier otro tipo de posesión y esa condición suspensiva va a nacer de ese acontecimiento futuro e incierto, todo depende de la decisión judicial, y no es un término porque las obligaciones sometidas a término siempre hay certidumbre, se sabe con certeza que el hecho va a ocurrir, y una vez que ocurre se hace exigible, tal como lo definimos en la parte motiva de este fallo y cuando se acude al órgano jurisdiccional no se sabe si la pretensión postulada va ser declarada procedente o improcedente, pues todo depende de una serie de hechos y circunstancias que están regladas en el procedimiento civil, ya que existe la norma adjetiva del artículo 254 que regula y establece que no podrán declararse con lugar una o unas pretensiones que se hayan postulado con la demanda, sino cuando el juez a su juicio y al establecer y estudiar los hechos alegados en ello hayan sido probados, todo depende de la conducta y posición o actuación de las partes integrantes de esa relación jurídica. Así se decide.

Establecido el contenido de la interpretación del contrato que acompañó a la parte demandada con la contestación de la demanda ha quedado establecido, que nos encontramos ante una promesa bilateral de venta, el cual esta sometido a condición suspensiva, lo que equivale es que el comprador ciudadano SAINTH A.R.C. no es propietario del bien inmueble objeto de reivindicación, hasta tanto la vendedora Sociedad Mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., obtenga por una autoridad judicial sentencia definitivamente firme que declare procedente la pretensión que haya postulado contra el tercero ocupante del lote de terreno y bienhechurias objeto de controversia, que por cierto la pretensión incoada en esta causa es la reivindicación del lote de terreno, mejoras y bienhehcurias que son ocupadas en parte por el demandado F.A.S.R., y la perfección de ese contrato dependerá del fallo que se dicte por las autoridades judiciales competentes. Así se decide.

Ahora bien, la parte demandada al negarle la propiedad sobre el lote de terreno a la demandante, estaba oponiendo una defensa de fondo que se denomina la falta de cualidad activa para incoar esta pretensión reivindicatoria, y que es una defensa de fondo que de ser declarada con lugar enerva la pretensión de la accionante, y la demandante al demostrar que el contrato es una promesa bilateral de venta esta sometido a una condición suspensiva, pues depende de un acontecimiento futuro e incierto, porque todo depende si esa condición se verifica o se cumple, el efecto que si no se verifica es que la venta que se efectuó bajo esa modalidad con el oferente SAINTH A.R.C., no se perfecciona porque la condición no se cumple ni se verifica, es decir no ha nacido, y para el caso que se verifique lo determinará si la pretensión es declarada con lugar, en este caso el acontecimiento futuro e incierto pasa a tener la condición real, es decir, que una vez cumplida la condición suspensiva el contrato se perfecciona y se convierte en un contrato o una venta que estuvo sometida a una condición suspensiva, pero al verificarse se hace exigible el cumplimiento de la obligación, que en este caso es la venta y el comprador queda obligado a pagar o cancelar al vendedor el saldo restante.

Todo lo cual nos indica que la demandante Sociedad Mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., es propietaria del bien inmueble objeto de reivindicación quien lo adquirió según documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, bajo el Nº 2011. 11.977, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404-16.3.1.5349, y correspondiente al libro del folio real del año 2011, (12 de diciembre de 2011), por compra que le realizo a la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, al tener esta cualidad nos encontramos frente a una documental pública que reúne todos los requisitos de los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, porque fue autorizada con todas las formalidades de ley, y le da fe pública por el funcionario que lo otorga es competente como lo es el Registrador Público, la cual hace plena fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, en cuanto a la realización del hecho jurídico como lo fue la venta pura y simple, y además cumplió con los requisitos del articulo 45 ordinal 1 de la Ley de Registro Público y del Notariado, lo que conduce en esta causa es que la accionante es el titular o propietario del lote de terreno objeto de controversia y al tener la condición de propietario tiene cualidad para intentar la presente pretensión reivindicatoria, pues el artículo 548 del Código de Procedimiento Civil, autoriza al propietario del bien para que ejerza la pretensión reivindicatoria contra cualquier poseedor o detentador y al tener esta condición la ley le atribuye cualidad activa, en consecuencia se declara improcedente la defensa de fondo referida a la falta de cualidad activa que opuso la parte demandada reconviniente. Así se decide.

No existe duda que la demandante reconvenida Sociedad Mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., es la propietaria del lote de terreno que tiene un área aproximada de doce mil quinientos cuarenta y nueve metros cuadrados con veintiocho centímetros, cuyo inmueble esta identificado con sus linderos generales en el texto del documento público que le acredita el derecho de propiedad.

También es un hecho cierto que la demandante reconvenida le otorgó mediante documento público en arrendamiento al ciudadano demandado reconviniente F.A.S.R., según contrato autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo de Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 10/09/2007, el cual quedo anotado bajo el Nº 55, tomo 131 de los Libros de autenticaciones, un lote de terreno que mide treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, el cual da un área total de 1.225 metros cuadrados, que estaba cercado a un lado de paredes de bloques y al frente como media pared de bloques y rejas de hierro con alfajol, que pertenecen al arrendador, dicho lote de terreno forma parte del lote de terreno donde se encuentra la referida empresa. Ese arrendamiento se otorgó sólo y únicamente destinado para la construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un depósito y dos baños para la venta de carne en vara.

De este contrato de arrendamiento que fue autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare, extraemos las siguientes consecuencias:

1) Que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa que puede ser un bien inmueble o mueble, por cierto tiempo y mediante el pago de un precio, el cual se obliga a pagar según lo estipulado en el contrato.

2) Es un contrato bilateral, por lo que estamos en presencia de obligaciones recíprocas, según lo estipula el artículo 1.585 y 1.592 del Código Civil, los cuales disponen:

…“Artículo 1.585. El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2. A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.

3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

   Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso

   determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”…

   3) Al existir obligaciones recíprocas entre las partes contratantes en el arrendamiento, ese conjunto de normas que la regulan son de carácter obligatorio y los derechos están sometidos a un régimen especial y son de orden público, así lo establecía el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que señalaba que los derechos que establece esa ley para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución. La cual es aplicable por disposiciones transitoria tercera de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.783 del 21/10/2011, y 6.053 extraordinario del 11/11/2011, en la cual dispuso que todos los arrendamiento o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distinto a los especificados en esta ley, continuaran rigiéndose por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N1º 36.845, de fecha 07/12/1999, hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia.

   De tal manera, que en el presente caso no es procedente la pretensión reivindicatoria que se incuó contra el ciudadano F.A.S.R., quien tiene la condición de poseedor precario y arrendatario del lote de terreno que mide treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, el cual forma parte del lote mayor de terreno que es propiedad de la demandante reconvenida Sociedad Mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., y el cual sería destinado única y exclusivamente a la construcción de un caney de madera, con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un deposito y dos baños para la venta de carne en vara. Al existir esa relación arrendaticia inmobiliaria que es un vínculo entre el arrendador demandante en reivindicación y el demandado reconviniente, se apertura una serie de derechos y obligaciones que son irrenunciables y que se encuentran establecidos en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sólo es factible ejercer las pretensiones a que se contrae el artículo 33 de dicha ley. Así se decide.

   Sin embargo, es perfectamente factible la determinación de la propiedad de las mejoras y bienhechurias que fueron construidas en el lote de terreno que fue objeto de arrendamiento, tal como lo es los treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, que fue arrendado, según se desprende del documento público del contrato de arrendamiento, única y exclusivamente destinado a la construcción de caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un deposito y dos baños para la venta del carne en vara, pues la demandante en el texto de la demanda aduce la aplicación del principio que establece que todo cuanto se encuentre construido sobre ella se presume que son inherentes a la propiedad del suelo, en virtud del principio sobre el cual lo principal arrastra lo accesorio. También invoca el contenido de la cláusula novena del contrato de arrendamiento que establece que toda mejora, inclusive consentida por el propietario arrendador será por cuenta y riesgo del arrendatario, sin pago alguno de indemnización por ellas, quedando formando parte del mismo inmueble.

   A esta pretensión postulada por la accionante fue rechazada y contradicha por la parte demandada reconviniente aduciendo que es propietaria de las bienhechurias construidas en la parcela que es objeto de acción reivindicatoria, y que del contenido del documento de arrendamiento se evidencia que la arrendadora, cuando cede en arrendamiento, no era propietaria del terreno que arrendó, es en la demanda donde se señalan unos linderos de ese lote y hay una razón determinante por la que no se declaró en el contrato, la propiedad del terreno; esa razón es que la actora adquirió la propiedad hace apenas un año y tres meses, es decir, que compró el terreno al Municipio Guanare, el día 12/12/12, además hay que considerar, que si en el contrato de arrendamiento no se determinaron los linderos, no podían inventarlos en el libelo de la demanda, este hecho alegado da lugar a que hayan dos linderos particulares, los del lote arrendado y los del lote a reivindicar, sin haber determinado el lote de mayor extensión, a que pertenecen esos dos lotes, por supuesto con sus linderos generales. No se determinó la cabida de ese lote de mayor cantidad. Al no determinarse con precisión el lote de mayor extensión (su cabida y linderos generales) del que forma parte la parcela objeto de la pretensión reivindicatoria, la demandante no cumplió con el requisito de la identidad de la cosa reivindicada y así pide que sea decidido por el tribunal.

   En referencia a este último alegato expuesto por la parte demandada reconviniente referido a que en el contrato de arrendamiento no se estableció linderos particulares del lote de terreno objeto de contrato de arrendamiento y que para la fecha en que hubo ese contrato la parte demandante reconvenida no tenía la cualidad o condición de propietario.

   En este sentido, el tribunal considera que si bien es cierto en el contrato de arrendamiento (folios 24 y 25) no se establecieron linderos particulares del inmueble de mayor extensión, sin embargo si se particularizo el bien objeto de contrato, pues se señaló en la cláusula primera que el arrendador cede en arrendamiento al arrendatario un terreno de treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, cercado a un lado de paredes de bloques y al frente con media pared de bloques y rejas de hierro con alfajol, perteneciente a la empresa mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., que dicho terreno forma parte del lote de terreno en donde se encuentra en la referida empresa en el Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el cual será única y exclusivamente destinado a la construcción de una caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un deposito y dos baños para la venta de carne en vara.

   Del contenido de esta cláusula del contrato de arrendamiento se desprende que el lote de terreno objeto de arrendamiento es treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, que equivale a una superficie de 1225 metros cuadrados, que se encuentra identificado en el texto de la demanda con los linderos particulares como lo es por el Norte: instalaciones de la Planta de Hielo Guanare; Sur: calle 3 del Barrio 12 de octubre; Este: Avenida J.M.V. y Oeste: Terreno de la Planta de Hielo Guanare, si se encuentra identificado y particularizado.

   Esta identidad entre el lote de terreno arrendado que si bien es cierto, para el momento de celebrarse el contrato que fue el 10/09/2007, la arrendataria PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., no era propietario o titular de ese derecho, sin embargo al momento de ejercerse la pretensión reivindicatoria contenida en el artículo 548 del Código Civil, si tiene esa cualidad, lo cual le da derecho a defenderla, pero en el presente caso hemos declarado en este fallo que no es procedente que esta pretensión por cuanto las parte celebraron un contrato de arrendamiento y al existir éste lo que procede son otro tipos de pretensiones que están reguladas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pero si es procedente analizar la propiedad sobre las bienhechurias que están reclamando el demandante reconvenido y el demandado reconviniente.

   De manera que la parte actora si identificó en el texto de la demanda el lote de terreno que es objeto de pretensión reivindicatoria que mide treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, lo cual da una superficie de un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2), donde se identifica también los linderos particulares, sin embargo en el informe de la experticia (folios 10 al 33 de la segunda pieza del expediente), los expertos llegaron a la conclusión que donde están enclavadas las bienhechurias de la Vaquera Grill, se constato que por el norte una línea quebrada de 128.85 metros lineales que va desde el lindero oeste (que es su frente) hasta el lindero oeste, separada de las instalaciones de la Planta de Hielo Guanare. Por el lindero Oeste una línea o una longitud de 39.34 metros lineales, representada por una pared perimetral construida con bloques de concreto con columnas, bases y vigas de concreto armado, comunicando esta pared con la calle numero 5 del Barrio 12 de Octubre. Por el lindero Sur una línea quebrada o una longitud de 121,16 metros lineales que corresponde a 46, 77 metros lineales con las instalaciones de Agua de Portuguesa, 74,39 metros lineales que linda con la calle 03 del Barrio 12 de Octubre y por el lindero Oeste una línea con una longitud de 39,58 metros lineales que colinda con la avenida J.M.V..

   El tribunal observa que si bien es cierto, no coinciden las medidas que se establecieron en el texto de la demanda, sin embargo la experticia por ser una prueba técnica y congruente determinó cual es el área o la superficie que ocupa la firma comercial Vaquera Grill C.A., donde el ciudadano F.A.S. tiene el carácter de arrendatario de ese inmueble y son estas medidas que el tribunal aprecia para demostrar cual es la superficie o extensión de terreno que ocupa el demandado en calidad de arrendamiento, que es objeto de pretensión reivindicatoria, pero que ésta no procede por existir un contrato de arrendamiento sobre el mismo y cuando hay posesión precaria no es procedente la reivindicación por no haber comprobación de unos supuestos de procedencia como lo es la posesión ilegitima del demandado, pues este posee con la condición de un poseedor precario, según el documento autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare, el día 10/09/2007, y al tener esta condición no es procedente la pretensión reivindicatoria.

   Aquí no están cumplidos los requisitos de la posesión, ya sea legitima o ilegitima, pues el demandado ocupa el lote de terreno donde esta la Vaquera Grill en calidad de poseedor precario, que es aquel que posee en nombre del otorgante del contrato de arrendamiento, es decir, posee la cosa en nombre de otro, en este caso en nombre del demandante, en virtud de un titulo que produce la obligación de restituir la cosa poseída dada en arrendamiento.

   En cuanto a la propiedad de las mejoras y bienhechurias que están construidas en el lote de terreno arrendado, para determinar a quién pertenece debemos interpretar el contenido del contrato, en la cual la cláusula primera se estableció que era lo que es objeto de arrendamiento, como lo es:

   …“EL ARRENDADOR”, cede en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” en terreno de Treinta y Cinco metros de ancho por Treinta y Cinco metros de fondo cercado a un lado de paredes de bloques y al frente con media pared de bloques y rejas de hierro con alfajol, perteneciente a la empresa mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., dicho terreno forma parte de el lote de terreno en donde se encuentra en la referida empresa, en el Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el cual será única y exclusivamente destinado construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques con un deposito y dos baños para venta de carne en vara.”…

   Del contenido de esta cláusula extraemos que el bien objeto de arrendamiento lo constituyo el lote de terreno de treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, que se encontraba cercado a un lado de paredes de bloques y al frente con media pared de bloques y rejas de hierro con alfajor, por lo tanto no fue objeto de arrendamiento las bienhechurias referidas a la construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques con un deposito y dos baños para la venta de carne en vara, pues para esa fecha del contrato de arrendamiento, estas bienhechurias no habían sido construidas o fomentadas. Tal afirmación se hace por razones de lógica jurídica porque sólo fue objeto de contrato de arrendamiento el lote de terreno que no era propiedad para ese entonces del arrendador, pero como no hubo reclamos sino que se mantuvo una conducta pasiva por parte del arrendatario, fue valido que se arrendara ese lote de terreno, que se encontraba cercado al fondo con paredes de bloques y por el frente con media pared de bloques y rejas de hierro con alfajor.

   Todo lo cual conduce a este sentenciador determinar que la construcción del caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques con depósito y dos baños para la venta de carne en vara, no era propiedad del demandante reivindicante, porque de haberlo sido se hubiese estampado o establecido en el contrato de arrendamiento, y tanto es así, que al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento, el arrendador dio el lote de terreno y las bienhechurias antes señaladas, pero estableció que era exclusivamente destinado a la construcción de un caney de madera, con techo de mil tejas y una cocina de bloques, un deposito y un baño, y que sería destinado a la venta de carne en vara, al señalarse el destino del lote de terreno arrendado, demuestra que el arrendador no había construido esas mejoras o bienhechurias porque de haber sido propietario lo hubiera señalado en el contrato de arrendamiento. Así se decide.

   La parte actora en el lapso de promoción de pruebas acompañó copia fotostática del documento público contentivo de titulo supletorio de edificaciones, mejoras, bienhechurias, anexidades y equipos marcado con la letra “i” (folio 149 al 165 de la primera pieza del expediente), en ese titulo supletorio se dejó constancia cuales eran las mejoras y bienhechurias propiedad de la demandante PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., observando el tribunal que del texto de ese titulo no aparece el caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques con un deposito y dos baños para la venta de carne en vara, lo que significa que para ese fecha 10/12/2009, la demandante no había construido las mencionadas mejoras y bienhechurias porque si lo hubiese hecho estuviese definido y referido en el titulo supletorio.

   La parte demandante en el texto de la demanda afirma e invoca la cláusula novena del contrato de arrendamiento a que tantas veces hemos hecho referencia, la cual establece que toda mejora, inclusive consentida por el propietario arrendador serán por cuenta y riesgo del arrendatario, sin pago alguno de indemnización por ellas, quedando formado parte del mismo inmueble y también aduce que la propiedad del suelo conlleva lo que se encuentra encima o debajo de el, tal como lo establece el artículo 549 del Código Civil Venezolano.

   Esta presunción que establece el artículo 549 del Código Civil Venezolano, es una presunción iuris tantum que admite prueba en contrario y hemos establecido en este fallo cuales son los modos para adquirir la propiedad, así lo establece el artículo 796 eiusdem, quien nos señala que se puede adquirir la propiedad por ocupación, por lo establecido en la ley, por sucesión, por efectos de los contratos y por usucapión.

   En cuanto a la cláusula novena del contrato de arrendamiento que establece que cualquier mejora que el arrendatario le hiciera al terreno, este contrato mediante previo consentimiento, tales mejoras serán por cuenta y riesgo del arrendatario, sin pago alguno por indemnización por ella quedando formando parte del mismo inmueble, el arrendador tendrá además el derecho de exigir que en todas partes las reformas y que el inmueble le sea devuelto al termino del contrato en las mismas forma que lo recibió.

   Del contenido de esta cláusula extraemos que las partes convinieron en que las mejoras que se realizaran en el inmueble eran por cuenta y riesgo del arrendatario, en este caso del demandado y que no habría indemnización por ello.

   Esta cláusula son desventajosas para el arrendatario y están en contravención con el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues el arrendatario esta contratando en condiciones que desmejora su posición y le viola sus derechos, porque lo esta obligando a renunciar facultades y derechos de contenido patrimonial, pues en la cláusula primera se estableció que se estaba arrendado una superficie de terreno que para esa fecha no era propiedad del arrendador, pero existían unas mejoras y bienhechurias conformadas con paredes de bloques que estaban construidas al fondo del terreno y pared de bloque y rejas de hierro con alfajol que era su frente, y que pertenecía a la empresa, pero ésta no era propietaria de las otras bienhechurias que se iban a construir en ese lote de terreno y en las cuales estaban establecidas en el contrato, pues el arrendatario construiría un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques con un deposito y dos baños para la venta de carne en vara, que si bien es cierto, formaría parte del lote de terreno objeto de arrendamiento, porque estaba adherido a éste, pero sin embargo no eran propiedad del arrendador, porque si bien es cierto se estaban construyendo en terreno poseído por el arrendador, pero el arrendatario estaba obligado a realizar esta mejora y sería violatorio de los derechos del arrendatario que en ese mismo contrato se establecieron unas cláusulas como la contenida en la cláusula novena en el contrato, que desmejora en todos sus ámbitos los derechos del arrendatario, los cuales son irrenunciables, en virtud que la promulgación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se sancionó fue para beneficiar o proteger a los arrendatarios y sería nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, pues son normas irrenunciables porque son de orden público y tienen especial protección, también son de cumplimiento inmediato por parte de los contratantes, y en caso de que se vulnere tal derecho es irrenunciable y el propio artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, las califica de nula, por lo que este órgano jurisdiccional desaplica esta cláusula novena del contrato de arrendamiento, por desmejorar los derechos del arrendatario. Así se decide.

   Pero el tribunal observa, un hecho muy importante que le sirve de fundamento para resolver este hecho controvertido, en cuanto a las mejoras y bienhechurias que fueron construidas en ese lote de terreno, como lo fue la construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques con un deposito y dos baños, lo cual fue construido para la venta de carne en vara, éstas fueron formalmente consentidas por el arrendador demandante, pues éstas fueron establecidas en la cláusula primera del contrato de arrendamiento que fue autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare, el día 10/09/2007, en la cual las partes contratantes convinieron en la construcción de esas mejoras y bienhechurias, que para el momento de la suscripción del contrato las mismas no existían, todo lo cual orienta a este sentenciador en afirmar y así esta demostrado que quien la construyó a su propia y únicas expensas fue el arrendatario demandado reconviniente F.A.S.R., por lo cual no es cierto que el arrendatario demandado reconviniente haya modificado, alterado, el bien inmueble objeto de contrato de arrendamiento, como tampoco no es cierto que éste haya realizado esas mejoras sin la autorización del arrendador demandante reconvenido, pues del propio contrato de arrendamiento, se desprende de manera clara y contundente que las partes habían convenido de común acuerdo la realización de esas mejoras y bienhechurias, por lo cual no es aplicable la consecuencia jurídica de la presunción iuris tantum del artículo 549 del Código Civil Venezolano, que establece que la propiedad del suelo conlleva a la propiedad de lo que se encuentra encima o debajo de éste, y tampoco es aplicable la cláusula novena del mencionado contrato de arrendamiento. Así se decide.

   Determinada la propiedad de las mejoras y bienhechurias conformadas por un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques con un depósito y dos baños, lo cual fue construido para la venta de carne en vara, la cual pertenece al demandado reconviniente F.A.S.R., y el lote de terreno donde están enclavadas y construidas estas mejoras y bienhechurias pertenecen a la demandante reconvenida sociedad mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., relación jurídica que esta conformada por un contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública de Guanare, de fecha 10/09/2007, que fue objeto de resolución de contrato según sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 25/07/2013.

   Actuaciones judiciales éstas que el Tribunal conoce bajo la figura de notoriedad judicial que permite citar a los jueces aquellas sentencias o actuaciones judiciales que no hayan sido traído a los autos o aquellos hechos que conoce en el ejercicio de sus funciones, esta sentencia fue dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el 24/03/2.000, caso J.G.D.M. y postuló lo siguiente:

   …“La notoriedad judicial consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones. Es por ello que, los jueces normalmente hacen citas de la doctrina contenida en la jurisprudencia, sin necesidad de traer a los autos copias (aún simples) de las sentencias, bastando para ello citar sus datos. Suele decirse que como esos aportes jurisprudenciales no responden a cuestiones fácticas, ellos no forman parte del mundo de la prueba, lo que es cierto, y por lo tanto, no se hace necesario consignar en el mundo del expediente, copia del fallo invocado.

   Sin embargo, si bien es cierto que la observación anterior es válida, no es menos cierto que varias leyes de la República permiten al juez fijar hechos con base a decisiones judiciales que no cursan en autos, y a veces en ellos no constan. Así, los artículos 105 y 115 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia autorizan al Juzgado de Sustanciación a no admitir demandas si existiese cosa juzgada sobre lo que pretende la demanda. Como tal conocimiento es anterior al auto de admisión de la demanda, ya que en él se plasma no admitiendo, el mismo se adquiere fuera de autos y no prevé la citada ley que se deje constancia en el expediente, o en el auto, de la fuente del conocimiento del fallo firme. Esta fuente, tratándose de sentencias judiciales que contienen la cosa juzgada, no pueden ser producto sino de la notoriedad judicial que adquiere el tribunal sobre esos fallos.”…

   Al tener conocimiento de estos hechos en mi ejercicio de la función pública de administrador de justicia, también conocí de la una pretensión de A.C. que ejerció el ciudadano F.A.S.R., contra la sentencia definitivamente firme que dictó el Juzgado Primero del Municipio Guanare del primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 25/07/2013, A.C. que fue declarado improcedente según sentencia dictada el 22/10/2013, y el cual se encuentra en el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, por apelación ejercida por el accionante en A.C., que todavía no ha adquirido la autoridad de cosa juzgada como lo es que haya quedado definitivamente firme.

   En consecuencia de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena mediante una experticia complementaria del fallo, para justipreciar el valor económico de las siguientes mejoras y bienhechurias conformadas por un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques con un depósito y dos baños, y todos los materiales que se encuentran adheridos a este inmueble, lo cual fue construido para la venta de carne en vara, bienhechurias y mejoras que están enclavadas en los siguientes linderos particulares: Norte: Instalaciones de la Planta de Hielo Guanare; Sur: Calle 3 del Barrio 12 de octubre; Este: Avenida J.M.V. y Oeste: Terreno de la Planta de Hielo Guanare, y ubicada en la ciudad de Guanare en la avenida J.M.V. a cierta distancia del Terminal.

   Según la experticia evacuada en este tribunal se aprecia y valora para determinar el lote de terreno y los linderos particulares que ocupa el fondo mercantil Vaquera Grill, propiedad del demandado, los expertos llegaron a la conclusión que donde están enclavadas las bienhechurias de la Vaquera Grill, se constato que por el norte una línea quebrada de 128.85 metros lineales que va desde el lindero oeste (que es su frente) hasta el lindero oeste, separada de las instalaciones de la Planta de Hielo Guanare. Por el lindero Oeste una línea o una longitud de 39.34 metros lineales, representada por una pared perimetral construida con bloques de concreto con columnas, bases y vigas de concreto armado, comunicando esta pared con la calle numero 5 del Barrio 12 de Octubre. Por el lindero Sur una línea quebrada o una longitud de 121,16 metros lineales que corresponde a 46, 77 metros lineales con las instalaciones de Agua de Portuguesa, 74,39 metros lineales que linda con la calle 03 del Barrio 12 de Octubre y por el lindero Oeste una línea con una longitud de 39,58 metros lineales que linda con la avenida J.M.V..

   Los expertos de la experticia complementaria del fallo deberán determinar el valor económico actual de estas mejoras y bienhechurias que pertenecen al demandado reconviniente F.A.S.R., y una vez determinado el valor económico de ésta la demandante reconvenida sociedad mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., deberá cancelar el precio o costos de esas bienhechurias que determinan los expertos a favor del demandado, pues en esta sentencia se ha determinado que los integrantes de la relación jurídica procesal, uno es propietario del lote de terreno, como lo es la parte demandante reconvenido y el otro es propietario de las bienhechurias como lo es el demandado reconviniente , al existir esa condición de diferentes propietarios sobre el inmueble tiene preferencia la parte demandante reconvenida, porque es propietario del terreno, para comprarle al otro las mejoras y bienhechurias que son propiedad del demandado reconviniente, quien tiene el derecho de retención de esas bienhechurias y mejoras de conformidad con el artículo 693 del Código Civil Venezolano. Así se decide.

   Los expertos para determinar el valor actual de las bienhechurias deberán tomar en cuenta los precios y costos que establecen los colegios de ingenieros, quienes tienen tablas y parámetros para calcular el valor actual de los materiales, de la mano de obra utilizada y contratada para construir esas bienhechurias.

   La parte demandante sociedad mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., reclama en el texto de la demanda que el demandado F.A.S.R., le esta ocupando y poseyendo de mala fe el lote de terreno de la parte trasera donde se encuentra construida la Vaquera Grill, rebasando los limites y términos del contrato de arrendamiento con el evidente propósito de causar daño y contrariando las reglas de la buena fe al no ejecutar el derecho arrendatario de manera licita, es decir, dentro del ejercicio de derechos del arrendatario, sin perjudicar a terceros en este caso a la propietaria, por lo cual la obliga a ejercer la presente acción tendente a impedir la persistencia en tal abuso de derecho, dicho arrendatario de forma unilateral, sin el consentimiento del arrendador de manera ilícita, arbitraria, en descarado abuso del derecho tenido como arrendatario, toma para si el resto de la parcela de la propiedad y dominio de la demandante, posesionándose ilegalmente, sin derecho alguno de la parte posterior (trasera) del área cedida en arrendamiento, vale decir, de una porción de terreno de tres mil trescientos veinticinco metros cuadrados (3.325 mts), comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Instalaciones de la Planta de Hielo Guanare; Sur: Calle 3 del Barrio 12 de Octubre; Este: Terreno propiedad de la sociedad mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., actualmente arrendado y donde funciona el fondo de comercio Vaquera Grill y Oeste: Calle 5 Barrio 12 de Octubre.

   La parte demandada reconviniente al momento de contestar la demanda rechaza y contradice esa pretensión reivindicatoria aduciendo que no existe coherencia en cuanto a lo reclamado por el accionante del área de terreno objeto de reivindicación, vale decir que reclama 3.325 mts2, y que su representado o demandado le habían dado en arrendamiento un área de terreno de un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2) y que efectuando una suma aritmética da una totalidad de cuatro mil ciento noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (4.199,85 m2) de área total, menos un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2), queda una diferencia de dos mil novecientos setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (2.974, 85 m2) y no un área de tres mil trescientos veinticinco metros cuadrados (3.325 m2), evidenciando que el área que pretende reivindicar es de de tres mil trescientos veinticinco metros cuadrados (3.325 m2), la cual no guarda relación en cuanto a los metros cuadrados, con el área total del terreno de cuatro mil ciento noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (4.199,85 m2), considerando y restando los un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2) que fueron arrendados, y la parte demandante no identificó los linderos generales, ya que el sentido común nos indica que si hay linderos particulares, necesariamente tiene que haber linderos generales.

   El Tribunal para resolver este hecho controvertido lo hace en base a las siguientes consideraciones, pues del texto de la demanda se evidencia que la parte demandante pide la reivindicación de un lote de terreno que lo identificó como una porción menor constante de treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, lo cual da un total de un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2). Sobre este lote de terreno la parte accionante lo identifico en cuanto a sus linderos particulares, pero al momento de promover la experticia que el tribunal aprecia y valora como prueba técnica en la misma se determinó que en el fondo de comercio denominado Vaquera Grill, ésta alinderado por el NORTE: Terreno propiedad de la sociedad mercantil “PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A; con una línea quebrada en una distancia aproximada de 128,85 metros lineales que va desde el lindero oeste (que es su frente) hasta el lindero oeste, separada de las instalaciones de la Planta de Hielo Guanare; SUR: Por el lindero Sur una línea quebrada o una longitud de 121,16 metros lineales que corresponde a 46, 77 metros lineales con las instalaciones de Agua de Portuguesa, 74,39 metros lineales que linda con la calle 03 del Barrio 12 de Octubre; ESTE: una línea con una longitud de 39,58 metros lineales que linda con la avenida J.M.V. y OESTE: una línea o una longitud de 39.34 metros lineales, representada por una pared perimetral construida con bloques de concreto con columnas, bases y vigas de concreto armado, comunicando esta pared con la calle numero 5 del Barrio 12 de Octubre.

   Sin embargo el tribunal aprecia y valora que el área que ocupa las bienhechurias y mejoras de la Vaquera Grill, es de un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2), que lo constituye una porción menor constante de treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, que fue lo arrendado por las partes en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare en fecha 10/09/2007, cuyos linderos y demás características están perfectamente determinados tanto en el contrato como en la experticia, que el tribunal aprecia y valora para determinar cuales es el área que ocupa el Restaurant denominado Vaquera Grill, lote de terreno que es propiedad de la demandante reconvenida.

   La experticia también determinó que el lote que ocupa la firma comercial Vaquera Grill es parte de un lote de mayor extensión propiedad de la sociedad mercantil “PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A; también estableció la totalidad del área ocupada que se determinó en cuatro mil ciento noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (4.199,85 m2), que el tribunal aprecia para determinar cual es el área poseída por el demandado reconviniente, pues esta prueba es la idónea y la conducente para dirimir los conflictos que se presentan en aquellos casos de duda o incertidumbre del lote de terreno ocupado y este dictamen pericial se encuentra debidamente fundamentado, es suficientemente claro y en los autos no existe un medio probatorio que lo desvirtué o señale lo contrario, por lo que el tribunal lo aprecia para determinar el hecho controvertido del área de terreno ocupada por el demandado reconviniente F.A.S.R. y determina el área de terreno objeto de pretensión reivindicatoria, donde este órgano jurisdiccional en la parte motiva de este fallo señalo que no es objeto de reivindicación el lote de terreno que fue objeto de contrato de arrendamiento que lo constituye un área de un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2), que es propiedad de la demandante reconvenida. Así se decide.

   Ahora bien, según la experticia promovida por la parte actora y que fue consignada por los expertos el 25/07/2013 (folio 9 al 33 de la segunda pieza del expediente), se determinó que el lote de terreno que ocupa en la parte posterior trasera el demandado F.A.S.R., constituye un área total de dos mil novecientos setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (2.974, 85 m2), y cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: una línea quebrada de 128,85 metros lineales que va desde el lindero Este (que es su frente) hasta el lindero oeste, que separa la parcela ocupada por la firma “La Vaquera Grill” con las instalaciones de la Planta de Hielo Guanare; SUR: Una línea quebrada con una longitud de 121,16 metros lineales que corresponden a 46,77 metros lineales con las instalaciones de Aguas de Portuguesa, 39,39 metros lineales que linda con la calle 03 del Barrio 12 de Octubre y 35,00 metros lineales que lindan con el área de las instalaciones de la firma comercial “La Vaquera Grill”; ESTE: una línea con una longitud de 35,00 metros lineales que separan las instalaciones de la firma comercial “Vaquera Grill” y 4,42 metros lineales que linda con la avenida J.M.V. y OESTE: una línea con una longitud de 39.34 metros lineales, comunicando esta pared con la calle numero Nº 5 del Barrio 12 de Octubre. Este lote de terreno es de mayor extensión al lote de terreno propiedad de la demandante, quien presento y promovió un documento público que demuestra la propiedad, por haberlo adquirido según documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, bajo el Nº 2011. 11.977, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404-16.3.1.5349, y correspondiente al libro del folio real del año 2011, (12 de diciembre de 2011), por compra que le realizo a la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa. Así se decide.

   Determinada la propiedad de ese lote de terreno constante de dos mil novecientos setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (2.974, 85 m2), que es poseído en la parte trasera por la demandada reconviniente F.A.S.R., debe este sentenciador determinar la propiedad de las mejoras y bienhechurias, y al revisar el titulo supletorio (folios 147 al 165 de la primera pieza del expediente), promovido por la parte actora, se puede constatar que no existe un galpón aproximadamente de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2), con piso de cemento, estructura de concreto y hierro, techo de zinc, una pared aproximadamente de 30 metros, en las divisiones de las paredes hay 2 portones de hierro, 1500 m3 de relleno amarillo, piedra picada y granzón cernido, un deposito para materiales y un tanque de agua, bienhechurias éstas que están enclavadas en la parte trasera donde esta construido el fondo mercantil denominado Vaquera Grill. En consecuencia, la parte actora no demostró la propiedad de estas mejoras y bienhechurias para que pueda ser objeto de pretensión reivindicatoria, pues sólo presento un titulo supletorio (folios 147 al 165 de la primera pieza) el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., de fecha 10/12/2009, el cual quedo registrado bajo el Nº 31, folio 179 al 196, Protocolo I, Tomo 35, Cuarto Trimestre de ese año, en el mismo no aparecen estas mejoras y bienhechurias, y por otro lado, también se observa que los testigos O.T.T.P. y N.D.L. que rindieron la declaración el día 20/11/2009, respectivamente, no fueron promovidos en calidad de testigo para ratificar el contenido de su declaración y así permitirle a la parte demandada reconviniente el derecho a la defensa mediante el contradictorio de la prueba, en virtud que el titulo supletorio es una actuación no contenciosa, que forma parte de las justificaciones para p.m., contemplada en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, y así salvaguardan los derechos de terceros, y en el caso de autos estos testigos no fueron promovidos para ratificar el contenido de ese titulo supletorio, en virtud de que éstos no son suficientes para demostrar la propiedad, a pesar de que estén protocolizados, que le da el carácter de documento público conforme al artículo 1.357 del Código Civil, pero la fe pública que de ellos dimanan se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares, y a la existencia de un decreto judicial, así lo sostuvo la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 22/07/1987, en el caso I.O.d.G., expresando lo siguiente:

   Las justificaciones para p.m. o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso...

   .

   Por otro lado, las justificaciones para p.m. o titulo supletorio, además de estar protocolizado deben ser presentados al tribunal las personas que declararon como testigos la existencia de esas bienhechurias, es decir, deben pasar el examen del contradictorio de la contraparte, y es pertinente indicar que a pesar de que el titulo supletorio este protocolizado, este no genera convicción al órgano jurisdiccional, por su naturaleza extracontractual, por eso fue que el legislador dejó salvo los derechos de terceros, para que al momento de que son traídos al proceso judicial sean ratificados la declaración de los testigos, así lo sostuvo la Sala Constitucional en sentencia del 18/12/2006, en el caso de Revisión de Sentencia postulado por el ciudadano A.C.N.N., contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, el día 11/10/2004, donde expuso:

   …“Por lo que, si los referidos testigos que participaron en la conformación del justificativo de p.m., no son llamados para ratificar lo expuesto en dicho título su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración, ya que se trata de un justificativo de una prueba preconstitutiva, y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes.

   Asimismo resulta pertinente indicar que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece por si solo de valor probatorio en juicio.”…

   En base a las anteriores consideraciones es que el titulo supletorio que acompañó la parte actora en el lapso de promoción de pruebas y que cursa en los folios 147 al 165, carece de valor probatorio en este proceso judicial y no es oponible al demandado reconviniente, en virtud que los testigos que declararon en esas justificaciones de p.m., que tienen carácter extrajudicial no fueron promovidos en calidad de testigos ratificantes de ese titulo supletorio en este proceso, para que la parte demandada reconviniente ejerciera el derecho a la defensa, mediante el contradictorio, todo conforme al artículo 49 ordinal 1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.

   La propiedad de las mejoras y bienhechurias que consisten en un galpón aproximadamente de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2), con piso de cemento, estructura de concreto y hierro, techo de zinc, una pared aproximadamente de 30 metros, en las divisiones de las paredes hay 2 portones de hierro, 1500 m3 de relleno amarillo, piedra picada y granzón cernido, un deposito para materiales y un tanque de agua, bienhechurias éstas que están enclavadas en la parte trasera donde esta construido el fondo mercantil denominado Vaquera Grill, pertenecen al poseedor ocupante y demandando reconviniente F.A.S.R., ésta esta demostrada por una serie de hechos que a continuación se entran a apreciar y analizar.

   En primer lugar, según acta que acompañó con la demanda la parte actora marcada con la letra “D” en copia certificada por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la cual las partes integrantes de este proceso judicial, el día 01/02/2012, estando presente en el local comercial Restaurante Vaquera Grill, ubicado en la Avenida J.M.V., sector Barrio 12 de Octubre a 300 metros del Terminal del Pasajeros Guanare del Estado Portuguesa, convinieron en lo siguiente:

   Que el lote de terreno que se encuentra en la parte trasera del Restaurante Vaquera Grill, no fue cedido en arrendamiento, y es propiedad de la empresa anteriormente señalada, en consecuencia, se indica que la ocupación no es con ocasión a la relación arrendaticia, porque ésta incluso dedicada para actividades no conexas con las actividades del restaurante.

   Que el ciudadano F.A.S.R., en representación del Restaurante Vaquera Grill, manifiesta que ciertamente se encuentra ocupada la parte trasera de la Vaquera Grill, por mas de dos (02) años, donde se encuentran maquinarias y materiales para la construcción de vivienda, el cual esta siendo utilizado para la misión vivienda.

   Que el ciudadano F.A.S.R., es el responsable de cuidar todo ese material de construcción que ingresa y egresa de la parte trasera del Restaurante Vaquera Grill, corre bajo su cuenta y riesgo.

   En tercer lugar se dejo constancia que quien ocupa la parte trasera del Restaurante Vaquera Grill, es el ciudadano F.A.S.R..

   El tribunal aprecia y valora esta documental para demostrar que quien es propietario de esas mejoras y bienhechurias anteriormente identificadas, es el ciudadano F.A.S.R., porque existe esta presunción iuris tantum, de quien la posee es con la condición de dueño, pues la posesión equivale a titulo, según los disponen los artículos 773 y 775 del Código Civil, además es un poseedor legitimo y de buena fe, porque según el acta anteriormente analizada, las partes actora y demandada convinieron que poseía ese bien inmueble por mas de dos años, y que éste no fue cedido en arrendamiento. Tales confesiones demuestran que quien es propietario de las mejoras y bienhechurias es el demandado reconviniente F.A.S.R..

   La parte demandada al momento de ejercer el derecho a la defensa mediante la contestación de la demanda, ejerció contrademanda o mutua petición aduciendo que es propietaria de todas las mejoras y bienhechurias sobre la parcela objeto de reivindicación como lo es un galpón aproximadamente de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2), con piso de cemento, estructura de concreto y hierro, techo de zinc, una pared aproximadamente de 30 metros, en las divisiones de las paredes hay 2 portones de hierro, 1500 m3 de relleno amarillo, piedra picada y granzón cernido, un deposito para materiales y un tanque de agua, las cuales le pertenecen según titulo supletorio emanado del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 07/10/2008, el cual acompaña marcado con la letra “C”.

   Aduce que de apropiarse la demandante de las susodichas bienhechurias constituiría un enriquecimiento sin causa, tal como lo ha venido sosteniéndola extinta Corte Suprema de Justicia, según sentencia publicada en la Jurisprudencia de O.P.T.T. III, Año 1991, en la página 109, que trajo a colación para fundamentar esta defensa.

   También ejerce la defensa del derecho de retención de las mejoras y bienhechurias que alega que son de su propiedad fundamentándola en el artículo 793 del Código Civil Venezolano, por ser un poseedor de buena fe y estima el valor de las mejoras y bienhechurias para que le sean canceladas como indemnización, por el precio de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00), para el supuesto de que la demanda sea declarada con lugar.

   Esta acta que acompañó la parte actora con la demanda constituye una confesión extrajudicial, según el supuesto de hecho de los artículos 1.402 y 1.403 del Código Civil, los cuales disponen:

   …“Artículo 1.402. La confesión extrajudicial produce el mismo efecto, se hace a la parte misma o a quien la representa. Si se hace a un tercero produce sólo un indicio.

   Artículo 1.403. La confesión extrajudicial no puede probarse por testigos, sino en los casos en que la Ley admite la prueba de testigos.”…

   El artículo 1.402 contiene una regla de la tarifa legal, en cuanto a su apreciación, porque se hizo frente a la parte demandada reconviniente, reconociendo un hecho que le es perjudicial, en el sentido, que esta reconociendo que el ciudadano F.A.S.R., esta ocupando la parte trasera de la Vaquera Grill, por mas de dos años, que esa ocupación no es con ocasión a una relación arrendaticia porque no esta dentro de las actividades conexas de la Vaquera Grill, esa acta que contiene la declaración que realizo la parte actora la hizo el 01/02/2012, antes de que se produjera el proceso judicial de la pretensión reivindicatoria que este órgano jurisdiccional esta dirimiendo, además es un hecho controvertido porque la parte actora alega en la demanda que esas mejoras y bienhechurias construidas en la parte trasera del lote de terreno, le pertenece según la presunción iuris tantum, referida a que es dueña del lote de terreno, donde están construidas esas bienhechurias.

   Al existir esta confesión extrajudicial por parte del demandante reconvenido en la acta que fue acompañada con la letra marcada “D”, le perjudica porque esta reconociendo y aceptando que quien mantiene la posesión de ese lote de terreno desde hace dos años, es el demandado reconviniente F.A.S.R., y al tener una posesión legitima, que es mas de un año cae en el supuesto de hecho del artículo 773 del Código Civil, en el cual se presume que siempre que una persona posee por si mismo y a titulo de propiedad, cuando no se prueba que ha empezado a poseer en nombre de otro, es decir, que el ciudadano F.A.S.R., ha venido poseyendo en forma legitima la parte trasera de la Vaquera Grill, donde se encuentran construidas las bienhechurias conformadas por un galpón aproximadamente de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2), con piso de cemento, estructura de concreto y hierro, techo de zinc, una pared aproximadamente de 30 metros, en las divisiones de las paredes hay 2 portones de hierro, por lo que a lo hecho sin oposición de nadie y a la vista del propietario del terreno, quien no ejerció las pretensiones interdictales que le concede los artículos 782 y 783 del Código de procedimiento Civil, y al mantener esa conducta pasiva le desfavorece en cuanto a la posesión que ejerce el demandado reconvincente, quien ocupa la parte trasera con una posesión legitima con animo de dueño, de acuerdo a los elementos que la constituye y la fortalece en el artículo 772 eiusdem. Así se decide.

   La parte demandada reconviniente al momento de contestar la demanda en el ejerció del derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva ejerce reconvención contra la parte demandante por el pago de dichas bienhechurias y también ejerce el derecho de retención de conformidad con el artículo 793 del Código Civil, por ser un poseedor de buena fe, que ejerce la acción y remverso.

   Aduce que es propietario de todas las bienhechurias construidas sobre la parcela objeto de la acción reivindicatoria y que el demandante pretende apropiarse de las susodichas bienhechurias, lo cual constituiría un enriquecimiento sin causa, tal como lo ha sostenido la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia del año 1.991, publicada en la Jurisprudencia de O.P.T., Tomo III, pagina 109, es por lo que reconviene a la parte actora sociedad mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal a reconocer que todas las mejoras y bienhechurias construidas sobre la parcela objeto de reivindicación son de su propiedad, y para que le sean canceladas como indemnización, por el precio de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, para el supuesto de que la demanda sea declarada con lugar, también pide que se le declare con lugar el derecho de retención conforme al artículo 793 del Código Civil.

   La parte demandada reconviniente al contestar la demanda acompañó un documento (folios 91 al 95 de la primera pieza del expediente) autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ospino del Estado Portuguesa, el cual quedo inserto bajo el Nº 22, Tomo 11, de los libros de autenticaciones referido a un contrato de opción de compra bilateral o promesa de venta. Sobre este instrumento el tribunal efectuó la apreciación y valoración conforme a las directrices de la ley adjetiva.

   Acompañó un documento autenticado por ante la Notaria Pública de Guanare, el cual quedo inserto bajo el Nº 55, tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria en el año 2007, (folios 96 al 98 de la primera pieza del expediente), referido a un contrato de arrendamiento entre el demandante reconvenido y el demandado reconviniente. Instrumento este que ha sido suficientemente analizado en la parte motiva de esta sentencia definitiva.

   Acompañó acta de asamblea extraordinaria de accionista de la empresa mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., donde se nombró como Presidente de la Junta Directiva al ciudadano JHAVE CRISHE M.C. (folios 99 a la 104) que el tribunal aprecia para demostrar quien es el representante legal y judicial de esta sociedad mercantil que lo constituye el ciudadano JHAVE CRISHE M.C., quien representa a la parte actora.

   Acompañó titulo supletorio emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 25/09/2008, (folios 105 al 111 de la primera pieza del expediente), a favor del demandado reconviniente F.A.S.R..

   A los fines de apreciar esta instrumental debemos señalar que la reconvención fue admitida el 16/04/2013, y la parte actora reconvenida ejerciendo el derecho a la defensa la contesto, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, impugnando el titulo supletorio anexado a la contestación de la demanda, señalando que se trata de unas meras justificaciones a p.m. que en todo caso deja a salvo derechos de terceros, conforme al artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, porque se trata de justificaciones o diligencias destinadas a declarar bastante para asegurar la posesión o algún derecho, mientras no haya oposición y en tal caso, el juez decreta lo que juzgue conforme a la ley, antes de entregarlo al solicitante de lo que se patentiza que no acredita propiedad, sólo posesión y ésta es impugnable por los terceros que quieren impugnar tal declaración, así lo reconoce la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 06/11/2003, donde señaló que los títulos supletorios por no ser de tal naturaleza, ni acreditan propiedad, sino una posesión cuestionada y sujeto al contradictorio procesal, no requiere impugnación, ya que quien se pudiera ver afectado por la declaratoria judicial que contiene, le basta hacer valer sus derechos para enervar cualquier efecto jurídico que pudiera procurar contra ellos los títulos.

   También rechaza que el demandado reconviniente tenga derecho a que le sean pagadas bienhechurias construidas en la parcela objeto de demanda y menos que tenga derecho de retención conforme al artículo 793 del Código Civil, dado que no es poseedor de buena fe, al valerse de la condición de arrendatario para hacerse de una porción de terreno que estaba en cuenta no era de su propiedad, ni formaba parte del contrato de arrendamiento, ejerciendo el derecho como arrendatario de manera ilícita, saliéndose de los límites del contrato y descarado abuso del derecho tenido como arrendatario, posesionándose ilegalmente de la parte trasera del terreno que había recibido en calidad de arrendamiento.

   Alega a su favor la parte demandante la cláusula novena del documento contentivo del contrato de arrendamiento, y en cuanto a la parte trasera del local se construyó un galpón de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2) aproximadamente, y otras bienhechurias que por si solo se explica en tal documento, cuyos linderos coincidentemente son los mismos que presenta el lote de terreno adquirido por nuestra representada a la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, salvo el lindero norte, que es Planta de Hielo Guanare, circunstancias éstas que abonan en la tesis que dicho terreno ocupado ilegalmente por F.A.S.R., es propiedad de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., corroborada tal titularidad en la escritura pública con la consecuencia que el pretendido titulo de propiedad del cual se hace el prenombrado F.A.S.R., no es mas que una reafirmación dolosa imputable al demandado reconviniente, pues padre e hija estaban informados v.p.l. razones anotadas de la condición jurídica de su padre, vale decir, la de un simple poseedor precario, más no actuar de la manera como lo hizo, prestándose como familiar y profesional del derecho sabedora de la citación legal y/o condición jurídica que detenta su padre, maniobrando con propósitos deliberado de pretender despojar a nuestra mandante, de lo que legítimamente le pertenece.

   En cuanto a la impugnación del titulo supletorio que acompañó la parte demandada con la contestación de la demanda, este esta consagrado en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, que esta referido aquellas diligencias que sirve para declarar y asegurar la posesión o algún derecho que realiza algún sujeto, sin control de la otra parte, por lo que trata de informaciones que aportan unos testigos sobre unos hechos, los cuales una vez evacuados por el tribunal competente crea una presunción desvirtuable de que el titular del derecho cuya tutela se pide es el promovente del justificativo y las determinaciones que realice el juez, donde se evacua las diligencias del titulo supletorio no causan cosa juzgada, pero si establece una presunción iuris tantum quedan a salvo los derechos de terceros.

   La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 22/06/1987, en el caso de la ciudadana I.O.d.G., estableció en que los títulos supletorios deben estar sometidos a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer, esto a fin de determinar si dicho titulo se pretende hacer valer ante el tercero en sentido técnico, ó sea, el tercero cuyo derecho quedaron a salvo por imperio de la misma disposición legal.

   También señaló:

   Las justificaciones para p.m. o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el articulo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso…

   Siguiendo estas directrices en cuanto al valor probatorio de los títulos supletorios debemos efectuar la apreciación y valoración del titulo supletorio que promovió la parte demandada reconviniente al momento de contestar la demanda, (que cursa al folio 105 al 111 de la primera pieza del expediente), que fue evacuado por ante este tribunal el 07/10/2008, donde el ciudadano F.A.S.R., manifiesta que en una parcela de terreno municipal de 2700 m2, que esta ubicada en el final de la avenida J.M.V.d.M.G.d.E.P., ha fomentado a su propia y única expensa y con dinero de su propio peculio personal unas bienhechurias consistentes en: Un local comercial para restaurant formado por un Caney de 300 de 300 Mts2 aproximadamente, construido en estructura de concreto, techo con tubos estructurales y correas omegas cubierto con cindu tejas, todas las paredes frisadas con sobado mexicano, un salón grill construido con paredes de bloques, piso de caico, un asadero construido con bloque de ladrillo y chimenea de acero inoxidable, con tres ducto para salida del humo, un mesón cubierto en caico, dos sala de cocinas empotradas en cerámica, un cuarto útil como cajas despachadora, 4 baños totalmente cubierto en cerámica y caico, un depósito, una oficina, luz eléctrica para 110, 220 y 330 voltios, sistema de agua blancas y cloacas, en el patio trasero hay construido un galpón de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2) aproximadamente, con piso de cemento estructura de concreto y hierro y techo de zinc, un depósito, 30 metros de pared, dos portones de hierro, un total de 1500 mts2 de relleno amarillo, piedra picada y granzón cernido, un deposito para materiales, un tanque de agua. Alinderada de la siguiente manera: Norte: Planta de Hielo Guanare; Sur: Barrio 12 de Octubre; Este: Avenida J.M.V. y Oeste: Planta de Hielo Guanare; Sur: propiedad de Agua de Portuguesa, por un lado y por el otro lado el Barrio 12 de Octubre. En dichas bienhechurias invirtió la cantidad de quinientos mil bolívares fuertes (Bsf. 500.000,00).

   En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada reconviniente ratificó el original del titulo supletorio marcado con la nomenclatura 22351, emitido por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, tramitado el 07/10/2008, y promovió como testigo para la ratificación de este titulo supletorio a los ciudadanos O.T.T.P. y al ciudadano J.J.B.A..

   Prueba estas que fueron admitidas el 27/05/2013, y llegada la oportunidad legal para oír sus deposiciones, estos fueron presentados en fecha 31/05/2013, (folios 183 y 184), de la primera pieza, siendo la primera en declarar la ciudadana O.T.T.P., quien ratificó el documento que riela a los folios 105 al 111 del expediente, justificativo de testigo Nº 22351, expedido por ante este Juzgado Primero de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 25/09/2008, quien fue interrogado y declaró lo siguiente:

Diga la testigo si puede describir las bienhechurias que se aducen como fomentadas por el ciudadano F.S.. Contesto: La vaquera Gril, la parte de atrás de la bloquera tiene un relleno de piedra picada, tiene un tanque y la pista de la bloquera, bueno tiene los portones, tiene dos portones, lo que es la bloquera la vaquera el relleno de atrás el tanque ese que tienen ellos atrás. Segundo: Diga la testigo en virtud de que usted señalo en sus dichos que conoce suficientemente al señor F.S. de vista, trato y comunicación, sabe y le consta que la ciudadana Daifran Sulbaran Viera es hija del referido ciudadano. En este estado el abogado promoverte de la prueba solicita respetuosamente del tribunal releve a la testigo de contestar esa pregunta que no tiene absolutamente nada que ver con el acto de hoy que se refiere exclusivamente a ratificar los dichos por el testigo en el titulo supletorio que se levanto por ante este tribunal. El coapoderado de la parte actora expone: Insisto en la repregunta por cuanto del mismo titulo supletorio y sus resultas la testigo ha afirmado ante este tribunal conocer al señor F.S. desde hace mas de 25 años y reitero que la ratificación testifical versa sobre el contenido del titulo supletorio y de su deposiciones testifícales, así se establece en el citado documento el particular primero. El tribunal orden al testigo contestar la pregunta. Contestó: Si lo conozco desde hace 25 años, y me consta que esa es la hija de él. Tercera: Diga la testigo si sabe y le consta cuales son los linderos de las bienhechurias que se aduce propiedad F.S.. Contestó: Para no confundirme con los nortes, hacia la izquierda esta la planta de hielo, hacia la derecha el Barrio 12 de Octubre, hacia atrás está la bloquera y el pozo y de frente está la Avenida J.M.V., para no confundirme. Cuarta: Diga la testigo si las bienhechurias a que ha hecho usted referencia en sus dichos son propiedad de la Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejos Guanare, S.A. Contestó: Bueno esas son las bienhechurias de la planta. Quinta: Diga la testigo en razón de su respuesta anterior sabe y le consta que el área de terreno donde se encuentran fomentadas las bienhechurias propiedad de la Planta de Hielo Guanare pertenecen en propiedad a la Planta de Hielo Guanare. Contestó: No se

De igual forma compareció por ante este despacho judicial (folios 185 al 187), de la primera pieza el testigo ciudadano J.J.B.A., quien ratificó el documento que riela a los folios 105 al 111 del expediente, justificativo de testigo Nº 22351, expedido por ante este Juzgado Primero de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 25/09/2008, quien fue interrogado y declaró lo siguiente:

Diga el testigo desde cuando conoce al señor F.S.. Contesto: Desde hace 12 años relativamente. Segundo: Diga EL testigo si por ese conocimiento que dice tener del señor F.S. sabe y le consta que Daifran Sulbaran Viera es su hija legitima. Contestó: Si me consta. Tercera: Diga el testigo cuales son las características de las bienhechurias que se aduce el ciudadano F.S. en el titulo supletorio en el cual usted ratifica sus dichos. Contestó: Consta de un caney donde funciona la vaquera gril con todos sus anexos, cocina, baño, en la parte trasera un deposito, de un asador, un portón, en la parte trasera esta unas bienhechurias que las construyó él, que consta de un galpón, columnas de cemento y metal, techo de zinc, el relleno que le colocaron al frente del galpón, el portón que esta en la parte trasera y un deposito que se encuentra allí atrás. Cuarta: Diga el testigo cuales son los linderos donde se encuentran construidas las bienhechurias que usted acaba de describir. Contestó: por la parte del frente de la vaquera Gril, se encuentra la Avenida Vargas, bueno el final de la Avenida, a un lado se encuentra la planta de hielo Guanare, por la parte trasera el Barrio 12 de Octubre, y por el otro lado las instalaciones del pozo de Aguas de Portuguesa, el pozo queda al frente del galpón que esta en el parte trasera que construyó el señor f.S.. Quinta: Diga el testigo cual fue el supuesto costo de tales bienhechurias hechas por el señor F.S.. Contestó: para ese momento el costo estipulado fueron quinientos millones de bolívares, en estos momentos según loa inflación deben estar costando veinte veces más de ese momento. Sexta: Diga el testigo por le consta con tanta preescisión de la supuesta inversión fue de quinientos mil bolívares. Contestó: En el año 2007 y 2008 yo J.J.B. me encontraba vendiendo cerveza en la Planta de Hielo Guanare, en una sociedad personal sin ninguna firma con el señor Jhave Marin, y en el lapso que estuve trabajando con Jhave porque no tenia dinero para invertir estaba en plena construcción las bienhechurias que ratifico. Séptima: diga el testigo si según lo ratificado en sus dichos tales bienhechurias como la Vaquera Gril y sus áreas aledañas, así como su área interna son propiedad de la Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejos Guanare. Contestó: nunca, eso lo construyo el señor F.S., todas las bienhechuria en un terreno que para ese momento era municipal. Octava: Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener del señor F.S. y su hija, este ocupa u ocupo o comenzó ocupando el sitio que usted describe como la vaquera gris, como arrendatario o como dueño de las bienhechurias. Contestó: como propietario porque el fue el construyo las bienhechurias de la vaquera gris y del galpón de la parte trasera. Novena: diga el testigo si usted es amigo o enemigo del ciudadano F.S.. En este estado el abogado promoverte del testigo solita del tribunal releve al testigo de contestar la pregunta por cuanto la misma ya fue contestada en el momento de la juramentación por parte de este tribunal. El coapoderado judicial de la parte actora expuso: Insisto en la repregunta en virtud de que el presente acto es ratificatorio de la deposiciones o dichos por los testigos al momento de la evacuación de la solicitud del titulo supletorio hecho por el señor Sulbaran y la pregunta guarda relación de manera directa y clara con lo dicho por él en su declaración ante este tribunal y que constan en la respuesta dada al particular cuarto. El tribunal releva al testigo de contestar la pregunta en virtud que cuando fue juramentado se le interrogo si era amigo intimo o familiar o enemigo de las partes y el manifestó que no.

De conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal aprecia y valora las declaraciones de estos dos testigos ratificantes del titulo supletorio que es objeto de controversia, quienes son contestes en declarar que tienen uno 25 años y el otro 12 años conociendo al ciudadano F.S., quienes ratificaron que en la Vaquera Grill consta de un caney con todos sus anexos, cocina, baño, en la parte trasera un depósito, un asador, un portón y en la parte trasera están unas bienhechurias construidas por él que constan de un galpón, columna de cemento y metal, techo de zinc, un relleno que lo colocaron al frente del galpón, el portón que esta en la parte trasera y un depósito que se encuentra allí, en al parte de atrás.

También ratificaron que esas bienhechurias se encuentran construidas y tiene los siguientes linderos: por la parte del frente la Vaquera Grill, que se encuentra en la Avenida Vargas, a la final de esta avenida, a un lado se encuentra la Planta de Hielo Guanare, por la parte trasera el Barrio 12 de Octubre y por el otro lado las instalaciones del Pozo de Agua de Portuguesa, que este pozo queda al frente del galpón, que esta en la parte trasera que construyo el Señor F.S..

Estos linderos coinciden con los linderos aportados por los expertos que presentaron el informe de la experticia, quienes señalan que la parte de atrás que ocupa el ciudadano F.A.S.R. es una área de terreno de lo sociedad mercantil demandante, en un área de extensión de 2974, 85 mts2, y nos dan los linderos por el Norte: con las instalaciones de la Planta de Hielo Guanare, por el Sur: calle 3 del Barrio 12 de Octubre, y con instalaciones Agua de Portuguesa, por el Este: Restaurant Vaquera Grill y por el Oeste: la calle del Barrio 12 de Octubre.

Estos testigos al ser repreguntados ratificaron lo declarado en el titulo supletorio y también manifestaron que esas bienhechurias estaban construidas en un terreno que para ese momento era municipal y que esas no eran propiedad de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., sino que quien las construyo fue el señor F.S., tanto la Vaquera Grill y el galpón de la parte trasera. Este órgano jurisdiccional valora y aprecias estas declaraciones dada por estos testigos ratificantes del titulo supletorio que cursa en los folios 105 al 111 del expediente.

Al someterse el titulo supletorio antes señalado a la contradicción de la prueba por la parte contraria y al no caer los testigos en contradicción alguna, el tribunal lo valora y aprecia para demostrar que el ciudadano F.A.S.R., es el propietario de todas las mejoras y bienhechurias que se encuentran fomentadas en el Restaurant Vaquera Grill y en la parte trasera a que se contrae el titulo supletorio distinguido con el Nº 22.351 y tramitado el día 07/10/2008, y conforme a la sentencia de la Sala de Casación Civil dictada el 22/05/1987, en el caso de I.O.d.G., que estableció criterio en cuanto a que tales justificaciones para p.m. o titulo supletorio son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, el cual adquirió fe pública al pasar el examen del contradictorio de los testimonios de los ciudadanos O.T.T.P. y J.J.B., quienes comparecieron ante este órgano jurisdiccional a ratificar la declaración extrajudicial que habían rendido el día 07/10/2008, y la ratificaron por ante este órgano jurisdiccional el día 25/09/2013. Así se decide.

Promueve los testimoniales de los ciudadanos M.R.F. y R.D.M.P., venezolanos mayor de edad, suficientemente hábil y de este domicilio.

El día 12/07/2013 compareció por ante este despacho judicial la ciudadana M.R.F. (folios 3, 4 y 5 de la segunda pieza), y manifestó:

Diga la testigo, si conoce suficientemente de vista, trato y comunicación al ciudadano F.A.S.. CONTESTO: Si lo conozco. SEGUNDA: Diga la testigo, desde cuando conoce al ciudadano F.A.S.. CONTESTO; Lo conozco desde hace más de quince años. TERCERA: Diga la testigo, si tiene conocimiento, si el ciudadano F.A.S., tiene un local comercial conocido como la Vaquera Gril. CONTESTO: Si lo tiene. CUARTA; Diga la testigo, si tiene conocimiento donde esta ubicado el local comercial, La Vaquera Grill. CONTESTO: En la avenida J.M.V., al lado de la Planta de Hielo Guanare de esta ciudad de Guanare. QUINTA: Diga la testigo, porque conoce este local comercial La Vaquera Grill. CONTESTO: Porque trabajo allá. SEXTA: Diga la testigo, desde cuando labora para la Vaquera Grill. CONTESTO: Desde el 2008 hasta la presente. SEPTIMA: Diga la testigo, si desde el tiempo que lleva laborando para la Vaquera Grill, el ciudadano F.A.S., siempre ha ocupado el terreno que se encuentra detrás de la Vaquera Gril. CONTESTO: Si, desde la parte de atrás hasta el final de la pared, siempre lo ha ocupado. OCTAVA: Diga la testigo, quien realizó un galpón y una bloquera en el terreno que se encuentra situado detrás de la Vaquera Gril. CONTESTO: El señor Franklin junto con un maestro de obra llamado R.M.. NOVENA: Diga la testigo, si alguna vez observó, algún tipo de problema entre el ciudadano F.A.S. y los dueños de la planta de hielo, licorería y agencia de festejos Guanare, C.A., porque el ciudadano F.A., haber construido el galpón y la bloquera en el terreno que se encuentra situado detrás de la Vaquera Gril. CONTESTO: Jamás, los dueños de la planta de hielo siempre tuvieron pleno conocimiento de que el señor Franklin, ocupara e hiciera el galpòn y la bloquera allí, y nunca se opusieron a nada. DECIMA: Diga la testigo, si tiene conocimiento, que para el momento de que el ciudadano F.A.S., ocupa el terreno situado detrás de la Vaquera Gril, era un terreno privado o Municipal. CONTESTO: Para el momento que lo ocupa era un terreno Municipal, pues los propietarios de la Planta siempre manifestaron no tener dinero para comparlo al Concejo Municipal, y tengo entendido hasta el 2012, en el mes de diciembre. DECIMA PRIMERA: Diga la testigo, si tiene conocimiento que el señor F.A. Sulbaràn, halla ocupado por la fuerza o violencia el terreno que se encuentra situado detrás de la Vaquera Gril. CONTESTO; Jamàs, el ocupo eso con conocimiento de los dueños de la planta de hielo, nunca tuvieron ningún tipo de problemas sino hasta ahora. Es todo: Cesaron las preguntas. En este estado, el abogado Nelson Marìn Pèrez, apoderado Judicial de la parte actora, solicita el derecho de repreguntar al testigo, y concedidote como fuè lo hace de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo, quien es su patrono en el negocio donde labora conocido como la Vaquera Gril. CONTESTO: Mi patrona directa es la señora D.d.S., esposa del señor Franklin. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo, si tiene conocimiento que el sitio o terreno donde funciona la Vaquera Gril, fuè arrendado a Franklin Sulbaràn por la Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejos Guanare. CONTESTO: Si. TERCERA REPREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que a propósito de este arrendamiento que le hizo la planta de hielo al ciudadano F.S., este ùltimo valido de este arrendamiento ocupa la parte trasera del negocio Vaquera Gris. CONTESTO: No. CUARTA REPREGUNTA: Diga la testigo, quienes son los propietarios de la Planta de Hielo Guanare. COANTESTO: Have Marìn y su hermanos. QUINTA REPREGUNTA: Diga la testigo, si llego a observar documentos que describieran que la parcela ocupada por Franklin Sulbaràn eran privados o Municipales. CONTESTO: Si llegue a observar documentos que la parcela era Municipal. SEXTA REPREGUNTA: Diga la testigo, en que oficina publica pudo verificar que dichos terrenos e.M.. CONTESTO: En ninguna oficina, para el momento que se presentarà este problema había muy buenas relaciones entre el señor Franklin y la agencia de Festejos, y siempre le manifestaron que no tenian dinero para pagar al Concejo, y le mostraban los documentos que pedian, tiempo después tuvimos conocimiento de que ellos si cancelaròn, que fue para diciembre de 2012. SEPTIMA REPREGUNTA: Diga la testigo, a su juicio, ya que ha referido insistentemente un problema entre la Planta de Hielo y Franklin Sulbaràn, a que problema concretamente se refiere. CONTESTO: Al que se esta ventilando aquí, y por lo que estamos acá. OCTAVA REPREGUNTA: Diga la testigo, si puede precisar cual es el lindero este del terreno, que segùn ella es el problema que nos ocupa. CONTESTO: Perforación de Agua, propiedad de Aguas de Portuguesa, un poso que esta ahí.

El día 29/07/2013, compareció por ante este despacho el ciudadano R.D.M.P. (folios 41 y 42 de la segunda pieza), y manifestó:

Diga el testigo a que se dedica. Contesto: Maestro de construcción. Segunda. Diga el testigo si conoce al ciudadano F.A.S.. Contesto: Si lo conozco. Tercera: Diga el testigo si en su condición de maestro de obra quien realizó las bienhechurias que se encuentran situadas donde funciona el local comercial la Vaquera Grill. Contesto: mi persona pero primero antes de hacer la construcción se hizo el replante del terreno a fondo para nivelarlo. Cuarta: Diga el testigo quien realizó un galpón que se encuentra situado detrás del local comercial la Vaquera Grill. Contesto: mi persona también lo hizo como maestro de obra y también hice la estructura de herrería completa y piso de cemento. Quinta: Diga el testigo quien lo contrato a usted para realizar las bienhechurias donde funciona el local comercial la Vaquera Grill. Contesto: El señor F.S.. Sexta: Diga el testigo quien le canceló la mano de obra por la realización de las bienhechurias y el galpón que se encuentra situado detrás de la Vaquera Grill. Contesto: el señor F.S.. Séptima: Diga el testigo en que año realizó las bienhechurias, donde funciona el local comercial la Vaquera Grill. Contesto: en octubre del 2007 finalicé en el 2008 en mayo. Cesaron las preguntas. En este estado el coapoderado judicial de la parte actora solicita al Tribunal el derecho de repreguntar al testigo y concedidole como le fue lo hace de la siguiente manera: Primera Repregunta. Diga el testigo si en su condición de herrero también construyó el portón que separa la ocupación del negocio la Vaquera Grill y la parte donde dice construyó el galpón. Contesto: si ese fue el último trabajo que yo hice el portón de hierro que coloque. Segunda Repregunta: Diga el testigo por instrucciones de quién colocó ese portón de hierro y con que propósito se hizo. Contesto: a mi me contrato el señor F.S. que colocara ese portón ahí no se que propósito. Tercera Repregunta: Diga el testigo dada su condición de maestro de obra en la bienhechurias que dice que construyo que longitudes o medidas tiene el galpón ubicada en la parte trasera de la Vaquera Grill. Contesto: 650 metros cuadrados. Cuarta Repregunta: Diga el testigo como conoció al señor F.S.. Contesto: porque el me contrato para que realizara esos trabajos en el terreno donde funciona la Vaquera Grill. Quinta Repregunta: Diga el testigo si puede precisar la fecha en que realiza bienhechurias en el local donde funciona el negocio conocido como la Vaquera Grill. Contesto: en octubre del 2007 finalizo en mayo del 2008. Sexta Repregunta: Diga el testigo si en alguna oportunidad fue informado sobre alguna desavenencia con la planta de hielo Guanare en relación al terreno donde dice construyó bienhechurias. Contesto: No tengo conocimiento de relaciones con planta de hielo tengo entendido que era municipal ese terreno.

Del contenido de estas declaraciones se desprende que la misma son concordantes con las declaraciones de los testigos O.T.T.P. y J.J.B.A., pues declaran que conocen al ciudadano F.A.S.R., que tiene conocimiento que este tiene un local comercial conocido como Vaquera Grill, que el mismo esta ubicado en la Avenida J.M.V. al lado de la Planta de Hielo Guanare de esta ciudad de Guanare, que la primera de los testigo declara que conoce ese local porque trabajo allá, que el ciudadano F.A.S. siempre ha ocupado la parte de atrás hasta el final de la pared, que ese galpón y una bloquera la construyó el señor Franklin con el maestro de obra llamado R.M., que el ciudadano F.A.S., jamás tuvo problemas con los dueños de la Planta de Hielo, porque estos tuvieron pleno conocimiento de que el señor Franklin ocupara e hiciera el galpón y la bloquera y nunca se opusieron, que ese terreno en un momento era municipal, porque los propietarios de la planta siempre manifestaron no tener dinero para comprarlo, por otro lado, el testigo R.D.M. expone que fue su persona que hizo la construcción y el replanteo del terreno para nivelarlo, como también construyó como maestro de obra el galpón de la parte de atrás y toda la estructura de herrería completa, piso de cemento y que fue contratado para esa obra por el señor F.S., quien le canceló o pago por ese trabajo, lo cual lo realizaron en octubre del 2007 y lo finalizó en mayo del 2008.

El tribunal aprecia y valora estas deposiciones testimoniales que demuestra que el ciudadano F.A.S.R. fue él que construyó todas las bienhechurias que se encuentran en el local comercial denominado Vaquera Grill, y el galpón y demás mejoras donde esta funcionando la bloquera, todas estas deposiciones coinciden con el titulo supletorio evacuado el 25/09/2008, por ante este juzgado, el cual fue distinguido con el Nº 22351, también coincide con las declaraciones efectuadas por la ciudadana O.T.T.P., y el ciudadano J.J.B.A., y determina que el ciudadano F.A.S. además de propietarios de esas mejoras y bienhechurias es un poseedor legitimo y de buena fe, que goza de todos los atributos de los artículos 772, 775, 778, 779, 790 y 793 del Código Civil Venezolano. Así se decide.

Otro hecho controvertido en la presente causa, es que la parte actora aduce y alega al momento de contestar la reconvención invocando la cláusula novena del contrato de arrendamiento, en referencia a que las bienhechurias fomentadas y construidas en el caney de la Vaquera Grill son de su propiedad y que no pertenecen al ciudadano F.A.S.R..

Hemos establecido en esta sentencia que las mejoras y bienhechurias que fueron construidas en la Vaquera Grill, las cuales están conformadas según el titulo supletorio tramitado el 07/10/2008, por un local comercial para restaurant formado por un Caney de 300 Mts2 aproximadamente, construido en estructura de concreto, techo con tubos estructurales y correas omegas cubierto con cindu tejas, todas las paredes frisadas con sobado mexicano, un salón grill construido con paredes de bloques, piso de caico, un asadero construido con bloque de ladrillo y chimenea de acero inoxidable, con tres ducto para salida del humo, un mesón cubierto en caico, dos sala de cocinas empotradas en cerámica, un cuarto útil como cajas despachadora, 4 baños totalmente cubierto en cerámica y caico, un depósito, una oficina, luz eléctrica para 110, 220 y 330 voltios, sistema de agua blancas y cloacas, son propiedad del ciudadano F.A.S.R., quien arrendó fue el lote de terreno conformado por el lote de terreno por treinta y cinco (35) metros de ancho por treinta y cinco (35) metros de fondo, y en ese mismo contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare, el 10/09/2007, el arrendador demandante autorizó en forma expresa al arrendatario que dicho terreno formaba parte del lote de terreno en donde se encuentra la referida empresa, que es en el Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el cual será única y exclusivamente destinado a la construcción de un caney de madera, lo cual indica y es de lógica jurídica que para el momento en que se celebró el contrato de arrendamiento no existían estas bienhechurias conformadas por un caney de madera, y sólo le fue arrendado el lote de terreno con las medidas anteriormente señaladas.

A pesar que para la fecha en que celebró el contrato de arrendamiento la parte actora no tenía la propiedad sobre ese lote de terreno, pero posteriormente lo adquiere, según documento público protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, (folios 28 al 33) de fecha 12/10/2011, sobre el cual este órgano jurisdiccional ha hecho pronunciamiento de ley, como también ya fue apreciado el titulo supletorio distinguido con el Nº 22.351, evacuado por ante el Juzgado de Primera Instancia, Civil, Mercantil y del T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, donde aparece como solicitante la parte demandada reconviniente F.A.S.R., en el cual el día 07/10/2008, el tribunal declaró esa diligencia para asegurarle el derecho de propiedad y posesión de todas las bienhechurias anteriormente identificadas, y por ser los títulos supletorios según el artículo 937 un mecanismo para declarar y asegurar la posesión o algún derecho, debe estar sometido al control de la prueba por la otra parte, en cuanto a la información sobre los hechos que declararon los testigos, y una vez que estos han declarado crean un presunción desvirtuable de que el titular del derecho cuya tutela se pide es el promovente del justificativo, y estas determinaciones no causan cosas juzgadas, al menos que una vez que este incorporada la documental en el proceso judicial los testigos que declararon extrajudicialmente en el titulo supletorio, ratifiquen su declaración en el proceso judicial.

Tal como ocurrió en el caso de marras, donde los testigos ciudadanos O.T.T.P. y J.J.B.A., ratifiquen sus dichos y la prueba se vuelva contradictoria y controlada por la otra parte, así ocurrió en este proceso, pues los testigos declararon el 31/05/2013 (folios 183 y 184, 185 al 187) que conforme al artículo 508 del Código de procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional los apreció y valoró para demostrar que el ciudadano F.A.S.R., es el propietario de las bienhechurias de la Vaquera Grill y de la parte posterior a ésta. Así se decide.

En esta sentencia se ha determinado que la demandante reconvenida es propiedad de un lote de terreno constante de 1.200 metros cuadrados, el cual le fue arrendado al ciudadano F.A.S.R., para la construcción de un caney de madera, y todas las demás características y anexidades que conforman ese caney, también se ha establecido que sobre ese lote de terreno propiedad de la demandante, no opera la pretensión reivindicatoria por cuanto existe relaciones contractuales arrendaticias, según documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el cual quedo anotado bajo el Nº 55, tomo 131 de los Libros de autenticaciones de fecha 18/09/2007, y también se ha determinado que esas bienhechurias son propiedad de la parte demandada reconviniente, en la cual se ha ordenado una experticia complementaria del fallo, para que determine el valor económico actual de esas mejoras y bienhechurias que deberán ser pagadas o canceladas por el demandante reconvenido al demandado reconviniente. Explicándose las razones jurídicas por la cual no opera la pretensión reivindicatoria, pues existe un contrato de arrendamiento que fue objeto de resolución de contrato, por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circulito Judicial del Estado Portuguesa, el cual dictó sentencia definitivamente firme declarando con lugar la pretensión resolutoria.

En cuanto a la parte posterior trasera que también ocupa en forma legitima el demandado reconviniente, que esta conformado por un galpón aproximadamente de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2), con piso de cemento, estructura de concreto y hierro, techo de zinc, una pared aproximadamente de 30 metros, en las divisiones de las paredes hay 2 portones de hierro, 1500 m3 de relleno amarillo, piedra picada y granzón cernido, un deposito para materiales y un tanque de agua, se ha determinado en este fallo que tales bienhechurias pertenecen en propiedad a la parte demandada reconviniente, quien ocupa un lote de terreno constante de dos mil novecientos setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (2.974, 85 m2), el cual es propiedad de la parte demandante reconvenida.

Ahora bien, la pretensión reivindicatoria la puede ejercer el propietario en este caso la sociedad mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., contra el poseedor que no puede alegar un titulo jurídico como fundamento de la posesión, que en este caso, el demandado reconviniente no es propietario de ese lote de terreno porque el mismo pertenece a la demandante reconvenida, sin embargo el demandado reconviniente es propietario de las bienhechurias construidas en ese lote de terreno, por lo cual se presenta la disyuntiva entre las partes integrantes de la relación jurídica procesal, como lo es el demandante reconvenido y el demandado reconviniente son propietarios de distintos inmuebles, uno del lote de terreno objeto de reivindicación, y otro de las bienhechurias y mejoras sobre la cual pide el derecho de retención a que se contrae el artículo 793 del Código Civil Venezolano, que dispone lo siguiente:

…“Sólo al poseedor de buena fe compete el derecho de retención de los bienes por causa de mejoras realmente hechas y existentes en ellos, con tal que las haya reclamado en el juicio de reivindicación.”…

Sobre la interpretación de esta norma sustantiva para que el poseedor pueda ejercer este derecho de retención debe ser un poseedor de buena fe, y hemos determinado en este fallo, que el demandando reconviniente es un poseedor de buena fe, en virtud que la parte actora acompañó marcado con la letra “D” copia certificada emanada del Juzgado Segundo del Municipio Guanare de esta Circunscripción Judicial, donde las partes intervinientes en este juicio, suscribieron un acta (folios 34 y 35 de la primera pieza del expediente), el día 01/02/2012, donde convinieron que el ciudadano F.A.S.R. estaba ocupando la parte trasera de la Vaquera Grill por mas de dos años, donde se encuentran maquinarias y materiales para la construcción de vivienda, el cual esta siendo utilizado para la misión vivienda, que esa ocupación no es objeto de contrato de arrendamiento, y que el único responsable de todos esos materiales que ingresan y egresan es el ciudadano F.A.S.R., tal hecho constituye una confesión extrajudicial, que perjudica en este juicio al demandante reconvenido, según las reglas que hemos a.d.l.a. 1.402 y 1.403 del Código Civil Venezolano, también se concatenó esta prueba con la apreciación y valoración de los testigos que declararon en este tribunal como son los ciudadanos O.T.T.P. y J.J.B.A., quienes fueron contestes en declarar que el ciudadano F.A.S.R. estaba ocupando ese lote de terreno, donde había construido unas bienhechurias y ratificaron la declaración que rindieron en el titulo supletorio evacuado en fecha 25/09/2008, que cursan en los folios del 105 al 111 del expediente de la primera pieza del expediente.

Tales hechos evidencian que el demandado reconviniente es un poseedor de buena fe, y al tener tal condición la ley lo faculta para solicitarle al tribunal el derecho de retención de los bienes, por causa de mejoras y bienhechurias fomentadas y realizadas en el lote de terreno constante de dos mil novecientos setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (2.974, 85 m2), que es propiedad del demandante reconvenido, por lo que este órgano jurisdiccional declara procedente el derecho de retención de esas bienhechurias fomentadas por el demandado, y que se encuentra construida en el lote de terreno objeto de reivindicación, y declara con lugar la reconvención o mutua petición en referencia a que todas las mejoras y bienhechurias objeto de reivindicación son propiedad del demandado, tal como se ha demostrado con la valoración de los medios probatorios, y goza del derecho de retención, conforme al artículo 793 del Código Civil Venezolano. Así se decide.

Dirimida la propiedad de las mejoras y bienhechurias conformada por un galpón aproximadamente de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2), con piso de cemento, estructura de concreto y hierro, techo de zinc, una pared aproximadamente de 30 metros, en las divisiones de las paredes hay 2 portones de hierro, 1500 m3 de relleno amarillo, piedra picada y granzón cernido, un deposito para materiales y un tanque de agua, se ordena una experticia complementaria del fallo para que los expertos determinen el valor económico actual de esas mejoras y bienhechurias que pertenecen al demandado reconviniente donde deberán tomar en cuenta los precios que establecen los colegios de ingenieros, los cuales tienen tablas y parámetros para determinar o calcular el valor de los materiales utilizada y la mano de obra contratada para construir esas bienhechurias. Así se decide.

La parte actora promovió unas series de medios probatorios con el escrito libelar.

Promueven la prueba de informe a la Sindicatura del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, a los fines de informar al tribunal lo siguiente: si reposa en sus archivos un expediente o reclamo formulado por el ciudadano JHAVE CRISCHE M.C., en representación a la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A. Si existe o existió tramite, reclamo o petición planteada por el ciudadano F.A.S.R., tendente a obtener para si algún terreno de los ocupados por PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A. Si el ciudadano F.A.S.R., tramitó alguna autorización para proveerse de título supletorio de propiedad en terreno ocupado o propiedad de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A. En fecha 05/08/2013, el tribunal recibió respuesta de la Sindicatura del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, al respecto informo lo siguiente:

Cursa en este despacho tres (03) expedientes administrativos de un lote de terreno el cual guarda alguna relación con lo solicitado:

Cursa autorización Municipal para registrar título supletorio constante de veintiséis (26) folios útiles, solicitado por el ciudadano JHAVE CRISCHE M.C., en representación de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A.

Asimismo, cursa expediente de compra de terreno solicitado por el ciudadano JHAVE CRISCHE M.C. en representación de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A. constante de ochenta y nueve (89) folios útiles.

Finalmente cursa paralización de documento de compra-venta correspondiente a la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A. constante de cuarenta y cuatro (44) folios útiles, solicitado por el ciudadano F.A.S.R., por cuanto realizó ante esté ente Municipal el tramite, en dicha solicitud anexa copia simple del título supletorio Nº 22351, emanado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de fecha 07 de Octubre del 2008.

Sobre esta prueba de informe el tribunal la aprecia para confirmar que al ciudadano F.A.S.R., la Alcaldía del Municipio Guanare, no le otorgó autorización para la compra y venta del lote de terreno que es objeto de reivindicación, el cual fue vendido a la parte demandante sociedad mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., quien es el único y exclusivo propietario de ese lote de terreno donde están enclavadas las bienhechurias que son propiedad del ciudadano F.A.S.R..

Promueven la prueba de experticia a los fines de que los expertos designados por esté tribunal se sirvan a examinar los hechos y circunstancias técnicas necesarias y con ello producir el correspondiente informe que demuestren que el inmueble o parcela objeto de la presente acción Reinvidicatoria, es en efecto el mismo que hoy forma parte del inmueble ocupado por la demandada en este juicio. El cual en fecha 25/07/2013, folios (10 al 33) de la segunda pieza, compareció ante este tribunal el experto ciudadano Romaye Díaz, identificado en autos a los fines de exponer en su carácter de experto designado por este tribunal en el presente expediente, consignando en esté acto informe de experticia firmado también por los expertos C.V. y C.C., constante de 24 folios.

El tribunal aprecia y valora esta experticia para demostrar cual es el área que posee el demandado F.A.S.R., como también la identificación de los linderos tanto de la Vaquera Grill, como de la parte posterior de esta Vaquera, en la cual esta sentencia se ha determinado los efectos y consecuencias, tanto la propiedad del terreno como la propiedad de las bienhechurias.

El apoderado judicial de la parte demandada, solicitó a este tribunal de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, inspección judicial al sitio o terreno objeto de esta reivindicación. La cual se realizó en fecha 26/07/2013, y a su vez en fecha 01/08/2013, compareció ante esté tribunal el ciudadano M.E.R.D., designado como fotográfico por y consigna veinte (20), exposiciones fotográficas tomadas en el sitio donde se llevo acabo la inspección.

Que el tribunal aprecia y valora para determinar la existencia de la Vaquera Grill y que en la parte posterior se encuentra construido un galpón aproximadamente de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2), con piso de cemento y otras mejoras, que también se encuentra una pared aproximadamente de 30 metros en las divisiones de las paredes hay dos portones de hierro, que el terreno esta rellenado con piedra picada y granzón cernido, ahí la existencia de una bomba de agua, y que en la parte posterior de la bloquera estaba una pared derribada o tumbada. Esta inspección judicial coincide con las mejoras y bienhechurias a que los testigos que declararon por ante este tribunal hicieron referencia y también coincide con la experticia que presentaron los expertos en cuanto a esas bienhechurias que el tribunal aprecia para demostrar estos hechos.

Por las consideraciones anteriores este órgano jurisdiccional declara que el demandante reconvenido sociedad mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., es propietario del lote de terreno constante de un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2), donde están construidas las mejoras y bienhechurias de la Vaquera Grill, y cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: Instalaciones de la Planta de Hielo Guanare; Sur: Calle 3 del Barrio 12 de Octubre; Este: Avenida J.M.V. y Oeste: Terreno de la Planta de Hielo Guanare, y ubicada en la ciudad de Guanare en la avenida J.M.V. a cierta distancia del Terminal, y también es propietario de un lote de terreno constante de dos mil novecientos setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (2.974, 85 m2), cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: Una línea quebrada de 128,85 metros lineales que va desde el lindero Este (que es su frente) hasta el lindero oeste, que separa la parcela ocupada por la firma “La Vaquera Grill” con las instalaciones de la Planta de Hielo Guanare; Sur: Una línea quebrada con una longitud de 121,16 metros lineales que corresponden a 46,77 metros lineales con las instalaciones de Aguas de Portuguesa, 39,39 metros lineales que linda con la calle 03 del Barrio 12 de Octubre y 35,00 metros lineales que lindan con el área de las instalaciones de la firma comercial “La Vaquera Grill”; Este: Una línea con una longitud de 35,00 metros lineales que separan las instalaciones de la firma comercial “Vaquera Grill” y 4,42 metros lineales que linda con la avenida J.M.V. y Oeste: Una línea con una longitud de 39.34 metros lineales, comunicando esta pared con la calle numero Nº 5 del Barrio 12 de Octubre.

Que en este fallo sobre el lote o área de terreno de un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2), donde funciona la Vaquera Grill, no es procedente la pretensión reivindicatoria, por cuanto las mejoras y bienhechurias, pertenecen al demandado reconviniente F.A.S.R., y sobre este lote de terreno existe una relación arrendaticia, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 10/09/2007, que rige ese tipo de relaciones según la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y que por notoriedad judicial este órgano jurisdiccional tiene conocimiento que por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito, hay una decisión referida a la resolución de contrato de arrendamiento recaído sobre el lote de terreno, más no sobre las bienhechurias, porque éstas no son propiedad del demandante, y además en este juicio se estableció que se practicara una experticia complementaria del fallo, para determinar el valor actual de esas mejoras y bienhechurias, que el demandante reconvenido debe cancelar o pagar al demandado reconveniente.

En cuanto a las mejoras y bienhechurias propiedad del demandado reconviniente que se encuentran construidas en el lote de terreno constante de dos mil novecientos setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (2.974, 85 m2), propiedad del demandante reconvenido, también se ordenó realizar una experticia complementaria del fallo, para determinar el valor actual de esas mejoras y bienhechurias que pertenecen al demandado reconviniente, quien es además un poseedor de buena fe que se ha determinado según los medios probatorios suficientemente apreciados y a.y.q.g.d. derecho a retención de los bienes por causa de mejoras realizadas en ese lote de terreno, que si bien es cierto, el demandante reconvenido es propietario del lote de terreno, y tiene derecho de reivindicarlo, por tener titulo de propiedad y documento público protocolizado, pero el demandado reconviniente tiene la condición o cualidad de propietario de las bienhechurias, y lo más lógico y procedente es que el demandante reconvenido pague el valor de éstas, y una vez que se realice la experticia determinando cuál es el valor actual de esas bienhechurias, el demandante reconvenido debe cancelarla y una vez cancelada esas bienhechurias debe entregar el demandado reconviniente el lote de terreno que es propiedad del demandante reconvenido. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley DECLARA:

1) SIN LUGAR la pretensión reivindicatoria ejercida por la SOCIEDAD MERCANTIL “PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., quien es propietario del lote de terreno constante de un mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2), pero no es propietario de las mejoras y bienhechurias consistentes un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un deposito, dos baños, para la comercialización o venta de carne en vara, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Instalaciones de la Planta de Hielo Guanare, Sur: Calle 03 del Barrio 12 de Octubre. Este: Avenida J.M.V. y Oeste: Terreno de la Planta de Hielo Guanare; las cuales les pertenecen al demandado reconviniente F.A.S.R., y sobre ese lote de terreno existe una relación contractual, según contrato de arrendamiento celebrado el 10/09/2007, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare del Estado Portuguesa, y al existir relación contractual no es procedente la pretensión reivindicatoria sobre ese lote de terreno, porque la misma debe regirse por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

2) CON LUGAR la pretensión reivindicatoria sobre el lote de terreno constante de dos mil novecientos setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (2.974, 85 m2), el cual es propiedad de la demandante convenida SOCIEDAD MERCANTIL “PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., y cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: Una línea quebrada de 128,85 metros lineales que va desde el lindero Este (que es su frente) hasta el lindero oeste, que separa la parcela ocupada por la firma “La Vaquera Grill” con las instalaciones de la Planta de Hielo Guanare; Sur: Una línea quebrada con una longitud de 121,16 metros lineales que corresponden a 46,77 metros lineales con las instalaciones de Aguas de Portuguesa, 39,39 metros lineales que linda con la calle 03 del Barrio 12 de Octubre y 35,00 metros lineales que lindan con el área de las instalaciones de la firma comercial “La Vaquera Grill”; Este: Una línea con una longitud de 35,00 metros lineales que separan las instalaciones de la firma comercial “Vaquera Grill” y 4,42 metros lineales que linda con la avenida J.M.V. y Oeste: Una línea con una longitud de 39.34 metros lineales, comunicando esta pared con la calle numero Nº 5 del Barrio 12 de Octubre.

3) SIN LUGAR la pretensión reivindicatoria sobre las mejoras y bienhechurias que se encuentran construidas en el lote de terreno constante dos mil novecientos setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (2.974, 85 m2), porque las mismas pertenecen en plena propiedad a la parte demandada reconviniente, bienhechurias que consisten en un galpón de aproximadamente de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2), con piso de cemento, estructura de concreto y hierro, techo de zinc, una pared aproximadamente de 30 metros, en las divisiones de las paredes hay 2 portones de hierro, 1500 m3 de relleno amarillo, piedra picada y granzón cernido, un deposito para materiales y un tanque de agua; y sobre la cual se ha ordenado una experticia complementaria del fallo para determinar el valor actual que debe cancelar o pagar el demandante reconvenido quien tiene derecho de preferencia por ser propietario del lote de terreno, bienhechurias que serán canceladas a favor del demandado reconviniente, quien tiene el derecho de retención conforme al artículo 793 del Código Civil Venezolano.

4) CON LUGAR la reconvención ejercida por el demandado F.A.S.R., contra SOCIEDAD MERCANTIL “PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., en virtud de que el primero de los nombrados es propietario de las mejoras bienhechurias construidas en la Vaquera Grill, consistentes en un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un deposito, dos baños, para la comercialización o venta de carne en vara, y es propietario de las bienhechurias construidas en la parte de atrás de la Vaquera Grill, las cuales consisten en un galpón de aproximadamente de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2), con piso de cemento, estructura de concreto y hierro, techo de zinc, una pared aproximadamente de 30 metros, en las divisiones de las paredes hay 2 portones de hierro, 1500 m3 de relleno amarillo, piedra picada y granzón cernido, un deposito para materiales y un tanque de agua; y quien goza del derecho de retención por ser propietario y poseedor de buena fe, conforme al artículo 793 del Código Civil Venezolano.

5) SE ORDENA UNA EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO para determinar el valor de las siguientes bienhechurias: a) Las construidas en la Vaquera Grill, consistentes en un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un deposito, dos baños, para la comercialización o venta de carne en vara, y b) las bienhechurias construidas en la parte de atrás de la Vaquera Grill, las cuales consisten en un galpón de aproximadamente de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 m2), con piso de cemento, estructura de concreto y hierro, techo de zinc, una pared aproximadamente de 30 metros, en las divisiones de las paredes hay 2 portones de hierro, 1500 m3 de relleno amarillo, piedra picada y granzón cernido, un deposito para materiales y un tanque de agua; y deberán tomar en cuenta los precios y costos que establecen los colegios de ingenieros, quienes tienen tablas y parámetros para calcular el valor actual de los materiales utilizados y de la mano de obra utilizada y contratada para construir esas bienhechurias y mejoras antes identificadas.

En cuanto a la pretensión de reivindicación ejercida por la SOCIEDAD MERCANTIL PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., no hay condenatoria en costas procesales, en virtud que no hubo vencimiento total, pues ésta es sólo propietaria del lote de terreno, y no es propietaria de las mejoras y bienhechurias que están construidas y fomentadas en ese lote de terreno.

Se condena en costas procesales a la SOCIEDAD MERCANTIL “PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., por haber resultado totalmente vencida en la reconvención que ejerció la parte demandada reconviniente ciudadano F.A.S.R., quien es propietario de las identificadas mejoras y bienhechurias y tiene el derecho de retención.

Se ordena notificar a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el presente fallo fue publicado fuera del lapso legal.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En Guanare, a los Veintiun días del mes de Febrero del año Dos Mil Catorce (21/02/2.014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

El Juez;

Abg. R.R.M.

La Secretaria,

Abg. J.U..

En la misma fecha se dictó y publicó siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

Conste,