Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 20 de Marzo de 2012

En Resolución del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes y como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento proceda a la entrega real y efectiva del inmueble arrendado el cual se identifica: Un local construido sobre la planta única del taller Multiservicios Auto Center La California situado en la calle prolongación de la Av. San Francisco, de la Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Distrito Capital, Lo cal este construido sobre una parte de la mayor extensión de del terreno antes identificado.

Demando como daños y perjuicios el pago de la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.500.00) por concepto del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2009 y enero, febrero del año 2010, a razón de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500.00), cada una, igualmente demando como daños y perjuicios el pago del canon de arrendamiento de los meses que sigan vencido hasta la entrega real y efectiva del inmueble arrendado a razón de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500.00) cada mensualidad.

El pago de las costas y costos del proceso.

En fecha 12 de abril de 2010, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de que comparezca para el segundo (2) día de despacho siguiente a que conste en autos la citación, con el objeto de que de contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 23/04/2010, la parte actora otorgó poder apud acta a los Profesionales del Derecho J.E.V. y J.E.E., inscritos en el IPSA bajo los Nros. 74.290 y 83.117.

Posteriormente en fecha 23/04/2010, la parte actora consignó escrito de reforma de demanda, incoando la misma por Desalojo, con las mismas exigencias contenidas en el libelo inicial, respecto a la indemnización a los cánones de arrendamiento, dejados de pagar respecto a los meses de diciembre de 2009 y enero, febrero, del año 2010, a razón de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500.00), cada una. Igualmente demando el pago del canon de arrendamiento de los meses que sigan venciendo hasta la entrega real y efectiva del inmueble arrendado a razón de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500.00) cada mensualidad y el pago de las costas y costos del proceso.

Planteada la reforma de demandad este Juzgado procedió a su admisión mediante auto de fecha 28/04/2010, ordenándose seguir por los tramites del procedimiento breve, así mismo se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que de contestación a la demandada incoada en su contra para el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación.

Previo cumplimiento a las exigencias señaladas en el auto de admisión este Juzgado procedió a librar la compulsa a la parte demandada mediante auto de fecha 17/05/2010.

En fecha 21/05/2010, se recibió documento poder otorgado por el ciudadano O.R.V., a los abogados J.G.R., inscrito en el IPSA bajo el Nº 15.821.

Citado como fue la parte demandada, en fecha 25/05/2010, el apoderado judicial de ésta consignó escrito de contestación de demanda mediante el cual entre otras cosas alego la falta de cualidad del actor en los siguientes términos: que la parte actora alega en el libelo de la demanda “…en mi condición de persona natural y teniendo facultad para subarrendar, tal y como consta en la cláusula séptima de la copia del contrato que anexe marcado “B”, le subarrendé un local constituido sobre la planta única del Taller Multiservicios Auto Center La California (…) a la sociedad mercantil TORNERIA IDEAL 121 CA., (…) por los razonamientos de hecho y de derecho antes señalados acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto demandado a la firma mercantil TORNERIA IDEAL 121 CA.,…”

Indica la parte demandada que el ciudadano J.A.F.F., se arroga la titularidad del derecho para ejercitar él personalmente la acción, basándose en que está facultado personalmente por el contrato de arrendamiento suscrito entre AUTO CENTER LA CALIFORNIA CA., y los propietarios del terreno, conforme al contrato de arrendamiento que consignó marcado “B”, del referido contrato de arrendamiento no se desprende que se hubiere autorizado para subarrendar en forma personal el inmueble objeto del contrato, a ninguno de los Administradores Generales (YAMILE G.P.B. o J.A.F.F.) puesto que ala autorización se otorgó expresamente a la Sociedad mercantil AUTO CENTER LA CALIFORNIA CA., según consta de la cláusula séptima del referido contrato de arrendamiento, y que del contenido de dicha cláusula se evidencia que la autorización para subarrendar fue dada intransferiblemente a la sociedad mercantil AUTOCENTER LA CALIFORNIA CA., y estableciéndose que es celebrado intuito persona, es todo es, en atención a las cualidades de la persona que se obliga en el contrato, que es una persona jurídica distinta con patrimonio propio e independiente del de sus administradores o directores, por lo que al pretender el ciudadano J.A.F.F., arrogarse la condición de arrendatario en forme personal, colocaría a mi representada en una posición desventajosa respecto a la arrendadora original.

Señala el demandado que el ciudadano J.A.F.F., reconoce que quien tiene la condición de arrendador es la sociedad mercantil AUTOCENTER LA CALIFORNIA CA., y no su persona, al consignar conjunto con el libelo de demanda marcada con la letra “E” una comunicación en que la apoderada judicial de AUTOCENTER LA CALIFORNIA CA., notificó a mi representado su intención de aumentar el canon de arrendamiento en Bs. 3.500.00 a partir del mes de enero de 2009, por ende al no existir una directa relación y una lógica correspondencia entre el actor o titular de la acción y el demandado, o sujeto contra quien la acción es ejercida, es por lo que se configura el supuesto de falta de cualidad y así solicito sea declarado por el Tribunal.

Por su parte procedió en caso de que no prospere el referido alegato de falta de cualidad a dar contestación a la demanda en los siguientes términos negó rechazo y contradijo el hecho de que el ciudadano J.A.F.F., hubiere tenido facultad alguna derivada del contrato de arrendamiento suscrito entre el propietario del terreno de DOS MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO METROS CON TREINTA Y SEIS DÉCIMETROS CUADRADOS (2.184.36 M2) el cual se encuentra ubicado en el Callejón Ajuro con la Av. San Francisco de la Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, y la sociedad de comercio AUTO CENTER LA CALIFORNIA CA.,

Negó rechazo y contradijo el hecho de que el canon de arrendamiento se hubiere incrementado a partir del mes de enero del 2009, en la cantidad de Tres mil Quinientos Bolívares Fuertes, ya que el demandante expresa que el canon de arrendamiento se incrementó por el hecho de que mi representado recibió una comunicación suscrita por la apoderada de Auto Center La California CA., en la cual se informaba que a partir de enero del año 2009 el canon de arrendamiento sería de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500.00), y se suscribiría en un nuevo contrato, desconociendo en este acto la firma por parte de su representado.

Indica de igual manera el demandante que el actor olvida una de las características del contrato de arrendamiento, tal como la bilateralidad y la consensualidad, por lo que cualquier modificación del mismo debe estar acordada por ambas partes y no por una sola de ellas. El hecho de que se l remita una misiva al arrendatario informándole un incremento de canon de arrendamiento y que éste lo reciba no significa que es una aceptación de la misma, sino en todo caso significaría una notificación máxime si se señala que se suscribirá un nuevo contrato con el mencionado canon el cual nunca firmó. Sino lo que ocurrió definitivamente fue que la partes aceptaron un incremento pero en la cantidad de Tres Mil bolívares Fuertes (Bs. 3.000.00) lo cual se evidencia de los recibos correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2009.

Niega rechazo y contradice, el hecho de que su representado haya venido efectuando los pagos en forma irregula, como dice el demandante en forme tardía y que además de ello haya dejado de pagar los meses de Diciembre 2009, Enero y Febrero de 2010.

Indica la parte demandada que las exigencias del canon de arrendamiento sucede al vencimiento de mes y la Ley especial le concede al arrendatario en caso de que el arrendador rehusé recibirle el pago un lapso de gracia de quince (15) días después de vencido el mes, indicando que efectivamente fue lo que ocurrió en el presente caso, tal y como se deduce de las copias de los recibos de consignación correspondientes al mes de Diciembre del 2009, que fue hecha el día 18 de febrero, pero que por ello no coloca a mi representada en situación de insolvencia, se anexa copia certificada de expediente de consignaciones marcado “A”. que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción Judicial signado bajo el Nº 2010-0106. Así mismo rechazó la estimación de la demanda efectuada por el demandada de Diez Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 10.500) equivalentes a 161.53 UT conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ya que de acuerdo al artículo 36 eiusdem, siendo el contrato de tiempo indeterminado, el valor de la demanda viene determinado por la acumulación de pensiones o cánones de un año, esto es la suma de Bs. 36.000.00, que equivalen a 553, 85 UT cuantía esta que es la que se debe considerarse como válida y así lo solicitó sea declarado por este Tribunal.

Por su parte la parte demandada presento reconvención de demandada conforme al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 88 iusdem, contra el ciudadano J.A.F., en su carácter de Administrador de la Sociedad de Comercio AUTO CENTER LA CALIFORNIA CA., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de octubre de 2001, bajo el Nº 30, Tomo 598-A, Qto. en los siguientes términos:

Señala la demandada reconviniente que su representada en subarrendatario de un local para trabajos de mecánica automotriz, que se encuentran ubicado en la planta única del lote de terreno de Dos Mil Ciento Ochenta y Cuatro Metros Cuadrados con Treinta y Seis Decímetros Cuadrados (2.184.36 Mts2) ubicados en la Av. San Francisco con Callejón Ajuro de la Urbanización La California Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual fue arrendado por la sociedad de comercio AUTOCENTER LA CALIFKORNIA CA., antes identificada a los ciudadanos J.E.D., LUULE BROCCO PAKK, L.F.A. Y N.A.C.M., todos ellos ampliamente identificados en el contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de febrero del 2009, anotado bajo el Nº 39, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.

Señala el demandado reconviniente que en dicho contrato de arrendamiento se autorizó a la Arrendataria AUTO CENTER LA CALIFORNIA CA., en la cláusula séptima a Subarrendar en forma parcial el inmueble.

Ahora bien señala la parte demandada reconviniente que en fecha 30 de octubre de 2009, recibió una comunicación suscrita por el abogado J.V.Y., quien no se identifica como representante de persona natural o jurídica alguna, mediante la cual informa que sobre la totalidad de las parcelas de Dos Mil Ciento Ochenta y Cuatro Metros Cuadrados con Treinta y Seis Decímetros Cuadrados (2.184.36 Mts2), ubicadas en la Av. San Francisco con callejón Ajuro de la Urbanización La California Norte Municipio Sucre del Estado Miranda, se había pactado la venta y por ende se hacia necesaria la desocupación del especio de terreno que ocupa, en condición de subarrendamiento en un plazo perentorio de cuarenta y cinco (45) días contados a partir de la fecha de la comunicación antes referida, la cual anexó en copia simple marcado “A1”, así como el modelo del supuesto acuerdo que se suscribía marcado “B2”.

Señala la demandada reconviniente que mediante notificación judicial practicada en fecha 25 de noviembre del 2009, por la ciudadana Notaria Público Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, todos los subarrendamientos le participamos el ciudadano A.F.F., en su condición de Administrador de Auto Center La California CA., que el contrato de arrendamiento que AUTO CENTER LA CALIFORNIA CA., tenia suscrito con los propietarios del referido inmueble se encontraba en plena vigencia, gozando al vencimiento del mismo de la prorroga legal según lo contemplado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Igualmente alega que se le notificó que debía evitarse cualquier acción de hecho que impidiera disminuyera o restringiera el uso, goce y disfrute del especio que tenemos subarrendado se acompaña marcada “C1”.

Continua señalando que a finales del mes de diciembre del 2009 a comienzos del mes de febrero del 2010, se iniciaron en contra de mi representada y de los demás Servicio de Administración Tributaria y Aduanera (SENIAT) a través del funcionario C.E.V., titular de la cédula de identidad Nº 6.467.734, con cargo Profesional Tributario Código 3498, en fecha 23 de marzo del 2010, con una providencia administrativa del SENIAT, para fiscalizar los ejercicios de 2008 y 2009, y luego realizada la fiscalización se procedió a cerrar por tres días continuos el local de su representado se acompañan marcado “D1”.

Además señala la demandada reconviniente, que Auto Center La California por medio de uno de sus Administradores Generales comenzó a desmantelar techos y paredes del terreno, así como a condenar el acceso o salida al terreno por la calle San Francisco de la Urbanización La California Norte, con el fin de darle un aspecto ruinoso al terreno, lo cual evidencia la inspección judicial practicada el día 11 de marzo del 2010. por la Juez del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que posterior a estos actos de desmantelamiento y demolición de paredes, se colocaron unos tubos para obstaculizar la circulación de los vehículos, acciones que fueron inmediatamente participadas por los subarrendadores a la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Local de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda lo cual anexo marcado “H1”.

Por lo que fundamento su reconvención en los artículo 1.585 ordinal 3º del Código Civil, 1.160, 1.167 y 1.185 eiusdem, por consecuencia reconvino al ciudadano J.A.F.F., anteriormente identificado en su condición de Administrador General de la Sociedad de Comercio Auto Center La California, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado:

En el cumplimiento de las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento indeterminado, referidas a mantener a mi representada en el uso y goce pacífico del inmueble dado en subarrendamiento.

Como consecuencia de lo anterior, que restituya los techos y paredes destruidas y se remuevan las vigas que hacen difícil la circulación dentro del inmueble a igualmente que proceda a abrirla puerta o reja que da acceso a la avenida San Francisco de la Urbanización La California Norte, a fin de permitir el ingreso por dicha avenida del personal que labora para su representada como de los clientes que acuden a solicitar sus servicios, quienes se han visto obligados a ingresar por el callejón.

En caso de que el demandante reconvenido no realizare la restitución de techos paredes y la apertura de la puerta o reja señalada anteriormente, en un plazo perentorio de treinta (30) días contados a partir de que quede firme la sentencia se le condene al pago de los costos y gastos que se deriven de restituir los techos y paredes destruidas del inmueble en su totalidad previa la presentación de las facturas.

En pagar los costos y costas generados en el presente proceso.

Por último estimo la cuantía de la reconvención en TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 39.000.00), equivalentes a SEISCIENTA SUNIDADES TRIBUTARIAS (600. UT).

Planteada la reconvención por la parte demandada en el presente Juicio, este Juzgado mediante auto de fecha 25/05/2010, dicto auto mediante la cual admitió la referida reconvención y en consecuencia procedió a fijar el segundo día de despacho siguiente al 25/05/2010, para que la parte actora reconvenida ciudadano J.A.F.F., antes identificado, en su carácter de Administrador General de la sociedad de comercio Auto Center La California CA., comparezca y de contestación a la reconvención incoada en su contra.

Así las cosas en fecha 01/06/2010, compareció la parte demandada reconviniente y consignó escrito de promoción de pruebas, emitiendo pronunciamiento sobre éstas mediante auto dictado el 02/06/2010.

En fecha07/06/2010, la parte actora hizo uso del derecho de promoción de pruebas, emitiendo pronunciamiento sobre las mismas el 09/06/2010.

II

DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE ACTORA

1. -Copia del Registro Mercantil de la Compañía Anónima Autocenter La California C.A, inscrita en el Registro de Mercantil V de la Circunscripción Judicial Comercio del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Nro. 481650.-

2. -Copia simple de copia Certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre J.E.D. y Luule Broco PAkk, L.F.A. y N.A.C.M., debidamente autenticado en fecha 04 de Febrero de 2009, inserto bajo el Nro. 39 Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.-

3. -Original de contrato de Arrendamiento el cual no se encuentra suscrito por ninguno de los contratantes ciudadanos J.A.F.F. y el ciudadano O.R.V..-

4. -Original de misiva dirigida a O.R.V. sin fecha, mediante la cual le informan sobre el aumento del canon de arrendamiento a BS.3.500,00 y la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento.-

   DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. -Recibos a nombre de O.R.V., por concepto de alquiler de local ubicado en la planta Autocenter La California correspondiente al mes de Enero, Febrero, marzo, Abril, mayo, junio, julio de 2009.-

2. -Expediente de Consignaciones Nro. 2010-0106 de fecha 18-01-2010 donde el consígnate es O.T.V. y el Beneficiario J.A.F.F..-

3. -Misiva de fecha 30 de octubre de 2009 dirigida a O.R.V. suscrita por el Abogado J.V.Y..-

4. -Copia de contrato sin firmar entre Autocenter la California, C. Notificación efectuada por la Notaría Pública Interina Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 25-11-2009

5. -Copia de Acta de Inspección Nro. 12940 emanada de Indepabis.-

6. -Misiva dirigida al Inspector de los Servicios del Cuerpo de Investigación Penales Científicas y Criminalisticas (CICPC) de fecha 08 de abril de 2010.-

7. - Inspección Judicial signada con el Nro. AP31-S-2010-001152 solicitada por G.Z., S.B.O. y Otros.-

8. -Comprobante de Recepción de Taquilla de la Alcaldía de Sucre Nro.0399

9. -Copia de Comunicación de fecha 24-03-2010 dirigida a la arquitecto M.C.S.A. suscrita por M.J.M.C. y anexan copias de firmas y copias de Fotos.-

10. -Prueba de Informe, dirigida al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana De Caracas

    10.1-Se oficie al Servicio integrado de Administración Tributaria y aduanera Seniat Región Capital a fin de que informe a este Tribunal las razones por las cuales se procedió a comisionar al ciudadano C.E.V. para fiscalizar a su representada.

    10.2 Se oficie al cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalisticas (CICPC) a fin de que informe al tribunal si el día 08 de abril de 2010, se recibió una denuncia en contra de la ex funcionario de dicho cuerpo de nombre Triso Quinta, e igualmente le indique al Tribunal las razones por las cuales se retiro a dicho funcionario.-

    10.3. Se oficie a la administradora Miranda a fin de que informe al Tribunal si la ciudadana Adriana LLavaneras Kislinger, es empleada de dicha firma, si la mencionada ciudadana esta encargada de la venta del fondo de comercio de auto Center LA California, C.A o del terreno donde funciona.-

    10.4 Se oficie al Indepabis a fin de que informe a este Tribunal las razones o motivos de la fiscalización realizada en fecha 23-03-2010

11. -Pruebas de Inspección Judicial evacuada en fecha 10 de julio de 2010.-

    I

    PUNTO PREVIO

    IMPUGNACION DE LA CUANTÍA

    El accionado al momento de contestar la demanda, rechazó la estimación de la demanda efectuada por el demandante por la cantidad de Diez Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BS.F 10.500)equivalentes a 161,53 UT, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de Código de Procedimiento Civil, ya que de acuerdo al artículo 36 ejusdem, siendo el contrato a tiempo indeterminado, el valor de la demanda viene determinado por la acumulación de las pensiones o cánones de un año, esto es, al suma de (BS.f 36.000), que equivalen a 553,85 UT, cuantía que es la que debe considerarse como válida y así solicitó sea declarado por el Tribunal.-

    Este Tribunal para decir la impugnación a la cuantía trae a colación lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula:

    En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año

    .

    La presente demanda, es por desalojo por falta de pago, motivo por el cual se debe determinar que el valor de la pretensión estará determinado acumulando doce pensiones de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 36 del citado Código de Procedimiento Civil.”

    Al efecto, la parte actora estimó la cuantía de la demanda propuesta en la cantidad de Diez Mil Quinientos bolívares (Bs. 10.500.,00). Que al presente caso resulta aplicable la disposición contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que último canon de arrendamiento alegado por el actor es la cantidad es por cantidad de BS.3.500, al multiplicarlo por 12 meses da la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Bolívares exactos (BS 42.000.00).

    Por consiguiente, la cuantía del juicio bajo estudio es la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (BS.42.000,00) que equivale a 646 UT, motivo por este tribunal reafirma su competencia para conocer del presente juicio. Y así se decide.-

    III

    PUNTO PREVIO

    DE LA FALTA DE CUALIDAD

    La parte demandada indicó que antes de proceder a contestar el fondo de la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opuso como defensa la falta de cualidad del actor para intentar el presente juicio en contra de su representada y al respecto señaló: “Ciudadana Juez el ciudadano J.A.F.F. se arroga la titularidad del derecho para ejercitar el personalmente la acción, basándose en que está facultado personalmente por el contrato de arrendamiento suscrito entre AUTO CENTER LA CALIFORNIA C.A y los propietarios del terreno, conforme al contrato de arrendamiento que consigné marcado B. Del referido Contrato de arrendamiento no se desprende que se hubiere autorizado para subarrendar en forma personal el inmueble objeto del contrato a ninguno de los Administradores Generales (YAMILE G.P.B. o J.A.F.F.), puesto que la autorización se otorgó expresamente a la Sociedad Mercantil AUTO CENTER LA CALIFORNIA C,A según consta en la cláusula Séptima del referido contrato…..(…)

    Del contenido de dicha cláusula se evidencia que la autorización para subarrendar fue dada intransferiblemente a Autocenter la California C.A y estableciéndose que es celebrado intuito persona, esto es en atención a las cualidades de la persona que se obliga en el contrato, que es una persona jurídica distinta con patrimonio propio e independiente del de sus administradores o directores, por lo que al pretender el ciudadano J.A.F.F., arrogarse la condición de arrendatario en forma personal colocaría a mi representada en una posición desventajosa respecto a la arrendadora original

    Reconoce el ciudadano J.A.F.F., que quien tiene la condición de subarrendadora es Autocenter la California C,A y al respecto consigna junto con el libelo de la demanda marcado con la letra “E”, una comunicación en la que la apoderada judicial de AUTOCENTER LA CALIFORNÍA, C.A, notificó a su representado su intención de aumentar el canon de arrendamiento en BSF.3500,00 a partir del mes de enero de 2009.-

    Por ello Ciudadana Juez y en apego a los criterios doctrinarios antes explanados, al no existir una directa y una lógica correspondencia entre el actor o titular el demandado, o sujeto contra quien la acción es ejercida, es por lo que se configura el supuesto de falta de cualidad y así solicitó sea declarado por el tribunal.-

    Este Tribunal para decidir observa:

    Que en el presente caso la parte actora consigna copia de un proyecto de contrato de arrendamiento por Autocenter La California, C.A, que este Tribunal desecha dicha documental, toda vez que en primer lugar dicho contrato no esta suscrito, que se evidencia que tiene espacios vacíos, es decir que del mismo no emana valoración alguna, Y así se decide.-

    Continuando con el análisis del presente caso, se aprecia que la parte actora consignó contrato de arrendamiento suscrito entre J.E.D., Luule Broco Pakk, L.F.A. y N.A.C.M. con la Sociedad Mercantil Autocenter La California, C.A, representada en este acto por sus administradores Generales Y.G.P.B. y J.A.F.F., que de la cláusula Séptima del Contrato se evidencia que la arrendataria Autocenter La California C.A tiene facultad para subarrendar en forma parcial el terreno aquí dado en arrendamiento.-

    Ahora bien en el presente caso la parte actora ciudadano J.A.F.F., es el representante de la “Sociedad Mercantil Autocenter La California C.A”, quien es en definitiva la arrendataria del local comercial, quien tiene la facultad para subarrendar.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

    Igualmente, de acuerdo a lo consagrado en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consideran legitimados para interponer acciones derivadas de la relación arrendaticia, además de las personas que fungen como partes en la contratación, el propietario de la cosa dada en arrendamiento, subarrendador, usufructuante, entre otros, como también, las personas naturales o jurídicas, quien tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.

    Debe entonces afirmarse que si bien, la persona que tenga el carácter de subarrendador del inmueble dado en arrendamiento, está ampliamente facultado a los fines del ejercicio de la acción, tal carácter debe ser demostrado en el procedimiento incoado; ello en virtud, de que en derecho no basta alegar un hecho sino que el mismo debe ser procesalmente probado. Pronunciamiento que corresponde al fondo de lo litigado.

    De la lectura efectuada al libelo, constata este Juzgado que efectivamente, la parte actora procede accionar al ciudadano O.R.V., a quien le fue subarrendado el inmueble, y lo hace en su condición de persona natural y no como representante de la persona jurídica, en tal sentido se debe establecer que independientemente de que el demandante no tenga la facultad expresa para subarrendar como persona natural, dicha situación no es concluyente para declarar la falta de cualidad activa toda vez que existe un reconocimiento por parte del demandado de la existencia del contrato verbal de subarrendamiento, al consignar expediente Nro. 2010-0106, y realizar los depósitos de los cánones de arrendamiento a nombre del ciudadano J.A.F.F., es decir que el referido ciudadano le subarrendó el inmueble y dicho contrato fue reconocido por el demandado, siendo esto así se debe establecer que el demandante si tiene facultad para interponer la acción incoada derivada de la relación locativa que argumenta. Y así se decide.-

    De modo pues, que atribuyéndose el actor, la condición de subarrendador del inmueble cuya entrega pretende en juicio, debe necesariamente señalarse que a tenor de las disposiciones previamente mencionadas, dicho ciudadano tiene la cualidad para interponer la acción de desalojo bajo estudio, y por tanto, este Despacho, declara sin lugar la falta de cualidad invocada en autos, y así se decide.

    IV

    DE LA RECONVENCIÓN

    La parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 888 ejusdem procede en nombre de su representada a proponer reconvención o mutua petición en contra del ciudadano J.A.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 6.375.281, en su condición de Administrador General de la Sociedad de Comercio Auto Center la California, y al respecto señaló que su representado es subarrendatario de un local para trabajos de mecánica automotriz que se encuentra ubicado en la planta única del lote de dos mil ciento ochenta y cuatro metros con treinta y seis decímetros cuadrados(2.184,36 Mts2) ubicados en la Avenida San Francisco con Callejón ajuro de la Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda el cual fue arrendado por la Sociedad de Comercio Autocenter La California C.A a los ciudadanos j.E.D., Luule Broco Pakk, L.F.A. y N.A.C.M., todos ellos ampliamente identificados en el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital , en fecha 04 de febrero de 2009, anotado bajo el Nro. 39 tomo 12 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaría, el cual se acompaña en copia simple.-Q

    Que en mencionado contrato se autorizó a la Arrendataria AUTOCENTER LA CALIFORNIA, C.A en la cláusula Séptima a subarrendar en forma parcial el inmueble.-

    Ahora bien es el caso ciudadana juez que en fecha 30-10-2009 recibieron comunicación suscrita por el abogado J.V.Y. quine no se identifica como representante de persona natural o jurídica alguna, mediante la cual nos informaban que sobre la totalidad de las parcelas de (2.184,36 Mts2) antes identificada, ya se había pactado la venta y por ende se hacia necesaria la desocupación del espacio del terreno que ocupamos en nuestra condición de subarrendatarios en un plazo perentorio de cuarenta y cinco (45) días contados a partir de la fecha de la comunicación antes referida.-

    Que ante tal requerimiento mediante notificación Judicial practicada en fecha 25 de noviembre de 2009, por la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, todos los subarrendatarios le participaron al ciudadano A.F.F., antes identificados en su condición de Administrador de Auto Center La California, C.A que el contrato de arrendamiento que Auto Center la California, C.A tenían suscrito con los propietarios del referido inmueble se encontraba en plan vigencia, gozando al vencimiento del mismo de la prórroga legal según lo contempla en el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, asimismo se le notificó que debía evitarse acción de hecho que impidiera desminuyera restringiera el uso, goce y disfrute del espacio que tenían subarrendado.

    Que a finales de mes de diciembre de 2009 a comienzos del mes de febrero de 2010, se iniciaron una serie de actos pertubatorios que consistieron en los siguientes actos: la visita de Servicio de Administradores Tributarios y Aduaneros (Seniat) a través del funcionario V.V., que luego de realizar la fiscalización se procedió a cerrar por tres (3) días continuos el local de su representado.-Casualmente ese día se presentan funcionarios de Indepabis a realizar una fiscalización en el local de su representado, que luego apareció un supuesto funcionario del CICPC de nombre T.Q., quien dice estar adscrito a la Comisaría de el Llanito a una Oficina de Servicios Sociales y que su presencia obedecía al hecho de que él iba a negociar con nosotros la desocupación del terreno. Luego este supuesto funcionario despliega otras actividades como la de dirigir un personal obrero que comienza a derrumbar paredes dentro del terreno y amenazaban con el hecho de que era funcionario policial. Ante tal hostigamiento por parte del funcionario su representado conjuntamente con los otros subarrendatarios presentaron en fecha 08 de abril de 2010 una denuncia al Inspector de los Servicios del Cuerpo de Investigaciones Penales Científicas y Criminalisticas (CICPC).-

    Que además de estos hostigamientos, Auto Center La California por medio de uno de sus Administradores Generales comenzó a desmantelar techos y paredes del terreno así como a condenar el acceso o salida al terreno por la calle San Francisco de la Urbanización La California Norte, con el fin de darle un aspecto ruidoso al terreno, lo cual se evidencia de la inspección judicial practicada el día 11 de marzo de 2010, por la Juez del Juzgado Cuarto de Municipio, que posteriormente a esto se colocaron unos tubos para perturbar la circulación de vehículos, acciones que fueron inmediatamente participadas por los subarrentarios a la Dirección de Ingeniería y planeamiento local de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, que todas estas actividades además de constituir un ilícito penal, son conductas que contrarían las obligaciones del arrendador contempladas en los artículo 1585 ordinal 3, 1.160, 1.167 y 1185 del Código Civil procedió a reconvenir en nombre de su mandante al ciudadanos J.A.F.F., que convenga o sea condenado por el tribunal al cumplimiento de las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento indeterminado, referidas a mantener a su representada en el uso y goce pacifico del inmueble dado en subarrendamiento, y en consecuencia de lo anterior que restituya los techos y paredes destruidas y se remuevan las vigas que hacen difícil la circulación dentro del inmueble e igualmente que proceda a abrir la puerta o reja que da acceso a la avenida San Francisco de la Urbanización La California Norte a fin de permitir el ingreso por dicha avenida del personal que labora para su representada como de los clientes acuden a solicitar sus servicios quienes se han visto obligados a ingresar por el callejón, se condene al pago de los costos y gastos que se deriven de restituir los techos y paredes destruidas en su totalidad, precia la presentación de las facturas, en pagar las costas y costos generados en el presente proceso.-

    Que en fecha 25 de mayo de 2010 se admitió la Reconvención y se fijo al segundo (2) día de despacho siguiente, a fin de que la parte actora reconvenida de contestación a la demanda.-

    Este Tribunal para decidir observa que:

    Que se aprecia que una vez admitida la reconvención en fecha 25-05-2010, la parte actora reconvenida no dio contestación a la reconvención, es decir al segundo (2) día de despacho siguiente a la admisión de la demanda en fecha 27 de mayo de 2007, que se debe establecer que la petición del demandado reconviniente no sea contraria a derecho, toda que se demanda el cumplimiento de las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, referidas a mantener a su representada en el uso y goce pacifico del inmueble dado en subarrendamiento, en tal sentido dicha demanda encuentra su fundamento en el artículo 1.585 del Código Civil, que señala que el arrendador o en este caso el subarrendador esta obligado a mantener en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo que dure el contrato, en tal sentido se debe establecer que el presente caso le corresponde a la actora reconviniente asumir las consecuencias jurídicas alegadas por la representación judicial de la parte actora, motivo por el cual se debe establecer que la demanda interpuesta a través de la reconvención no es contraria a derecho. Y así se decide.-

    Continuando con el análisis y juzgamiento se aprecia que el actor reconvenido promovió en el lapso probatorio una serie de pruebas pero que estas no le favorecen para desvirtuar lo alegado por el demandado reconvincente.-

    Asimismo se aprecia que las pruebas promovidas por el demandado, tampoco favorecen al actor reconvenido, al evidenciarse que según misiva de fecha 30 de octubre de 2009 dirigida a O.R.V. suscrita por el Abogado J.V.Y., por medio de la cual le comunican que el inmueble que ocupa en su condición de subarrendatario fue vendido y que debe desocuparlo en un plazo de 45 días, Notificación efectuada por la Notaría Pública Interina Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 25-11-2009, mediante la cual el subarrendatario del inmueble señala al subarrendador que es nula toda convención que menoscabe los derechos a terceros, y que el contrato de subarrendamiento es valido y que no están dispuestos a renunciar a ningún tipo de derecho que los beneficie en la relación contractual. Asimismo consignó Inspección Judicial-Extralitem signada con el Nro. AP31-S-2010-001152 solicitada por G.Z., S.B.O. y Otros, que se aprecia que la inspección la realizó el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual se aprecia que el tribunal en el particular tercero se dijo textualmente lo siguiente:

    El Tribunal deja expresa constancia que dentro del inmueble objeto de la inspección , ubicado hacia el extremo que colinda con la avenida San Francisco de la California norte salida hacia el autopista F.d.F. adosado a la pared que fija el limite del inmueble hay un portón de color rojo tipo reja,. Que de acuerdo con lo manifestado por el practico designado esta elaborado con material de tubería uno cuadrado y marco de tubo de dos pulgadas redondo de aproximadamente seis metros por tres de alto. Asimismo se deja expresa constancia que para el momento de la inspección el precitado portón se encuentra totalmente sellado por cuatro vigas de color blanco que se encuentran soldadas una de ellas cruzadas totalmente y adheridas a un pilotin grande que se encuentra una valla publicitaria del BANDES

    En el particular Novena se dejó Constancia: “A petición del solicitante el tribunal deja expresa constancia que el área ubicada con frente a la entrada de la Autopista F.F., en el local circundado con una valla identificado con el nombre Havoline se observan una serie de escombros, techos sin láminas complemente descubiertas. De la misma manera se deja expresa constancia que diagonal al portón que da acceso por el callejón ubicado dentro del inmueble objeto del inspección existe un área abierta completamente abierta y destechada con baldosa gris y roja y una puerta de hierro negra, asi como cantidades de escombros….” Fin de la Cita.

    Asimismo se evidencia de la inspección judicial promovida al efecto en el presente expediente y que fuere evacuada por este Tribunal 10 de junio de 2010, lo siguiente: Al Segundo: Se deja constancia que en el referido terreno se encuentran unas vigas enclavadas en el piso, las cuales se encuentran entrelazadas con un cable tipo guaya, y que se pudieron observan en todo el terreno y que entorpecen el acceso de vehículos que acceden al inmueble. Al tercero: Se deja constancia que el portón, tipo reja que da acceso al terreno por la avenida San Francisco de la California Norte, se encuentra bloqueada y cerrada por una viga soldada por sus extremos y cerrada por un cantado: Al Cuarto: El Tribunal deja constancia que al frente del referido portón al cual se hace referencia, en el particular anterior, hay dos locales que se encuentran en funcionamiento y se observaron personas laborando dentro de ellos.” Fin de la Cita

    De lo antes señalado se aprecia que en efecto se demostró que el subarrendatario no dispone libremente del inmueble en virtud de las actos tendientes a perturbar la posesión del mismo al clausurar unas de las entradas de acceso al inmueble por una avenida importante de circulación, al colocar unas vigas de tamaño enclavadas en el piso que se encuentran unidas con un cable tipo guaya, y la comunicación de fecha 30 de octubre de 2009 que no haber sido desconocida por la parte actora se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.-

    En virtud de lo anterior, verificados todos y cada uno de los extremos legales exigidos por los Artículos 887 y 362 del T0exto Procedimental, es forzoso concluir, para quien aquí sentencia, que en el presente caso, ha operado la Confesión Ficta de la parte actora reconvida. Y ASI SE DECIDE.

    En consecuencia se declara con lugar la reconvención que por Cumplimiento de las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento indeterminado, referidas a mantener a su representada en el uso y goce pacifico del inmueble dado en subarrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.-

    V

    MOTIVACION PARA DECIDIR

    La parte actora alega que es propietario de una firma Mercantil denominado Autocenter la California, C.A, que desde el año 2001, la firma antes referida viene ocupando el inmueble constituido por un lote de terreno de (2.184,36 mt2), ubicado en calle new Orleáns, urbanización la California Norte, Municipio Sucre, Estado Miranda, a razón de una cuarta parte pro-indivisa cada uno, que el inmueble antes identificado se encuentra dividido en varios locales destinados a la actividad de reparaciones mecánicas, electroauto, mantenimiento general de vehículos y otros.-

    Que en su condición de persona natural y teniendo facultad para subarrendar, tal y como consta en la cláusula séptima del contrato, le subarrendó un local construido sobre la planta única del taller Multiservicio Autocenter La California, situado en la calle prolongación de la avenida San Francisco, de la Urbanización la California Norte, Municipio del Distrito Capital, al ciudadano O.R.V., venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nro. 5.787.749, fijando un canon de arrendamiento de BS.800.00, mensual, siendo aumentado el canon de arrendamiento a partir del primero de enero de 2009 a la cantidad de BS.3000,00.

    Que el arrendatario ha venido efectuando los pagos en forma irregular, es decir de manera extemporánea por tardía, y además de ello ha dejado de pagar los meses de diciembre de 2009 y enero, febrero del año 2010 a pesar que de una manera amistosa le solicitó que efectuara los pagos del inmueble objeto de la presente demanda lo cual el arrendatario ha hecho caso omiso a sus exigencias, en este sentido no quedándome otro recurso si no el de acudir a demandar al ciudadano O.R.V. por Desalojo.

    Que de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el desalojo literal A precedió de demandar al ciudadano O.R.V. por desalojo para que proceda a la entrega real y efectiva del inmueble arrendado y demanda subsidiariamente la cantidad de BS.10.500 correspondiente a los meses de diciembre de 2009 y enero, febrero de 2010 a razón de (BS.3.500,00) cada mensualidad y los que se sigan venciendo.-

    La parte demandada al momento de contestar la demanda negó, rechazó y contradijo el hecho que el ciudadano J.A.F.F., ampliamente identificado, como persona natural hubiere reunido facultad alguna derivada del contrato de arrendamiento suscrito entre los propietarios del terreno de (2.184,36 Mts) el cual se encuentra ubicado al final del callejón Ajuro con la Avenida San Francisco, de la Urbanización La California Norte Municipio Sucre del Estado Miranda, y la Sociedad de Comercio Auto Center La California C.A ratificó los alegatos expuestos en el anterior capitulo, que negó, rechazó y contradijo el hecho de que el canon de arrendamiento se hubiere incremento a partir del mes de enero de 2009, en la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (BS.3.500,00)

    El demandante en su libelo expresa que el canon de arrendamiento se incrementó por el hecho de que su representado recibió una comunicación suscrita por la apoderada de Auto Center La California, C.A, en la cual se le informaba que a partir de enero del año 2009 el canon de arrendamiento sería de Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.3.500,00) y se suscribiría un nuevo contrato. Desconoce en este acto la firma por parte de su representado.

    Que una de las características del contrato de arrendamiento es bilateralidad y la consensualidad, por lo que cualquier modificación del mismo debe estar acordadas por ambas partes y no por una sola de ellas. El hecho de que se le remita una misiva al arrendatario informándole un incremento en el canon de arrendamiento que éste reciba, no significa que es una aceptación de la misma, en todo caso debe entenderse como una notificación, máxime cuando en la mismas se señala que se suscribirá un nuevo contrato con el mencionado canon el cual nunca se firmó.

    Que lo que ocurrió en definitiva fue que las partes aceptaron un incremento pero en la cantidad de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 3.000,00), lo cual se evidencia de los recibos correspondientes a los meses de enero, Febrero, Marzo , Abril, Mayo; Junio y Julio de 2009.

    Negó rechazó y contradijo el hecho que se representada haya venido efectuando los pagos en forma irregular, como dice el demandante en forma tardía y que además de ello haya dejado de pagar los meses de Diciembre 2009, enero, y Febrero de 2010

    Que en los contratos verbales a tiempo indeterminado la exigencia del canon de arrendamiento sucede al vencimiento del mes y la Ley especial le condece al arrendatario en caso de que el arrendador rehusé a recibirle el pago un plazo de gracia de quince (15) días después de vencido el mes, que esto fue lo que sucedió en el presente caso, de las copias de los recibos de consignaciones se deduce efectivamente que las mismas se encuentran efectuadas dentro del lapso de ley con excepción de la correspondiente al mes de Diciembre del 2009, que fue hecha el día 18 de febrero, pero que por ello no coloca a su representado en situación de insolvencia.

    El Tribunal para decidir el presente caso:

    Planteada así la controversia este Tribunal considera oportuno citar el artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:

    ”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

    1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”

    Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

1. -La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,

2. -El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.-

   Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos anteriormente distinguidos.

   Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que la parte demandada al momento de contestar la demanda, reconoce la existencia del contrato verbal de subarrendamiento a tiempo indeterminado que posee con el ciudadano J.A.F.F. al consignar a su nombre el canon de arrendamiento, señalando asimismo que el canon de arrendamiento es por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (BS.3.000,00), motivo por el cual se tiene como cumplido el primer requisito para que prospere la demanda de desalojo al estar en presencia de un contrato de verbal que por su naturaleza es Indeterminado. Y así se decide.-

   Con relación a lo alegado por el actor en su libelo de demanda que el canon de arrendamiento es por la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (BS.3.500,00), se evidencia que el demandado al momento de contestar la demanda señaló que el canon de arrendamiento no era por la cantidad de BS.3500,00, sino por la cantidad de (Bs. 3.000,00), y paso a desconocer la firma de su representado que aparece como recibiendo la comunicación suscrita por la apoderada de Auto Center La California C.A donde le informan que a partir de enero de 2009 el canon de arrendamiento sería por la cantidad de (Bs.3.500,00).

   Ahora bien visto lo anterior el tribunal pasa a establecer cual es el canon de arrendamiento que debe pagar el subarrendatario, para luego proceder a.e.i. del mismo, y al efecto observa: Que se aprecia que en el presente caso la parte demandada desconoce la firma de su representado que consta en la comunicación donde se le informa del aumento del canon de arrendamiento, que el actor debió promover en el presente caso la prueba de cotejo o de testigo a los fines de ratificar dicha documental, tal y como lo establece los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, y al no haberse probado su autenticidad este tribunal desecha dicha documental. Y así se decide.-

   Asimismo se aprecia que el demandado consignó recibos de pago emanados de la parte actora, documentales que al no haber sido desconocidos por la contraparte se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad al articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, que de los mismos se evidencia que el canon de arrendamiento que venia pagando el demandado ( Subarrendatario) correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio de 2009 es por la cantidad de Bs.3.000, en tal sentido este Tribunal deja claramente establecido que el canon de arrendamiento pactado por las partes es la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs.3.000,00). Y así se deja claramente establecido.-

   Continuando con el análisis y juzgamiento del presente caso se procede estudiar el segundo de los elementos para que proceda el desalojo como lo es la falta de pago de dos (2) pensiones de arrendamiento de forma consecutivas.

   Ahora bien si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades como ocurre en el caso de marras, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces, en tal sentido esta Juzgadora cree oportuno citar sentencia de la SALA CONSTITUCIONAL de fecha 27 de noviembre de 2007, recurso de revisión interpuesto por la sociedad mercantil INMOBILIARIA 200555 C A.

   “En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

   Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

   Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica..

   Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

   Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide” Fin de la cita.-

   Conforme con el criterio antes señalado, corresponde a este Juzgado establecer el incumplimiento alegado por el actor relativo a la falta de pago de los meses de diciembre de 2009, enero, febrero de 2010 en razón Tres Mil Bs. 3.000, en tal sentido se procede estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas por el subarrendatario en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y al criterio antes mencionado de la sala constitucional de muestro máximo tribunal, el arrendatario está en la obligación de pagar las pensiones en los términos contractualmente previstos; y en caso de que el arrendador rehusare recibir el pago, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 51), establece un lapso de 15 días siguientes al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapsos, el contractual o el legal, el pago debe tenerse, si bien efectuado, pero de forma extemporánea.

   En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, lo procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto se evidencia de las copias certificadas del expediente de consignación que la parte demanda consigno el mes de Diciembre de 2009 el día 18 de Enero de 2010, el mes de Enero de 2010 lo consignó el día 12 de febrero de 2010, el mes de febrero lo consignó el día 15-03-2010, que en el presente caso se evidencia que solo la mensualidad del mes de diciembre de 2009, fue echa de forma extemporánea es decir fuera de los quince dias permitidos por la ley pero el mes de enero y febrero de 2010 fueron legalmente efectuadas, es decir dentro de los quince días siguiente al mes vencido. y así se decide.

   De lo antes señalado se aprecia, que en el presente caso no se verificó el segundo de los requisitos para que prospere supuesto fáctico previsto en el literal a) del citado artículo 34, de la ley de arrendamiento inmobiliario vale decir, “falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas”, por lo que resulta obligatorio para este Juzgado, declarar la demanda de Desalojo por falta de pago Sin lugar. y así se establece.

   VI

   DISPOSITIVA

   Por las razones antes expuestas, este JUZGADO DUODECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la reconvención que por Cumplimiento de las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento indeterminado incoara el ciudadano O.R.V. en contra de J.A.F.F.. En consecuencia se condena a la parte actora reconvenida:

   1) Ha mantener al subarrendatario ciudadano O.R.V. en el uso y goce pacifico del inmueble dado en subarrendamiento y como consecuencia de ello se restituya los techos y paredes destruidas y se remuevan las vigas que hacen difícil la circulación dentro del inmueble y se proceda abrir la puerta o reja que da acceso al inmueble por la Avenida San Francisco de la urbanización la California Norte, que el actor reconvenido dispone de Tres (3) días contados a partir de la fecha que la presente Sentencia quede firme, para que restituya lo antes señalado.-

   2) Se condena en costas a la parte actora reconvenida, por haber resultado perdidosa en la reconvención de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento

SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por el demandado.-

Se declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo por falta de pago que incoara el ciudadano J.A.F.F. en contra de O.R.V.

Como hay vencimiento reciproco en la demanda principal cada parte se condena al pago de las costas de la parte contraria de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-

Notifíquese a las partes del presente fallo tal como lo disponen los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado fuera del lapso legal correspondiente.-

-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE -

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este JUZGADO DUODECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTE (20) días del mes de Marzo del año DOS MIL DOCE (2012). Años 201 de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZ

ABG. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA REYES

En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA REYES