Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo de Barinas, de 9 de Octubre de 2008

EXP. Nº 7026-08

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN DE LOS ANDES

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana B.P.D.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 895.503.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados ANTONIO D’ J.M. e H.P.Q., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.450.914 y V- 895.220, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.757 y 8.242.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.E.Z.F., venezolano, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 15.164.196, J.C.P.G., venezolana, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 9.387.051, Y.P.G., venezolana, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 4.264.022, domiciliada en la ciudad de Barinas y E.T.G., venezolana, Ingeniero Civil, titular de la cédula de identidad Nº 3.132.073, domiciliada en la ciudad de Caracas.

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente causa se recibió en este Tribunal Superior, proveniente del Juzgado Accidental Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en virtud de la apelación ejercida por el coapoderado judicial de la parte actora, abogado H.P.Q., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia ya mencionado, en fecha 14 de enero del año en curso.

Alega la demandante en el escrito libelar que en fecha 14 de septiembre de 1992 le dio en arrendamiento a la sociedad mercantil “CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTOS 50-10 (CANADECA) COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en la Oficina del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 30 de enero de 1992, anotada bajo el Nº 65-38-A, SGDO una porción de terreno con un área aproximada de SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS (63 Mts2) que es parte integrante de una casa de su propiedad adquirida de conformidad con el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas el día 23 de julio de 1.976, anotado bajo el Nº 159, Tomo 10, posteriormente registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Barinas el día 07 de enero de 1.997, anotado bajo el Nº 4, folios 16 al 28 y su Vto. del Protocolo 1º Principal, ubicada en la Calle Aramendi Nº 14-72 de la Urbanización Briceño Méndez de esta ciudad de Barinas, construida sobre una parcela de terreno ejido de Diez Metros con Cuarenta Centímetros de Frente (10,40 mts) por Cuarenta y Dos Metros con Diez Centímetros de fondo (42,10 mts), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa y solar que es o fue propiedad del señor SEGUNDO ROJAS; SUR: que es su frente, con la Calle Aramendi; ESTE: con casa y solar que fue de C.G. y OESTE: con casa y solar que es o fue propiedad de ALMIDIA ANGULO.

Continúa exponiendo que el contrato de arrendamiento mencionado tenía por objeto la explotación comercial a la que se dedicaba la inquilina y comenzó a regir el día 14 de septiembre de 1992 por un período de cuatro años, renovables por períodos de igual duración en los términos acordados entre las partes en la cláusula cuarta del contrato; que la empresa arrendataria, representada entonces, por la ciudadana Y.P.G., en su condición de Directora Gerente de la mencionada compañía conforme a la cláusula DÉCIMA TERCERA del Acta de reforma de los estatutos sociales de fecha 31 de octubre de 1.991, debidamente registrada en la Oficina de Registro Mercantil el día 30 de enero de 1992, anotada bajo el Nº 65, Tomo 38-A, SGDO, firmó el contrato de arrendamiento y obligó a la compañía, siendo el canón mensual del arrendamiento la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,0) pagaderos dentro de los primeros cinco días al vencimiento de cada mes; que el pago del canón de arrendamiento establecido en el contrato debería sujetarse a lo establecido en la cláusula tercera del mismo según la cual, de los Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) mensuales, el 50% del canón, serían imputados a la cancelación de la inversión de la arrendataria a cuenta de la arrendadora en la construcción de un local comercial dentro del área del inmueble arrendado y el otro 50% lo pagaría como su arrendadora en dinero en efectivo y en los plazos establecidos en la misma cláusula.

Agrega que se estableció en la cláusula QUINTA, que como arrendadora aceptó reconocer el 50% de los cánones como inversión en el local comercial hecho por parte de la arrendataria y de que dicha inversión sería amortizada con los cánones de arrendamiento, la cual no sería mayor al 50% en cada canón, previa presentación de los recibos; que la mitad del valor de la construcción y la construcción misma quedaba en propiedad de la arrendadora una vez que se terminara su pago, independientemente de la renovación o prórroga del contrato de arrendamiento.

Continúa exponiendo que la empresa comenzó pagando puntualmente los cánones de arrendamiento hasta el mes de agosto de 1997 fecha en la cual la arrendataria dejó de cumplir las obligaciones contractuales señaladas en el contrato, especialmente las referidas a los cánones de arrendamiento y a la presentación de los recibos sobre los gastos realizados en la construcción del local, que desde esa fecha hasta el día de hoy no ha cancelado tal concepto.

Afirma que según la cláusula PRIMERA del mencionado contrato de arrendamiento, la porción de terreno alquilado tenía un área aproximada de Sesenta y Tres Metros Cuadrados (63 Mts2), que el mismo es parte integrante de la casa de su propiedad como arrendadora; que en la cláusula SEGUNDA del contrato como arrendadora, convino en concederle permiso especial y suficiente para que la arrendataria construyera sobre parte del terreno arrendado, un local comercial propicio para el cumplimiento de su objeto social, que no era limitativo, por cuanto la arrendataria a su elección podía construir sobre dicho terreno; que el local comercial tendría un área aproximada de Siete Metros de Frente por Nueve Metros de Fondo (7 Mts de frente por 9 Mts de fondo) con derecho a disfrutar de las zonas comunes del inmueble; que la empresa arrendataria al suspender unilateralmente el pago de los cánones de arrendamiento mensuales desde el mes de agosto de 1.997, fecha para la cual ya estaba terminado el local comercial que debió construir por la empresa arrendataria conforme a lo previsto por las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA y QUINTA del contrato de arrendamiento, descubre el fraude de los esposos J.Z.F. y J.C.P.G., quienes se dirigieron al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Laboral y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, para hacer levantar un título supletorio de propiedad sobre las mejoras y bienhechurías supuestamente construida por ellos a título personal y no por la empresa arrendataria “CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTOS 50-10 (CANADECA) que fue autorizada por su persona en el mencionado contrato de arrendamiento, para realizar la construcción del local comercial.

Que los cónyuges J.Z.F. y J.P.G. fraudulentamente manifestaron ante el Tribunal de Primera Instancia que sobre terrenos municipales, ubicados en la Urbanización “BRICEÑO MÉNDEZ”, Calle Aramendi distinguidos con los Nros. 14-72 de la nomenclatura municipal, “ … hemos construido a nuestras solas y únicas expensas y con dinero de nuestro propio peculio y sobre parte de la parcela antes mencionada un local comercial compuesto de dos plantas, planta baja en un área aproximada de Cuarenta y Ocho Metros Cuadrados (48 Mts2) compuesta por una sala de exposición y una escalera de concreto de aproximadamente Tres Metros (3 Mts) de longitud, que funciona como vía de acceso a la planta superior; planta alta en un área aproximada de Cincuenta y Seis Metros Cuadrados (56 Mts2), compuesta por una sala exposición, una bodega o depósito y una pequeña oficina, que toda la edificación está construida de bloques de arena y cemento, con paredes totalmente revestidas, con techo de platabanda de tabelón y vigas de hierro y las paredes terminadas en cristales panorámicos importados en ambas plantas desde el piso hasta el techo, con instalaciones eléctricas que sobrepasan 90 puntos internos que van desde un tablero central y el piso fue terminado en terracota o caico pulido extensivo hasta el frente; que el costo invertido para la realización de la obra ascendió a la suma de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00), que la edificación se levantó sobre el lado sur-este de la parcela cuyos linderos generales son: con casa que es o fue del Sr. C.G.; OESTE: con casa que es o fue de la Sra. ALMIDA ANGULO; NORTE: con casa que es o fue del Sr. SEGUNDO ROJAS y SUR, que es su frente con la Calle Aramendi y tiene un área total de Cuatrocientos Treinta y Ocho Metros Cuadrados (438Mts2) aproximadamente; que esa construcción, posteriormente fue registrada en la Oficina Subalterna de Registro del antes Distrito Barinas el día 02 de julio de 1.996 anotada bajo el Nº 10, folios del 27 al 30, del Protocolo 1º, Tomo 2º, que con el fraudulento título supletorio y su correspondiente registro los mencionados cónyuges, pretendieron hacerse dueños del local comercial de dos plantas; que dichos ciudadanos en su propio nombre le vendieron a la ciudadana E.T.G., la totalidad de todos los derechos y acciones sobre el mencionado local comercial ubicado en la Urbanización Briceño Méndez, Calle Aramendi, distinguidos con los Nros. 14-72, cuyos linderos, según documento autenticado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda con fecha 30 de enero de 1.998, anotado bajo el Nº 46, Tomo 2.

Expone que la arrendataria, empresa “CADENA NACIONAL DE ALMACENES DESCUENTOS 50-10 (CANADECA) COMPAÑÍA ANÓNIMA”, conforme al contrato de arrendamiento y autorizada por su persona, para que construyera sobre el lote de terreno arrendado de Sesenta y Tres Metros Cuadrados (63 Mts2) un local comercial propicio a su objeto social, no realizó tal construcción; que los terceros extraños al contrato de arrendamiento, ciudadanos J.Z.F. y J.P.G., construyeron sin su autorización como arrendadora, dolosa y fraudulentamente el local comercial de dos plantas; que la empresa arrendataria suspendió unilateralmente y sin razón alguna los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 1.997; que las mejoras y bienhechurías representadas por el local comercial de dos plantas cuya ubicación, medidas y linderos se han dejado dichas, la hicieron sin consentimiento de la arrendadora en confabulación con la empresa arrendataria; que tal construcción le pertenece en un 50% a su persona como arrendadora en los términos señalados en el contrato de arrendamiento y en el artículo 557 del Código Civil; que la empresa arrendataria le causó y causa inconmensurables daños y perjuicios por su irregular conducta desplegada en el uso y goce del contrato de arrendamiento.

Que por las razones antes expuestas, demanda a la empresa CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTOS 50-10 (CANADECA) COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por la ciudadana Y.E.P.G., para que convenga o a ello sea obligada, a cumplir con el contrato de arrendamiento identificado, en lo relacionado al pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el 01 de septiembre de 1.997 hasta el día de interponer la demanda, a razón de Cuatro Mil Bolívares Mensuales (Bs. 4.000,00); es decir, noventa y nueve (99) meses de alquiler que alcanzan a la suma de Trescientos Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs. 396.000,00) sin descuento alguno, por haberse terminado la construcción del local antes del primero de agosto de 1.997, conforme a lo señalado en la Cláusula Tercera del referido contrato, a la amortización del 50% de los cánones en el valor de la construcción del local comercial, el cual fue valorado en la suma de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) en el documento público del título supletorio mencionado, para que le reconozca, acepte y le extienda, en su condición de arrendadora, el documento de propiedad del 50%; es decir, la mitad de toda la construcción que forma el local comercial de dos plantas, en los términos y condiciones señalados en las cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Quinta del contrato de arrendamiento. Solicita la intervención de los terceros J.E.Z.F., J.C.P.G. y E.T.G., aduciendo que el presente juicio es común a ellos de conformidad con lo previsto en los artículos 370 ordinal 4º, 382, 383 y 384 del Código de Procedimiento Civil. Estima la demanda en la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00).

La ciudadana Y.E.P.G., actuando en su condición de Director Gerente de la Sociedad Mercantil CADENA NACIONAL DEL ALMACENES DE DESCUENTO 50-10 (CANADECA) COMPAÑÍA ANÓNIMA, asistida por el Abogado C.R.G., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 70.962, presentó ante el Aquo escrito de contestación a la demanda en el que rechaza, niega y contradice la demanda interpuesta por la ciudadana B.P.D.O., alegando que las razones de hecho y de derecho expuestas en el libelo de la demanda son falsas, por cuanto la demandante pretende de manera fraudulenta y dolosa que le sean reconocidos derechos mediante un contrato de arrendamiento del cual pide su cumplimiento, que el mismo a pesar de haber sido firmado por las partes es totalmente írrito, que a la luz del derecho no tiene validez jurídica.

Alega que según la cláusula Primera del contrato de arrendamiento, el objeto del mismo es el arrendamiento de una porción de terreno, con área aproximada de 63,00 Mts2, para que su representada CANADECA construyera un local; que dicho terreno es municipal, que la Municipalidad es la propietaria del lote de terreno; que por lo tanto la demandante celebró con su representada un contrato de arrendamiento sobre un terreno que jamás ha sido de su propiedad, que la empresa CANADECA fue sorprendida en su buena fe y por tal motivo firmó ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 14 de septiembre del año 1992, que por tal razón nunca fue ejecutado el contrato de arrendamiento; que en el escrito libelar la actora, al transcribir la ubicación del inmueble, confiesa que dicho terreno es ejido.

Agrega que su representada al descubrir después de la firma de dicho contrato que el mismo era un engaño por parte de la arrendadora, decidió no ejecutarlo con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.141 y 1.168 del Código Civil y por lo tanto no construyó ningún inmueble, ni realizó negociación alguna sobre el mismo. Solicitan que la demanda interpuesta sea declarada sin lugar.

Los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., asistidos por el Abogado C.R.G., presentaron escrito ante el Tribunal de la causa, en el cual rechazan, niegan y contradicen la demanda interpuesta, alegando que la ciudadana B.P.D.O. jamás ha sido propietaria del lote de terreno objeto del contrato del cual pide su cumplimiento y donde construyeron a sus solas y únicas expensas un inmueble consistente en un local comercial de dos plantas de 104 Mts2 aproximadamente, ubicado en la Calle Aramendi de esta ciudad de Barinas, según título supletorio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas Estado Barinas, en fecha 02 de julio del año 1.996, registrado bajo el Nº 10, folios 27 al 30, del Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1.996, que se cumplieron todos los requisitos legales para su registro, que por ser terreno municipal, la permisología exigida para tal fin es, autorización para gestionar título supletorio y autorización para su registro emanadas de la Sindicatura Municipal, solvencia municipal y ficha catastral, que dichos requisitos fueron indispensables para lograr protocolizar sus mejoras y bienhechurías.

Que la demandante mal puede solicitar que se le adjudique la propiedad del inmueble, sobre el cual no tiene ni ha tenido derecho alguno, que simplemente es colindante con el mismo, el cual se encuentra enclavado sobre un lote de terreno municipal, que sobre el mismo tuvieron la propiedad, posesión continua, pacífica e ininterrumpida desde el año 1.992 hasta el día 30 de enero del año 1.998, fecha en la cual le vendieron el inmueble a la ciudadana E.T.G., según documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 46, tomo 02 de los libros respectivos, que por lo tanto dicha ciudadana es la única propietaria y poseedora del referido inmueble; que la demandante pretendió hacer creer a la empresa CANADECA en el año 1.992, que resultan insólitas las pretensiones de la demandante al solicitar el pago de cánones de arrendamiento vencidos o el desalojo sobre un inmueble, del cual no es ni ha sido propietaria, ni mucho menos poseedora u propietaria del lote de terreno donde se encuentra enclavado el inmueble construido. Solicitan que la demanda se declare sin lugar en la definitiva.

El apoderado actor presentó escrito de pruebas ante el Juzgado de la causa, en el que reprodujo el mérito probatorio de los autos en cuanto favorecen a su representada, específicamente los siguientes documentos: el documento de propiedad de su representada sobre la casa objeto del contrato de arrendamiento (folios 25 al 27 Vto.) aduciendo que en el mismo se señala que el inmueble está construido en una parcela de terrenos ejidos de la ciudad de Barinas; contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la Sociedad Mercantil Cadena Nacional de Almacenes de Descuento (CANADECA) representada por la ciudadana Y.E.P.G., haciendo mención de la cláusula Primera en la que se establece que la porción de terreno arrendado es parte integrante de una casa propiedad de la arrendadora según documento autenticado ante la Notaría Pública de Barinas en fecha 13 de julio de 1.976, bajo el Nº 159, folio Vto. 147 al 148 Vto., del Tomo X de los libros de autenticación llevado por dicha Notaría, señalando que por tal razón queda desvirtuada la afirmación de la empresa demandada de que fue sorprendida en su buena fe, que se deja sentado que la arrendataria conocía que la casa propiedad de su representada, está edificada sobre una porción de terreno ejido.

Promueve inspección judicial en el inmueble propiedad de su mandante, ubicado en la Urbanización Briceño Méndez, Calle Aramendi Nº 14-72 de esta ciudad, a fin de dejar constancia de los siguientes hechos: que en la parte Sur de la casa se encuentra construido un local; que dicho local está construido formando parte integrante de la casa propiedad de su representada; que la pared oeste del referido local queda pegada a la casa propiedad de su representada; que en dicha pared se pueden observar las marcas o huellas de lo que fueron dos puertas de acceso a la parte Sur de la casa, que la pared del local que da al Oeste está construida formando parte integrante del porche de entrada principal a la casa de su representada, que se deje constancia de las medidas del local, tanto por el frente como por el fondo.

El Abogado C.R., actuando como coapoderado judicial de los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., presentó escrito de pruebas en el que promueve, reproduce y ratifica el valor y mérito procesal que se desprende de los siguientes documentos: contrato de arrendamiento de la porción de terreno especificado en su cláusula Primera celebrado entre la demandante y la empresa CANADECA, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 14 de septiembre del año 1.992, inserto bajo el Nº 83, Tomo 83 de los libros respectivos, señalando que en el mismo se evidencia que el contrato de arrendamiento versa sobre una porción de terreno; título supletorio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Hoy Municipio Barinas del Estado Barinas, de fecha 02 de julio del año 1.996, registrado bajo el Nº 10, folios 27 al 30, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, tercer trimestre del año 1.996, señalando que en el mismo se evidencia que los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., son los propietarios para esa fecha, de las mejoras y bienhechurías en cuestión, y que las mismas se encuentran enclavadas sobre terreno municipal; documento de compra venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de Registro Público del Hoy Municipio Barinas del Estado Barinas, de fecha 07 de enero del año 1997, registrado bajo el Nº 03, folios 13 al 15, Protocolo Primero, Tomo Primero, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 1.997, señalando que en el mismo se evidencia que la ciudadana B.P.d.O. es propietaria de un inmueble casa, construida sobre terrenos municipales; documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Baruta Estado Miranda de fecha 30 de enero del año 1.998, anotado bajo el Nº 46, Tomo 02 de los libros respectivos, señalando que en el mismo se evidencia que los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., dieron en venta el inmueble a la ciudadana E.T.G..

Asimismo promueve y reproduce original de recibo de propiedad inmobiliaria y solvencia municipal a nombre del ciudadano J.Z.F., sobre el inmueble objeto de la presente demanda.

El Abogado C.R., actuando con el carácter de coapoderado judicial de la empresa CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTO 50-10 CANADECA, presentó escrito de promoción de pruebas en el que promueve, reproduce y ratifica el valor y mérito procesal que se desprende de los siguientes documentos: contrato de arrendamiento de la porción de terreno especificado en la cláusula Primera del mismo celebrado entre la demandante y la empresa CANADECA, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 14 de septiembre del año 1.992, inserto bajo el Nº 83, Tomo 83 de los libros respectivos, señalando que en el mismo se evidencia que el contrato de arrendamiento versa sobre una porción de terreno; título supletorio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Hoy Municipio Barinas del Estado Barinas, de fecha 02 de julio del año 1.996, registrado bajo el Nº 10, folios 27 al 30, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, tercer trimestre del año 1.996, señalando que en el mismo se evidencia que los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., son los propietarios para esa fecha, de las mejoras y bienhechurías en cuestión, y que las mismas se encuentran enclavadas sobre terreno municipal; documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Baruta Estado Miranda, de fecha 30 de enero del año 1.998, anotado bajo el Nº 46, Tomo 02 de los libros respectivos, señalando que en el mismo se evidencia que los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., dieron en venta el inmueble a la ciudadana E.T.G..

De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicita al Tribunal se sirva oficiar a la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Barinas, para que a través de un informe escrito, señale al Tribunal, si en efecto el terreno ubicado en la Urbanización Briceño Méndez, Calle Aramendi, signado bajo el Nº 14-72 de esta ciudad de Barinas, con los siguientes linderos: NORTE: Casa que es o fue de Segundo Rojas; SUR: Calle Aramendi; ESTE: Casa que es o fue de C.G. y OESTE: CASA QUE ES O FUE DE Almidia Angulo, afirmando que el mismo fue objeto de contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y su representada, la empresa CANADECA; para el año 1992 y 1993 era propiedad municipal o privada; que se informe quien es la propietaria actual de dicho terreno, señalando que tal promoción la hace para demostrar que dicho terreno es de propiedad municipal y que por lo tanto no podía arrendarlo la demandante.

El Abogado H.P.Q., apoderado judicial de la ciudadana B.P.D.O. presentó escrito en el que reproduce y hace valer el mérito probatorio de las actas procesales en cuanto favorecen a su mandante, especialmente, la confesión de la empresa CANEDECA de que firmó el contrato de arrendamiento con su representada, que el mismo fue efectivamente ejecutado voluntariamente por dicha empresa desde el día 14 de septiembre de 1.992 hasta el 31 de agosto de 1.997, para desvirtuar lo alegado por la demandada, de que no lo ejecutó, la confesión de que el ciudadano J.E.Z.F. y la ciudadana J.C.P.G. realizaron, como personas individuales y no como únicos socios de la empresa CANADECA, la construcción de los 104 metros cuadrados del local señalado en autos y la confesión de la co-demandada E.T.G., por no haber concurrido a dar contestación a la demanda.

En fecha 12 de julio de 2006, el Abogado H.P.Q., presentó escrito ante el Juzgado de la causa, de conclusiones sobre los escritos de contestación a la demanda, exponiendo que el inmueble objeto del arrendamiento fue descrito en el libelo de la demanda como “una porción de terreno con un área de 63 metros cuadrados que es parte integrante de una casa propiedad de la actora adquirida de conformidad a los documentos públicos citados en el mismo escrito libelar”, que la defensa invocada por los demandados está referida a otra construcción de “un inmueble de dos plantas de 104 Mts2 aproximadamente ubicado en la Calle Aramendi de esta Ciudad de Barinas como consta del título supletorio citado por los demandados”; que la defensa está relacionada con otro inmueble tanto por sus dimensiones como por la carencia de linderos que permitan su precisión, que se puede constatar que lo alquilado fue una cosa distinta a la señalada en su defensa, sobre lo cual no hubo negativa de la empresa; que la empresa demandada confesó expresamente que firmó el contrato, que el mismo fue ejecutado voluntariamente desde el día 14 de septiembre de 1.992 hasta el día 31 de agosto de 1.997, que por lo tanto quedó desvirtuada el alegato de su no ejecución; que la empresa demandada no propuso acción alguna de anulabilidad o de nulidad del expresado contrato en momento alguno, ni desconoció o tachó de falsas sus firmas como representantes de la empresa demandada; que además confesó la parte demandada, que la construcción de los 104 Mts2 la realizaron los demandados J.E.Z.F. y Y.C.P.G. como personas individuales y no como representantes y únicos socios de la empresa CANADECA como fue contratado, pero que silenciaron la construcción de los 63 Mts2 por parte de la empresa CANADECA, buscando defraudar a su representada, al negar contradictoriamente que ellos disfrutaron del contrato de arrendamiento citado y de la construcción de 63 Mts2 al cual se refería el arrendamiento. Hace valer en todas y cada una de sus partes los siguientes hechos: que la empresa CANADECA conforme al referido contrato de arrendamiento, autorizada por la actora para que construyera sobre el lote de terreno arrendado de Sesenta y Tres Metros Cuadrados (63 Mts2) un local comercial propicio a su objeto social, no negó la realización de tal construcción, que los terceros extraños al contrato de arrendamiento, ciudadanos J.E.Z.F. y J.C.P.G., construyeron sin la autorización como arrendadora dolosa y fraudulentamente una extensión mayor a los 63 Mts2 mencionados en el contrato de arrendamiento; que la empresa arrendataria suspendió unilateralmente y sin razón alguna los pagos de cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 1.997 los cuales son hasta el día de hoy insolutos para con la arrendadora; que las mejoras y bienhechurías representadas por un local comercial de dos plantas y no por un local comercial de una planta, cuya ubicación, medidas y linderos no fueron mencionados, la hicieron sin consentimiento de la arrendadora en confabulación con la empresa arrendataria CANEDECA para defraudar a la actora; que en la construcción de 63 Mts2 la actora tiene en propiedad un 50% de la totalidad de la misma como arrendadora en los términos señalados en el contrato de arrendamiento que ha quedado reconocido en autos y a lo establecido en el artículo 557 del Código Civil entre otros; que la empresa arrendataria le causó a la actora inconmensurables daños y perjuicios por su irregular conducta desplegada en el uso y goce del contrato de arrendamiento, permitiendo que unos terceros al contrato realizaran la construcción de un local de dos plantas en una extensión mayor a la de 63 Mts2 y de que el 50% de lo autorizado por la arrendadora no ha pasado a su propiedad, que por esas razones se vio obligada a solicitarle a la empresa arrendataria el cumplimiento exacto de las obligaciones señaladas en el contrato de arrendamiento.

II

DE LA SENTENCIA APELADA

El Juzgado Accidental Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas declaró inadmisible la demanda interpuesta de la siguiente manera:

… omissis …

En este orden de ideas tenemos que, la demanda intentada en el presente juicio versa sobre el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, el reconocimiento, aceptación y extensión en su condición de Arrendadora del 50% de la propiedad del 50% del local comercial construido e identificado en autos; el cual fue suscrito entre las partes en litigio CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTO 50-10 C.A (CADENECA), representada por su Gerente ciudadana Y.P.G. y construido por los terceros J.E.Z.F. y Y.P.G. y adquirido en compra por E.T.G.; dicha demanda fue fundamentada en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en el Articulo (sic) 557 del Código Civil y Artículos 147, 370 ordinal 4º, 382, 383, y 384, del Código de Procedimiento Civil.

Observa quien aquí decide que, nos encontramos en el presente caso frente al ejercicio de acciones simultaneas acumuladas, ya que, por una parte se demanda el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la parte actora y la empresa CADENACA, en lo relacionado con el pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el 01 de septiembre de 1997 hasta la fecha en que fue presentada la demanda, que alcanzan la suma de trescientos noventa y seis Mil Bolívares (Bs. 396.000,oo); e igualmente se demanda que le sea reconocida y se extienda su condición de propietaria del cincuenta por ciento (50%) del inmueble construido por el ciudadano J.E.Z.F. y Y.P.G., las cuales fueron vendidas a E.T.G..

De las anteriores observaciones se desprende, que se tratan de dos acciones, las cuales difieren por su naturaleza jurídica como también en el procedimiento para su sustanciación y por cuanto, los demandados en la oportunidad procesal correspondiente no realizaron defensa o alegatos que conlleven a esta sentenciadora a hacer pronunciamiento previo sobre la procedencia de ambas acciones; es necesario hacer análisis y decisión relativa a la admisión de las acciones acumuladas, lo cual hace esta sentenciadora, previa a las siguientes consideraciones.

Dispone el Articulo (sic) 78 del Código de Procedimiento Civil

No podrán acumularse en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razones de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo podrán acumularse en un mismo libelo dos o mas pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

Si entendemos que la acumulación de acciones corresponde a la acumulación de pretensiones hechas en una misma demanda, es necesario determinar si ambas tienen relación jurídica en los elementos que la contienen, bien sea de identidad de partes, de objeto o de titulo (sic) o causa. Pero además, es necesario que igualmente tengan un mismo procedimiento en cuanto a su tramitación y sustanciación, pues a pesar de que esta institución corresponde a los principios de economía y celeridad procesal, la misma debe también corresponder a los principios del derecho de la defensa y al debido proceso, siendo necesario garantizar a las partes el ejercicio pleno de la defensa de sus derechos y a la vez, esta garantía debe estar subordinada al respeto del procedimiento previsto en las leyes adjetivas para la tramitación del proceso, no permitiéndose en ningún caso su subversión ni por las partes ni por el Juez.

En el presente caso la acción de Cumplimiento del contrato de Arrendamiento se encuentra regulada por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, específicamente en los artículos 33, y siguientes., señalándose en el referido artículo 33, que el procedimiento se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en dicho Decreto-Ley y el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, la acción de Reconocimiento y extensión de propiedad del Cincuenta por Ciento (50%) de la construcción, realizada por los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.P.G., se encuentra regida por el procedimiento ordinario contemplado en los Artículo 338 y siguientes del Libro Segundo Título I, del Código de Procedimiento Civil; de la simple lectura de las normas legales anteriormente indicadas se evidencia una clara e indiscutible diferencias de lapsos, términos y demás elementos del procedimiento, entre uno y otro; por lo cual es indefectible concluir, que se trata de procedimientos distintos o disímiles y en consecuencia, de prohibida acumulación, por lo que es forzoso concluir que la presente demanda es Inadmisible; y ASI SE DECIDE”.

En fecha 06 de mayo de 2008, el Abogado H.P.Q., presentó ante este Juzgado Superior escrito en el que expone que es errada la decisión del Aquo, alegando que el escrito libelar contiene una unidad de las obligaciones asumidas por la demandada en el contrato de arrendamiento, que tal unidad no comporta una acumulación de pretensiones diversas, sino varios puntos de una misma pretensión, donde todo depende del mismo título que vincula jurídicamente a las mismas partes frente al mismo objeto; que sería antijurídico y antiprocesal, dividir la continencia y la unidad de los diversos puntos de la pretensión, para demandar, mediante el juicio ordinario una parte de los puntos del petitorio y el resto de los otros puntos del mismo petitorio, demandarlos por el juicio breve, que se podrían producir sentencias contradictorias; que la unidad en los diferentes puntos para el cumplimiento del contrato de arrendamiento señalados en el petitorio, no sobrepasan la obligación de su cumplimiento.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La ciudadana Y.P.G. interpone la presente demanda de Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento que celebrara con la sociedad mercantil “CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTOS 50-10 (CANADECA) COMPAÑÍA ANÓNIMA, sobre una porción de terreno con un área aproximada de SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS (63 Mts2) que es parte integrante de una casa de su propiedad adquirida de conformidad con el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, ubicada en la Calle Aramendi Nº 14-72 de la Urbanización Briceño Méndez de esta ciudad de Barinas, construida sobre una parcela de terreno ejido de Diez Metros con Cuarenta Centímetros de Frente (10,40 mts) por Cuarenta y Dos Metros con Diez Centímetros de fondo (42,10 mts), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa y solar que es o fue propiedad del señor SEGUNDO ROJAS; SUR: que es su frente, con la Calle Aramendi; ESTE: con casa y solar que fue de C.G. y OESTE: con casa y solar que es o fue propiedad de ALMIDIA ANGULO.

La codemandada B.P.D.O., niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta alegando que la demandante pretende de manera fraudulenta y dolosa que le sean reconocidos derechos mediante un contrato de arrendamiento del cual pide su cumplimiento, que el mismo a pesar de haber sido firmado por las partes es totalmente írrito, que a la luz del derecho no tiene validez jurídica; que según la cláusula Primera del contrato de arrendamiento, el objeto del mismo es el arrendamiento de una porción de terreno, con área aproximada de 63,00 Mts2, para que su representada CANADECA construyera un local; que dicho terreno es municipal, que la Municipalidad es la propietaria del lote de terreno; que por lo tanto la demandante celebró con su representada un contrato de arrendamiento sobre un terreno que jamás ha sido de su propiedad, que la empresa CANADECA fue sorprendida en su buena fe y por tal motivo firmó ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 14 de septiembre del año 1992, que por tal razón nunca fue ejecutado el contrato de arrendamiento.

Asimismo los codemandados, ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., asistidos por el Abogado C.R.G., rechazan, niegan y contradicen la demanda interpuesta, alegando que la ciudadana B.P.D.O. jamás ha sido propietaria del lote de terreno objeto del contrato del cual pide su cumplimiento y donde construyeron a sus solas y únicas expensas un inmueble consistente en un local comercial de dos plantas de 104 Mts2 aproximadamente, ubicado en la Calle Aramendi de esta ciudad de Barinas, según título supletorio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas Estado Barinas, en fecha 02 de julio del año 1.996, registrado bajo el Nº 10, folios 27 al 30, del Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1.996, que se cumplieron todos los requisitos legales para su registro, que por ser terreno municipal, la permisología exigida para tal fin es, autorización para gestionar título supletorio y autorización para su registro emanadas de la Sindicatura Municipal, solvencia municipal y ficha catastral, que dichos requisitos fueron indispensables para lograr protocolizar sus mejoras y bienhechurías; que la demandante mal puede solicitar que se le adjudique la propiedad del inmueble, sobre el cual no tiene ni ha tenido derecho alguno, que simplemente es colindante con el mismo, el cual se encuentra enclavado sobre un lote de terreno municipal, que sobre el mismo tuvieron la propiedad, posesión continua, pacífica e ininterrumpida desde el año 1.992 hasta el día 30 de enero del año 1.998, fecha en la cual le vendieron el inmueble a la ciudadana E.T.G., según documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 46, tomo 02 de los libros respectivos, que por lo tanto dicha ciudadana es la única propietaria y poseedora del referido inmueble.

Examinados los alegatos expuestos por las partes en el presente juicio, esta Juzgadora se remite al análisis de las pruebas promovidas en la presente causa y al efecto observa: el apoderado actor presentó escrito de pruebas ante el Juzgado de la causa, en el que reprodujo el mérito probatorio de los autos en cuanto favorecen a su representada, específicamente los siguientes documentos: el documento de propiedad de su representada sobre la casa objeto del contrato de arrendamiento (folios 25 al 27 Vto.) aduciendo que en el mismo se señala que el inmueble está construido sobre una parcela de terrenos ejidos de la ciudad de Barinas; el cual se valora como documento público y del cual se evidencia que el 23 de julio de 1.976 la ciudadana Y.C.D.R. dio en venta pura y simple a la ciudadana B.P.D.O. una casa ubicada en la Urbanización Briceño Méndez de la ciudad de Barinas, Calle Aramendi, Nº 14-72, con un área construida de 9.80 metros de fondo por 7 metros de frente, construida en una parcela de terrenos ejidos, de 10,40 metros de frente, con 42,10 metros de fondo, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa y solar que es o fue propiedad del ciudadano SEGUNDO ROJAS; SUR: Calle Aramendi; ESTE: casa y solar que es o fue del ciudadano C.G. y OESTE: casa y solar que es o fue propiedad de la ciudadana A.A..

Asimismo promueve el contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y la Sociedad Mercantil Cadena Nacional de Almacenes de Descuento (CANADECA) representada por la ciudadana Y.E.P.G., haciendo mención de la cláusula Primera en la que se establece que la porción de terreno arrendado es parte integrante de una casa propiedad de la arrendadora según documento autenticado ante la Notaría Pública de Barinas en fecha 13 de julio de 1.976, bajo el Nº 159, folio Vto. 147 al 148 Vto., del Tomo X de los libros de autenticación llevado por dicha Notaría, señalando que por tal razón queda desvirtuada la afirmación de la empresa demandada de que fue sorprendida en su buena fe, que se deja sentado que la arrendataria conocía que la casa propiedad de su representada, está edificada sobre una porción de terreno ejido; documento este al cual se le otorga pleno valor probatorio respecto a la mencionada cláusula Primera, según la cual la arrendadora dio en arrendamiento la porción de terreno señalando que es parte integrante de una casa propiedad de la arrendadora.

Promueve inspección judicial en el inmueble propiedad de su mandante, ubicado en la Urbanización Briceño Méndez, Calle Aramendi Nº 14-72 de esta ciudad, a fin de dejar constancia de los siguientes hechos: que en la parte Sur de la casa se encuentra construido un local; que dicho local está construido formando parte integrante de la casa propiedad de su representada; que la pared oeste del referido local queda pegada a la casa propiedad de su representada; que en dicha pared se pueden observar las marcas o huellas de lo que fueron dos puertas de acceso a la parte Sur de la casa, que la pared del local que da al Oeste está construida formando parte integrante del porche de entrada principal a la casa de su representada, que se deje constancia de las medidas del local, tanto por el frente como por el fondo; en fecha 11 de julio de 2006, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, evacuó dicha prueba, constituyéndose en el inmueble ubicado en la Urbanización Briceño Méndez, Calle Aramendi Nº 14-72 del Estado Barinas, dejando constancia de que en la parte SUR de la casa se encuentra construido un local que forma parte integrante de la casa donde se constituyó el Tribunal; que el local forma parte integrante de la casa; que la pared Oeste del local queda pegada a la casa donde el Tribunal se constituyó; que en dicha pared se observan marcas de lo que podrían ser dos puertas de acceso a la parte Sur de la casa; que la pared del local que da al Oeste está construida formando parte integrante del porche de la entrada principal a la casa donde está constituido el Tribunal; que las medidas del local por el frente es de 6,85 metros y por el fondo es de 8,20 metros; al cual se aprecia en su pleno valor probatorio respecto a la construcción del local comercial como parte integrante de la casa donde se constituyó el Tribunal, así como de sus medidas.

El Abogado C.R., actuando como coapoderado judicial de los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., presentó escrito de pruebas en el que promueve, reproduce y ratifica el valor y mérito procesal que se desprende de los siguientes documentos: contrato de arrendamiento de la porción de terreno especificado en su cláusula Primera celebrado entre la demandante y la empresa CANADECA, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 14 de septiembre del año 1.992, inserto bajo el Nº 83, Tomo 83 de los libros respectivos, señalando que en el mismo se evidencia que el contrato de arrendamiento versa sobre una porción de terreno, dicho documento ha sido valorado anteriormente; sin embargo, la promoción que realizan los demandados en cuanto señalando que el contrato de arrendamiento versa sobre una porción de terreno, no se aprecia, por cuanto en el mencionado contrato el arrendamiento del terreno se hizo como parte integrante de una casa propiedad de la arrendadora.

Título supletorio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Hoy Municipio Barinas del Estado Barinas, de fecha 02 de julio del año 1.996, registrado bajo el Nº 10, folios 27 al 30, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, tercer trimestre del año 1.996, señalando que en el mismo se evidencia que los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., son los propietarios para esa fecha, de las mejoras y bienhechurías en cuestión, y que las mismas se encuentran enclavadas sobre terreno municipal; no se le otorga valor probatorio a dicho documento por cuanto el mismo es de fecha posterior a la celebración del contrato de arrendamiento, y aparece demostrado en los autos que para la oportunidad de celebrarse el referido contrato, la demandante tenía la propiedad del inmueble construido sobre el mencionado terreno, aunado al hecho que el asunto controvertido en la presente causa es lo referente al contrato de arrendamiento y no la propiedad del inmueble.

Documento de compra venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de Registro Público del Hoy Municipio Barinas del Estado Barinas, de fecha 07 de enero del año 1997, registrado bajo el Nº 03, folios 13 al 15, Protocolo Primero, Tomo Primero, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 1.997, señalando que en el mismo se evidencia que la ciudadana B.P.d.O. es propietaria de un inmueble casa, construida sobre terrenos municipales; se le otorga valor probatorio a dicha documental como prueba de la propiedad de la demandante sobre el inmueble construido en el terreno al cual se ha hecho referencia.

Documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Baruta Estado Miranda de fecha 30 de enero del año 1.998, anotado bajo el Nº 46, Tomo 02 de los libros respectivos, señalando que en el mismo se evidencia que los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., dieron en venta el inmueble a la ciudadana E.T.G.; se le otorga valor probatorio a dicho documento respecto a la venta realizada por los mencionados ciudadanos a la ciudadana E.T.G..

Asimismo promueve y reproduce original de recibo de propiedad inmobiliaria y solvencia municipal a nombre del ciudadano J.Z.F., sobre el inmueble objeto de la presente demanda; no se le otorga valor probatorio a dicho documento por cuanto el mismo es de fecha posterior a la celebración del contrato de arrendamiento, y aparece demostrado en los autos que para la oportunidad de celebrarse dicho contrato, la demandante tenía la propiedad del inmueble construido sobre el mencionado terreno, aunado al hecho que el asunto controvertido en la presente causa es lo referente al contrato de arrendamiento y no la propiedad del inmueble.

El Abogado C.R., actuando con el carácter de coapoderado judicial de la empresa CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTO 50-10 CANADECA, presentó escrito de promoción de pruebas en el que promueve, reproduce y ratifica el valor y mérito procesal que se desprende de los siguientes documentos: contrato de arrendamiento de la porción de terreno especificado en la cláusula Primera del mismo celebrado entre la demandante y la empresa CANADECA, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 14 de septiembre del año 1.992, inserto bajo el Nº 83, Tomo 83 de los libros respectivos, señalando que en el mismo se evidencia que el contrato de arrendamiento versa sobre una porción de terreno; título supletorio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Hoy Municipio Barinas del Estado Barinas, de fecha 02 de julio del año 1.996, registrado bajo el Nº 10, folios 27 al 30, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, tercer trimestre del año 1.996, señalando que en el mismo se evidencia que los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., son los propietarios para esa fecha, de las mejoras y bienhechurías en cuestión, y que las mismas se encuentran enclavadas sobre terreno municipal; documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Baruta Estado Miranda, de fecha 30 de enero del año 1.998, anotado bajo el Nº 46, Tomo 02 de los libros respectivos, señalando que en el mismo se evidencia que los ciudadanos J.E.Z.F. y Y.C.P.G., dieron en venta el inmueble a la ciudadana E.T.G.; dichas documentales han sido supra valoradas.

De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicita al Tribunal se sirva oficiar a la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Barinas, para que a través de un informe escrito, señale al Tribunal, si en efecto el terreno ubicado en la Urbanización Briceño Méndez, Calle Aramendi, signado bajo el Nº 14-72 de esta ciudad de Barinas, con los siguientes linderos: NORTE: Casa que es o fue de Segundo Rojas; SUR: Calle Aramendi; ESTE: Casa que es o fue de C.G. y OESTE: CASA QUE ES O FUE DE Almidia Angulo, afirmando que el mismo fue objeto de contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y su representada, la empresa CANADECA; para el año 1992 y 1993 era propiedad municipal o privada; que se informe quien es la propietaria actual de dicho terreno, señalando que tal promoción la hace para demostrar que dicho terreno es de propiedad municipal y que por lo tanto no podía arrendarlo la demandante; a los fines de su evacuación, el Juzgado de Primera Instancia remitió oficio 797 al Director de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas, a los fines de que informe al Tribunal si el terreno ubicado en la Urbanización Briceño Méndez, Calle Aramendi, signado bajo el Nº 14-72 de esta ciudad de Barinas, con los siguientes linderos: NORTE: casa que es o fue de Segundo Rojas; SUR: Calle Aramendi; ESTE: Casa que es o fue de C.G.; y OESTE: casa que es o fue de Almidia Angulo, para los años 1992 y 1993 era propiedad municipal o propiedad privada; que igualmente informe de quien es la propiedad actual de dicho terreno. La Directora de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas mediante oficio Nº 334 de fecha 19 de octubre de 2006, informó al Juzgado de la causa que ante esa Dependencia Municipal cursa expediente Nº 1251 a nombre de la ciudadana B.P.D.O., titular de la cédula de identidad Nº 895503, contentivo de los siguientes recaudos: documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas Estado Barinas, de fecha 07 de enero de 1.996, bajo el Nº 4, folios 16 al 18 del Protocolo Primero del Primer Trimestre de 1997, con un régimen de tenencia de la tierra municipal; ficha catastral de fecha 12 de noviembre de 1.984 a nombre de la ciudadana B.P.D.O.; ficha catastral de fecha 01 de julio de 1992 a nombre de dicha ciudadana; copia simple de un contrato de arrendamiento notariado, de B.P.D.O. a la Sociedad Mercantil CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTO (CADENECA); copia simple de un documento de título supletorio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, de fecha 02 de julio de 1.996, bajo el Nº 10, folios 27 al 30 del Protocolo Primero, Tomo II, del Primer Trimestre de 1996, a nombre del ciudadano J.E.F., titular de la cédula de identidad Nº 15.164.196 y Y.C.P.G., titular de la cédula de identidad Nº 9.387.051; ficha catastral a nombre de dichos ciudadanos de fecha 09 de junio de 1997 e informa que el Municipio no ha realizado venta alguna del terreno en el cual está emplazado el inmueble, que por lo tanto pertenece a la Municipalidad; se le otorga valor probatorio a la mencionada prueba de informes, en cuanto a su contenido; sin embargo, no se aprecia como elemento probatorio del asunto controvertido.

Ahora bien, pretende la demandante al interponer la presente acción, el cumplimiento del contrato de arrendamiento que en fecha 14 de septiembre de 1.992, suscribiera con la empresa CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTO 50-10 (CANADECA), representada por la ciudadana Y.E.P.G.; se evidencia de los autos que en efecto el referido contrato se celebró entre las partes bajo las condiciones que a continuación se mencionan, en la cláusula Primera se estableció entre las partes que la arrendadora da en arrendamiento una porción de terreno que es parte integrante de una casa propiedad de la arrendadora; asimismo, según la cláusula Segunda del mismo, la arrendadora convino en conceder permiso a la arrendataria para la construcción sobre la propiedad arrendada, de un local comercial, para dar cumplimiento a su objeto social y especificaron el área del local comercial en 7 metros de frente por 9 metros de fondo; el canón de arrendamiento fue convenido en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares exactos (Bs. 4.000,00) mensuales, a ser cancelados por la arrendataria dentro de los cinco primeros días de cada mes; que el contrato tendrá una validez cuatro años; y en la cláusula Quinta la arrendadora acepta reconocer el 50% de la inversión hecha por parte de la arrendataria en la construcción del mencionado local comercial, acordando que dicha inversión sería amortizada en los cánones de arrendamiento y la amortización no sería mayor de 50% en cada canón de arrendamiento previa presentación de recibos.

En este orden de ideas, se observa de las actas cursantes en los autos que en efecto la ciudadana B.P.D.O., celebró el contrato de arrendamiento en los términos antes expuestos, con la empresa “CADENA NACIONAL DE ALMACENES DESCUENTOS 50-10 (CANADECA) COMPAÑÍA ANÓNIMA”, que la construcción del local comercial no la realizó la arrendataria, sino los ciudadanos J.Z.F. y J.P.G., tal como ellos mismos lo afirman en autos, sin consentimiento de la arrendadora; igualmente la parte demandada ha señalado que no ejecutó el contrato de arrendamiento por cuanto al descubrir después de la firma de dicho contrato que se trataba de un engaño por parte de la arrendadora, decidió no ejecutarlo con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.141 y 1.168 del Código Civil y por lo tanto no construyó ningún inmueble, ni realizó negociación alguna sobre el mismo; al respecto debe señalarse que de haberse configurado el engaño por parte de la arrendadora, la arrendataria ha debido ejercer las acciones correspondientes a los fines de la resolución del contrato, aunado al hecho de que de los autos no se evidencia la existencia que el contrato celebrado adolezca de vicios en el consentimiento de las partes, además el objeto del mismo es materia de contrato y es una causa lícita; tampoco se desprende que la arrendadora no haya ejecutado su obligación, para que pudiera configurarse el supuesto establecido en el artículo 1.168 del Código Civil.

Se observa asimismo que la parte demandada, alega que han tenido la propiedad, posesión continua, pacífica e ininterrumpida del referido inmueble, desde el año 1.992 hasta el día 30 de enero del año 1.998, fecha en la cual vendieron el mismo a la ciudadana E.T.G., según documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 46, tomo 02 de los libros respectivos, que por lo tanto dicha ciudadana es la única propietaria y poseedora del referido inmueble; al respecto se observa que los demandados no demostraron en los autos su posesión sobre el referido inmueble desde el año 1.992, lo cual además no es objeto de la presente acción; lo evidenciado plenamente en el caso de autos, respecto al asunto controvertido, es que en primer lugar el contrato de arrendamiento fue legalmente celebrado por voluntad expresa de las partes; que la ciudadana B.P.D.O. para la oportunidad de la celebración del mismo, era la propietaria del inmueble, consistente en una casa construida sobre el terreno ya descrito, tal como se evidencia del documento de compra venta cursante en copia al folio 164 del presente expediente y el cual no ha sido impugnado en oportunidad alguna, en el que consta que la ciudadana Y.C.D.R., le dio en venta pura y simple el 23 de julio de 1.976 el referido inmueble.

Ahora bien, nuestro Código Civil establece la fuerza obligatoria de los contratos, así el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art.1159 del Código Civil); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento. Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, es así que el artículo 1.264 eiusdem dispone: ”Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Y en este mismo orden de ideas, el artículo 1.167 establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Las normas transcritas están referidas a los efectos del contrato entre las partes que lo han celebrado, estableciendo que en principio es ley entre ellos, y que sus cláusulas y convenciones en principios son irrevocables, a menos que así lo autorice o disponga la ley.

En el caso de autos la parte actora demanda a la empresa CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTOS 50-10 (CANADECA) COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por la ciudadana Y.E.P.G., para que convenga o a ello sea obligada, a cumplir con el contrato de arrendamiento identificado, en lo relacionado al pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el 01 de septiembre de 1.997 hasta el día de interponer la demanda, a razón de Cuatro Mil Bolívares Mensuales (Bs. 4.000,00); es decir, noventa y nueve (99) meses de alquiler que alcanzan a la suma de Trescientos Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs. 396.000,00) sin descuento alguno, por haberse terminado la construcción del local antes del primero de agosto de 1.997, conforme a lo señalado en la Cláusula Tercera del referido contrato, a la amortización del 50% de los cánones en el valor de la construcción del local comercial, el cual fue valorado en la suma de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) en el documento público del título supletorio mencionado. Asimismo solicita que le reconozca, acepte y le extienda, en su condición de arrendadora, el documento de propiedad del 50%, solicitud que fundamenta en el contrato de arrendamiento y en el artículo 557 del Código Civil; es decir, la mitad de toda la construcción que forma el local comercial de dos plantas.

Al respecto se observa: en el contrato de arrendamiento convinieron las partes, en la cláusula Segunda, un canón de arrendamiento de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) mensuales, a cancelar dentro de los cinco primeros días de cada mes y en su cláusula Quinta, que la arrendadora acepta reconocer el 50% de la inversión hecha por parte de la arrendataria en la construcción del local comercial; no acordaron expresamente las partes la propiedad de la arrendadora sobre el 50% del inmueble construido, sino el reconocimiento por parte de la arrendadora del 50% de la inversión en la construcción del local comercial; en tal sentido considera quien aquí juzga que ha quedado demostrada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y el incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento; del cual se desprende la obligación de la parte demandada Sociedad Mercantil CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTO 50-10 CANADECA, representada por la ciudadana Y.P.G., de cancelar los cánones demandados, así como el reconocimiento del 50% de la obra construida a la cual se ha hecho referencia, en los términos acordados en dicho contrato, razón por la que debe declararse parcialmente con lugar la demanda interpuesta.

En consecuencia, esta Juzgadora no comparte el criterio expuesto por la Juez de la causa, por cuanto la actora no ha ejercido dos acciones simultaneas acumuladas, como lo ha señalado el Aquo al considerar que “ … por una parte se demanda el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la parte actora y la empresa CADENACA, en lo relacionado con el pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el 01 de septiembre de 1997 hasta la fecha en que fue presentada la demanda, que alcanzan la suma de trescientos noventa y seis Mil Bolívares (Bs. 396.000,oo); e igualmente se demanda que le sea reconocida y se extienda su condición de propietaria del cincuenta por ciento (50%) del inmueble construido por el ciudadano J.E.Z.F. y Y.P.G., las cuales fueron vendidas a E.T.G.”; declarando que se trata de dos acciones que difieren por su naturaleza jurídica como también en el procedimiento para su sustanciación y por cuanto, puesto que ambos petitorios se circunscriben a lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento del cual la actora demanda su cumplimiento y así se decide.

En virtud de tales consideraciones, habiendo quedado demostrada la veracidad de lo expuesto por el actor, con relación a la celebración del contrato de arrendamiento y lo estipulado en el mismo, así como el incumplimiento por parte de la arrendataria, resulta forzosa la revocatoria de la sentencia apelada y la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda interpuesta, en los términos anteriormente expuestos. Así se decide.

III

DECISIÓN

En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial Los Andes en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado H.P.Q., apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada en fecha 14 de enero del 2008 por el Juzgado Accidental Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En consecuencia, queda REVOCADA la sentencia apelada.

SEGUNDO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ha interpuesto la ciudadana B.P.D.O. contra la sociedad mercantil CADENA NACIONAL DE ALMACENES DE DESCUENTOS 50-10 (CANADECA). Se le ordena a la parte demandada el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento en los términos expuestos en el presente fallo.

Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los nueve (09) días del mes de Octubre del 2008. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

FDO

MAIGE R.P.

LA SECRETARIA,

FDO

D.G.R.

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las_X_.Conste.-

Scria. FDO