Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 20 de Junio de 2012
| Fecha de Resolución | 20 de Junio de 2012 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
ASUNTO: AP31-V-2012-000310
El juicio por Resolución de contrato de arrendamiento, intentado por la sociedad de comercio PROMOCIONES YAUNO, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 07 de diciembre de 1970 bajo el Nº 76, Tomo 94-A, representado judicialmente por los abogados Y.T., H.F., J.G. y C.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 26566, 5879, 3006 y 114762, en ese orden, contra la sociedad de comercio PUBLICIDAD VEPACO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 20 de marzo de 1950 bajo el Nº 331, Tomo 1-C, representada en juicio por los abogados L.R., F.P., L.L. y Yudelkis Duran, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 55904, 45209, 84846 y 91719, respectivamente, se inició por libelo de demanda incoado el 28 de febrero de 2012 y se admitió el 08 de marzo de 2012, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 01 de diciembre de 2008, pactó contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble de su propiedad situado al Sur de la Autopista de Prados del Este, Puente Veracruz, constituido por una parcela de terreno identificada 122-B, ubicada en la calle Cali, sector La Peña, urbanización Las Mercedes, Caracas, que sería destinado a la instalación de cinco (5) vallas de publicidad exterior, por la duración de un (1) año, computado desde el 01 de diciembre de 2008, prorrogable por igual tiempo a partir de su vencimiento, pudiendo ser “rescindido” con un simple aviso por escrito, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento y por una pensión mensual de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00), ajustable anualmente mediante acuerdo, pagaderas por mensualidad vencida y además pactaron una cláusula penal de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) por cada día de atraso en el pago de los cánones.
Que la demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses que van consecutivamente desde diciembre de 2010 hasta esa fecha, con lo cual ha incumplido con una de sus obligaciones principales y siendo nugatorias la vía extrajudicial, procede a demandarla a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato, al pago de las pensiones insolutas estimados en noventa y ocho mil bolívares (Bs. 98.000,00), a razón de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00). La suma de veintidós mil quinientos bolívares (Bs. 22.500,00) por daños y perjuicios, calculados a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios desde el 01 de diciembre de 2010 hasta el 23 de febrero de 2012, más la cantidad que resulte en función de los días que transcurran hasta el día del pago definitivo así como a la entrega del inmueble arrendado, sobre la base de lo previsto en los artículos 1159, 1160 y 1579, 1257, 1257 y 1258 del Código Civil.
El valor de la demanda, la estimó en la suma de ciento veinte mil quinientos (Bs. 120.500,00)
El 26 de abril de 2012, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, quien oportunamente el 02 de mayo de 2012, acudió a contestar a la pretensión de la actora.
En efecto, alegó la inadmisibilidad de la demanda alegando que se trata de un contrato a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil. Indicó además que la relación arrendaticia se inició el 23 de junio de 1975. Que siendo un contrato a tiempo indeterminado, la pretensión debe ser de desalojo y no de resolución.
Sobre el mérito negó haber incumplido con el contrato de arrendamiento. Negó adeudar la suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) por pensiones insolutas y daños y perjuicios. Negó haber incurrido en causa de resolución del contrato.
Que en enero de 2010, recibió una llamada telefónica de una ciudadana que se identificó como B.M., actuando como Presidenta de la Junta de Condominio de Residencia Adley, quien manifestó, era propietaria de parte del terreno donde se encuentran ubicadas las unidades de publicidad propiedad de Publicidad Vepaco, C.A., y decidió verbalmente hacerle el pago de los cánones de arrendamiento desde el 01 de marzo de 2010, por las unidades 5020H y 6732H, por lo que la parte actora pretende cobrar unos cánones que no le corresponden. Que de las cinco (05) unidades, tres (03) están ubicadas en terrenos propiedad de la arrendataria, pero no consta donde están las otras dos (2).
Que en este caso el actor pretende el pago de pensiones de arrendamiento sin ser poseedor legítimo del lote de terreno, cuando ha venido pagando las pensiones correspondientes a otro arrendador, por lo que no adeuda cantidad de dinero solicitada por el accionante, pues no ha cumplido con su obligaciones como arrendador, pues ofreció en arrendamiento un lote de terreno desde 1975 como de su propiedad cuando lo correcto hubiere sido un subarrendamiento, para lo cual se exige autorización, pero hasta ahora no tiene conocimiento de quien es el titular real del bien arrendado.
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar el aspecto temporal del contrato de arrendamiento, dado que su existencia no es un hecho discutido así como precisar cuando comenzó la relación arrendaticia y de allí analizar la admisibilidad de la pretensión, dado que la parte demandada alegó que siendo un contrato a tiempo indeterminado debió demandarse el desalojo y no la resolución del contrato. Se debe resolver asimismo, el derecho de la parte actora a cobrar las pensiones de arrendamiento por dos de las cinco vallas, toda vez que la demandada alegó que no es propietario del terreno en que se encuentra tres (3) de ellas.
Tanto la parte actora como la demandada aportaron al proceso, original de instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento pactado entre ellos sobre el inmueble arrendado, situado al Sur de la autopista de Prados del Este, Puente Veracruz, parcela Nº 122-B, calle Cali, Sector La Peña, urbanización Las Mercedes, Caracas, por la duración de un año prorrogable por un lapso igual al establecido, contado a partir del 01 de diciembre de 2008, por la pensión de siete mil bolívares mensuales, pagaderas por mensualidades vencidas y por cada día de atraso en el pago de las pensiones, después de transcurridos los primeros cinco (5) días de cada mes, el arrendatario se comprometió a pagar al arrendador, cincuenta bolívares (Bs. 50,00) por cada día, adicional a la pensión de arrendamiento. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, al tenerse como un instrumento privado reconocido.
Junto al escrito de contestación a la pretensión de la actora, la parte demandada aportó en treinta y cinco (35) folios útiles, copias simples de instrumentos privados, que se desechan del proceso de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las copias simples de estos instrumentos privados no tienen ninguna eficacia probatoria, pues los mismos deben ser aportados en sus originales.
No obstante, en la etapa probatoria aportó los originales de dichos instrumentos, que se tienen por reconocidos en juicio y por ello merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil. En efecto aportó diecinueve originales de instrumentos privados, relativos a igual número de contratos de arrendamientos pactados entre dichas partes, sobre el mismo terreno antes descrito y a los fines de la instalación de las vallas publicitarias, iniciado el primero de ellos el 20 de marzo de 1975, por seis meses. Luego se reanudó el 01 de julio de 1987, por lapsos de seis meses prorrogables por igual tiempo hasta el 01 de septiembre de 1990. Se reanudó el 01 de julio de 1992, por un año, prorrogable por igual lapso hasta el 01 de julio de 2004, destacándose que desde el 01 de julio de 2002, los contratos se pactaban por la duración de un año prorrogable por igual lapso de tiempo y que desde el contrato vigente a partir del 01 de julio de 1990, se refiere a la instalación de cinco (05) vallas de publicidad.
De dichos instrumentos se aprecia que efectivamente, la relación arrendaticia, se ha mantenido de manera consecutiva desde el 01 de julio de 1987, a pesar que en el lapso de tiempo desde el 01 de julio de 2004 al 30 de noviembre de 2005, no consta prueba del contrato, por lo que la relación arrendaticia ha perdurado por más de diez (10) años, elemento importante a los fines de la prórroga legal a que hace referencia el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el último de los contratos aportados, antes a.l.d.e. de un año prorrogable por un lapso igual al establecido, contado a partir del 01 de diciembre de 2008, por lo que venció el 01 de diciembre de 2010.
Con el objeto de probar el pago de las pensiones de arrendamiento por las unidades o vallas 5020H y 6732H, aportó en doce (12) folios útiles, instrumentos privados, relativos a vouchers donde se puede observar que a Residencias Adley, se le hizo cinco (05) pagos, por el arrendamiento de dos (2) vallas publicitarias, por los meses de mayo de 2010 hasta noviembre de 2011.
Asimismo, la parte demandada aportó Informe Técnico de la División de Gestión Ambiental de la Dirección de Planificación Urbana y Catastro de la Alcaldía de Baruta, del 21 de julio de 2011, en el que se lee “ Según, la ficha catastral el propietario de la parcela M-122B es Promociones Yauno”. Sin embargo, en el contrato de arrendamiento se identificó a la parcela como 122-B, por lo que a pesar que dicho instrumento merece fe su contenido por tratarse de un documento público administrativo, se observa inconsistencia numéricas entre ambas parcelas y la parte demandada no aportó prueba de propiedad del terreno en que se encuentran ubicadas dos (2) de las cinco vallas referidos en el contrato de arrendamiento y que motivara que el pago se hiciese a Residencias Adley.
De acuerdo a los instrumentos analizados, se tiene que efectivamente las partes pactaron el contrato de arrendamiento antes analizado. Que al vencimiento del último contrato el 01 de diciembre de 2010, de manera inmediata y de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal máxima de tres (3) años, de conformidad con lo previsto en el literal d) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia se mantuvo por más de diez (10) años. De allí que la conducta procesal de la parte actora no se ajusta a la norma de los artículos 17 y 170 del Código Civil, que impone la obligación de actuar con lealtad y probidad y exponer los hechos de acuerdo a la verdad.
Así, la prórroga legal comenzó a correr desde el 02 de diciembre de 2010 y perduraría hasta el 02 de diciembre de 2013, en su límite máximo, tiempo en el cual, la relación arrendaticia debe considerarse a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, según lo previsto en la parte final del mencionado artículo. Siendo así, no se ha dado el supuesto de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, a los fines que opere la institución de la tácita reconducción, que se configura cuando al vencimiento del contrato pactado a tiempo determinado el arrendatario queda en posesión del inmueble sin oposición del propietario o arrendador, presumiéndose iuris tantum, la renovación del mismo en las mismas condiciones, pero con las características de aquellos hechos sin determinación de tiempo. Como consecuencia de ello, la pretensión elegida por la actora es la idónea a los fines de su satisfacción en los términos de J.G..
No habiendo probado la parte su alegato que el terreno en que se encuentran ubicadas dos (02) de las vallas publicitarias es de un tercero y por ello legitimado a los fines de recibir las pensiones de arrendamientos por las mismas, no puede excepcionarse válidamente de su obligación legal establecida en el artículo 1592 del Código Civil, como una de las principales obligaciones, fundamentalmente porque en este tipo de juicios no se discute el derecho de propiedad, sino el derecho de gozar del bien mueble o inmueble por un tiempo y mediante el pago de un precio.
En este sentido, el autor J.L.A.G. (1995), señaló:
Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes
(Contratos y Garantías, P. 301).
Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender.
De allí que no habiendo probado que a la persona que se le hizo el pago tuviese la propiedad de los terrenos en que se encuentran ubicadas dos de las cinco vallas de publicidad, menos aún que haya un contrato de arrendamiento con Residencias Adley, que la legitimase a los fines de recibir el pago por las mismas, no puede excepcionarse válidamente frente a la parte actora quien ha probado la existencia del contrato que lo obligaba a pagar las pensiones de arrendamiento no solo por esas dos unidades o vallas de publicidad sino por las cinco (5) a que hace referencia el contrato y por lo cual se estableció una pensión global.
En efecto, la parte demandada alegó su excepción de pago a un tercero por dos de dichas vallas, pero por las restantes tres (3) vallas, a pesar de haberse pactado una pensión global, no alegó ni probó pago por estas tres (3) a los fines de ser congruente con su alegato de no deber pensión alguna, por haber efectuado el pago a quien consideró el propietario del terreno en que se encuentran ubicadas dos (2) de las mencionadas unidades de publicidad.
Por ello, si la parte actora cumplió con su carga de probar el contrato de arrendamiento sobre la parcela de terreno en que se encuentran ubicadas las cinco (5) vallas publicitarias y con ello la obligación de la arrendataria de pagar las pensiones, ésta por su parte debió cumplir con su carga de probar el pago, tal como lo dispone el artículo 506 del Código de procedimiento Civil y 1354 del Código Civil.
El pago, a tenor de lo previsto en el artículo 1286 del Código Civil, debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la Autoridad Judicial o por la Ley para recibirlo a menos que se haga a una persona no autorizada por el acreedor para recibirlo pero éste lo ratifique o se aproveche de él, situación no planteada en este caso, en que el arrendatario pagó a un tercero a quien no se probó legitimado para ello ni persona autorizada por el acreedor para recibir el pago de las pensiones de arrendamiento por la porción del inmueble en que se encuentran las dos (2) vallas publicitarias a indicadas por la demandada, caso en el cual sería un pago parcial que tampoco lo liberaría de su obligación, dado que violentaría el principio de la integridad del pago previsto en el artículo 1291 del Código Civil, dado que el acreedor no está obligado a recibir en parte el pago de una deuda, auque fuere divisible.
De acuerdo a ello, la arrendataria aún encontrándose en el disfrute del derecho a la prórroga legal, debía cumplir sus obligaciones como arrendataria, pues es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Siendo así, habiendo quedado probado la existencia de la relación arrendaticia y el monto de la pensión que debía pagar la arrendataria, debía la parte demandada por su parte, probar el pago o cualquier hecho extintivo de las pensiones de arrendamientos reclamadas como insolutas para la fecha de intentarse la pretensión y no lo hizo, lo que sin lugar a dudas, da lugar a la resolución del contrato de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 eiusdem, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Respecto a la petición de pago de las pensiones alegadas como insolutas, desde diciembre de 2010 hasta enero de 2012, se tiene que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, esto es, se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, de allí que si la arrendataria no cumplió con su carga procesal de probar legalmente el pago de su obligación respecto a las pensiones de arrendamiento, deba pagarla en forma subsidiaria como compensación a favor de la parte arrendadora por el uso del inmueble como arrendataria, a razón de siete mil bolívares (Bs. 7.000) cada uno.
En cuanto a la petición de pago de la suma de veintidós mil quinientos bolívares (Bs. 22.500,00), calculados a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios desde el 01 de diciembre de 2010 hasta el 23 de febrero de 2012, más la cantidad que resulte en función de los días que transcurran hasta el día del pago definitivo, pactado como cláusula penal, se observa que efectivamente en el último de los contratos analizados, las partes pactaron que por cada día de atraso en el pago de las pensiones, después de transcurridos los primeros cinco (5) días de cada mes, el arrendatario pagaría al arrendador, cincuenta bolívares (Bs. 50,00) por cada día, adicional a la pensión de arrendamiento, como cláusula penal.
La obligación así pactada se ajusta a una cláusula penal moratoria, pues se refiere a una indemnización por el retardo en el cumplimiento de la obligación principal y accesoria a ésta que pueden ser solicitadas conjuntamente, de conformidad con lo previsto en el artículo 1258 del Código Civil, por haber sido pactado expresamente que dicha indemnización se cumpliría como consecuencia de la mora en el cumplimiento en el pago de la pensión de arrendamiento y adicional a ella, por lo que también prospera esta petición de pago.
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento intentado por la sociedad de comercio PROMOCIONES YAUNO, S.A., contra la sociedad de comercio PUBLICIDAD VEPACO, C.A. SEGUNDO: Se RESUELVE el contrato de arrendamiento pactado entre las partes, según instrumento privado del 01 de diciembre de 2008. En consecuencia, Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, desocupado y libre de las vallas de publicidad, la cosa arrendada, constituida por un inmueble situado al Sur de la Autopista de Prados del Este, Puente Veracruz, constituido por una parcela de terreno identificada 122-B, ubicada en la calle Cali, sector La Peña, urbanización Las Mercedes, Caracas. TERCERO: Se CONDENA asimismo, a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de noventa y ocho mil bolívares (Bs. 98.000,00), por pensiones insolutas, a razón de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) mensual, computados desde diciembre de 2010 hasta enero de 2012, ambos inclusive, así como la de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2012, a razón de siete mil bolívares (Bs. 7.000) cada uno. CUARTO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de veintidós mil quinientos bolívares (Bs. 22.500,00), calculados a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios desde el 01 de diciembre de 2010 hasta el 23 de febrero de 2012, más la cantidad que resulte en función de los días transcurridos desde el 24 de febrero de 2012 hasta el 19 de junio de 2012, a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios, por la cláusula penal moratoria pactada.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Notificase a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense las boletas respectivas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de junio de 2012. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ
MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 10:30 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ
