Decisión nº 51.893 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 30 de Noviembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTES: E.C.C.I.d.O., M.A.C.I.d.P. e I.M.C.I., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.538.194, V-9.539.432 y V-10.987.080 todas de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES: E.D.N.A., E.D.N.P., R.G.R.L., MARGARITA ARAGONES DELL`ORSO Y L.E.P.N., Inscritos en el Instituto de Precisión Social del Abogado bajo los Nros. 14.006, 110.921, 48.867, 106.029 y 125.261, todos de este domicilio.

DEMANDADO: Sociedad Mercantil PULISERVICIOS, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 04 de septiembre de 1997, quedando anotada bajo el número 45, tomo 96-A; representantes legales ciudadanos: V.J.G.S. y/o T.V.d.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.971.445 y V-3.663.168, ambos de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: A.M.L. y J.G.B.M., Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.19.186 y 39.844 ambos de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: No. 51.893

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

Se inicia el proceso mediante demanda interpuesta en fecha 10 de diciembre de 2007, por los abogados E.N.A. y L.P.N., apoderados judiciales de las ciudadanas E.C.C.I.d.O., M.A.C.I.D.P. e I.M.C., por cumplimiento de contrato de arrendamiento contra la Sociedad Mercantil PULISERVICIOS, C.A.

En el libelo de la demanda alegan los siguientes hechos:

Que en fecha 1º de diciembre de 2003 las demandantes suscribieron un contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, con la Sociedad Mercantil Puliservicios C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 04 de septiembre de 1997, bajo el número 45, tomo 96-A.

Que dicho contrato se otorgó en relación con un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el número cívico 152-568, ubicado en la Avenida B.N. de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo.

Que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, una causa en la cual litigan las partes con ocasión del mismo contrato y bien arrendado, pero con motivo de una causal distinta.

Que durante el contrato se produjo el incumplimiento de algunas obligaciones por parte de la arrendataria, y algunas actividades del sector público municipal que afectaron la utilización del referido inmueble, lo cual tuvo como consecuencia que las demandantes pretendieran la resolución del contrato, y que por ello en la actualidad en dicho Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, cursa la referida demanda, en estado de sentencia a la fecha, el cual es por falta de pago de cánones arrendaticios y construcción de bienhechurías en el inmueble sin la debida autorización.

Que en cumplimiento de cláusula segunda procedieron en fecha 29 de junio de 2005 a notificar a la arrendataria, mediante telegrama con acuse de recibo, su intención de no prorrogar el contrato que afirman venció el 31 de noviembre de 2005.

Que enviaron un nuevo telegrama a la arrendataria, en fecha 9 de noviembre de 2007, en el cual le reiteran que el vencimiento del lapso de la prórroga legal se produciría el día 1º de diciembre de 2007; y que, en consecuencia, en esa misma fecha debería haber entregado el inmueble libre de personas, animales y bienes muebles.

Que la inquilina ha incumplido su obligación de entregar el inmueble en las condiciones estipuladas en la Cláusula Segunda del convenio, no ha hecho entrega del inmueble arrendado, ni ha dado evidencias de querer dar cumplimento a su obligación contractual; muy por el contrario, se hace evidente su voluntad de permanecer en el inmueble sin razón legal o contractual alguna que justifique dicha conducta.

Alegan la aplicabilidad de los artículos 1.167 del Código Civil y 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Demandan el cumplimiento al contrato de arrendamiento del inmueble por vencimiento del término de duración del convenio celebrado entre las partes y que se les devuelva el bien arrendado totalmente desocupado y solvente de agua, luz, aseo y demás servicios y en el buen estado en que lo recibió.

Estiman la demanda en la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00).

En fecha 22 de enero de 2008 se dio entrada al expediente y se admitió mediante auto de fecha 19 de febrero de 2008, en el cual se emplaza a la sociedad mercantil Puliservicios C.A., en la persona de sus representantes V.J.G.S. y/o T.V.D.G., para que comparezcan al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda.

En fecha 17 de marzo de 2008 el alguacil del Tribunal informa que no puedo practicar la citación de la demandada de autos ya que no se encontraban ninguno de los representantes legales.

Mediante diligencia de fecha 26 de marzo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora solicita la citación por carteles de la demandada.

Por auto de fecha 02 de abril de 2008, se acuerda la citación por carteles de la demandada de autos de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2008 comparecen lo representantes legales de la demandada y confieren poder apud acta a los Abogados A.M.L. y J.G.B.M..

El día 30 de abril de 2008 los apoderados judiciales de la demandada dieron contestación a la demanda, la cual plantearon en los siguientes términos:

- Rechazan la cuantía de la demanda por exagerada.

De las cuestiones Previas:

- Oponen las cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por litispendencia por cuanto por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, según expediente Nº 984 cursa demanda en la cual la demandante son las arrendadoras, ciudadanas E.C.C.I.d.O., M.A.C.I.D.P. e I.M.C., la parte demandada es Puliservicios C.A., la acción deriva del mismo instrumento o título: el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de diciembre de 2003, el objeto del contrato es el mismo, un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el Nº 152-568, ubicado en la avenida B.N. de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, al cual se le identificó con la letra “A”. Respecto a la causa, indican que la demanda que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, según expediente Nº 984, la causa es la resolución del contrato de arrendamiento, por lo que es contrario a derecho pedir posteriormente y mediante le presente juicio el cumplimiento del contrato, cuando previamente se ha solicitado su resolución, a menos que hubiese desistimiento de aquel juicio con el consentimiento de la parte demandada, lo cual no ha ocurrido, por lo que debe decretarse la extinción del presente juicio.

- Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, porque el asunto debe acumularse a otro proceso por razones de conexión o continencia. Alegan que la causa que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, según expediente Nº 984 y la presente, en ambas las partes son la misma, la acción deriva del mismo instrumento, el objeto del contrato es el mismo, por lo que resulta evidente que la presente causa tiene conexión con aquella. Por lo que solicita se declare con lugar la conexión y se remita el expediente al Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.

- Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse acompañando con el libelo de demanda los instrumentos en que se fundamenta la pretensión y de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido. Por cuanto la actora no acompañó el original del documento privado que contiene el contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de diciembre de 2003, por lo que no ha podido ejercer el recurso de impugnación, desconocimiento o tacha del instrumento privado que no le ha sido opuesto.

- Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que de conformidad con lo alegado por la actora la prórroga legal, en caso de existir, se cumpliría en fecha 01 de diciembre de 2008.

- Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, por existir una condición o plazo pendiente. Alega que el término de duración del contrato era de un periodo de seis meses, a partir del 01 de diciembre de 2003, prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no querer prorrogar dicho contrato. Que la notificación de no prorroga debe ser efectuada por lo menos con noventa días antes de su vencimiento. Que vencido el término original del contrato, se prorrogó sucesivamente hasta el día 01 de diciembre de 2006, ya que su representada no recibió ninguna notificación de no prorroga. Alega que la notificación efectuada en fecha 29 de junio de 2005 es extemporánea, ya que debía efectuarse con por lo menos noventa días de anticipación y no 28 días después de su renovación y debía hacerse personalmente y no mediante telegrama, por cuanto así quedó establecido en el contrato; por lo que el contrato se renovó hasta el día 01 de diciembre de 2006 y posterior a esa fecha la actora no manifestó por los medios contractuales su deseo de no prorrogar por lo que el contrato está en plena vigencia, mal podría alegar la actora que envió un telegrama en fecha 9 de noviembre de 2007, reiterando el vencimiento de la supuesta prórroga legal. Por lo que existe una condición que es la manifestación de las arrendadoras de no continuar con la relación contractual arrendaticia, como lo dispone la cláusula segunda del contrato e igualmente un plazo pendiente que comenzará a correr cuando se cumpla con esa condición.

En la contestación al fondo:

- Admiten como cierto la relación contractual arrendaticia con las demandantes y por el inmueble identificado en la demanda.

- Niega que la relación contractual se haya iniciado el 01 de diciembre de 2003, sino en fecha 01 de octubre de 1999 cuando se suscribió el primer contrato de arrendamiento, posterior fue suscrito el segundo contrato en fecha 01 de abril de 2000; en fecha 01 de octubre de 2000 el tercer contrato; en fecha 01 de abril de 2001 fue suscrito el cuarto contrato; en fecha 01 de octubre de 2001 fue firmado el quinto contrato y sorpresivamente en fecha 01 de diciembre de 2003 estando en vigencia la prórroga del contrato de fecha 01 de octubre de 2001 se les obliga a suscribir un nuevo contrato, que es el que se encuentra en vigencia, no aumentando el canon de arrendamiento pero si el lapso para notificar la no prórroga del contrato.

- Rechazan haber sido notificados en fecha 29 de junio de 2005 sobre la no renovación del contrato, alegando que la misma es extemporánea ya que debía hacerse con por lo menos noventa días antes de su vencimiento y no 28 días después de su renovación y que la misma ha debido hacerse personalmente, ya que en el contrato las partes no dejaron establecida la notificación mediante telegrama, ni mediante aviso de prensa.

- Rechazan que en fecha 01 de diciembre de 2007 se haya cumplido el lapso de prorroga legal y que en esa misma fecha hayan debido entregar el inmueble libre de personas, animales y bienes muebles. Desconocen e impugnan el contenido de los recibos mandados de Ipostel acompañados a la demanda marcados “C”, “D” y “E”, por cuanto no fueron recibidos por Puliservicios C.A., a través de sus representantes legales, ni firmados por ellos, además el contrato no contempla notificación alguna mediante telegrama con acuse de recibo. Que no podían manifestar voluntad de no prorrogar porque estaba en curso una demanda por resolución del contrato. Alegan que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado por cuanto las demandantes esperaron dos años y cinco meses para ratificar el telegrama de fecha 29 de junio de 2005 y la demandada quedó en posesión del inmueble sin oposición de las arrendadoras

Mediante escrito presentado en fecha 06 de mayo de 2008 la parte demandante rechazó las cuestiones previas opuestas por la demandada.

II

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Quedan como hechos admitidos:

- La relación contractual arrendaticia suscrita por las partes litigantes y cuyo objeto lo constituye un Local Comercial, distinguido con la letra “A” que forma parte del inmueble Nro.152-568, ubicado en la avenida B.N. de esta ciudad de V.d.E.C..

- Que se suscribió el último contrato de arrendamiento en fecha 01 de diciembre de 2.003 y que se aumentó a noventa (90) días el lapso mínimo para la notificación de no prorroga.

Quedan como hechos controvertidos:

- El inicio de la relación contractual.

- La falta de notificación de que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado.

- El cumplimiento del lapso de la prorroga legal.

- La entrega del inmueble dado al vencimiento del término de duración del convenio celebrado.

III

ANÁLISIS PROBATORIO

Pruebas de la parte demandante:

Con la demanda:

- Marcado con la letra “A” Poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de V.d.E.C., en fecha 07 de diciembre de 2007, bajo el Nro.37, Tomo 279. Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le confiere pleno valor probatorio al presente instrumento y el mismo no fue impugnado por la parte accionada y al efecto observa que la representación conferida por dicho instrumento no se encuentra siendo un punto controvertido en la presente causa.

- Marcado con la letra “B” Copia del contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes. El Tribunal le confiere valor probatorio conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada.

- Marcados con la letra “B1 y B2” recibos de pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre 2005 y enero 2006 por el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Este Tribunal observa que los recibos emanan de la parte actora, y en razón que ninguna persona puede constituir prueba con su sola manifestación de voluntad, así mismo nada aportan al presente proceso ya que el pago de los cánones de arrendamiento no es un punto controvertido en la presente demanda, por lo tanto, se desechan.

- Marcado con la letra “C” Historial de facturación de la compañía de servicio de agua Hidrológica del Centro correspondiente al inmueble objeto del contrato. Por cuanto se observa que la presente documental nada aportan a la presente causa la misma se desecha.

- Marcado con la letra “D” documento de propiedad del inmueble. Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le confiere pleno valor probatorio por tratarse de un instrumento público y el mismo no fue impugnado por la parte accionada, sin embargo, con dicho instrumento se prueba la propiedad del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, sin embargo la propiedad no es un punto controvertido en la presente causa.

- Marcado con la letra “D” Carta dirigida a las accionantes del Instituto Postal Telegráfico informando de la entrega del telegrama enviado por la mismas. Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le confiere valor probatorio por tratarse de un instrumento público administrativo y del cual se evidencia lo siguiente: “...Referente a su telegrama CBXAE3122 URG PC de fecha 09/11 a V.G.T.V. fue debidamente entregado firma R.A. CI 14.223.833 Hora 0900 AM…”

Con las pruebas:

- Promovió el mérito favorable de los autos.

Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro M.T., el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.

- Promovió legajo de copias certificadas del expediente signado con el Nº 984 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial. Este instrumento al no ser impugnado adquiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que la pretensión de las demandantes en aquella causa es la resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones contractuales, entre ellos la falta de pago de cánones insolutos; la notificación efectuada a la demandada en fecha 29 de junio de 2005 y de su intención de no renovar el contrato de arrendamiento.

Parte demandada:

El mérito favorable de los autos y documentales contentivas de copias certificadas del expediente Nº 984. Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro M.T., el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Punto Previo

Rechazo de la cuantía

En cuanto al rechazo de la cuantía formulada por la demandada, por considerarla exagerada, invocando el contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, éste establece claramente el supuesto de hecho en el cual se aplicaría la sumatoria de los cánones de arrendamiento, como lo es cuando se demanda la validez o continuación de un contrato de arrendamiento; y, este supuesto, no es el caso que nos ocupa, por cuanto en este lo que se discute es el cumplimiento del contrato por vencimiento de su término, específicamente el de la prórroga legal concedida de pleno derecho por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, lo relativo a la estimación de la cuantía de la demanda en casos distintos a los en que se discute la validez o continuación de un contrato arrendaticio, como ocurre en este caso, se rige por el artículo 38 eiusdem, y así se decide.

Cuestiones Previas:

El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios impone la concentración de todas las cuestiones previas para ser resueltas en la sentencia definitiva, por lo tanto este tribunal procede a pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas, a cuyos fines procederá a decidirlas conforme al orden en el cual fueron alegadas.

La cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil por LITISPENDENCIA. En tal sentido procederemos a revisar el concepto de litispendencia, a los fines de encuadrar los supuestos de hechos alegados; así tenemos que en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de octubre de 2006 caso I.E.B.A., se estableció lo siguiente:

… esta Sala estima conveniente referirse al artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente:

Artículo 61: Cuando una misma causa se haya promovido ante dos autoridades judiciales igualmente competentes, el Tribunal que haya citado posteriormente, a solicitud de parte y aun de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, declarará la litispendencia y ordenará el archivo del expediente, quedando extinguida la causa.

Si las causas idénticas han sido promovidas ante el mismo Tribunal, la declaratoria de litispendencia pronunciada por éste, producirá la extinción de la causa en la cual no se haya citado al demandado o haya sido citado con posterioridad

.

Pudiendo desprenderse de la norma transcrita, el establecimiento de la figura jurídica denominada litispendencia, que se encuentra referida a aquellas causas que tienen en común los tres elementos identificadores a saber: sujetos, objeto y título o causa petendi, por lo que, al ser advertida (la litispendencia) no se refiere a dos o más causas idénticas, sino de una misma causa presentada varias veces ante autoridades judiciales igualmente competentes. De esta forma, al ser declarada esta figura por el tribunal que la previno bien sea de oficio o a solicitud de parte, el efecto jurídico de la misma conduce a la extinción de una de las causas, con el propósito de evitar que se produzcan fallos contradictorios al momento de resolver un mismo juicio…”

Por lo que, para que exista litispendencia debemos estar en presencia no sólo de igualdad de causas, es decir, sujetos, objeto y título o causa petendi, sino de una misma causa presentada varias veces ante autoridades judiciales igualmente competentes. Al caso que nos ocupa, nos encontramos con que efectivamente y así lo han convenido las partes por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial y bajo el Nº 984 de la nomenclatura llevada por dicho tribunal las partes que en esta causa contienden, han discutido en un proceso con ocasión de la relación contractual que les une; por lo que existe identidad de sujetos, y de título, observando este tribunal que el objeto no es el mismo; ya que en aquel se pretende la resolución del contrato de arrendamiento y en el que se decide el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal; siendo el caso que el objeto que se requiere debe ser idéntico es el de la pretensión, por lo que no se ha configurado la litispendencia establecida en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

La cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento por cuanto la presente causa debe acumularse a otro proceso por razones de conexión o continencia. Se observa que la demandada ha alegado la conexión como causa de acumulación; así se comprueba cuando señala “…por lo que es evidente Ciudadano Juez, que la presente causa tiene conexión con la causa pendiente en el referido Juzgado Segundo de los Municipios…” (folio 101), con fundamento a la identidad de partes, causa y objeto. Con relación a tal consideración nos remitiremos a lo establecido anteriormente, en cuanto a que efectivamente ha quedado probada la existencia de igualdad de partes y título; pero es distinto el objeto de la pretensión.

Ahora bien, según lo previsto en el ordinal 2º del artículo 52 eiusdem existe conexión cuando haya identidad de personas y título, aunque el objeto sea distinto, por lo que en principio debería declararse la conexión de causas; pero el artículo 81 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 5º prohíbe expresamente la acumulación cuando en uno de los procesos que deban acumularse estuviere vencido el lapso de promoción de pruebas y al caso las partes han convenido que la causa que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial se encuentra en etapa de sentencia; por lo obviamente ya venció el lapso de promoción de pruebas. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa de conexión y así se decide.

La cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no haberse acompañado al libelo de la demanda los instrumentos en que se fundamenta la pretensión y de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido. En relación al documento fundamental que debe acompañarse al libelo de la demanda el artículo 340, ordinal 6º eiusdem establece que es aquel del cual se deriva inmediatamente el derecho deducido, es decir, es aquel que necesariamente consta en un documento; así la acción cambiaria requiere se acompañe la letra de cambio, la ejecución de hipoteca que se acompañe el documento donde consta la hipoteca cuya ejecución se pretende; pero en el caso que nos ocupa no existe un documento del cual se derive inmediatamente el derecho deducido; es decir, la comprobación de la existencia de la relación contractual –por demás convenida por las partes- no requiere de un documento, si fuere así imaginemos por un momento cómo se probarían los contratos de arrendamiento verbales. Es por ello que la ley no exige que el contrato de arrendamiento sea acompañado en original con la demanda; por lo cual no existe documento fundamental en este proceso concreto, en el cual el contrato escrito invocado es un elemento que puede ser promovido según la naturaleza del documento mismo y en la oportunidad en que, por pertenecer a uno de ellos, públicos o privados, se deba hacer, so pena que se considere la promoción extemporánea de la prueba. Así se decide.

Igualmente, se comprueba de autos que la demandada no sólo admite la existencia de la relación arrendaticia, sino incluso su contenido, a cuyos fines acompaña en copia certificada, la cual igualmente fue acompañada por la actora con la demanda y las cuales según las consideraciones de este tribunal tienen pleno valor probatorio y que comprueba la existencia del contrato y su contenido.

La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil de prohibición legal de admitir la acción propuesta. Alega la demandada que el artículo 41 del la Ley de arrendamientos Inmobiliarios prohíbe expresamente intentar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término ya que el contrato de arrendamiento está vigente. Observa este juzgador que tal defensa ha sido opuesta como defensa de fondo, es decir, la vigencia del contrato por ausencia de notificación, por lo que se procederá a decidir conjuntamente ambos alegatos o defensas en la oportunidad de decidir las de fondo.

La cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por existir una condición y un plazo pendiente. En tal sentido se reiteran las consideraciones establecidas en el párrafo anterior y se decidirá conjuntamente con los alegatos y las defensas de fondo.

DEL FONDO DE LA CAUSA.

PRIMERO

La acción de cumplimiento de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los

En este mismo orden de ideas el artículo 1.167 del Código Civil claramente establece la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución (ya que ambas acciones se encuentran previstos en la misma norma), debe “reclamar judicialmente”.

En tal sentido, el incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.

SEGUNDO

Afirma la demandante que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de diciembre de 2003, lo cual fue negado por la demandada quien alegó que la relación se inició en fecha 01 de octubre de 1999. Siendo éste un hecho controvertido le correspondía la parte que alegó el hecho demostrarlo.

La carga de la prueba de las partes en el sistema venezolano rige lo dispuesto en los artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, como es lógico el actor debe probar los hechos en que funde su pretensión y el demandado tiene la carga de probar los hechos en que fundamenta su excepción o defensa, es decir, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, todo ello recogido en la máxima latina “onus probando incumbit ei quit asserit”, (la carga de la prueba incumbe al que la afirma).

Al caso, la parte demandada con la finalidad de comprobar la existencia de la relación contractual desde la fecha indicada acompañó copia fotostática certificada del expediente que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial expediente Nº 984, en el cual según afirmó constan los documentos que comprueban dicha relación arrendaticia desde la fecha señalada por ella. Tales documentos no son públicos, ni reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, que son aquellos que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil les confiere la posibilidad de acompañarse en copia simple y la certificación del tribunal de tales documentos no le otorga tal carácter.

Sin embargo, al haber sido opuestos en un juicio en el cual litigan las mismas partes y por cuanto la parte demandante no los impugnó, este tribunal los valora como una prueba trasladada y cuyo original consta en el expediente que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial expediente Nº 984. En consecuencia, este tribunal declara que la relación arrendaticia se inició el día 01 de octubre de 1999 al haber quedado probada la existencia de una relación contractual desde la fecha antes establecida y así se decide.

Alega la actora que en fecha 29 de junio de 2005 procedieron a notificar a la arrendataria de su decisión de no prorrogar el contrato que venció el 31 de noviembre de 2005 y que prueba de ello es la copia de recepción de IPOSTEL que consta en el legajo de copias certificadas del expediente 984 y que fueran promovidas por la actora.

Tal probanza es un documento público administrativo, el cual tiene como característica que hace plena fe de los hechos establecidos por el funcionario público actuando dentro de su competencia, pero puede ser impugnado y desvirtuado con cualquier medio probatorio. Siendo el caso, que la copia certificada contiene dicho documento, el cual formó parte del debate probatorio en el expediente que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial expediente Nº 984, por lo que este tribunal lo valora como una prueba trasladada; y el cual a pesar de haber sido impugnado por la demandada, ésta no trajo a los autos ningún medio probatorio que compruebe que dicho documento sea falso o los hechos en él contenidos lo sean. La prueba en análisis demuestra que en fecha 29 de junio de 2005 fue recibido por el ciudadano E.G. comunicación dirigida por las arrendadoras, mediante la cual notificaban la intención de no prorrogar el contrato. Quedando por establecer si dicha notificación surtió efectos legales, por cuanto alega la demandada que tal notificación debía hacerse personalmente a la arrendataria. Y así se establece.

En cuanto a la validez de la notificación efectuada y cuyo documento se analizó anteriormente, quien juzga hace las siguientes consideraciones: es un hecho convenido que la notificación fue enviada, discutiendo solamente los dos puntos relativos a la temporalidad de la notificación y si podía hacerse mediante telegrama con acuse de recibo o si era necesario la notificación personal de la arrendataria en la persona de su representante legal.

El contrato de arrendamiento acompañado por la parte actora y convenido por las partes en cuanto a su existencia, fecha y contenido en su cláusula segunda prevé la oportunidad para que una cualquiera de las partes manifieste a la otra de su intención de no prorrogar el contrato, el cual se vencía cada seis meses, prorrogándose automáticamente, salvo que hubiere notificación.

En tal sentido establece la cláusula que debía hacerse esa “…prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no querer prorrogar dicho contrato, por lo menos con 90 días antes de su vencimiento...”

Alega la demandada que la notificación efectuada en fecha 29 de junio de 2005, entre otras defensas es extemporánea ya que se hizo apenas habían transcurrido 28 días de haberse renovado el contrato.

En tal sentido, quien juzga considera que desde el punto de vista temporal la notificación efectuada en fecha 25 de junio de 2005 es válida, ya que la norma contractual lo que requiere es que se haga con no menos, o al menos, con noventa días de anticipación al vencimiento del lapso, es decir, lo que no puede es hacerse la notificación en un período menor a noventa días, pero el mayor a este tiempo no fue limitado, por lo cual celebrado el contrato al día siguiente ya es tiempo hábil para la manifestación de la voluntad de no prorrogar.

Es el caso que se juzga se notificó con un período previo al vencimiento del lapso mayor de noventa días, y en consecuencia es temporal y valida la manifestación de la voluntad en tal sentido. Así se decide.

En cuanto a la obligación del arrendador de notificar sólo personalmente en la persona de los representantes legales de la empresa arrendataria, este tribunal procede a analizar el contenido del contrato de marras.

En el mismo nada establecieron las partes de manera expresa en el acuerdo de voluntades; no señalaron expresamente la manera de practicar las notificaciones a que hubiere lugar con motivo de la relación arrendaticia; por lo que este juzgador considera que no se requiere que la notificación sea realizada exclusivamente de manera personal y observa que la misma se practicó en el inmueble arrendado, lo cual no ha sido negado por las partes, fue recibida por una persona, quien ha quedado probado con la copia del acta levantada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial expediente Nº 984, la cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, ya que se trata de un documento público y no fue impugnada por la parte demandada; de ella se comprueba que la notificación fue recibida por la misma persona quien en dicha acta se identificó como empleado de la demandada.

En este sentido, en fecha 30 de enero de 2009, bajo ponencia del magistrado Pedro Rondón Haaz, caso R.A.V.D., la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, estableció lo siguiente:

Ahora bien, respecto a la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que el arrendatario negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que él no recibió personalmente sino, por el contrario, aparece como recibido por una persona inexistente, circunstancia que -a su decir- no fue estimada por el juez de la causa, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio.

Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió al arrendatario con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, tal como consta a los folios 92, 93 y 94, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de conocimiento del hoy quejoso. El criterio del recurrente de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, en virtud de que no había sido recibido personalmente por el arrendatario, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que, a falta de recepción personal del desahucio por parte del arrendatario, el mismo se tiene como no realizado, pese a que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado

(Subrayado de este juzgador)

El anterior criterio, apegado al concepto de un proceso de derecho y de justicia, hace forzoso para este juzgador considerar que la notificación efectuada por IPOSTEL, en este caso que se juzga, y en el cual consta en autos su recepción en la dirección del inmueble arrendado, la cual fue recibida por un empleado de la demandada, surtió pleno efecto y en consecuencia en fecha 29 de junio de 2005 quedó la arrendataria notificada de la voluntad de no prorrogar el contrato por parte de las arrendadoras. Así se declara.

En consecuencia, no existe condición, ni plazo pendiente; así como tampoco existe prohibición legal de admitir la presente acción, ya que el contrato de arrendamiento de marras es a tiempo determinado, renovable cada seis meses, contados a partir del día 1 de diciembre de 2003, se renovó sucesivamente hasta el día 1 de diciembre de 2005, y como consecuencia de la notificación válida de la voluntad de no prorrogarse el contrato por parte de las arrendadoras manifestada en fecha 29 de junio de 2005, la prórroga legal comenzó a ser disfrutada de pleno derecho por la arrendataria desde el 01 de diciembre de 2005 hasta el 01 de diciembre de 2007, por ser ésta de dos (2) años de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia data de seis años para el momento de la notificación. Por lo que, a la fecha de interposición de la presente demanda ya el lapso de prórroga legal se ha vencido y así se declara.

Finalmente habiendo sido demostrada la existencia del contrato y el término de su duración y encontrándose vencida la prorroga legal y al no haber prosperado ninguna de las defensas opuestas por la demandada, la acción por cumplimiento incoada es procedente y así se decide.

V

DECISIÓN

Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la impugnación a la cuantía efectuada por la demandada.

SEGUNDO

SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas de conformidad con los ordinales 1º por litispendencia y porque el asunto debía acumularse a otro proceso por razones de conexión o continencia; la prevista en el ordinal 6º por no haberse acompañado con el libelo de demanda los instrumentos en que se fundamenta la pretensión y de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido; la del ordinal 7º por la existencia de una condición o plazo pendiente y por último la del ordinal 11º la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, todos del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal incoada por las ciudadanas E.C.C.I.d.O., M.A.C.I.d.P. e I.M.C.I. mediante sus Apoderados Judiciales E.D.N.A. y L.E.P.N. contra la Sociedad Mercantil PULISERVICIOS, C.A. todos identificados en la presente decisión; y en consecuencia SE ORDENA a la arrendataria a entregar el bien arrendado totalmente desocupado y solvente de agua, luz, aseo y demás servicios y en el buen estado en que lo recibió.

Se condena es costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese y déjese copia.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los treinta (30) días del mes de noviembre de 2.009. Años: 199º y 150º.

El Juez Provisorio,

Abog. P.P.

La Secretaria,

Abog. M.O.F.

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las dos de la tarde (2:00 p.m.).

La Secretaria,

Exp. N° 51.893

aa.-