Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Abril de 2012

Conoce esta Alzada de la apelación interpuesta en fecha 28 de octubre del 2011, por la abogada S.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 11.804, contra la sentencia proferida por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de febrero de 2010.

Se inició el presente juicio mediante libelo presentado en fecha 29 de octubre de 2001, por los abogados M.C., S.A., R.T. y A.M. e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.755, 11.804, 21.004 y 41.372, representación judicial del ciudadano S.D.C.M., titular de la cédula de identidad Nº 5.531.593; posteriormente, la demandada fue admitida en fecha 28 de noviembre de 2001, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 23 de mayo de 2002, el Juez A-quo ordena el desglose de las compulsas y la entrega al alguacil para la práctica de la citación, la cual corre inserta en autos a los folios 268 y 269, de los cuales se desprende las resultas de la práctica infructuosa de dicha citación; Posteriormente el 13 de junio de 2002, el ciudadano alguacil deja constancia de haber practicado la citación del ciudadano M.A., titular de la cédula de Identidad Nº 6.370.163, en su carácter de apoderado Judicial de Comercial Amayerlis, C.A,; seguidamente el 26 de septiembre de ese mismo año, se libra boleta de notificación.

Vistos los intentos infructuosos de citación de las codemandadas INVERSIONES ADRES MELLADO C.A., y CARACAS CASA DE BOLSA C.A, el 12 de febrero de 2003, el a-quo acuerda librar cartel de citación, para que comparezcan en juicio, los cuales fueron consignados los respectivos ejemplares de su publicación en fecha 10 de marzo de 2003 y 6 de octubre de 2003.

Una vez cumplida las formalidades del articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, y visto que resultaron infructuosas, la parte actora solicitó la designación de un defensor judicial, petición esta que fue acordada por el a-quo en fecha 29 de abril de 2004, recayendo en la persona del ciudadano O.J.M.R., quien fue debidamente notificado y aceptó el cargo en fecha 1 de noviembre de 2004.

Posteriormente, el 01 de noviembre de 2004, la abogado en ejercicio A.P.R.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 88.380, consigna documento poder otorgado que le fuera otorgado por la sociedad mercantil Casa de Bolsa C.A, anteriormente Caracas Casa de Bolsa C.A, dándose por citada en el mismo acto. Seguidamente el 9 de noviembre de 2004, A.V.H., consigna documento poder que acredita a su persona y al abogado G.G.M., para representar en juicio a Inversiones A.M. C.A, así como documento poder que acredita su representación a la co-demandada sociedad mercantil Comercial Amiyerlis C.A., en conjunto con el abogado en ejercicio M.G..

En fechas 15, 16 y 23 de noviembre de 2004, el abogado M.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.842 en representación judicial de Comercial Amiyerlis C.A., el abogado G.G.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.825 en representación judicial de Inversiones A.M. C.A., y A.P.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 88.380, introdujeron escritos de contestación de la demanda y oposición de cuestiones previas en el proceso.

Posteriormente, en fecha 12 de diciembre de 2004, la parte actora consigno documento en el cual contradice las cuestiones previas opuestas por los codemandados en sus respectivos escritos insertos en autos; asimismo la representación judicial de la codemandada Univalores Casa de Bolsa C.A., anteriormente Caracas Casa de Bolsa, consigna escrito de alegatos el 21 de diciembre de 2004.

Subsiguientemente, el 20 de marzo de 2006, el Juez suplente del Tribunal A-quo se aboca al conocimiento de la causa y ordena la librar boletas para la notificación de las partes en juicio.

En fecha 11 de agosto de 2009 se aboco a conocimiento el nuevo Juez Dr. Á.V. y ordenó la notificación del abocamiento a las partes; lo cual fue cumplido, por lo que procedió a proferir sentencia interlocutoria en fecha 18 de febrero de 2010.

Posteriormente, la representación judicial de A.M. C.A., solicita mediante diligencias de fecha 24-02-10 / 17-03-10 / 07- 07-10, la notificación de la sentencia proferida a los codemandados en juicio, notificación esta que fue acordada y librada en fecha 21 de julio de 2010; siendo lograda en fecha 29 de septiembre de 2011.

En fecha 28 de octubre de 2011, la abogado S.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 11.804, en su carácter de apoderada judicial de la demandante, apela de sentencia interlocutoria proferida por el A-quo, dicha apelación es oída en ambos efectos en fecha 3 de noviembre de 2011.

Previa insaculación fue remitido dicho expediente a este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dándosele entrada en fecha 30 de enero de 2012.

En fecha 05 de marzo del presente año, fue consignado escrito de informes por la codemandada Comercial Amiyerlis C.A., pero no fueron presentadas las observaciones establecidas por ley; por lo que mediante auto del 30 de marzo de 2012 se fijó de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil el lapso de treinta (30) días para dictar sentencia en la presente causa, a partir de la fecha.

Cumplidas en esta Alzada las formalidades de ley, pasa a dictar sentencia y al efecto observa.

II

DE LA DECISION RECURRIDA

En fecha 18 de febrero de 2010 el juez A quo sentenció en los siguientes términos:

(…) Dicho petitorio, a juicio de quien sentencia, se resume por un lado, en la declaratoria de la simulación de venta del bien inmueble identificado y como consecuencia de ello, la nulidad de dicha venta, y por el otro, de acuerdo a lo solicitado en el particular Quinto del mismo en el derecho de preferencia ofertiva que tiene el demandante en su condición de inquilino del descrito local comercial, lo que es denominado por la ley de Arrendamientos Inmobiliarios “Retracto Legal Arrendaticio”. Considera entonces quien suscribe este fallo, que resulta ajustada a derecho la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el Ordinal 6to del Artículo 346 de la Ley adjetiva Civil, relativa a la acumulación prohibida en el artículo 78, toda vez que la acción de simulación propiamente dicha debe ser sustanciada por los tramites de juicio ordinario a tenor de lo preceptuado en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y por su parte, la preferencia ofertiva o Retracto Legal Arrendaticio se sustancia por los tramites del juicio breve tal como lo prevé el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; locuaz se traduce en la incompatibilidad de procedimientos a que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, la demanda incoada por la representación judicial del ciudadano S.D.C.M. contra las sociedades mercantiles CARACAS CASA DE BOLSA C.A., (Hoy UNOVALORES CASA DE BOLSA, C.A.), INVERSIONES A.M. C.A., y COMERCIAL AMIYERLIS C.A., forzosamente debe ser declarada inadmisible de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide (…)”.

III

MOTIVACION PARA DECICIR

Planteados así los hechos, corresponde a esta Alzada decidir la apelación interpuesta por la parte actora en fecha 28 de octubre del año 2011 contra la decisión dictada en fecha decisión dictada en fecha 18 de febrero de 2010, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se observa que la parte demandada en el petitorio de su escrito libelar solicita sea declarada la simulación de dos (2) documentos de compra venta, en los términos que a continuación se transcribe:

(…) PRIMERO: Que se declare la simulación del documento otorgado en fecha 16 de marzo de 2001, por ante la Notaria Publica Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nro. 14, tomo 60 de los libros de Autenticaciones, mediante el cual CARACAS CASA DE BOLSA, C.A. e INVERSIONES A.M., C.A., dejan sin efecto la negociación de compra-venta que realizaran el 29 de junio de1999 sobre el LOCAL COMERCIAL Nro. 7 del Edificio MURO, cuya consecuencia jurídica es la nulidad de dicho documento.

SEGUNDO: Que se declare la simulación del documento autenticado en fecha 14 de junio de 2001, por ante la Notaria Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nro. 9,Tomo 139 de los libros de Autenticaciones y protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de junio de 2001, bajo el Nro. 35, Tomo 1, Protocolo Primero, por medio del cual CARACAS CASA DE BOLSA, C.A. le vende a COMERCIAL AMIYERLIS, C.A.., el LOCAL COMERCIAL Nro. 7 del Edificio MURO, con la consecuencia jurídica de nulidad del documento (…)

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Continúa solicitando la parte actora en su escrito libelar, la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio en los siguientes términos:

(…) QUINTO: Que como consecuencia de las nulidades de los documentos antes mencionados en los numerales PRIMERO Y SEGUNDO, y la VALIDEZ de la compra-venta celebrada en el mes de junio de 1999, entre CARACAS CASA DE BOLSA C.A. e INVERSIONES A.M. C.A., por vía subsidiaria, este tribunal declare que subsisten los derechos del arrendatario S.D.C.M., para adquirir el inmueble constituido por el LOCAL COMERCIAL Nro. 7 del Edificio MURO, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina LA Pelota, Avenida Norte 3, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, en las mismas condiciones establecidas en el documento de venta de fecha 29 de Junio de 1999, autenticado por ante la Notaría Publica Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nro. 14, Tomo 60, por el precio de CIENTO UN MILLONES SEISCIENTOS VEINTITRES MIL DOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 101.6223.200,00) (Sic.) ya que esa fue la intención de vender que tuvo la propietaria CARACAS CASA DE BOLSA C.A. y como en efecto lo hizo, cuando manifestó su consentimiento en la enajenación que le hiciera a INVERSIONES A.M., C.A., ordenando que se le haga la notificación de ley al arrendatario S.D.C.M., de dicha venta. Todo a los fines de que nuestro representado pueda ejercer los derechos que como legitimo inquilino le corresponden, derechos estos consagrados en la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Código Civil (…)

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Visto lo anterior, corresponde a esta Alzada analizar la naturaleza jurídica y compatibilidad de la acción de simulación y de retracto legal solicitado por la parte, y para ello observa:

La Simulación corresponde a la discrepancia entre la voluntad que se ha declarado y el carácter fehaciente de lo ejecutado por las partes contratantes, lo que da lugar a la alteración del objeto verdadero de un contrato.

Al respecto los Autores E.M.L. y E.P.S., en el libro CURSO DE OBLIGACIONES TOMO II, Derecho Civil III, Pág. 841, Edición 21, establecen respecto a la simulación lo siguiente:

(…) La simulación es un Negocio jurídico bilateral en el cual hay una divergencia intencional entre la voluntad real y la voluntad declarada, que da lugar a un acto jurídico aparente u ostensible, destinado a engañar a los terceros, y al acto verdaderamente querido por las partes (…)

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En este sentido, tenemos que la ejercida por la parte actora es una acción de constatación de estado real en que se encuentra el bien inmueble objeto de la controversia, y como tal declarativa, en virtud, que persigue demostrar un acto que ha sido fingido bajo la apariencia de uno jurídicamente valido.

Ahora bien, toda vez que no existiere un procedimiento establecido por la norma adjetiva, corresponderá la tramitación de la causa por el procedimiento ordinario, en este sentido, el artículo 348 del Código de Procedimiento civil, en su artículo 348 establece:

(…) Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especia (…)

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Así las cosas, pasa esta Alzada a analizar la naturaleza jurídica del retracto legal arrendaticio solicitado subsidiariamente por la parte como se evidencia en el texto parcialmente transcrito.

El retracto Legal en un sentido amplio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero que adquiere del arrendador el inmueble arrendado; al respecto, en el caso bajo análisis, la parte actora solicita en su petitum, su derecho a la compra del bien inmueble y de esta manera subrogarse a los derechos adquiridos por el tercero adquiriente.

El Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 43, contempla el Retracto de la siguiente manera:

(…) El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior (…)

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Dicha norma establece de manera expresa en su artículo 33 el procedimiento por el cual deberá regirse el Retracto legal Arrendaticio:

(…) Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de deposito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciara y sentenciara conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía (…)

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Ahora bien esta Juzgadora a los fines de pronunciarse, encuentra necesario hacer las siguientes consideraciones:

A la indebida o también llamada inepta acumulación de pretensiones, se ha referido el legislador en los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil. El primero de los dispositivos establece que:

El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos

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Por su parte, el artículo 78, eiusdem prevé:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí...

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

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Ahora bien, la figura jurídica de la acumulación de pretensiones tiene por fin coadyuvar a la celeridad del proceso e impedir que se produzcan sentencias contradictorias sobre dos o más procesos que tienen determinada vinculación.

Es así que de las normas arriba transcritas surge el principio rector en esta materia, el cual no es otro que el de la libertad del accionante de acumular cuantas pretensiones quiera deducir contra el mismo demandado, aún cuando provengan de diversos títulos; siendo preciso advertir, que de acuerdo con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, existen supuestos que constituyen prohibiciones de acumular pretensiones y que, por tanto, devienen en excepciones a la regla antes expuesta.

Estas excepciones ocurren cuando las pretensiones: a) sean excluyentes una de la otra o sean contrarias entre sí; b) no correspondan al mismo Tribunal por razón de la materia; y c) se tramiten mediante procedimientos incompatibles entre sí.

El Retracto legal Arrendaticio, por su parte se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa, lo siguiente:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Así las cosas, es necesario determinar con exactitud, qué abarca el derecho de retracto legal y cuales son los requisitos de su procedencia; encontrando que el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, explica que: “Tenemos en materia arrendaticia, el Derecho de Preferencia Ofertiva ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, el tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último, consiste, tal como lo concibe el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. En cambio, el Derecho de Retracto, sólo ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de las venta resultaren más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario; tal y como lo contempla el artículo 43 de la Ley especial.”

Por su parte, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha de 20 de mayo de 2005, dejó sentado lo siguiente:

“…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omisis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omisis…considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omisis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) Y MÁS RECIENTEMENTE, DE ACUERDO CON LA LEY VIGENTE, PARA LOS CASOS DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ÚNICAMENTE DEL ADQUIRENTE. Así se decide…”.

Del criterio doctrinario y jurisprudencial precedentemente transcrito se comprueba que son cuatro (4) los requisitos establecidos por la Doctrina y la Jurisprudencia para la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, a saber: 1) Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal; 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; 3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae: 4) Que el arrendatario ejerza el derecho de Retracto dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que la acción de simulación se debe tramitarse mediante el procedimiento ordinario, conforme lo prevén los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En ese orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia han dejado sentado, que para que el tribunal declare que la existencia de la simulación resulta inequívoca, deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. Cuando existe principio de prueba escrito.

2. Cuando hay confesión judicial del demandado.

3. Si existe imposibilidad de procurarse el contra-documento.

4. Si se ha extraviado por caso fortuito y causa mayor.

5. Si el contra-documento fue sustraído al interesado.

6. Si una de las partes ha cumplido con la prestación a que se obligó en el acto real y la otra se niega.

7. Cuando la simulación ha sido en fraude de la ley.

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Aun más, ha de considerarse que en casos como el que se analiza, esta Sala de Casación Civil ha venido sosteniendo que por ser el acto simulado aquél en el cual las partes, de mutuo acuerdo hacen una declaración de voluntad distinta, en todo o en parte, de su verdadero y real propósito, debe la parte que pretende enervar el negocio viciado, presentar el contra-documento, que es el escrito generalmente secreto que comprueba y reconoce la simulación total o parcial del acto ficticio. En efecto, la Sala desde sentencia de vieja data estableció que esa convención secreta es la única prueba de la que puede valerse cualquiera de las parte que intervino en la negociación, al ser ésta la única capaz de demostrar el acto simulado, que si bien no requiere fórmulas sacramentales para su redacción, debe cumplir el contra-documento con las siguientes condiciones: 1) capacidad y consentimiento de las partes, 2) el contra-documento debe constar por escrito distinto a aquél que se pretende destruir o modificar, 3) debe estar firmado por las partes o sus mandatarios, o por la parte a quién se opone, si es una manifestación de voluntad unilateral, 4) debe referirse al negocio aparentemente ficticio.

En efecto, en sentencia de fecha 13 de mayo de 1968, entre otras, se dejó sentado al respecto lo siguiente:

...Sabido es que el instrumento público hace plena fe, así entre las partes, como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo los casos permitidos por la ley se demuestre la simulación y que los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no produce efectos sino entre los contratantes y sus sucesores a título universales (sic). No se puede oponer a terceros. Ahora bien, como ya ha sido expuesto en un fallo, el acto simulado es aquél en el cual las partes, de mutuo acuerdo, hacen una declaración de voluntad distinta, en todo o en parte, de su verdadero o real propósito, con el objeto de engañar sin daño o en perjuicio de la ley o de terceros; la simulación es el defecto que vicia el acto, y el contra-documento según la definición del expositor Cámara, es el escrito generalmente secreto que comprueba y reconoce la simulación total o parcial de un acto. De esta definición se deduce que, además de la capacidad y consentimiento de las partes, el contra-documento debe ser siempre escrito. Como escritura privada está sometida a los principios generales aplicables a todo documento, y, por lo tanto debe estar firmado por los contratantes o sus mandatarios, o por la parte a quién se opone, si es una manifestación de voluntad unilateral; no requiere fórmulas sacramentales para su redacción, pero si debe referirse al negocio ostensiblemente ficticio y constar en un escrito distinto del que se modifica o destruye…

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Más recientemente, en decisión de fecha 19 de octubre de 2005, caso: A.A.D.G., contra R.A.D. y otros, la Sala expresó que el contra-documento, es la única prueba que pueden oponer las partes que intervinieron en el negocio jurídico, no así los terceros que tengan un interés legítimo para atacar el acto simulado, pues estos últimos sí tienen plena libertad o amplitud probatoria. En efecto, en la referida decisión se estableció lo que a continuación se transcribe:

“…Se denuncia falsa aplicación del artículo 1.362 del Código Civil, por considerar el formalizante que la recurrida fundamentó su decisión en que el demandante en simulación no aportó al proceso el contradocumento demostrativo de su disconformidad con el documento publico de compra-venta, siendo que en criterio del formalizante ello resultaba ajeno para el demandante en el presente proceso, visto que simplemente era un optante en un contrato de compraventa, por ende, se encontraba ajeno a la venta del bien por parte del oferente a favor de terceras personas, la cual se materializó subrepticiamente para contrariar un derecho que él tenía.

Al respecto, el artículo 1.362 del Código Civil, delatado por falsa aplicación en el presente caso, textualmente dispone:

...Los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumentos públicos, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a titulo universal. No se les puede oponer a terceros

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Por su parte, la sentencia recurrida en sus extractos pertinentes, textualmente estableció:

...La parte actora ciudadano A.A.D.G., no probó la existencia de la Simulación (sic) alegando un conjunto de presunciones, quedando probados únicamente la existencia a través de documentos públicos de la operación de opción a compra o promesa de venta celebrada entre él y el codemandado de autos ciudadano R.D., así como la operación de compra-venta del inmueble constituido por una casa de habitación familiar y un salón comercial y demás anexidades realizadas entre los codemandados de autos ciudadanos M.C.D.C., R.A. e I.S.D.C., comuneros entre sí, así como la relación de parentesco existente entre los codemandados quienes son los sucesores de la ciudadana J.C.D.D., no logrando probar la intención de los codemandados de defraudarlo con la operación de compra venta realizada entre ellos, sobre los inmuebles objeto de la operación de opción a compra celebrada con él cuyos documentos aparecen insertos en los protocolos que por vía de autenticación ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San F.E.Y., en fecha 5 de Diciembre (sic) de 1965..., como tampoco probó la existencia del contradocumento privado contra el documento suscrito entre los codemandados de autos que pudiera probar la Simulación (sic) alegada.

Los demandados probaron la existencia del negocio jurídico sobre los locales comerciales ubicados en el callejón La Mosca con avenida Cedeño de esta ciudad de San Felipe, a través del documento público al cual el Tribunal le dio valor probatorio por no haber sido tachado en el curso del juicio y mediante el cual los codemandados M.C.D.C., R.A. E I.S.D.C., demuestran su derecho de preferencia para adquirir dicho inmueble en base a la comunidad hereditaria existente entre ellos en relación al codemandado R.D..

Esta prueba fue apreciada por el Tribunal en virtud que de la misma se desprende la existencia de la propiedad que tienen los codemandados adquirentes del inmueble objeto del negocio jurídico, y los mismos conforman la comunidad hereditaria existente.

Esta Sentenciadora deja en claro que la parte actora lo que propuso fue una acción de simulación, tal como lo dejó sentado el actor en su libelo de demanda, no probando la simulación, sino alegando un conjunto de presunciones como es el hecho que el ciudadano R.A.D., vendió a sus hijos, para evitar lo inminente de una sentencia que lo condenaría a cumplir un contrato de compra venta, por lo que vendió en forma simulada, pero de autos se desprende que el demandante no hizo uso de la prueba a que se contrae el artículo 1.362 del Código Civil para probar el acto simulado, como tampoco hizo uso de los medios pruebas a que se contrae los artículos 436 y 395 del Código de Procedimiento Civil, es decir, documentos público o privados, pruebas testificales, confesión, juramento, experticia, inspección judicial, además de las pruebas de exhibición del documento o de la cosa que también permite la mencionada norma legal, limitándose, a probar aquellos hechos, a que se contrae la existencia de los documentos públicos de opción de compra venta, así como la venta realizada entre los codemandados, cuya declaratoria de simulación pide se declare, también la relación de parentesco existente entre los codemandados, el fallecimiento de la cónyuge del codemandado ciudadano R.A.D....

Por las razones de no haber demostrado el actor que la venta efectuada entre los coherederos era un acto simulado según las presunciones alegadas, de que vendieron por la existencia del juicio de cumplimiento de contrato instaurado por él contra el codemandado R.D.. Es evidente que al no haber la parte actora demostrado con los medios probatorios que la ley ha puesto a su alcance, para demostrar lo contrario del contenido del contrato de opción de compra venta celebrados entre los precitados comuneros es forzoso concluir que la acción intentada no puede prosperar en derecho por mandato expreso del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil...

(Subrayado y destacado de la Sala).

Tal como se aprecia de la transcripción anterior, el Juzgador de alzada erradamente consideró en su decisión que el actor de autos no aportó la prueba documental a que se contrae el artículo 1.362 del Código Civil (contradocumento), obviando con ello la condición de tercero del demandante respecto a la operación de compra venta adelantada por los demandados a través instrumento público, lo cual a todo evento le impedía tener acceso directo al contradocumento de ella, en caso de que verdaderamente existiera. No obstante, también se aprecia en los anteriores extractos de la recurrida, que el sentenciador superior, también enfatizó en la ausencia de todo un cúmulo de pruebas que pudo haber utilizado el actor para sustentar debidamente la simulación alegada, pruebas en todo caso definidas en los artículos 436 y 395 del Código Civil.

Aunado a lo anterior, cabe indicar que aunque el recurrente de autos no lo expresa en su denuncia, el Juzgador Superior avaló su decisión incorporando a la parte motiva de su fallo, extractos de una sentencia de este Supremo Tribunal en la cual se reconoce al contradocumento como prueba de la simulación por parte de los autores del acto y sus sucesores a título universal, no así por parte de los terceros al acto, respecto a los cuales la doctrina del Máximo tribunal ha sido coincidente en conceder toda una gama de medios probatorios que bien pueden utilizar para evidenciar la simulación por ser, como se dijo, personas no intervinientes como otorgantes en el acto supuestamente ficticio.

En tales, circunstancias, resulta imperativo para esta Sala declarar la improcedencia de la presente denuncia, fundamentada en la falsa aplicación del artículo 1.362 del Código Civil, pues si bien es cierto que el sentenciador superior erró, al señalar al contradocumento como uno de los medios de prueba que debió aportar el actor para evidenciar la alegada simulación, obviando su condición de tercero en el acto, también hizo alusión expresa a otro cúmulo de pruebas de las cuales bien pudo haberse valido a los fines de soportar sus alegatos de demanda. Una decisión distinta a la aquí plasmada invariablemente conllevaría a una casación inútil, visto que en el propio fallo recurrido se subsanó cualquier errada Interpretación de la norma delatada. Y así se decide…”. (Resaltado del texto).

Ahora bien, considera oportuno quien decide, traer a colación el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente reza:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

.

Asimismo, en este mismo orden de ideas, resulta tener en cuenta que el contrato bilateral se caracteriza por generar obligaciones contrapuestas entre las cuales existe un nexo de interdependencia, es decir, la obligación de una de las partes constituye el presupuesto inevitable de la obligación o de las obligaciones de la otra parte contratante. En virtud de ello, cada una de las partes se hace a la vez acreedora y deudora de la otra; en otras palabras, el contrato genera crédito y deuda para cada una de las partes contratantes.

Aunado a lo antes considerado, debe considerarse que se tiene el derecho de anular o rescindir un contrato por una causal existente en el momento mismo de su celebración, en cambio, el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a su celebración. Así, pues, tanto la rescisión como la resolución son dos modos de extinción de un contrato válido, pero la rescisión opera por causas existentes al momento de la celebración y la resolución por causas posteriores a la celebración del contrato.

Sin embargo, téngase en cuenta que tanto la acción de nulidad, como la que persigue la rescisión, así como la resolución del contrato tienen efectos retroactivos al momento de su celebración, salvo que la naturaleza del contrato no lo permita como sucede con los contratos de ejecución continuada en los que no es posible destruir los efectos ya producidos.

Entonces, es forzoso concluir, que la simulación tiene efectos retroactivos entre las partes, salvo los ya cumplidos en los contratos de ejecución continuada, en los cuales las obligaciones ya cumplidas quedan firmes; por tanto, los efectos de la sentencia de nulidad por simulación, se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva.

A diferencia de los contratos de ejecución instantánea, resuelto un contrato de ejecución continuada o tracto sucesivo no es posible destruir las prestaciones ejecutadas, en otros términos, físicamente es imposible que el acreedor devuelva la prestación o prestaciones continuadas ejecutadas por el deudor. Por ejemplo, si se resuelve un contrato de arrendamiento, las partes no se pueden restituir las prestaciones ejecutadas, por ser imposible que el arrendatario devuelva el uso que hizo del bien que recibió del arrendador, por todo el tiempo que lo poseyó; el beneficio obtenido por el arrendatario durante el tiempo que uso el bien no puede borrarse, en otros términos, el tiempo que el arrendatario permaneció en el uso del bien no se puede destruir. La resolución de los contratos de tracto sucesivo surte efectos para el porvenir, ex nunc, es decir, sólo para el futuro, no se proyecta hacia el pasado, la naturaleza de estos contratos no permite borrar la prestación ejecutada.

En los contratos de tracto sucesivo, continuado, con prestaciones recíprocas (arrendamiento, contrato de trabajo), por la interdependencia de las prestaciones, basta que no sea posible destruir la prestación a cargo de una sola de las partes para que opere la irretroactividad.

Tampoco podrá demandarse en una misma demanda la resolución y nulidad, por las razones antes expresadas; dado que, se repite, se tiene el derecho de anular o rescindir un contrato por una causal existente en el momento mismo de su celebración, en cambio, el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a su celebración.

La inejecución de las obligaciones por una de las partes contratantes, rompe la interdependencia de las prestaciones recíprocas y el equilibrio contractual, destruyendo la finalidad económica del contrato, lo que conduce a terminar con éste mediante la resolución, salvo que el acreedor todavía tenga interés en la prestación no ejecutada, o sea que, no obstante el incumplimiento, todavía sea posible que el contrato cumpla con su finalidad.

El acreedor de la prestación no ejecutada tiene la facultad de optar entre demandar la resolución o solicitar el cumplimiento del contrato. A diferencia de la rescisión o nulidad que ataca el contrato desde su nacimiento; la resolución encuentra su fundamento en un hecho sobreviniente a la celebración que incide en la función económica y social que debe cumplir el contrato, y una de esas causales es precisamente cuando una de las partes falta al cumplimiento de su prestación.

Lo anterior tiene su fundamento, en que con excepción del contrato real que se perfecciona con la entrega del bien, los efectos del contrato se producen en un momento sucesivo a su celebración, sea inmediatamente que se perfecciona o en un momento ulterior o que la eficacia se duradera (contratos de tracto sucesivo).

En virtud de todo lo antes expuesto, así como del criterio jurisprudencial antes transcrito, esta Juzgadora debe forzosamente concluir en virtud de ser obligatoria la declaratoria de inepta acumulación de los procedimientos, como es el caso de autos, en el cual se demandó la nulidad de contrato, así como el retracto legal arrendaticio, pues ambas pretensiones se tramitan por el procedimiento ordinario y el procedimiento breve, respectivamente, conforme lo estipulaba el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33, del cual se lee: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

Sumado a lo anterior, cabe destacar que la Sala de Casación Civil, ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: M.R. contra H.J.F.T..). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.

Se desprende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria, de conformidad con los citados artículos 341 y 78 del Código Adjetivo. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.

Establecido esto, y pudiéndose verificar que el actor acumuló dos (02) pretensiones que se tramitan mediante procedimientos incompatibles entre si; en virtud que en un principio pretende sea declarada la Simulación de los documentos señalados y dicha pretensión se sustanciara por procedimiento ordinario y adicionalmente a ello solicito el Retracto Legal Arrendaticio, siendo este sustanciado por procedimiento breve, al ser estas vías resultan incompatibles entre si lo hace inadmisible a tenor de lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, éste Órgano Jurisdiccional subsumiendo la norma, así como la señalada jurisprudencia, en lo que respecta a la imposibilidad de acumular pretensiones cuando, sean sustanciadas por procedimientos incompatibles entre si, y siendo que en el caso de autos se constata que la parte accionante realizó una acumulación procesalmente inválida, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y 78 ejusdem, esto es, se declara inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones SIN LUGAR el Recurso de Apelación ejercido por la parte accionante. ASÍ SE DECIDE.

IV

DECISIÓN

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: