Decisión nº 2 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 28 de Noviembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Años 198° Y 149°

-I-

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil “DEPÓSITO DE LICORES Y VIVERES DON PANCHO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 12 de julio de 1983, anotado bajo el No. 22, Tomo 32-A, domiciliada en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representada por el ciudadano G.D.J.C.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.762.079, y de igual domicilio, en su carácter de Director de la referida empresa.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano J.C.M., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 41.015, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según instrumento poder que riela en el cuaderno de medidas.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana JASMELI J.C.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.392.994, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 108.573, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su propio nombre y representación.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano R.P.L., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpre-abogado bajo el No. 126.470.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA DEFINITIVA

Expediente No. 1914-08

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 23 de septiembre de 2008, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

El apoderado judicial de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos: copias simples del acta constitutiva y del acta de la asamblea general extraordinaria que rielan a los folios 5 al 15 del expediente; original del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil DEPÓSITO DE LICORES Y VIVERES DON P.S.D.R.L. y la ciudadana JASMELI J.C.D.M., autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de julio de 2002, anotado bajo el No. 18, Tomo 88 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, que cursa al folio 16 al 18 del expediente; original de constancia emitida por la empresa MRW; y dos comunicaciones privadas de fecha 21 de junio de 2007, que rielan a los folios 20 y 21 del expediente.

Indicó la parte actora en el escrito libelar que, en fecha 30 de agosto de 2002, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana JASMELI J.C.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.392.994, y de este domicilio, que versa sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en el sector Belloso, avenida 12 Recreo, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, identificado con la nomenclatura Municipal No. 89D-01, y que formó parte integrante del presente contrato dos (2) cavas cuarto, una con su motor de dos (2) H.P., y un (1) compresor de repuesto; y la otra, de uno punto cinco (1.5) H.P., con su compresor de repuesto, y el fondo de comercio, destinado a la explotación de la compra y venta de licores, refrescos y víveres en general; que la arrendataria se obligó a cumplir con todas las estipulaciones establecidas en dicho contrato y convino en que el monto del canon de arrendamiento sería inicialmente de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo), equivalente a Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 500,oo), renovándose automáticamente por cuatro (04) periodos de un (01) año cada uno, siendo el último canon por la suma de Un Mil Cuatrocientos Bolívares Fuentes (Bs. F. 1.400,oo), pagaderos por mensualidades vencidas los primeros cinco (05) días de cada mes, de conformidad con la cláusula décima sexta del referido contrato de arrendamiento. Alegó que la duración de la prórroga legal o lapso de duración del contrato de arrendamiento, sería de un (01) año, contado a partir del 30 de agosto de 2007, hasta el 30 de agosto de 2008, según las notificaciones traídas a los autos marcadas con las letras “C”, “D” y “E”.

Alegó que fue establecido como causa de resolución del contrato y desocupación del inmueble, consecuencialmente la entrega inmediata del mismo, la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas o alternas de cánones de arrendamiento, así como también el incumplimiento a cualquiera de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento. Manifestó que la ciudadana JASMELI J.C.D.M., antes identificada, dejó de pagar los cánones de arrendamiento a razón de Un Mil Cuatrocientos Bolívares Fuentes (Bs. F. 1.400,oo), mensuales, correspondientes a los meses de julio y agosto de 2008, y hasta la presente fecha han resultado infructuosa e inútiles las diligencias realizadas, por lo que demandó como efectivamente lo hizo por resolución de contrato, por falta de pago a la ciudadana JASMELI J.C.D.M., para que convenga o sea condenada por este Tribunal en dar por resulto el contrato de arrendamiento. Asimismo demandó para que convenga o a ello sea condenada por este Juzgado a entregar dicho inmueble a su representada, sin plazo alguno y totalmente desocupado, solvente de todos los servicios públicos, debiendo restaurar el inmueble en las mismas condiciones de uso, habitabilidad y pintura en que fue entregado, tal y como se evidencia de la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento, según la cual la arrendataria declaró haber recibido el inmueble arrendado en buen estado de uso y habitabilidad, aseo, conservación y pintura.

Fundamentó la demanda conforme a lo establecido en los artículos 1.167 y 1616, del Código Civil, en concordancia con el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 40 ejusdem.

Admitida como fue la demanda en fecha 26 de septiembre de 2008, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.

En fecha 27 de octubre de 2008, el Tribunal aperturó cuaderno de medida y ordenó agregar el escrito presentado por el profesional del derecho, ciudadano J.C.M., apoderado judicial de la parte actora, conjuntamente con el instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de octubre de 2008, anotado bajo el No. 10, Tomo 186 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, que corre inserta en el folio 3 al 4 del cuaderno de medida, y en fecha 28 de octubre de 2008, el Tribunal negó la medida de secuestro solicitada.

En fecha 03 de noviembre de 2008, el ciudadano J.C.M., antes identificado, solicitó al Despacho, librar los correspondientes recaudos de citación y dejó constancia de la entrega de los emolumentos al Alguacil del Tribunal y en esta misma fecha, el Alguacil Temporal dejó constancia que el apoderado Judicial de la parte actora le suministró los recursos necesarios para el logro de la citación de la parte demandada ciudadana JASMELI J.C.D.M..

En fecha 04 de noviembre de 2008, la Secretaria Suplente dejó constancia que fueron librados los recaudos de citación de la demandada, ciudadana JASMELI J.C.D.M., e hizo entrega de los recaudos de citación al Alguacil Temporal de este Tribunal.

En fecha 10 de noviembre de 2008, el Alguacil Temporal ciudadano C.A., informó a este Tribunal que fue debidamente citada la parte demandada, ciudadana JASMELI J.C.D.M., antes identificada, y consignó constante de dos folios útiles el recibo y boleta de citación. En esa misma fecha, la Secretaria Suplente dejó constancia en las actas procesales que se cumplieron las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 12 de noviembre de 2008, la parte demandada ciudadana JASMELI J.C.D.M., antes identificada, asistida por el abogado en ejercicio R.P.L., presentó escrito de contestación de la demanda y expuso:

Que es cierto que la demandante es propiedad de un inmueble ubicado en el sector Belloso, Avenida 12 (Recreo), en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, identificado con la nomenclatura Municipal número 89D-01, con los bienes muebles descritos en el contrato de arrendamiento.

Que es cierto que en fecha treinta (30) de julio de 2002, suscribió con la Sociedad de Comercio “DEPOSITO DE LICORES Y VIVERES DON PANCHO, S.R.L.”, un contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble propiedad de la prenombrada Sociedad Mercantil, ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en el cual se estableció un término de duración de un (01) año, contados a partir del treinta (30) de agosto de 2002, y el mismo se prorrogaría automáticamente por periodos iguales y sucesivos de un (01) año.

Que es cierto que consignó como depósito la cantidad de un mil quinientos bolívares fuertes, como garantía del cumplimiento de las obligaciones contraídas por la celebración del contrato y que convino en que el canon de arrendamiento inicial fuese por la cantidad de quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,00), como también es cierto que el monto del canon de arrendamiento fue aumentado progresivamente hasta alcanzar la suma mensual de un mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. 1.400,00), monto éste que hasta la presente fecha ha venido pagando a la arrendadora puntualmente.

Alegó que la demandante manifiesta maliciosa e inverosímilmente en el escrito libelar, que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes los meses de julio y agosto, afirmación ésta alejada de la verdad, ya que el ciudadano G.D.J.C.H., se negó a recibir el pago correspondiente al mes de julio de 2008, pretendiendo con su actitud fraudulenta evitar la prórroga legal, en detrimento de los derechos que le asisten como arrendataria, por lo que tuvo que hacer uso de la prerrogativa legal contenida en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que lo cierto es que en fecha siete (07) de agosto de 2008, inició el procedimiento consignatorio a favor de la demandante y hasta la fecha ha venido consignando las cantidades de dinero correspondientes a la mensualidad convenida, la cual anexó en copia simple a la presente contestación.

Señaló que, al negarse el representante de la arrendadora, ciudadano G.D.J.C.H., a recibir el pago de la mensualidad del mes de julio de 2008, inició el procedimiento consignatorio por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, realizando la consignación del canon correspondiente al mes de julio, el día siete (07) de agosto de 2008, siendo que el ciudadano G.D.J.C.H., fue notificado del procedimiento por el Alguacil del Tribunal el día once (11) de agosto de 2008; que realizó el pago correspondiente al mes de agosto de 2008, el día dieciocho (18) de septiembre de 2008, es decir, trece días después del término de vencimiento el cual es dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, de conformidad a lo establecido contractualmente en la cláusula décima sexta del mencionado contrato de arrendamiento, la cual transcribió y dice: …“El canon de arrendamiento ha sido convenido entre las partes en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) mensuales, los cuales cancelará LA ARRENDATARIA a EL ARRENDADOR por mensualidades vencidas durante los cinco (05) primeros días de cada mes…”. Señaló que la segunda consignación fue efectuada en la fecha antes mencionada, por cuanto los Tribunales estaban en periodo de receso Judicial.

Opuso la excepción perentoria de pago por haber cumplido en tiempo hábil y legal para ello y solicitó que sean desechados los dichos de la demandante en el escrito libelar, y como consecuencia, sea declarado el estado de solvencia de la arrendataria.

Con respecto a lo alegado por la demandante en el libelo acerca del vencimiento de la prórroga legal, hizo las siguientes consideraciones:

1. ) Es totalmente falso que recibió la supuesta notificación el día seis (06) de agosto de 2007.

2. ) En el supuesto negado que lo dicho por la demandante fuese cierto, por qué la demandante no consignó la supuesta misiva suscrita por ella como arrendataria del inmueble, como constancia de haber sido notificada, sino que consigna una carta bajo el título “A quien Pueda Interesar” de la empresa MRW, en donde la misma afirma que entregó una “correspondencia” en la fecha antes mencionada, a uno de los “empleados de la licorería”, pero que casualmente la constancia original de entrega se encuentra “extraviada”. ¿Representa en modo alguno la entrega de esta supuesta “correspondencia”, prueba suficiente de haber sido legalmente notificada por la arrendadora, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento?

3. ) En el supuesto negado, que lo manifestado por la demandante acerca de la notificación realizada a través de la empresa MRW, en fecha seis (06) de agosto de 2007, resultare cierto, sería la supuesta notificación contraria a lo contractualmente convenido y por demás extemporánea conforme a lo convenido en la cláusula décima quinta del antes mencionado contrato de arrendamiento, la cual se permitió transcribir y que dice: …“ La duración del presente contrato de arrendamiento se prorrogará automáticamente por periodos iguales y sucesivos de Un (01) año, a menos que alguna de las partes manifieste a la otra con por lo menos Sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del mismo y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo”…, siendo que la demandante pretende probar que con la supuesta misiva enviada por la empresa en cuestión, cumplió con lo convenido en dicha cláusula, resultando total y absolutamente contrario a lo convenido, ya que la notificación (correspondencia) a que hace referencia debió haberse realizado por lo menos sesenta y siete (67) días antes de la fecha que afirma haberla hecho.

   Por otra parte, afirma la demandante que entregó la notificación privada al ciudadano A.S., supuesto encargado del establecimiento, sin hacer mención de la fecha de la supuesta entrega y tampoco del lugar donde se efectuó, la cual consigna junto con el escrito libelar, marcada con la letra “E”, a tal afirmación, hizo las siguientes consideraciones:

1. ) No es cierto que existe un “encargado” de nombre A.S. y que él mismo haya recibido tal notificación.

2. ) Suponiendo, que lo que trata de decir la demandante en su inverosímil y poco explicativa afirmación, acerca de ésta notificación, la misma haya sido realizada en el local donde funciona la Sociedad de Comercio “DEPOSITO DE LICORES Y VIVERES DON PANCHO, S.R.L.”, carece de validez por cuanto no fue realizada en su persona y quien supuestamente la suscribe como recibida no tiene cualidad alguna para ser notificado, toda vez que en el contrato de arrendamiento, en ninguna de las cláusulas contenidas en el mismo, se estableció domicilio procesal para los efectos de la realización de notificaciones para cualquiera de las partes, razón por la cual, es condición sine qua non, toda notificación al respecto sea hecha en la persona de la arrendataria, por lo que impugnó y desconoció ambas notificaciones, por carecer de valor probatorio y por ser falsas.

   Alegó que la intención de la demandante es desconocer el lapso de la prórroga legal que actualmente le correspondería por Ley como arrendataria, ya que la relación arrendaticia entre la Sociedad de Comercio DEPÓSITO DE LICORES Y VÍVERES DON PANCHO, S.R.L y su persona, se inició el día treinta (30) de agosto de 2002, por periodos de un (01) año contado a partir de la mencionada fecha, según la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento, por tal razón hasta la fecha de la contestación han transcurrido seis (06) años desde que se dio inicio a la relación arrendaticia.

   Alegó que al no haber sido notificada formal y legalmente por la arrendadora, hoy demandante, acerca de su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento in comento, y pasada la oportunidad para hacer efectiva dicha notificación, según lo pactado entre las partes en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento, tantas veces mencionado, el mismo se renovó automáticamente por un nuevo periodo de un (01) año, contado a partir del día treinta (30) de agosto de 2008, por lo que se encuentra actualmente dentro de lo que consagra el ordinal 3° del artículo 38 de la referida Ley, es decir de ser notificada en la oportunidad contractual convenida por las partes para ello, así tendría el derecho inalienable de la prórroga legal de dos (02) años.

   Solicitó sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra por la Sociedad de Comercio “DEPÓSITO DE LICORES Y VIVERES DON PANCHO, S.R.L”, reservándose la presentación de las pruebas en la oportunidad procesal respectiva, en especial las copias certificadas de las consignaciones de pago efectuadas por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

   Ambas partes promovieron escritos de pruebas.

   Transcurrido como fue el lapso probatorio previa verificación del cómputo ordenado por secretaria en el día de hoy, y estando dentro de la oportunidad legal para sentenciar, lo hace de la siguiente manera:

   -III-

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   Así mismo dispone el artículo 1.354 ejusdem que:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:

   Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

   Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

   Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

   El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

   Los artículos 33 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:

   Artículo 33.- “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

   Artículo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario, o cualquier otra persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de los Municipios competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

   En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:

   Ahora bien, con vista a la incidencia planteada en fecha 25 de noviembre de 2008, por la parte actora referente a los recaudos traídos a los autos por la parte demandada, en virtud que dicha consignación fue realizada a nombre de la persona natural, ciudadano G.D.J.C.H., persona esta que no es el arrendador, y previa revisión de los recaudos que rielan a los folios 85 al 131 del expediente, observa este Tribunal que dichas pruebas corresponden a un procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento que cursa por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, signado con el No. C-130, aperturado en fecha 7 de agosto de 2008, y por cuanto la parte demandada alega la solvencia de los cánones de arrendamiento, en ocasión a la relación arrendaticia y siendo que las normas que rigen la materia, son de orden público, es por lo que esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, de conformidad con el aforismo iura novit curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, y de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece en forma expresa que los derechos de los arrendatarios son irrenunciables, por lo que este Tribunal pasa a decidir y lo hace de la siguiente manera:

   Cabe destacar que respecto a la solvencia inquilinaria, la Sala Constitucional en fallo No. 1115 del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, ha señalado lo que a continuación se transcribe:

   “…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrendaticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne los cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con las formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal).

   Riela al presente expediente, copias certificadas de las actuaciones que cursan en el expediente de consignaciones signado con el N° C-130 de la nomenclatura particular del Tribunal antes citado, mediante el cual se evidencia que la arrendataria realizó la consignación correspondiente al mes de julio de 2008, en fecha 7 de agosto de 2008, y que el canon de arrendamiento del mes de agosto de 2008, lo consignó en fecha 18 de septiembre de 2008. Ahora bien, por cuanto el tema a dilucidar va dirigido a determinar la solvencia de los cánones de arrendamiento correspondientes a los citados meses, y si fue legítimamente efectuada, por cuanto la parte demandante cuestionó dicha actuación, pasa este Tribunal a analizar las pruebas aportadas por ambas partes.

   La parte actora promovió un contrato de arrendamiento debidamente suscrito por las partes en fecha treinta (30) de julio de 2002, autenticado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de julio de 2002, anotado bajo el No. 18, Tomo 88 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, que cursa de los folios 16 al 18 del expediente; instrumento este traído a las actas procesales en copia simple y certificada por la demandada, por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y este Tribunal tiene como cierto que el ciudadano G.D.J.C.H., en su carácter de propietario de la Sociedad Mercantil DEPOSITO DE LICORES Y VIVERES DON PANCHO, S.R.L., y actuando en representación de la empresa, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a partir del 30 de julio de 2002, con la demandada, el cual generó derechos y obligaciones para ambas partes.

   En relación al original de la constancia emitida por la empresa MRW y las dos comunicaciones privadas de fecha 21 de junio de 2007, que rielan a los folios 20 y 21 del expediente, este Tribunal las desecha por cuanto nada aportan a los fines de esclarecer los hechos dilucidados en la presente controversia.

   En relación a las copias simples del acta constitutiva y del acta de la asamblea general extraordinaria que rielan a los folios 5 al 15 del expediente, no fueron cuestionadas por la parte demandada, por lo que el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como cierto las declaraciones que se desprenden de los citados instrumentos.

   Con base a una interpretación racional y armónica de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con los principios constitucionales y legales que rigen al procedimiento en todas sus fases y, procurando la erradicación de las situaciones que distorsionen o entorpezcan la sana aplicación y desiderátum de la ley antes aludida, es importante señalar que el Título VII, referente al pago por consignación, o la denominada por la doctrina oferta real arrendaticia establecida en los artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consagra no sólo su consignación sino también, el procedimiento consignatorio. De tal manera que, el procedimiento consignatorio a que se refiere el artículo 51 y siguientes de la ley, no tienen como finalidad obtener una declaración en contra del arrendador sino tutelar el derecho del arrendatario hacia su estado de solvencia, por ello el Juez que conozca de un juicio referente a la terminación de la relación arrendaticia, deberá pronunciarse acera del punto de si la consignación fue o no legítimamente efectuada, es decir, si el inquilino al hacerla, cumplió con los requisitos de forma previstos en la ley, y si el monto consignado corresponde a la pensión adeudada, pues una solución distinta desvirtuaría el fin manifiestamente proteccionista del inquilino que se desprende de la clara intención del Poder Constituyente, y así lo ha venido afirmando el DR. A.E.G..

   En el caso de autos, el cuestionamiento de las consignaciones arrendaticias no va dirigido al procedimiento, sino que el actor alegó a su favor que las mismas fueron consignadas a favor de una persona natural que no es el arrendador.

   Sobre este punto debe destacar este Tribunal que, el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna, esto es, con la finalidad de conocer si éste tiene o no aptitud o cualidad para recibir el canon consignado, es decir, que la consignación se haga al arrendador o a una persona autorizada por éste o de no estar autorizada aquél convalide ese pago o consignación, o se aproveche del mismo; o a persona autorizada por autoridad judicial o por la ley para recibirlo; puesto que así se deduce del contenido del artículo 1.286 del Código Civil que se refiere al pago en general, cuando concebimos la consignación arrendaticia como pago por consignación, además de que la consignación se efectué en persona capaz para recibirla según el artículo 1.288 del Código Civil, de modo que la consignación sea válida si se hace al arrendador.

   En este sentido la doctrina ha señalado con respecto al pago por consignaciones que puede hacerse a una categoría de personas, incluyendo entre ellas, al propio arrendador o a persona autorizada por él mismo, y que en cualesquiera de ambos supuestos, se trata del acreedor arrendaticio o su representante. Y en este último caso no se trata de un tercero porque el representante actúa por el arrendador acreedor, como ocurre con el apoderado especial para recibir según los artículos 154 del Código de Procedimiento Civil y 1687 y 1688 del Código Civil. Asimismo han señalado que, en principio, de modo general, es posible considerar que la consignación puede hacerse en beneficio del propietario de la cosa ajena arrendada, en razón de que, los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce y las pensiones de arrendamiento se colocan en las clases de frutos civiles conforme a lo establecido en el artículo 552 del Código Civil, criterio sostenido por el Dr. G.G.Q., en el Volumen I, páginas 448 y siguientes del Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario.

   De acuerdo a la citada jurisprudencia y luego de una detallada revisión que hizo el Tribunal de las actas procesales, este Despacho acoge como propio el criterio doctrinal antes señalado, relacionado a que la consignación puede hacerse en beneficio del propietario de la cosa ajena arrendada, en razón de que, los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce y las pensiones de arrendamiento se colocan en las clases de frutos civiles conforme a lo establecido en el artículo 552 del Código Civil, y por cuanto la parte demandada consignó dentro de la oportunidad legal los recibos correspondientes a los cánones anteriores que rielan a los folios 83 y 84 del expediente, que demuestran las circunstancias de tiempo, lugar y modo de los pagos que fueron recibidos durante el desenvolvimiento normal del contrato de arrendamiento, emitidos por el ciudadano G.C.H., quien funge en el contrato de arrendamiento como propietario de la Sociedad Mercantil, considera este Tribunal improcedente el alegato formulado por la parte actora y siendo que el m.T. ha establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.

   En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, la arrendataria consignó los montos correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2008, en forma tempestiva, conforme a lo pautado convencionalmente en el instrumento fundamental de la acción, pues le correspondía efectuar el pago por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) de cada mes, más los quince (15) días continuos que le otorga la ley especial, al rehusarse el arrendador a recibir el pago y por cuanto la arrendataria depositó los cánones dentro de la oportunidad legal prescrita en la ley, es evidente que logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa el actor, en consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio a las consignaciones que rielan del folio 85 al 131 del expediente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, por emanar de un funcionario competente para ello y aprecia únicamente que, los meses de julio y agosto de 2008, fueron legítimamente efectuados, por cuanto los meses subsiguientes no son hechos controvertidos en la presente causa y así se decide.

   En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos que, en el presente caso no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, ni el término de duración ni la forma de pago; asimismo fue aceptada por la parte demandada la cualidad que se acredita la parte actora; no obstante, en cuanto a la insolvencia de la arrendataria debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la prueba traída por la parte demandada, referida al expediente de consignación de cánones de arrendamiento que cursa por ante el Juzgado Cuarto antes citado, logró demostrar que realizó legítimamente las consignación efectuadas por ante el órgano jurisdiccional y en consecuencia, probó en el transcurso del proceso el estado de solvencia invocado en el escrito de contestación de la demanda, por lo que, el actor no logró comprobar los hechos alegados en el escrito libelar, razón por la cual esta Sentenciadora forzosamente debe declarar que no procede en derecho la pretensión incoada con fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo y así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la Sociedad Mercantil DEPÓSITOS DE LICORES Y VIVERES DON PANCHO, S.R.L., contra la ciudadana JASMELI J.C.D.M., ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente en el proceso.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA SUPLENTE,

NERYS LEÓN D.

Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA SUPLENTE.

Exp. 1914-08

Resolución de Contrato de Arrendamiento

XR.