Decisión nº 262 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 12 de Abril de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 41.275

VISTO, con informes de ambas partes.

1. CONSTA EN LAS ACTAS PROCESALES LO SIGUIENTE:

   Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por demanda presentada ante la Oficina General de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Estado Zulia, por el ciudadano M.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.077.266, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo, debidamente asistido por el abogado en ejercicio L.R.R.L., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 24.343, en contra de la sociedad mercantil ROME C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 08 de enero de 1997, bajo el No. 09, Tomo 2.

   En el escrito libelar presentado, el demandante ciudadano M.S., manifestó que es arrendatario de un local comercial ubicado en la calle 77 (boulevard 5 de Julio), signado con el No. 15-77, en la jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, desde el día 1° de junio de 2004, ello según contrato de arrendamiento que suscribió con la sociedad mercantil ROME C.A., antes identificada, quien estuvo representada en el referido acto por los ciudadanos O.R.R. y C.M.D.V., quienes son venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nos. V–7.756129 y V–1.684.477, respectivamente.

   Aduce el actor que el canon de arrendamiento que acordó pagar mensualmente por el local en referencia fue la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) – Hoy MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00). Asimismo explica, que alquiló dicho local con la finalidad de establecer un negocio de venta de comida rápida, el cual en efecto instaló, bajo la denominación FULL CHICKEN II C.A., sociedad mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 24 de mayo de 2004, bajo el No. 30, Tomo 20–A.

   Puntualiza el actor en su escrito libelar lo siguiente:

   …Debido a que el local cedido en arrendamiento por ROMECA, estaba muy deteriorado y no reunía las condiciones de higiene para instalar un negocio de venta de comida rápida, le realicé varias mejoras y bienhechurías a dicho local con el conocimiento y consentimiento de los representantes de la mencionada firma, dichas mejoras y bienhechurías consistieron en la remodelación de tres salas sanitarias, a las cuales se le revistieron las paredes de cerámica blanca, se le instalaron las piezas sanitarias nuevas de color blanco y los lavamanos del mismo color; así como los accesorios de porta papel, jaboneras, etc. Se construyó un galpón en la parte trasera para salón de eventos, se construyeron las paredes desde el piso hasta el techo, se instalaron ventanas de hierro y vidrio, puertas de madera de cedro pulidas, se cambió el techo de zinc por que (sic) estaba muy deteriorado, por techo de zinc galvanizado, sólo se aprovechó la estructura metálica. Instalación de ductos para aires acondicionados, se instaló cielo raso de anime sencillo y perfiles de aluminio, puertas exteriores de seguridad en hierro, en el área del restaurante se diseñó e instaló techo especial construido en láminas de hierro pulido y troquelado en un área de 60 metros cuadrados, aproximadamente; se repicaron y frisaron nuevamente las paredes de todo el local por que (sic) estaban muy deterioradas, se repicaron todos los pisos del local y del galpón y se nivelaron con cemento y se colocó (sic) en toda el área del local ciento cuarenta y dos metros cuadrados de caico colombiano, en el área de la cocina se construyó un mesón en concreto, revestido de cerámica para instalar el lavaplatos, cuyos materiales de construcción tuvieron un costo de Bolívares Treinta y Cinco Millones Setecientos Treinta y Un Mil Ciento Noventa y Nueve con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 35.731.199,65) y por pago de mano de obra Bolívares Dieciséis Millones Ochocientos Mil (Bs.16.800.000,00), total costos de materiales de construcción y de mano de obra invertidos en dicho local, Bolívares Cincuenta y Dos Millones Quinientos Treinta y Un Mil Ciento Noventa y Nueve con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 52.531.199,65)…

   Respecto a los montos especificados por el actor en su libelo de demanda, debe destacarse que con base en la reconversión monetaria que se produjo en Venezuela en el año 2008, tales montos se contraen en la actualidad a un total de CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON 20/100 (Bs. 52.531,20), por concepto de costos de materiales de construcción y de mano de obra, invertidos en las reparaciones que según expone el demandante fueron realizadas en el local arrendado.

   Manifiesta el accionante que los representantes de la sociedad mercantil ROME C.A. estaban conscientes de las reparaciones y remodelaciones que había que realizarle al local, por lo cual establecieron en la Cláusula Décima Sexta del contrato lo siguiente: “Queda entendido que las reparaciones superiores al monto fijado en la cláusula sexta de este contrato, que sean necesarias y autorizadas por los “Arrendadores”, serán descontadas del canon de arrendamiento en forma proporcional con su respectivo soporte o factura”. No obstante lo establecido en la referida cláusula, de la inversión realizada en dicho local sólo se descontaron los meses de julio y agosto de dos mil cuatro (2004), lo cual suma DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) – Hoy DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00), restando aún por deducir la cantidad de CINCUENTA MIL CIENTO TREINTA Y UNO CON 20/100 (Bs. 50.131,20).

   Ahora bien, alega el actor que el representante legal de la sociedad mercantil ROME C.A., ciudadano O.R.R., se dedicó a sabotear el uso y goce del local arrendado, con actitudes como cerrar las llaves de paso de agua al local con cadenas y candados, e igualmente con las llaves del servicio de gas doméstico, razón por la cual le manifestó su deseo de rescindir el contrato mediante carta de fecha 1° de marzo de 2006, con noventa (90) días de anticipación a la finalización de la primera prórroga, tal como lo establece el contrato, pero este se negó a recibirla y a firmarla, e igualmente se negó a recibirle el monto correspondiente al canon de arrendamiento del mes de marzo, a los fines de hacerlo incurrir en mora y de esta manera hacerlo perder su derecho a reclamar los montos que por concepto de mejoras y bienhechurías le adeuda. Por tal motivo señala el demandante que se vio obligado a consignar el monto de dicho canon por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, resultando competente por distribución el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco, signado con el No. 055 de consignaciones, y también consignó el canon correspondiente al mes de abril.

   Por otra parte, señala quien demanda, que en la Cláusula Décima Cuarta del Contrato se establece que entregó a los arrendadores la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) – Hoy DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00) por concepto de depósito, y la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) – Hoy MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00), que corresponde a un mes adelantado del canon de arrendamiento. En consecuencia, reclama el actor el monto de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00) – Hoy TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,00) correspondiente a la fianza real y al depósito mencionado en la cláusula décima cuarta con sus respectivos intereses, desde la fecha de inicio del contrato de arrendamiento, 1° de junio de 2004, hasta el 31 de mayo de 2006, fecha en que culmina la primera prórroga del contrato.

   Concluye el demandante su escrito libelar expresando que ocurre ante este Órgano Jurisdiccional en defensa de sus propios derechos e intereses como arrendatario, y en representación de la sociedad mercantil FULL CHICKEN II, C.A., para demandar a la sociedad de comercio ROME C.A., representada por los ciudadanos O.R.R. y C.M.D.V., para que convengan en nombre de su representada a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito, reintegrándole el monto que invirtió en el local arrendado por concepto de mejoras, el cual alcanza la suma de CINCUENTA MIL CIENTO TREINTA Y UN BOLÍVARES CON 20/100 (Bs. 50.131,20), ya que el mismo no fue deducido de los cánones de arrendamiento como lo establece la Cláusula Décima Sexta del contrato, más la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,00) que corresponden a la “fianza real y depósito” con sus respectivos intereses, desde el día 1° de junio de 2004 hasta el 31 de mayo de 2006, para lo cual solicita al Tribunal que oficie al Banco Central de Venezuela; o en su defecto, sea obligado a ello por esta Operadora de Justicia, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Acompañó el demandante junto a su escrito libelar los siguientes instrumentos:

   1. Copia Mecanografiada Certificada del Contrato de Arrendamiento objeto de la controversia, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de abril de 2004, quedando anotado bajo el No. 32, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

   2. Original de Documento de bienhechurías, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 2 de mayo de 2006, quedando anotado bajo el No. 52, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

      Una vez admitida la demanda, se procedió a citar a la sociedad mercantil demandada en la persona de sus representantes, los ciudadanos O.R.R. y C.M.D.V., efectivamente, se libraron los respectivos recaudos de citación el 25 de mayo de 2006.

      Posteriormente, en fecha 30 de mayo del mismo año, el ciudadano M.S., en su condición de parte actora en el presente proceso, otorgó poder apud acta al abogado en ejercicio L.R.R.L., debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 41.275.

      Ahora bien, según dejó constancia el alguacil natural de este Juzgado, la citación personal de los representantes legales de la sociedad mercantil demandada resultó infructuosa, por lo cual, previa solicitud de la parte actora, este Tribunal ordenó que su citación se hiciera por carteles, y luego de haberse cumplido todas las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil respecto a la referida modalidad de citación, los mencionados ciudadanos O.R.R. y C.M.D.V., se hicieron presentes en sala de Despacho de este Tribunal, el primero, en representación de la sociedad mercantil ROME C.A., y la segunda, en representación de sus propios derechos e intereses, para darse por citados en el presente juicio, otorgando en el mismo acto poder apud acta al abogado en ejercicio A.S.V.L., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 81.827.

      Subsiguientemente, y en tiempo hábil, los demandados dieron contestación a la demanda, expresando que negaban, rechazaban y contradecían en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la infundada y temeraria demanda incoada por el ciudadano M.S., aduciendo que resulta totalmente falso e incierto todo lo explanado en ella, a excepción de que son propietarios de un inmueble ubicado en la calle 77 (Av. 5 de Julio) y que existió entre ellos y el mencionado ciudadano un contrato de arrendamiento.

      Expresan los demandados en su escrito de contestación que no es cierto que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre ellos y la parte actora estuviese deteriorado tal como se afirma en el escrito libelar, asimismo señalan, que el demandante no contaba con el consentimiento por escrito necesario para llevar a cabo las mejoras que dice haber realizado, ello en clara contravención a lo establecido en la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento, la cual establece: “EL ARRENDATARIO no podrá hacer ninguna alteración ni modificación en la construcción del inmueble arrendado y si lo hiciere será única y exclusivamente con el consentimiento escrito de LOS ARRENDADORES, esta modificaciones o bienhechurías serían por su propia cuenta sin que LOS ARRENDADORES tengan que indemnizarle nada por ellas, quedando las mismas a beneficio del inmueble…”.

      Continúan explanando los demandados en su escrito de contestación que no entienden como el actor, ciudadano M.S., ocurre ante este Órgano Jurisdiccional a demandar unas mejoras o bienhechurías que no estaban autorizadas ni en conocimiento de los arrendadores, puesto que no existe ninguna autorización por escrito que fuera otorgada por ellos. Alegan que realmente el arrendatario mantenía el inmueble en un estado tal de suciedad y abandono, que fue necesario practicar el secuestro judicial del bien inmueble por resolución de contrato e incumplimiento de la Cláusula Décima Quinta establecida en el mencionado convenio de arrendamiento, dado que, el artículo 1.159 del Código Civil, establece que los contratos deben cumplirse tal como se pactaron y no pueden relajarse sino por acuerdo de las partes, en virtud de lo cual, los hechos que llevó a cabo el arrendatario configuran una violación de la referida cláusula décima quinta del convenio de arrendamiento.

      Aunado a lo antes expresado, señalan los demandados que en la Cláusula Décima Cuarta del contrato se estableció, que a la finalización del mismo, le sería devuelto al arrendatario el depósito que entregó como fianza real, siempre y cuando el inmueble fuera entregado solvente y en buen estado de habitabilidad tal como lo recibió, es decir, que al momento de entregarle en arrendamiento el local al ciudadano M.S., él lo recibió en buen estado de habitabilidad, por lo cual debía devolverlo en el mismo estado.

      Asimismo, alegan los demandados que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.595 del Código Civil, existe una presunción legal desvirtuable de que, cuando no se describe o específica en que condiciones están las cosas o bienes arrendados, éstos se encontraban en buen estado y en condiciones de servirse de ellos, de manera que es carga del arrendatario demostrar lo contrario; motivo por el cual, niegan, rechazan y contradice la afirmaciones realizadas a este respecto en el escrito libelar, y se acogen a lo establecido en el artículo 1.609 ejusdem, conforme al cual “El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas…”

      A tenor de lo antes expuesto, presentan los demandados junto con su escrito de contestación, sentencia definitiva del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo de fecha 25 de julio de 2005, esgrimiendo que en ese caso concreto, el Tribunal desestimó las mejoras o bienhechurías efectuadas por el arrendatario, por cuanto en el contrato de arrendamiento quedó establecido que estas mejoras quedarían en beneficio del inmueble arrendado, sin que por ese motivo el arrendador tenga que indemnizar al arrendatario, pues además de ello, la ley dispone como regla general supletoria que el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, ni mucho menos de los gastos suntuarios, que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas (Ver artículo 1.609 Código Civil).

      Por otra parte, alegan los demandados que en el inmueble arrendado existían dos (02) galpones de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts2) aproximadamente, y el arrendatario al poco tiempo de celebrarse el contrato, los demolió sin autorización alguna, manifestando a los arrendadores en el momento que éstos le reclamaron, que le estorbaban para guardar materiales que utiliza en la empresa de herrería de él y de su socia, la ciudadana NERZA VILLAMIZAR JIMÉNEZ, violando de esta forma la cláusula segunda del contrato que establece: “…Al terminar el término fijado en la presente cláusula el arrendatario se obliga a entregar el inmueble objeto de este contrato, totalmente desocupado y en las mismas condiciones que lo recibió…”

      Explican los demandados, que para volver a restituir las cosas al estado en que ellos las tenían debe invertirse en el local la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.4.885.000,00) – Hoy CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 4.885,00), según presupuesto realizado por la constructora “OBRA LIMPIA C.A.”.

      Continúa la narración de los hechos por parte de los demandados señalando que debido al estado de abandono en el cual tenía el inmueble el arrendatario, el Tribunal Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial Estado Zulia se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado en fecha 23 de marzo de 2006, a fin de realizar una inspección judicial, dejando constancia en tal acto según los demandados, del estado de abandono y suciedad que para esa fecha presentaba el mencionado inmueble, especificando que el mismo no posee pisos de caico colombiano, sino de terracota, tal como se describe en el contrato de arrendamiento y en las gráficas acompañadas a la menciona inspección judicial. En virtud de ello, los demandados solicitaron el secuestro del inmueble arrendado, “…el cual fue ejecutado por el Tribunal Séptimo de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco, en fecha 01 de Junio de 2006, sin que el ciudadano M.S. hiciera oposición alguna a la medida cautelar decretada por el mencionado Tribunal en el tiempo oportuno que le concede la ley…”.

      Aunado a lo expuesto hasta ahora, señalan los demandados que les causa asombro y les crea sospechas el hecho de que el ciudadano J.A.V.J., el cual dice que es constructor y suscribe el documento de mejoras y bienhechurías que la parte actora acompañó a su escrito libelar, tiene los mismos apellidos que la socia del demandante, la ciudadana NERZA VILLAMIZAR JIMÉNEZ, lo que demuestra según los demandados, que existen nexos consanguíneos entre estás dos personas y genera dudas y sospechas sobre la afirmación de este ciudadano. En aras de demostrar la relación existente entre los ciudadanos M.S. y NERZA VILLAMIZAR JIMÉNEZ, presentan anexo a su escrito de contestación de la demanda el acta constitutiva de las sociedades mercantiles FULL CHICKEN C.A. y FULL CHICKEN II C.A. En virtud de lo expuesto, los demandados desconocen, rechazan y contradicen lo afirmado en el documento de mejoras presentado por la parte actora, por señalar que el mismo es un “documento familiar, vale decir hermano de la parte demandante, lo que descalifica las declaraciones de esa persona, según lo pautado en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, que lo inhabilitan como testigo; por lo que se puede afirmar que el mencionado ciudadano tiene un interés en las resultas de este proceso, ya que existen nexos consanguíneos entre la ciudadana NERZA VILLAMIZAR JIMÉNEZ, representante de FULL CHICKEN II (sic) y este ciudadano…”. En consecuencia, los demandados solicitaron a este Órgano Jurisdiccional que oficiara con carácter de urgencia a la Oficina de Identificación y Extranjería (ONIDEX), a fin de que la misma informe al Tribunal sobre los datos filiatorios de estos dos ciudadanos.

      Posteriormente, señalaron los demandados que la demanda incoada por la parte actora fue interpuesta dos (2) años después de haber realizado las supuestas mejoras que no estaban autorizadas, por lo cual, negaron, rechazaron y contradijeron que la misma se hubiese presentado en tiempo oportuno, alegando que tal acción está viciada de extemporaneidad, puesto que, debió se interpuesta al finalizar el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento.

      Arguyen los arrendadores que las afirmaciones realizadas por el actor en el escrito libelar carecen de verdad y fundamento, puesto que según ellos “No es cierto que el demandante de autos haya hecho inversión alguna en el inmueble... y si lo hizo fue sin autorización… Es cierto que sin autorización alguna, éste demolió los dos galpones que se encontraban en la parte interna del local arrendado, violando lo establecido en la cláusula segunda… No es cierto que el inmueble arrendado no reunía las condiciones de higiene para instalar un negocio, ya que en la cláusula décima cuarta quedó establecido que el arrendatario recibía el inmueble solvente y en buen estado de habitabilidad… Es cierto que el ciudadano M.S. y la ciudadana NERZA VILLAMIZAR JIMÉNEZ son socios en la empresas mercantiles INDUSTRIAS PARKING (sic) y FULL CHICKEN II C.A. Es cierto que el ciudadano A.V.J. y NERZA VILLAMIZAR JIMÉNEZ son hermanos…”

      Asimismo, exponen los demandados que tampoco es cierto que el arrendatario haya manifestado su deseo de rescindir el contrato de arrendamiento, por el contrario, éste se negaba a hacer entrega del inmueble, al punto que el mes de febrero y marzo de 2006 consignó los cánones de arrendamiento de esos meses y quedó a deber los meses de abril y mayo del mismo año, por lo cual el Tribunal Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.e.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial decretó el secuestro del inmueble arrendado.

      En cuanto a los montos reclamados por el actor, relativos a la fianza real o depósito, los demandados traen a colación la cláusula décima cuarta del contrato suscrito por las partes, la cual establece que: “EL ARRENDATARIO, con el objeto de garantizar el cumplimiento y resguardo de los servicios públicos del inmueble arrendado, entrega en este acto a LOS ARRENDADORES la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00); y la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) que corresponde a un mes por adelantado del canon de arrendamiento en calidad de fianza real o depósito, cantidades éstas que no devengarán intereses y serán devueltas AL ARRENDATARIO, a la finalización del contrato, siempre y cuando el inmueble objeto del mismo, sea entregado solvente y en su buen estado de habitabilidad como lo recibe”.

      En relación a la cláusula anterior, señalan que es cierto que el arrendatario hizo entrega a los arrendadores de las cantidades antes mencionadas, pero también aducen que de ese monto, se le descontó la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) – Hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), para reparar la s.m.d. uno de los locales, que tenía para ese entonces la cuerda mala, por lo cual nada le quedan a deber, y consignan junto con el escrito de contestación el recibo correspondiente marcado con la letra “E”.

      Por último exponen los demandados, que el ciudadano M.S. interpuso la presente demanda actuando en defensa de sus derechos y de la sociedad mercantil FULL CHICKEN II, C.A., pero esta última no tiene interés en el presente juicio, al no tener el carácter de arrendataria, ya que el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso fue suscrito entre la sociedad mercantil ROME C.A. y el ciudadano M.S., por lo que las actuaciones de la mencionada sociedad de comercio deben tenerse como no hechas, ya que carecen de cualidad, validez y legalidad, dado que la misma no está facultada para actuar en nombre y representación de los demandantes.

      Finalmente, solicitaron los demandados a este Tribunal, que la mencionada demanda sea desestimada en todas y cada una de sus partes, por ser temeraria e inciertos los argumentos esgrimidos por la parte actora, declarándola sin lugar en la definitiva, condenando al actor al pago de las costas a que haya lugar, más la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.885.000,00) – Hoy CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 4.885,00), por concepto de los daños que le ocasionó el arrendatario al inmueble.

      El demandado acompañó a su escrito de contestación los siguientes instrumentos:

   1. Copia simple de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo de fecha 25 de julio de 2005. Expediente No. 17.982.

   2. Original del presupuesto emitido por la sociedad mercantil OBRA LIMPIA C.A. de fecha 14 de julio de 2006.

   3. Original de las actas y anexos de la inspección judicial que realizó en el local arrendado el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 23 de marzo de 2006.

   4. Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil FULL CHICKEN C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 19 de febrero de 2003.

   5. Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil FULL CHICKEN II C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 24 de mayo de 2004.

   6. Recibo de pago signado por el ciudadano O.R., donde señala que ha recibido del ciudadano M.S. la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) – Hoy TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).

      Encontrándose la causa dentro del lapso de promoción y evacuación de pruebas conforme a lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado del actor presentó escrito por ante la Secretaría de este Tribunal, en el cual promovió las siguientes pruebas:

   1. Acta de ejecución de medida preventiva de secuestro practicada por el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 1° de junio de 2006, donde se dejó constancia que dicho local funcionaba la venta de comida rápida “FULL CHICKEN II”.

   2. Dos (2) recibos de consignaciones hechas por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondientes a los meses de marzo y abril de 2006.

   3. Recibo expedido por los representantes de la Sociedad Mercantil ROME C.A. exonerando el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto de 2004, de conformidad con la Cláusula Dieciséis del contrato.

   4. Ciento Setenta y cuatro (174) facturas de compra de materiales eléctricos, de plomería y de construcción adquiridos durante los meses de junio, julio y agosto de 2004, por el ciudadano M.S., y por la sociedades mercantiles INDUSTRIAS PARKING C.A. y FULL CHICKEN C.A. para reparar los locales arrendados, las cuales hacen un total de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON 19/100 (Bs. 35.731,19), que es la suma reclamada por concepto de mejoras y bienhechurías en el libelo de la demanda.

   5. Sesenta (60) comprobantes de egreso por concepto de cancelación de salario a los trabajadores A.Q., R.D.U., M.M., J.C.V. y A.V., quienes realizaron la remodelación del local comercial por un total de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00), que es la suma reclamada por concepto de pago de mano de obra.

   6. Dos (2) fotografías que evidencian como era antes el área de la cocina y como quedó remodelada.

   7. Dos (2) fotografías que demuestran como quedaron remodeladas las salas sanitarias del local.

   8. Una (1) fotografía del área de comedor del local, antes de ser remodelado.

   9. Dos (2) fotografías de los exteriores del local antes de ser remodelado y de empotrar correctamente la electricidad.

   10. Testimoniales de los ciudadanos J.A.V.J., A.Q., R.D.U., M.A.M., J.C.V. y A.V.Z., las cuales fueron posteriormente evacuadas por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

   11. Inspección Judicial en el inmueble objeto del presente litigio, ubicado en la calle 77 (boulevard 5 de julio), signado con el No. 15-77, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la cual fue realizada en fecha 11 de octubre de 2006 por este Tribunal.

       Asimismo, encontrándose en tiempo hábil, presentó el apoderado de la parte demandada escrito de promoción de pruebas, en el cual alegó como punto previo la falta de cualidad e interés de la sociedad mercantil FULL CHICKEN II C.A. para sostener el presente juicio, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puesto que, alega que en el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo en fecha 29 de abril de 2004, y anotado bajo el No. 32, Tomo 62 de los libros respectivos, quien adquirió el carácter de arrendatario fue el ciudadano M.S. como persona natural, y no la sociedad mercantil FULL CHICKEN II, C.A., la cual ha sido traída a este juicio por el mencionado ciudadano, sin tener cualidad e interés para sostenerlo.

       En este mismo orden de ideas, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los demandados ratificaron los siguientes instrumentos que fueron presentados con el escrito de contestación de la demanda:

   1. Acta constitutiva de la sociedad mercantil FULL CHICKEN II, C.A., con la que quieren demostrar que la ciudadana NERZA VILLAMIZAR es la socia del demandante de autos, y hermana del ciudadano A.V..

   2. Inspección Judicial llevada a cabo por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 23 de marzo de 2006.

   3. Acta constitutiva de la sociedad mercantil INDUSTRIAS PARKING C.A., la cual señalan que fue acompañada a la contestación de la demanda marcada con la letra “D”. A este respecto debe resaltarse, que el instrumento que fue acompañado al escrito de contestación de la demanda signado con la letra “D”, corresponde al acta constitutiva de la sociedad mercantil FULL CHICKEN C.A., cuyos accionistas son la sociedad de comercio INDUSTRIAS PARKING C.A. y la ciudadana M.T.Z.S.. No existiendo en el expediente de la causa, el acta constitutiva a que hacen referencia los demandados.

      Por otra parte, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, los demandados solicitaron a este Órgano Jurisdiccional que librará oficio a la Oficina de Identificación y Extranjería (ONIDEX) de Maracaibo Estado Zulia, a fin de que la misma informe a este Tribunal sobre los datos filiatorios y los nexos de consanguinidad existentes entre los ciudadanos A.V.J. y NERZA VILLAMIZAR JIMÉNEZ, e igualmente solicitaron que se oficiara al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) a fin de que este organismo informe al Tribunal si los ciudadanos J.A.V.J., A.Q., R.D.U., M.A.M., J.C.V. y A.V.Z., prestan sus servicios como trabajadores de la sociedad mercantil INDUSTRIAS PARKING C.A. y desde cuando.

      Por último, promovieron los demandados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de confesión, a fin de que los ciudadanos A.V.J. y NERZA VILLAMIZAR JIMÉNEZ absolvieran posiciones juradas sobre los hechos pertinentes de que tuvieran conocimiento personal. Respecto a esta prueba, es menester resaltar, que a tenor de lo expuesto por este Tribunal en el auto de fecha 29 de Septiembre de 2006, su admisión fue negada en razón de su inconducencia, puesto que los referidos ciudadanos no son parte en el proceso.

      Además de las pruebas promovidas, los demandados desconocieron e impugnaron los siguientes instrumentos presentados por el actor:

   1. El documento de bienhechurías suscrito por el ciudadano J.A.V.J., otorgado en fecha 02 de abril de 2006, por ante la Notaría Tercera de Maracaibo.

   2. Las ciento setenta y cuatro (174) facturas consignadas por la parte actora el día 21 de septiembre 2006, en las que aparecen como compradores de los materiales allí descritos, las sociedades mercantiles INDUSTRIAS PARKING C.A. y FULL CHICKEN II, C.A., quienes no son partes en el presente proceso, según exponen los demandados.

2. EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

   PUNTO PREVIO

   En primer lugar debe pronunciarse este Tribunal respecto al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada referido a la falta de cualidad de la sociedad mercantil FULL CHICKEN II C.A. para interponer la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en razón de lo cual, resulta oportuno señalar que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó, fue suscrito el 29 de abril de 2004, entre el ciudadano M.S., la ciudadana C.M. y la sociedad mercantil ROME C.A., quien fue representada en ese acto por el ciudadano O.R., actuando el primero en su carácter de arrendatario, y los restantes en su carácter de arrendadores y propietarios del bien inmueble objeto del contrato.

   Asimismo, advierte esta Juzgadora que el ciudadano M.S. interpuso la demanda que dio origen al presente juicio en nombre propio y en representación de la sociedad mercantil FULL CHICKEN II C.A., según se lee en su escrito libelar, pero en el momento en el cual otorgó poder apud acta al abogado en ejercicio L.R.R.L., el cual consta en el folio veintiuno (21) de la pieza principal No. 1, lo hizo en nombre propio, estableciendo que concedía dicho poder a los fines de que el profesional del derecho en referencia, lo representara y sostuviera sus derechos e intereses en el expediente No. 41.275 llevado por este Tribunal.

   En relación a lo antes señalado, considera oportuno esta Juzgadora traer a colación el criterio establecido por el reconocido jurista A.R.R. en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, en relación a la legitimación de la partes en el proceso, respecto a la cual, expresa lo siguiente:

   La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)

   . (Énfasis del Tribunal).

   Así las cosas, en el caso sub exmaine, nos encontramos ante un panorama en el cual la legitimación no le está atribuida conjuntamente a varias personas, por el contrario, quien suscribió el contrato objeto de estudio y adquirió el carácter de arrendatario fue únicamente el ciudadano M.S., por lo cual, el único legitimado activo para ejercer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento y pedir el pago de las mejoras realizadas en el inmueble es el referido ciudadano.

   En consecuencia, no existe interpretación a partir de la cual pueda establecerse que la legitimación activa en el presente caso le correspondía a varias personas, es decir, a la sociedad mercantil FULL CHICKEN II C.A. y al ciudadano M.S., dado que la mencionada sociedad de comercio nunca suscribió el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se discute, y por ende, no tiene la cualidad para sostener el presente juicio.

   Ahora bien, es menester resaltar, que en el caso sub iudice, la declaratoria con lugar de falta de cualidad no produce la desestimación de la demanda en su mérito mismo, puesto que, si bien es cierto, que la sociedad de comercio FULL CHICKEN II C.A. no tiene cualidad para ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, también es cierto, que el ciudadano M.S. sí tiene tal cualidad, y fue este último quien en nombre propio y en su carácter de arrendatario, ocurrió ante este Órgano Jurisdiccional a interponer la demanda que dio inicio al presente proceso. Así se decide.

   Resuelta como ha quedado la anterior incidencia, este Tribunal pasa a resolver sobre el fondo previas las siguientes consideraciones:

   Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, corresponde a esta Juzgadora pasar a valorar las pruebas que constan en actas, debiendo señalar en primer lugar, que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 29 de abril de 2009, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 32, Tomo 62 de los libros de autenticaciones, el cual riela en los folios cinco (5) al doce (12) de la pieza principal No. 1, en virtud de que el mismo no fue desconocido por la representación judicial de la parte demandada, y siendo que ésta afirmó que existía entre sus representados y el actor, un contrato de arrendamiento. En consecuencia, y conforme a lo consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, el referido contrato tiene fuerza de Ley entre las partes. Así se establece.

   Ahora bien, en cuanto a las copias simples de las actas constitutivas de la sociedades mercantiles FULL CHICKEN C.A. y FULL CHICKEN II, C.A., y en relación a las pruebas informativas emitidas por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) y por la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería (ONIDEX), debe pronunciarse esta Juzgadora desechándolas por inconducentes e impertinentes, en virtud de que ya se dejó claramente establecido en el punto previo de la presente resolución, que no existe litisconsorcio activo alguno en la presente causa, y que el único legitimado activo para ejercer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento y solicitar el pago de las mejoras realizadas en el inmueble es el ciudadano M.S..

   En concordancia con lo antes expuesto, se le concede pleno valor probatorio al documento de bienhechurías suscrito por el constructor e inspector de obras civiles J.A.V., autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 2 de mayo de 2006, anotado bajo el No. 52, Tomo 42 de los libros respectivos, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el mismo constituye un instrumento emanado de un tercero, que fue debidamente ratificado mediante prueba testimonial, la cual fue evacuada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 06 de Octubre de 2006. Al respecto, observa este Tribunal, que el ciudadano que suscribe el mencionado documento, hace constar que realizó una serie de mejoras en el local arrendado por cuenta y orden del arrendatario, ciudadano MAXIMILANO SÁNCHEZ, sin mencionar en ningún momento a la sociedad mercantil FULL CHICKEN II, C.A., por lo cual resulta forzoso para esta Juzgadora desestimar los alegatos de la parte demandada en relación a la imposibilidad del ciudadano J.A.V. para rendir testimonio en el presente juicio, en razón de que el mismo, no se encuentra inmerso en los supuestos previstos en el artículo 479 del Código Adjetivo Civil.

   Por otra parte, en referencia a los recibos de las consignaciones hechas por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondientes a los cánones de arrendamiento de marzo y abril de 2006, los cuales rielan en los folios ciento catorce (114) y ciento quince (115) de la pieza principal No. 1 respectivamente, esta Juzgadora los desecha por considerarlos inconducentes a los fines de dilucidar alguno de los hechos controvertidos en el presente proceso. Igualmente, se desecha el recibo de pago presentado por el ciudadano O.R., y signado por el mismo, en el cual señala que ha recibido del ciudadano M.S. la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) – Hoy TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), por concepto de pago de tres (3) meses de alquiler del local objeto del contrato de arrendamiento, ello en virtud del principio de alteridad de la prueba, de acuerdo al cual, la parte no puede fabricarse su propia prueba, ésta debe provenir de la parte contra quien se opone o de un tercero.

   Asimismo, teniendo como fundamento el referido principio de alteridad de la prueba, debe desechar esta Jurisdiscente las siete (7) fotografías consignadas por la parte actora, alusivas a las remodelaciones realizadas en el local arrendado, puesto que tal como antes se señaló, ninguna de las partes puede fabricarse su propia prueba, ésta debe provenir de la parte contraria o de un tercero.

   De la misma forma, resulta forzoso para esta Juzgadora descartar el presupuesto emitido por la sociedad mercantil OBRA LIMPIA C.A. de fecha 14 de julio de 2006, en el cual se reflejan una serie de reparaciones que deben llevarse a cabo en el inmueble arrendado para que el mismo adquiera las condiciones de habitabilidad que tenía en el momento en el que fue suscrito el contrato, debido a que éste constituye un documento privado emanado de un tercero, que en virtud de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil debió ser ratificado mediante prueba informativa o testimonial, por lo cual, ningún valor probatorio se le concede.

   Respecto a la copia simple de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo de fecha 25 de julio de 2005, expediente No. 17.982, que fue consignada por la parte demandada junto con su escrito de contestación de la demanda; este Tribunal la aprecia en concatenación con el resto de los medios probatorios que constan en autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil

   Ahora bien, en cuanto a las ciento setenta y cuatro (174) facturas relativas a la compra de materiales para la realización de las reparaciones que alega haber llevado a cabo el actor, resulta forzoso para este Tribunal desecharlas como medio probatorio, puesto que las mismas, constituyen un documento privado emanado de un tercero, y de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debieron ser ratificadas mediante prueba de informes, la cual no fue promovida en ningún momento por la parte actora.

   En el mismo sentido deben ser analizados los sesenta (60) comprobantes de egreso que constan en actas, relativos a la cancelación de salario a los trabajadores A.Q., R.D.U., M.M., J.C.V. y A.V., quienes según señala el actor, realizaron la remodelación del local comercial objeto del contrato de arrendamiento. Tales recibos constituyen documentos privados emanados de terceros, lo cuales deben ser ratificados por sus signatarios mediante prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código Adjetivo Civil, pero la referida ratificación debe ser inequívoca, debe preguntársele de forma directa al testigo si suscribió el documento en cuestión, no basta la realización de preguntas ambiguas dirigidas a comprobar si el contenido de instrumento es cierto.

   En el caso sub examine, el actor promovió la prueba testimonial de todos y cada uno de los trabajadores que aparecen como signatarios de los recibos, y tales pruebas fueron evacuadas por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, los días 4, 5 y 6 de octubre de 2006. Al realizar una lectura detallada de las mismas, puede afirmarse que los testigos fueron contestes al señalar que trabajaron en la remodelación del local arrendado durante los meses de mayo, junio y julio de 2004, y que quien les pagaba su salario semanalmente era el ciudadano J.A.V., no obstante, no se les preguntó a los testigos si ellos efectivamente firmaron los recibos que constan en actas, y ante esta ambigüedad en la prueba, se procedió a hacer una sencilla comparación entre las firmas que aparecen al final de cada testimonio, y las que se encuentran en la parte inferior derecha de los recibos de pago, obteniendo como resultado de la observación, que ninguna de las firmas estampadas al final del acta en la cual consta el testimonio, se corresponde con la estampada en los supuestos recibos de pago, y que además, en el caso particular del ciudadano R.D.U., éste manifestó no saber leer, ni firmar, en el momento en el cual fue evacuada la prueba testifical, por lo cual estampó en la referida acta sus huellas dactilares, pero es el caso, que el mismo ciudadano aparece firmando doce (12) recibos de pago que rielan en los folios 296, 301, 305, 311, 318, 323, 330, 334, 336, 341, 346 y 351 de la pieza principal No.1. Así las cosas, resulta a todas luces evidente, que los sesenta (60) recibos de pago que rielan en las actas, fueron forjados por la parte actora, en clara contravención con los principios de lealtad y probidad procesal, intentando sorprender la buena fe de este Tribunal y burlar el buen juicio de esta Juzgadora, con la presentación de pruebas falsas, a las cuales ningún valor se les concede.

   Por otra parte, en cuanto al acta y los anexos de la inspección judicial que realizó en el local arrendado el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 23 de marzo de 2006, e igualmente, en lo referido al acta de ejecución de medida preventiva de secuestro practicada por el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la misma Circunscripción Judicial, en fecha 1° de junio de 2006, este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que las mismas son apreciadas como originales y copia simple de documentos públicos, los cuales no fueron impugnados por la parte actora.

   En el mismo orden de ideas se valora la inspección judicial que llevó a cabo este Tribunal en fecha 11 de octubre de 2006 en el inmueble arrendado, en virtud de que la misma fue realizada de conformidad con lo establecido en el Capítulo VII, Título II del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, debiendo resaltarse en este sentido, que durante la evacuación de la prueba en referencia, se constató que el inmueble arrendado se encontraba en buen estado de conservación y mantenimiento.

   En relación al recibo que expidió el ciudadano O.R., en su carácter de representante de la sociedad mercantil ROME C.A., al ciudadano M.S., en fecha 1° de septiembre de 2004, y en el cual hace constar que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto de 2004, le fueron exonerados a este último en virtud de lo establecido en la Cláusula Dieciséis del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 29 de abril de 2004; este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código Adjetivo Civil, dado que el mismo constituye un documento privado que no fue desconocido por la parte contra quien se opuso.

   Ahora bien, tal como se indicó al inicio de la parte motiva del presente fallo, las partes coinciden en señalar que suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 29 de abril de 2004, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, sobre un local comercial propiedad de la parte demandada, que se encuentra ubicado en la calle 77 (boulevard 5 de Julio), signado con el No. 15-77, en la jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   La demanda que dio inicio al presente proceso fue incoada por el arrendatario, ciudadano M.S., quien estableció como pretensión central, el pago de las cantidades de dinero que invirtió en la realización de una serie mejoras que según señala se vio obligado a realizar en el inmueble, en virtud de que el mismo no le fue entregado en condiciones aptas para poner a funcionar una venta de comida rápida, siendo éste el fin último con el cual suscribió el contrato. En este sentido, debe traerse a colación, lo establecido en las cláusulas Décima Cuarta, Sexta y Décima Sexta de contrato, las cuales disponen:

   CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA: “EL ARRENDATARIO, con el objeto de garantizar el cumplimiento y resguardo de los servicios públicos del inmueble arrendado, entrega en este acto a LOS ARRENDADORES la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00); y la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) que corresponde a un mes por adelantado del canon de arrendamiento en calidad de fianza real o depósito, cantidades éstas que no devengarán intereses y serán devueltas AL ARRENDATARIO, a la finalización del contrato, siempre y cuando el inmueble objeto del mismo, sea entregado solvente y su buen estado de habitabilidad como lo recibe”.

   CLÁUSULA SEXTA: “EL ARRENDATARIO no podrá hacer ninguna alteración ni modificación en la construcción del inmueble arrendado y si lo hiciere será única y exclusivamente con el consentimiento escrito de LOS ARRENDADORES, esta modificaciones o bienhechurías serían por su propia cuenta sin que LOS ARRENDADORES tengan que indemnizarle nada por ellas, quedando las mismas a beneficio del inmueble arrendado. Queda entendido que las reparaciones superiores al monto fijado en la presente cláusula que sean necesarias y autorizadas por LOS ARRENDADORES serán descontadas del canon de arrendamiento en forma proporcional con su respectivo soporte o factura. EL ARRENDATARIO pagará por su cuenta las reparaciones que necesite el inmueble durante la vigencia del mismo, tales como las pinturas y reparaciones de las paredes, puertas, ventanas y techo, acondicionamiento sanitario, lavaderos y tuberías con sus adherencias, instalaciones hidráulicas, cuyos gastos no sobrepasen de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (350.000,00)…”.

   CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: “Queda entendido que las reparaciones superiores al monto fijado en la cláusula sexta de este contrato, que sean necesarias y autorizadas por “Los Arrendadores”, serán descontadas del canon de arrendamiento en forma proporcional con su respectivo soporte o factura”.

   Una vez realizado un análisis exhaustivo de las cláusulas ut supra transcritas, advierte esta Sentenciadora, que las partes convinieron en el contrato lo siguiente: 1) Que el local comercial estaba siendo entregado en buen estado de habitabilidad. 2) Que el arrendatario no podría hacer ninguna alteración en el inmueble a menos que tuviera el consentimiento escrito de los arrendadores. 3) Que las reparaciones necesarias y autorizadas por los arrendadores serías descontadas en forma proporcional de los cánones de arrendamiento.

   Así las cosas, la actividad probatoria de la parte actora debió estar dirigida a demostrar que contaba con el consentimiento escrito de los arrendadores para llevar a cabo las reparaciones cuyo pago reclama, y no a demostrar que efectivamente realizó las mismas, lo cual se constató con el documento de bienhechurías suscrito por el constructor e inspector de obras civiles J.A.V., y con los testimonios de los ciudadanos A.Q., R.D.U., M.A.M., J.C.V. y A.V.Z..

   En aras de demostrar que contaba con el consentimiento de los arrendadores para realizar las mejoras en el inmueble, el actor únicamente consignó un (1) recibo que le fue expedido en fecha 1° de septiembre de 2004, por el ciudadano O.R., en su carácter de representante de la sociedad mercantil ROME C.A., en el cual hace constar que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto de 2004, le fueron exonerados al arrendatario en virtud de las reparaciones o bienhechurías que efectuó en los locales arrendados, de acuerdo con lo establecido en la Cláusula Dieciséis del contrato. A partir de este documento, puede afirmarse que efectivamente el arrendatario contaba con el consentimiento de los arrendadores para realizar algunas reparaciones en el inmueble, pues de lo contrario, éstos últimos no hubiesen aceptado exonerar el pago de los cánones correspondientes a los meses de julio y agosto de 2004, que sumados ascienden al monto de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00). Sin embargo, no constituye este documento, una autorización para llevar a cabo la cantidad de reparaciones que alega el demandante haber realizado, incluyendo cambio de pisos, piezas sanitarias, cerámica en los baños, entre muchos otros descritos en el libelo de demanda, puesto que, luego de una simple operación matemática, resulta ilógico para este Tribunal suponer que los arrendadores consentirían la realización de un conjunto de mejoras que sumadas superan el monto de los cánones que estaban llamados a percibir durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por lo cual, tales modificaciones en el inmueble debieron estar expresamente consentidas mediante un documento en cual se pormenorizaran las obras que se efectuarían, y dado que la existencia este instrumento no consta en autos, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar sin lugar la pretensión. Así se decide.

   Por otra parte, en cuanto al alegato de los demandados relativo a que el arrendatario demolió sin autorización alguna dos (02) galpones de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts2) que existían en el inmueble arrendado, y que para volver a restituir las cosas al estado en que ellos las tenían debe invertirse en el local la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 4.885,00); observa esta Juzgadora que tales arrendadores en su carácter de demandados no lograron demostrar durante la fase probatoria del presente juicio, que el arrendatario efectivamente demolió los mencionados galpones, ni mucho menos que se requería invertir en el inmueble la cantidad de dinero que señalan. Por el contrario, advierte este Tribunal, que tanto en la inspección judicial realizada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 23 de marzo de 2006, como en el acta de ejecución de la medida de secuestro que llevó a cabo el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 1° de junio del mismo año, se dejó constancia de que el inmueble se encontraba en buen estado de uso, mantenimiento y conservación, y que su estado era de regular a bueno. En consecuencia, resulta improcedente la solicitud de que se obligue al actor a pagar el monto particularizado ut supra, debiendo señalarse adicionalmente, que el demandado no reconvino expresamente al momento de contestar la demanda, por lo cual, este Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse a este respecto.

   Por último, respecto a la petición del actor de que le sean devueltas las cantidades de dinero que entregó al momento de celebrar el contrato de arrendamiento por concepto de fianza real o depósito, es decir, la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00) – Hoy TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,00), más sus respectivos intereses, desde la fecha de inicio del contrato de arrendamiento hasta la fecha en la cual culmina la primera prórroga del mismo, es decir, desde el 1° de junio de 2004, hasta el 31 de mayo de 2006; este Órgano Jurisdiccional antes de dirimir tal punto, debe realizar las siguientes consideraciones: 1) De acuerdo a la cláusula décima cuarta del contrato en referencia, el arrendatario entregó al arrendador UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) – Hoy MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) correspondientes a un mes por adelantado del canon de arrendamiento, suma esta que no es objeto de devolución, y además entregó la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) – Hoy DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00) en calidad de fianza real o depósito, la cual sería devuelta al arrendatario a la finalización del contrato, siempre y cuando el inmueble arrendado fuera entregado en buen estado de habitabilidad. 2) La parte demandada estableció en su escrito de contestación de la demanda, que negaba, rechazaba y contradecía tanto los hechos como el derecho explanados en el libelo de demanda, a excepción de que son propietarios de un inmueble ubicado en la calle 77 (5 de Julio) y que “…existió ente ellos y el mencionado ciudadano (M.S.) un contrato de arrendamiento”, admitiendo de esta forma, al usar el verbo existir en pasado, que el contrato de arrendamiento que suscribieron en el año 2004, ya había finalizado para la fecha en la cual se produjo la contestación de la demanda, es decir, el 14 de agosto de 2006. 3) En las inspecciones judiciales que se llevaron a cabo en los locales arrendados y en el acta de ejecución de la medida de secuestro a que se hizo referencia en el párrafo anterior, se dejó constancia de que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encontraba en buen estado de habitabilidad.

   Así las cosas, habiendo admitido los demandados que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente juicio ya finalizó, tal y como lo alega la parte actora en su escrito libelar, procede en derecho la devolución de las cantidades de dinero que el arrendatario le entregó a los arrendadores por concepto de depósito al momento de la celebración del contrato. Ahora bien, establecieron las partes en la cláusula décima cuarta del referido contrato, que las cantidades entregadas en calidad de depósito o fianza real, no generarían intereses, ello en clara contravención a lo dispuesto en los artículos 23 y 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales disponen:

   Artículo 23: “En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía.”

   Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

   En consecuencia, en atención a las normas antes referidas, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, y habiendo entregado el arrendatario el inmueble en buen estado de conservación y mantenimiento, resulta forzoso para esta Sentenciadora ordenar la devolución del monto entregado por concepto de depósito, el cual asciende a la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00), más los intereses que sobre esta suma de dinero se hayan generado desde el 1° de junio de 2004 hasta el 31 de mayo de 2006, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros del país, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A tales efectos, se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela, a fin de que realice el cálculo correspondiente. Así se decide.

3. POR LOS FUNDAMENTOS ANTERIORMENTE EXPUESTOS:

   Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara:

   ÚNICO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentó el ciudadano M.S. en contra de la sociedad mercantil ROME C.A. y de la ciudadana C.M.D.V.. En tal sentido, SE CONDENA a los demandados a devolver al actor la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00), que recibieron por concepto de depósito en el momento en el cual celebraron el contrato de arrendamiento, más los intereses que sobre esta suma de dinero se hayan generado desde el 1° de junio de 2004 hasta el 31 de mayo de 2006, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros del país. A tales efectos, SE ORDENA oficiar al Banco Central de Venezuela, a fin de que realice el cálculo correspondiente.

   No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del presente fallo.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los ( ) días del mes de Abril de dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-

   La Juez,

   (fdo)

   Dra. E.L.U.N.L.S.,

   (fdo)

   Abog. M.H.C..

   ELUN/ajna

   En la misma fecha, previas las formalidades de Ley, y siendo las ______, se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando anotada bajo el No. ______.

   La Secretaria,

   (fdo)

   Abog. M.H.C..

   Quien suscribe, la Secretaria Abog. M.H.C., hace constar que la anterior resolución es copia fiel y exacta de su original que reposa en el Expediente No. 41.275. Lo certifico. En Maracaibo a los ( ) del mes de Abril de dos mil once (2011). La Secretaria,

   Abog. M.H.C..