Decisión nº 347 de Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 11 de Junio de 2007
| Fecha de Resolución | 11 de Junio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes |
| Ponente | Ana Lola Sierra |
| Procedimiento | Cobro De Bolivares Via Ejecutiva |
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
VISTO SIN INFORMES
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DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil RENTABLES C.A., inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el Nº 23, Tomo 23-A, de fecha 06 de noviembre de 1985, con posterior modificación de sus estatutos, inscritos por ante el mismo Registro en fecha 26 de junio de 2001, bajo el Nº 11, Tomo 13-A, actuando como Administradora del Condominio del conjunto Residencial “ISAMAR”; representada por su Director, ciudadano D.E.R.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.621.400.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados, SOLAGNE TRINIDAD CARDOZO VELASCO y E.O.D., titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 9.209.436 y V- 4.057.035, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 79.108 y 14.925, en su orden; según consta en poder Apud Acta, conferido en fecha 02 de junio de 2004, inserto s los folios 65 y 66.
PARTE DEMANDADA: T.M.P. y SYLVIA DEL GALLEGO DE MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.203.007 y 3.620.977, en su orden.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado T.A.M.P., titular de la cédula de identidad N° V- 4.203.007, inscrito en el Inpreabogado bajo el N º 31.102; según consta en poder Apud Acta conferido en fecha 21 de octubre de 2004, inserto a los folios 83 y 84.
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES POR VIA EJECUTIVA.
EXPEDIENTE: 11.263-07.
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PARTE NARRATIVA
Se inicia esta causa mediante escrito libelar distribuido al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde el ciudadano D.E.R.B., ya identificado, actuando con el carácter de Director de la Sociedad Mercantil RENTABLES C.A., asistido de abogados, expresa:
* Que según el documento de condominio inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San C. delE.T., bajo el Nº 65, folios 263 al 284, Tomo 4, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, de fecha 02 de diciembre de 1982, constaba que a los apartamentos que integraban el Conjunto Residencial ISAMAR, ubicado en la Avenida FERRERO TAMAYO de esta ciudad de San Cristóbal, le correspondía el pago de un porcentaje en los gastos comunes del mismo, correspondiéndole, a su decir, al apartamento distinguido con el Nº 02-03, propiedad de los ciudadanos T.M.P. y SYLVIA GALLEGO DE MARTÍNEZ, ya identificados, un porcentaje de tres (3) unidades trescientos tres diez milésimas por ciento (3,0303 %) sobre los gastos comunes del edificio.
* Prosigue su exposición arguyendo, que desde el mes de julio de 2002, los ciudadanos T.M.P. y SYLVIA GALLEGO DE MARTÍNEZ, ya identificados, se han negado a sufragar los gastos comunes que les correspondía por el apartamento de su propiedad, según consta, a decir suyo, de las planillas de liquidación de gastos de condominio correspondientes a los meses desde julio de 2002 hasta marzo de 2004, afectando dicho retraso de pago, a su decir, al resto de los copropietarios.
* Expresa igualmente, que en razón de lo cual, siguiendo instrucciones de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias ISAMAR, es por lo que, procede a demandar por vía ejecutiva a los ciudadanos T.M.P. y SYLVIA DEL GALLEGO DE MARTÍNEZ, ya identificados, en su condición de propietarios del apartamento Nº 02-03, en el Conjunto Residencial ISAMAR, piso 2, ubicado en la Avenida FERRERO TAMAYO, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, para que convengan o en su defecto sean condenados a pagar al Condominio del Conjunto Residencial ISAMAR, por intermedio de su representada, la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.365.734,60), discriminados así:
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UN MILLÓN DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 1.222.446,30) por concepto de cuotas de condominio vencidas y no canceladas correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2002, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero, febrero y marzo de 2004; así como las que se sigan causando hasta la sentencia.
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VEINTIÚN MIL CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 21.043,77) por intereses moratorios, calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual, comprendidos desde el 31/07/2002 fecha de vencimiento de la primera planilla contentiva de los gastos de condominio, hasta el 31/03/2004; más los intereses que se sigan generando hasta el pago definitivo o sentencia.
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CIENTO VEINTIDÓS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 122.244,60) por concepto de gastos de manejo y cobranzas. Asimismo solicitó la correspondiente corrección monetaria, el pago de las costas y costos del proceso, y Medida de Embargo Ejecutivo sobre el inmueble propiedad de los demandados.
Fundamentó la acción en los artículos: 7, 11, 12 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, estimándola en la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.365.734,60). (Folios 1 al 3).
Acompañó su escrito libelar con: Copia Certificada del Contrato de Administración, expedida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 14 de mayo de 2004, marcada con la letra “A”, inserta al folio 8; Acta de Reunión de Junta de Condominio de Residencias Isamar, celebrada en fecha 20 de enero de 2004, marcada con la letra “B”, inserta al folio 9; Documento de Condominio del Conjunto Residencial “ISAMAR”, inserto del folio 10 al folio 21; Recibos expedidos por el Conjunto Residencial ISAMAR, marcados con las letras “D”, “E”, “F”, “G”, “H”. “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, insertos del folio 22 al 32; Recibos expedidos por la Sociedad Mercantil RENTABLES, C.A., correspondientes a los Gastos Generales del apartamento propiedad de los demandados en el Conjunto Residencial “ISAMAR”, identificados con los Nros. 0000000006, 0000000072, 0000000105, 0000000204, 0000000237, 0000000270, 0000000303, 0000000336 y 0000000369, marcados con las letras “Ñ”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “S”, “T”, “U”, “V” y “Y”, respectivamente, insertos del folio 33 al 42; Copia fotostática de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 24 de enero de 1983, bajo el N° 14, Tomo 04, de los libros respectivos, marcada con la letra “Z”, inserta del folio 43 al 54; Copia fotostática del Registro de Comercio de la demandante Sociedad Mercantil RENTABLES C.A, inserta del folio 55 al 63).
En fecha 20 de mayo de 2004, se admitió la presente causa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ordenando el emplazamiento de los ciudadanos T.M.P. y SYLVIA DEL GALLEGO MARTÍNEZ, para su comparencia por ante ese Juzgado al segundo día de despacho siguiente a la citación del último de los demandados, a los fines de la contestación de la demanda. (Folio 64).
En fecha 08 e julio de 2004, el Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, informó que el co-demandado, ciudadano T.M.P.. (Folio 69), se negó a firmar el recibo de citación; igualmente en fecha 27 de septiembre de 2004, informó no haber podido localizar a la co-demandada, ciudadana SYLVIA DEL GALLEGO MARTÍNEZ. (Folio 77).
En fecha 06 de octubre de 2004, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, conforme a lo solicitado por el demandante, ordenó la citación de la co-demandada, ciudadana SYLVIA DEL GALLEGO DE MARTÍNEZ, por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; asimismo ordenó la notificación del co-demandado, ciudadano T.M.P., conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 79).
En fecha 14 de octubre de 2004, la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, informó que en esa misma fecha, fijó el Cartel de Citación librado para la co-demandada, ciudadana SYLVIA DEL GALLEGO MARTÍNEZ, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; procediendo igualmente a hacer entrega al co-demandado, ciudadano T.M.P., de la boleta de notificación librada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 81).
En fecha 21 de octubre de 2004, la co-demandada S.J. DEL GALLEGO DE MARTÍNEZ, asistida de abogado, se dio por citada en este proceso. (Folios 82).
En fecha 25 de octubre de 2004 el Abogado T.A.M.P., actuando en su propio nombre y como apoderado judicial de la ciudadana S.J. DEL GALLEGO DE MARTÍNEZ, dio contestación a la demanda con base en los argumentos siguientes:
* Afirma que, la Junta de Condominio del Conjunto Residencial ISAMAR, violó el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, al entregar la administración a la Sociedad Mercantil RENTABLES C.A., para que realizara todas las gestiones pertinentes a la Administración de dicho Condominio, sin ser dicha empresa designada por la Asamblea de Propietarios, por mayoría de votos para desempeñarse como Administradora, por el período de un (1) año.
* Prosigue su defensa esgrimiendo que el Contrato celebrado entre el contrato suscrito entre el Condominio Residencial ISAMAR y la demandante, sólo era de mera administración, y no generaba, a criterio suyo, bajo ningún concepto la representación que pretende la actora en arrogarse.
* Asimismo arguye, que en el Condominio del Edificio Residencias ISAMAR, no existía Administrador, y que la Ley de Propiedad Horizontal no confiere a la Junta de Condominio, la facultad para nombrar Administrador, por lo que, a su parecer, el contrato de administración antes referido es nulo, careciendo de legitimidad la representación arrogada por la demandante empresa RENTABLES C.A, en razón de lo cual, opuso como punto previo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la actora, para intentar o sostener el juicio, debiendo ser declarada, a su criterio, inadmisible la demanda, toda vez, que gestionar la cobranza y los gastos y cargas comunes le corresponde única y exclusivamente a la Asamblea de Propietarios del Edificio Residencias ISAMAR, ya que es una obligación inherente y exclusiva de cada propietario.
* Como contestación al fondo, procedió a negar, rechazar y contradecir, el presente procedimiento, ya que, a su parecer, la demandante no podía arrogarse la representación que pretende, pues a su parecer, viola normas de Orden Público que generan la nulidad y la admisibilidad de lo actuado, ya que, no tiene facultades para cobrar ni para ejercer la representación de los propietarios en juicio.
Asimismo procedió a negar, rechazar y contradecir que:
* Deban ser condenados en pagar: Las cuotas de condominio vencidas y no canceladas, desde julio de 2002 hasta marzo de 2004, las cuales impugnó a todo evento; así como las que se siguieran venciendo; los intereses moratorios desde el día 31 de julio de 2002 hasta el día el 31 de marzo de 2004, más los que se siguieran generando hasta el pago definitivo; cantidad alguna por gastos y cobranzas, la cual impugnó, por no encontrarse comprendidos dentro de los parámetros legales establecidos en los artículos 11, 12 y 14 de la Ley de Propiedad H., ya que, a su decir, los gastos y cobranzas no son gastos comunes, y fueron establecidos sin estar autorizados por los propietarios; corrección monetaria. Por último solicitó sea declarado irrito el procedimiento por la vía ejecutiva y se levante la medida decretada. (Folios 85 al 99).
En fecha 02 de noviembre de 2004, el Abogado T.M., actuando en su propio nombre y como apoderado judicial de la ciudadana S.J. DEL GALLEGO DE MARTÍNEZ, mediante escrito promovió las siguientes pruebas:
El mérito favorable de los autos.
Documentales: El mérito del contrato de administración celebrado en fecha 30 de mayo de 2003 suscrito entre RENTABLES y el CONDOMINIO RESIDENCIAL ISAMAR.
El mérito de las planillas de condominio correspondientes a los meses de julio de 2002 hasta marzo de 2004.
De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código civil, Exhibición de las planillas alegadas en el petitorio.
Solicitó oficio al SENIAT, para evidenciar el cobro del Impuesto del Valor Agregado. (Folios 100 y 101). Siendo agregadas y admitidas por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 04 de noviembre de 2004 (Folio 102).
En fecha 05 de noviembre de 2004, la representación de la parte demandante, mediante escrito promovieron las pruebas siguientes: I. El mérito favorable de autos. II. Instrumentales: Primero: El Libro de Actas de Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial RESIDENCIAS ISAMAR; Acta de la Asamblea de Propietarios de fecha 20 de mayo de 2003, inserta a los folios 72, 73 y 74; Acta de la Asamblea de Propietarios de fecha 17 de septiembre de 2003, inserta a los folios 75, 76 y 77. Segundo:
El contrato de administración de fecha 30 de mayo de 2003, suscrito entre el Condominio “Conjunto Residencial ISAMAR” y su representada. Tercero: Planillas de liquidación de gastos de condominio emitidas por su mandante correspondientes a los meses comprendidos desde julio 2002 hasta marzo de 2004, marcadas con las letras “D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, Ñ, O, P, Q, R, S, T, U, V” y “Y”. Cuarto: Planillas de liquidación de gastos de condominio emitidas por su representada correspondientes a los meses desde abril hasta septiembre de 2004, marcadas con las letras “C, D, E, F, G” y “H”. Quinto:
Autorización de los propietarios del Conjunto Residencial ISAMAR, para demandar a los propietarios del apartamento 2-3. (Folios 04 al 181). Siendo agregadas y admitidas en fecha 08 de noviembre de 2004. (Folio 182).
En fecha 09 de noviembre de 2004, mediante diligencia el abogado T.M., se opuso a las pruebas de la parte demandante e impugnó la autorización marcada con la letra “F”, igualmente realizó una serie de alegatos al respecto. (Folios 184 al 186).
En fecha 12 de noviembre de 2004, la representación de la parte demandante, consignó fotocopia de las declaraciones de pago de Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondientes a los meses de mayo de 2003 y septiembre de 2004, pertenecientes a su representada. Igualmente consignó copia de la fiscalización efectuada en el SENIAT. (Folios 187 al 216).
En fecha 14 de febrero de 2005 se agregó al expediente la comunicación Nº GR/RCC/DCR-2-35848-2005/000152 de fecha 21 de enero de 2005, recibida del SENIAT. (Folio. 217).
En fecha 15 de junio de 2005, este Tribunal en la persona del Juez Temporal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Abogado J.J.M.C., se avocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las pares, a lo cual se terminó de dar cumplimiento el día 28 de septiembre de 2005. (Folios 220 al 224).
En fecha 31 de octubre de 2006, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó Sentencia Definitiva. (Folios 255 al 277). Procediendo a realizar una aclaratoria de la misma conforme al artículo 252 del código de Procedimiento Civil, en auto de fecha 14 de noviembre de 2006. (Folios 279 al 282).
En fecha 14 de noviembre de 2006, en virtud de la apelación realizada por la parte demandante en fecha 14 de noviembre de 2006, el Juzgado que conoció de la causa en su inicio, oyó la misma, remitiendo el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; correspondiéndole el conocimiento de la apelación al Juzgado Cuarto de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quien se avocó al conocimiento de la causa, profiriendo Sentencia en fecha 05 de marzo de 2007, donde declara Nula la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 283 al 325).
En fecha 20 de marzo de 2007, el Abogado J.J.M.C., Juez Temporal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, se inhibió de seguir conociendo la causa, por encontrarse incurso en la causal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, recayendo el conocimiento de la misma en este Juzgado. (Folios 329 y 330).
En fecha 07 de mayo de 2007, la Juez Temporal de este Juzgado, abogada A.L.S., se avocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes, a lo cual se terminó de dar cumplimiento en fecha 18 de mayo de 2007. (Folios 331 al 336).
CUADERNO DE MEDIDAS:
En fecha 03 de junio de 2006, el Juzgado que conoció de la demanda en su inicio decreto Medida de Embargo ejecutivo sobre el inmueble propiedad de los demandados, ubicado en el Conjunto Residencial ISAMAR, Avenida Ferrero Tamayo, piso 2, apartamento 02-03, librando despacho al Juzgado Distribuidor Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal, Torbes, Cárdenas, Guásimos, F.F., Libertador y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
En fecha 25 de octubre de 2004, la parte demandada apeló del auto donde fue decretada la medida de embargo ejecutivo. (Folios 2 al 12).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para dictar Sentencia, observa:
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PARTE MOTIVA:
Se inicia la presente causa de COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA, con fundamento en los artículos: 7, 11, 12 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde el ciudadano D.E.R.B., actuando con el carácter de Director de la Sociedad Mercantil RENTABLES C.A., como empresa administradora del Condominio del Conjunto Residencial ISAMAR, ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo, según Contrato de Administración otorgado por la Junta de Condominio demanda a los ciudadanos T.M.P. y SYLVIA DEL GALLEGO DE MARTÍNEZ, en su carácter de propietarios del apartamento N° 02-03, del mencionado Conjunto Residencial, en virtud de no haber pagado los gastos comunes que les corresponden como copropietarios, según planillas de liquidación de gastos de condominio correspondientes a los comprendidos desde julio de 2002 hasta marzo de 2004, por lo que, solicitaron que sean condenados en pagar la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.365.734,60), discriminados así:
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UN MILLÓN DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 1.222.446,30) por concepto de cuotas de condominio vencidas y no canceladas correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2002, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero, febrero y marzo de 2004; así como las que se sigan causando hasta la sentencia.
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VEINTIÚN MIL CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 21.043,77) por intereses moratorios, calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual, comprendidos desde el 31/07/2002 fecha de vencimiento de la primera planilla contentiva de los gastos de condominio, hasta el 31/03/2004; más los intereses que se sigan generando hasta el pago definitivo o sentencia.
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CIENTO VEINTIDÓS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 122.244,60) por concepto de gastos de manejo y cobranzas. Asimismo solicitó la correspondiente corrección monetaria, el pago de las costas y costos del proceso, y Medida de Embargo Ejecutivo sobre el inmueble propiedad de los demandados, la cual fue decretada y librado el despacho respectivo.
En la oportunidad legal correspondiente la parte demandada opuso como punto previo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la parte demandante para intentar y sostener el presente juicio, esgrimiendo al respecto que, la Junta de Condominio del Conjunto Residencial ISAMAR, violó el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, al entregar la administración a la Sociedad Mercantil RENTABLES C.A., para que realizara todas las gestiones pertinentes a la Administración de dicho Condominio, sin ser dicha empresa designada por la Asamblea de Propietarios, por mayoría de votos para desempeñarse como Administradora, por el período de un (1) año. Afirma de igual manera que el Contrato antes referido, sólo es de mera administración, y no genera, a criterio suyo, bajo ningún concepto la representación que pretende la actora en arrogarse. Que en el documento de Condominio del Edificio Residencias ISAMAR, no existía Administrador, y que la Ley de Propiedad Horizontal no confiere a la Junta de Condominio, la facultad para nombrar Administrador, por lo que, a su parecer, el contrato de administración antes referido es nulo, careciendo de legitimidad la representación arrogada por la demandante empresa RENTABLES C.A.
Vista la falta de cualidad opuesta por la parte demandada, este Juzgado procede a emitir como punto previo su pronunciamiento al respecto, en virtud de ser el tema de la cualidad uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse, pues en caso de ser procedente, provocaría la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
En tal sentido, corresponde a quien aquí decide, analizar la legitimación de la causa, la cual se refiere a cuáles son las personas a quienes la Ley les da el derecho para que en condición de demandantes se resuelva sobre sus pretensiones, y sí el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, señalándose igualmente que la legitimación forma parte integrante de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver la controversia que le ha sido sometida y que la falta de legitimación acarrea una sentencia inhibitoria.
Para autores como A.B.: “La cualidad es el derecho a potestad para ejercitar determinada acción, y es equivalente de interés personal o inmediato”.
La Doctrina igualmente ha señalado, en diversos fallos, que: “La identidad lógica que constituye la esencia de la cualidad activa o pasiva, puede emerger directamente del titulo o bien puede estar condicionada por un hecho previo reconocido por el Legislador como necesario a la eficacia del derecho titular. En el primer caso, la cualidad se confunde con el derecho y se le llama relación inmediata; y en el segundo caso, se le llama relación mediata”.
En el caso que nos ocupa, se presenta como demandante la Sociedad Mercantil RENTABLES C.A., representada por el ciudadano D.E.R.B., indicando que actúa a su vez como Administradora del Condominio del Conjunto Residencial “ISAMAR”, argumento este que fue debatido por la parte demandada por considerar que la Sociedad Mercantil demandante, no posee cualidad para intentar y sostener el presente juicio, ya que a su criterio, la Junta de Condominio del Conjunto Residencial ISAMAR, violó el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, al entregar la administración a la Sociedad Mercantil RENTABLES C.A., para que realizara todas las gestiones pertinentes a la Administración de dicho Condominio, sin ser dicha empresa designada por la Asamblea de Propietarios, por mayoría de votos para desempeñarse como Administradora, por el período de un (1) año. Afirma de igual manera el Contrato antes referido, sólo es de mera administración, y no genera, a criterio suyo, bajo ningún concepto la representación que pretende la actora en arrogarse. Que en el documento de Condominio del Edificio Residencias ISAMAR, no existía Administrador, y que la Ley de Propiedad Horizontal no confiere a la Junta de Condominio, la facultad para nombrar Administrador, por lo que, a su parecer, el Contrato de Administración antes referido es nulo, careciendo de legitimidad la representación arrogada por la demandante empresa RENTABLES C.A.
Al respecto esta operadora de justicia considera, que es su menester analizar los artículos 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, los cuales disponen que:
Artículo 18. La administración de los inmuebles de que se trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección, será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.
Artículo 19. La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer perfectamente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
El administrador deberá presentar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en la garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38.
El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.
Ahora bien, considera esta Juzgadora, que en las normas parcialmente transcritas, se establece que, la administración de los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal incumben a la asamblea de co-propietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador; y que estos dos últimos serán designados por la asamblea de co-propietarios, a menos que no haya designación oportuna de administrador conforme a lo previsto en el artículo 19 de la Ley in comento, lo nombrará el Juez a solicitud de uno o más condominios. Por lo que, a criterio de esta operadora de justicia, la Ley Propiedad Horizontal, establece que la totalidad de propietarios debe actuar en como uno para la designación de administrador, o en su defecto en caso de no haber designación oportuna, la hará el Juez competente.
Tomando como base las normas analizadas, tenemos que, en la presente litis, se presenta como demandante la empresa RENTABLES C.A., representada por su Director, ciudadano D.E.R.B., actuando a su vez como Administradora del Condominio del Conjunto Residencial “ISAMAR”, según se desprende de copia certificada contrato de administración de fecha 30 de mayo de 2003, marcado con la letra “B”, inserto del folio 4 al 8, el cual es tomado en consideración por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, C.A. Asimismo consta en las actas procesales, Acta de Asamblea de propietarios celebrada el día 20 de mayo de 2003, donde se acordó por unanimidad: “(…) contratar los servicios de administración a empresa especializada que se crea la más idónea… Así mismo proceder de inmediato en virtud de la urgencia perentoria (…)”. (Negrillas y subrayado de esta Juzgadora).
De la transcripción parcial del Acta aquí comentada, la Asamblea de Propietarios sólo acordó contratar los servicios de un administrador, sin que cumpliera con lo establecido en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues el mismo claramente indica que el Administrador debe ser designado por mayoría de votos a una persona natural o jurídica para desempeñar las funciones de Administrador.
Observa esta Sentenciadora, que no consta en los autos que conforman esta causa, que la parte demandante demostrara, su designación por parte de la Asamblea de Propietarios, no siendo viable por parte de la Asamblea delegar tales facultades, a la Junta de Condominio, conforme a lo expresado en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues el mismo no le confiere facultad para delegar esta función, ya de dicho artículo se desprende, que la Junta de Condominio, solo tiene facultades de fiscalización y control, y debe ejercer las funciones de Administrador, en caso que la asamblea de propietarios no hubiere procedido a designarlo, no siendo tampoco idóneo para demostrar la cualidad de la demandante, la supuesta Autorización que presentada por la actora, marcada con la letra “I”, inserta a los folios 180 y 181, toda vez que, no fue ratificada por los firmantes de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no obstante de no cumplir con las disposiciones expresadas en la Ley de Propiedad Horizontal, y así se decide.
Por lo tanto, en criterio de esta Juzgadora, al no ser elegida la empresa RENTABLES C.A., por la Asamblea de Propietarios, como Administradora, carece de cualidad para representar en juicio a los propietarios del Conjunto Residencial ISAMAR, debiendo ser declarada Con Lugar, la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar y sostener el presente juicio opuesta por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
En virtud de lo aquí decidido, se hace inoficioso entrar al análisis del fondo de la controversia, y así se considera.
Con respecto a la Medida de Embargo Ejecutivo, se dictamina que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, debiéndose proceder al levantamiento de la misma una vez quede definitivamente firme este fallo.
Concluye esta Juzgadora que de conformidad con los principios preceptuados en los artículo 12 y 254 del Código de procedimiento Civil, la presente acción debe ser declara Sin Lugar, y así se decide.
iii
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, SIN LUGAR la demanda de COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA intentada por la Sociedad Mercantil RENTABLES C.A., contra los ciudadanos T.M.P. y SYLVIA DEL GALLEGO DE MARTÍNEZ, todos identificados en esta Sentencia, en consecuencia, condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los once (11) días del mes de junio de dos mil siete. AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
Abg. A.L.S.
Juez Temporal
Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “347”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.
Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 11.263-07.
