Los derechos reales de usufructo, uso y habitación
| Autor | María Candelaria Domínguez Guillén, Carlos Pérez Fernández |
| Páginas | 853-906 |
TEMA 18
Los derechos reales de usufructo, uso y habitación
S :
1. Los derechos reales limitados 2. Usufructo 2 .1. No ción
2.2. Naturaleza y caracteres 2.3. Objeto 2.4. Constitución
2.5. Derechos del usufructuario 2.6. Obligaciones del usufructuario
2.7. Derechos y deberes del nudo propietario 2.8. Extinción 3. Uso
y habitac ión 3.1. Noc ión 3.2. Regulación
1. L 2567
Sabemos que, en el ámbito del Derecho de Bienes2568, el derecho real está
vinculado a un derecho subjetivo asociado a una «cosa»2569, por oposición
a los derechos de crédito que se ejercen respecto de otra persona, a saber, el
deudor2570. No en vano la realidad del derecho real depende de la realidad
de la cosa, tanto temporal como espacial y económicamente. Así pues, si
2567 Véa se : K : ob. cit. (Bienes y Derechos…), pp. 445-475; A
G: ob. cit. (Cosas, bienes…), pp. 389-424; P V: ob. cit.,
pp. 141-154; A M: ob. cit. (Las cosas y el derecho…), pp. 307-390;
L C : ob. cit., pp. 195-203.
2568 Véa se supra tema 1; D G y P F: ob. cit. («El
Derecho de Bienes en Venezuela»), pp. 15-23.
2569 Véa se: T B y M E: ob. cit. («El concepto de dere-
chos reales»), pp. 117-139; E G: ob. cit., passim; O G:
ob. cit. (Bienes y Derechos Reales…), pp. 85 y ss.; D G: ob. cit.
(Instituciones fundamentales…), p. 143.
2570 Véa se supra tema 5; D G: ob. cit. («Entre los derechos reales…»),
pp. 51-81; D G: ob. cit. (Curso de Dere cho Civil III…), pp. 60-64.
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concibiéramos el derecho real como reverso de una obligación de absten-
ción para todo el que no es titular, no podría ser pensada esta prohibición
sino por referencia a una cosa2571.
La categoría de los derechos reales2572 de goce sobre cosa ajena está inte-
grada por todos aquellos derechos subjetivos, en virtud de los cuales una
persona puede obtener determinada s utilidades de una cosa perteneciente
a otra. Entre tales derechos se pueden citar el usufructo, el uso, la habita-
ción y las servidumbres2573. Los derechos reales sobre cosa ajena permiten
gozar de las utilidades de una cosa, tal goce es relativamente limitado si
lo comparamos con la amplísima posibilidad que tiene sobre la cosa el
propietario en virtud del dominio2574. Ello, amén de otros derechos reales
aunque no de goce2575.
La denominación «derechos reales limitados de goce» –por algunos cri-
ticada– encuentra sentido con referencia y por oposición al derecho real
pleno, a saber, el derecho real de propiedad o derecho real por antono-
masia. Precisamente, este último puede verse «limitado» por los derechos
en estudio que conceden al titular un señorío limitado sobre la cosa2576.
2571 O G: ob. cit., p. 27.
2572 Véa se supra te ma 5.
2573 E: ob. cit. (Bienes y Derechos…), pp. 126 y 127.
2574 Ibíd ., p. 127.
2575 Ibíd., p. 128, menciona también como casos de derechos rea les, aunque al margen
de los derechos reales de goce: la super cie y la enteusis. La supercie supone la
posibilidad de una división horizontal de la propiedad, y la diferenciación de
la propiedad del suelo y la del bien sobre el que se encuentra. Pero la supercie es
una de las formas en que puede e xistir el derecho de propiedad. La enteusis, por la
cual se concede un f undo a perpetuidad o por tiempo determina do con la obligación
de mejorarlo o de pagar un canon, ha generado controversias sobre si se trat a de
un verdadero derecho real. Para E sí constituye un derecho rea l; A
G: ob. cit. (Cosas, bienes…), pp. 322-324, considera que el derecho de
supercie está reconocido implícita mente en nuestro Código Civil (artículo 555).
2576 K: ob. cit. (Bienes y Derechos…), pp. 445 y 446; A G :
ob. cit. (Cosas, bienes…), pp. 389 y 390, cada derecho real conere un señorío de
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Además de derechos reales limitados, han sido denominados derechos
«parciarios», «menores» o «fraccionarios», o también derechos reales en
«cosa ajena» o «no propia». Igualmente se alude a «desmembraciones de
la propiedad», pues algunas facultades de esta han sido separadas para
concedérselas a otra persona. Sin embargo, esta última denominación
ha sido igualmente criticada por no constituir tales simples partes del
derecho de propiedad en razón de que en realidad están fuera de esta.
La misma consideración se puede predicar de la expresión «derechos par-
ciarios o fraccionarios», y de allí que «derechos reales limitados» sea la
denominación más precisa2577. Algunos también se reeren a «derechos de
disfrute»2578, derechos reales de «dominación limitada»2579, derechos reales
principales, y otros a «derechos reales especiales»2580.
Los derechos reales limitados, derechos reales menores o iura in re aliena,
presentan así un contenido menor o más reducido que el derecho de pro-
piedad, pues constituyen un poder directo sobre una cosa perteneciente
a otro. Conceden así al titular el poder de gozar en todo o en parte la
cosa, mas no el de disponer de ella. Tales derechos igualmente generan
obligaciones propter rem; el sujeto pasivo de la obligación real será el pro-
pietario del bien, que en algunos casos puede constituir una prestación
diferente amplitud e implica que la cosa p ertenece al titular en diferente med ida. La
diferencia de amplitud ma rca la distinción entre la propiedad y los demás derechos
reales limitados , los cuales nunca coneren la plenitud de la propiedad, sino un «se-
ñorío restringido»; D G: ob. cit. (Instituciones fundamentales…),
p. 149; D G: ob. cit. (Diccionario de D erecho…), p. 60.
2577 A G : ob. cit. (Cosas, bienes…), pp. 390-393, agrega que la
expresión «derechos reales en cosa ajena» responde a la idea de que la propiedad
pertenece a otro, aunque teóricamente es posible la existencia de derechos sobre
cosas que no pertenezcan a nadie. Pero tales críticas no excluyen el uso de otras
denominaciones.
2578 Véa se: L: ob. cit. (Curso de Derecho…), p. 269.
2579 B L: ob. cit. (Derecho Civil…), p. 74.
2580 Véa se: A G : ob. cit., p. 274.
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